Инвестиции в улицы: как купить площадь для стрит-ритейла и не прогореть. Одна статья

Инвестиции в улицы: как купить площадь для стрит-ритейла и не прогореть. Одна статья Инвестиции

Faq по стрит-ретейлу: рисков много, инвестиции неизбежны | решения на рбк санкт-петербург и область

Бизнесмены рассказали о перспективах рынка коммерческой недвижимости на первых этажах в 2020 году

Отмена долевого строительства и переход застройщиков на работу с эскроу-счетами, как не раз отмечали эксперты, резко сокращает объем инвестиционных покупок на рынке жилой недвижимости. Соответственно, деньги частных инвесторов придут на другие рынки. Одним из них станет стрит-ретейл — встроенные коммерческие помещения. Но приток денег будет сопровождаться ростом экономических проблем арендаторов — ретейл в Петербурге переживает не лучшие времена — и обострением правовых угроз. Какие же факторы, негативные или позитивные, возьмут верх и определят перспективы масштабного рынка помещений в первых этажах? Участники круглого стола РБК Петербург взвесили pro и contra и сделали прогнозы.

Ожидаемый приток, колоссальные планы

Дополнительные инвестиции в будущем году неизбежно придут в стрит-ретейл, посчитали все участники дискуссии. Есть несколько оснований для прихода этих денег. Это, во-первых, новые правила на рынке долевого строительства. В новых условиях исчезает серьезная дельта между ценой покупки квартиры на нулевой стадии и ценой готового жилья, а вместе с ней — и массовые вложения в жилые квадратные метры как инвестиционный продукт. Поэтому часть инвесторов, которые раньше покупали квартиры, сейчас устремляют свои взгляды на покупку коммерческих помещений в жилых домах, отмечает директор по продажам Setl Group Павел Мельников.

«Квартиры в этом году резко выросли в цене — 140-150 тыс. руб. за квадратный метр, поэтому часть инвесторов считают, что жилая недвижимость не даст возможность заработать как раньше, — рассказывает он. — Мы, в свою очередь, делаем стрит-ретейл сегментом, открытым для начинающих инвесторов — меняем нарезку помещений с больших метражей на меньшие, тем самым снижая абсолютную стоимость помещений и делая их ликвидными и востребованными». По словам Мельникова, у компании «колоссальные планы» по увеличению объема коммерческих помещений на первых этажах жилых домов в проектируемых объектах.

Во-вторых, для притока денег в стрит-ретейл сложились финансовые условия. Основной мотивацией инвесторов раскассировать свои сбережения является снижение ключевой ставки, уверен заместитель председателя правления Банка «Санкт-Петербург» Вячеслав Ермолин. «Центробанк несколько раз подряд снижал ключевую ставку. В последний раз она была снижена на 0,25. Рынок сейчас ожидает, что к концу следующего года ключевая ставка должна быть на уровне 5,5%. Конечно, ставки по депозитам будут снижаться, и те традиционные вкладчики, которые еще 2-3 года назад могли получить по ряду депозитов доходность 8-10%, сейчас получат 5-6%, а через год — 4%. И вот тут у инвесторов появляется веский повод воспользоваться альтернативными инструментами заработка».

Как он прогнозирует, «часть инвесторов пойдет на фондовый рынок. А те, у кого нет соответствующих компетенций (а таких большинство), направят свои деньги по другим направлениям, в том числе и в стрит-ретейл».

Инвестор в домашних тапочках

Прогнозируемый приток денег в сегмент стрит-ретейл произойдет на фоне растущих в этом сегменте рисков. Один из них — отсутствие у инвесторов компетенций, необходимых для разумных вложений в коммерческие помещения. «Я наблюдаю большое расслоение между квалифицированными и неквалифицированными инвесторами. Мы нередко фиксируем покупки помещений по цене на 40% выше нашей максимальной оценочной стоимости объекта», — говорит генеральный директор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов. По его словам, компетентные инвесторы оценивают привлекательность помещений, исходя из четкого, проверенного на практике срока окупаемости для каждого типа объектов. «У случайных же покупателей представление о сроке окупаемости весьма размытое, нередко они руководствуются соображениями достаточно/недостаточно получать определенную сумму с аренды объекта, а подчас принимают решения эмоционально, исходя из подхода «нравится — не нравится», — говорит Ельцов.

«Не так давно мы продавали помещение на Петровском проспекте, по нашим расчетам, со сроком окупаемости около 30 лет. Покупатели — ими оказались известные хоккеисты — заплатили более 250 тыс. руб. за квадратный метр. Видимо, они хотели сохранить свои сбережения и вести коммерческую деятельность рядом с домом, заходя в приобретенный объект чуть ли не в домашних тапочках. Это полностью меняет наше представление об инвесторах», — приводит пример Павел Мельников.

Еще один риск, который отметили участники дискуссии — сильная сегментация помещений по уровню ликвидности и, как следствие, «затоваривание» рынка мало ликвидными объектами. Ликвидные, то есть, прежде всего, удачно расположенные помещения окажутся в дефиците и их цена будет расти, в то время как мало ликвидные станут дешеветь.

«С 2022 года — я сужу и по своим объектам, и по объектам коллег — образовалась огромная пропасть между хорошими помещениями, которые пользуются спросом и помещениями «на троечку», на которые спрос упал и с точки зрения продажи, и с точки зрения аренды. Сейчас замерли продажи помещений, которые находятся за углом от центральной стороны здания или в локации с низким пешеходным трафиком. До 2022 года инвесторы брали такие помещения для перепродажи и за 5-6 месяцев делали перепланировку, организовывали новые входные группы, производили смену арендаторов и продавали, однако сегодня часть таких объектов у инвесторов просто зависла», — говорит доцент РАНХиГС и частный инвестор Александр Родионов.

Революционная кампания против бизнеса

Важный нерыночный риск, который тормозит желание инвесторов вкладывать ресурсы в стрит—ретейл — «потребительский экстремизм». Как отмечает президент ГК RENTA Артем Гудченко, в 2022 году как снежный ком нарастало число судебных исков к собственникам и арендаторам со стороны жильцов. По его словам, в большинстве случаев судебные решения принимаются не в пользу арендаторов.

«Начинается серьезная революционная кампания жителей многоквартирных домов вместе с районной администрацией против бизнеса, — констатирует он. — Эта угроза сегодня не осознается властью и бизнесом как серьезная, но, если не принимать никаких мер, через два года она станет масштабной». Гудченко добавляет, что для бизнеса этот фактор находится вне зоны управления: «Были попытки со стороны коллег, которые столкнулись практически с военными действиями на улице Рубинштейна, как-то повлиять на ситуацию, начав процесс урегулирования путем внедрения кодекса этики взаимоотношений бизнеса с жителями. Но это пока вялые попытки — администрация и надзорные органы имеют больший рычаг силы. Что мы видим в итоге — проигранные в суде дела, убытки, закрытие заведений».

Про бизнес:  Как заработать на инвестиции в новостройку: 5 рекомендаций :: Жилье :: РБК Недвижимость

С тем, что число конфликтов между жителями и бизнесом в этом году заметно выросло, соглашается генеральный директор и совладелиц сети «Теремок» Виталий Свидовский. По его словам, конфликты с жильцами отбивают желание бизнесменов инвестировать в стрит-ретейл. Однако он обратил внимание на то, что во встроенных коммерческих помещениях отмечается более высокий рост продаж. «В ТЦ мы фиксируем рост продаж на 5-7%, а в ресторанах в помещениях street retail — на 10-15%. Это связано с туристическим потоком, который сейчас касается не только Невского проспекта, но и многих улиц в Центральном, Петроградском, Адмиралтейском и Василеостровском районах. Там наши точки в основном расположены в жилых домах», — говорит Виталий Свидовский. Поэтому, по его словам, «Теремок» идет на компромиссы с жильцами. Но если встанет вопрос о «больших деньгах», «Теремок» будет готов закрыть точки в «скандальных» локациях.

Коллективные действия

Девелоперы в проектах квартальной застройки ищут способы, как со своей стороны «обезопасить» инвесторов стрит-ретейла. Избежать зависимости от жильцов проще всего в помещениях, которые расположены не на первых этажах, а в отдельно стоящих или пристроенных помещениях на территории жилых комплексов. По мнению директора по развитию «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Ольги Михальченко, подобные объекты в ближайшей перспективе будут пользоваться популярностью среди инвесторов. «Раньше эти обособленные объекты на рынке были недооценены. Но в новых реалиях, желая обезопасить себя от внешних факторов, инвесторы будут вынуждены обратить внимание на этот сегмент рынка коммерческих помещений», — рассказывает Михальченко.

По мнению самих инвесторов, лучшим ответом на вызовы в существующих реалиях будет объединение усилий и ресурсов — например, в форме инвестирования посредством закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ). Это поможет не столько в противостоянии недовольным жильцам, сколько в покупке больших площадей помещений на выгодных условиях.

«Сейчас инвесторы стремятся работать группами, а не в одиночку. Как это работает на практике: группа инвесторов выходит к застройщикам и покупает сразу весь первый этаж здания. Таким образом создается целостная логичная концепция торговой функции всего жилого комплекса или отдельно стоящего дома, регулируется состав арендаторов, формируется рекламная зона, решаются общедомовые вопросы. Это помогает инвесторам получить дополнительные скидки на объекты и преференции при выборе помещений от застройщика», — рассказывает Александр Родионов. По его словам, такое объединение носит неформальный характер. Работа инвесторов через формальные структуры — ЗПИФы, по оценкам эксперта, пока характерна больше для Москвы, чем для Петербурга, но со временем займет свое место и в Северной столице.

Пример неформального объединения инвесторов приводит Павел Мельников. «Есть пласт инвесторов, работающих с сетевыми магазинами, которые ищут крупноформатные помещения. Такое предложение редкое и очень интересное для профессионалов рынка. Мы его создаем в наших проектах. Инвесторам важно купить все помещения на одной улице, создав свою торговую галерею, чтобы в одном доме магазины работали в рамках одной концепции, то есть, например, так, чтобы рядом с «Пятерочкой» не открылось бюро ритуальных услуг», — говорит он. Мельников приводит пример из своей практики, когда помещение площадью более 1 тыс. кв. м выкупили несколько инвесторов, скинувшись по 30-50 млн руб. каждый.

Однако управляющий партнер Legal to Business Светлана Гузь говорит о негативном опыте работы ее клиентов по таким схемам. По ее словам, когда у одного объекта много собственников, это может привести к конфликту интересов. 

«Тот, у кого больше площадей, со временем начинает диктовать условия, с которыми могут быть не согласны остальные соинвесторы. В ситуациях, когда взгляды на управление активом различны, стороны порой входят в клинч, что парализует управление в целом, либо срабатывает правильно «сильного».
Если говорить о частных инвесторах, то для них лучше уж маленькое помещение, но собственное. Логика — я знаю, что объект мой и я в нем хозяин, в любой момент могу принять самостоятельное решение — скорее свойственна петербургским инвесторам, нежели готовность брать на себя риски и неудобства партнерства ради большей выгоды», — полагает Светлана Гузь.

При этом она отмечает, что работая через ПИФ с профессиональной управляющей компанией, инвестор получает ряд преимуществ как с точки зрения профессионального управления активами и дифференциации рисков, так и с точки зрения налогообложения. «Однако такой инструмент, как управление активами множеством частных инвесторов посредством ПИФ, больше характерен для Москвы. В Петербурге это пока не так популярно ввиду малой осведомленности и низкой правовой культуры», — говорит она.

По мнению Артема Гудченко, рынок стрит-ретейла ожидает рост объема инвестиций с параллельным подорожанием ликвидных участков, то есть — снижением средней доходности. «Тех безумных доходностей, которые были 10-20 лет назад, в целом по рынку не будет. Думаю, сегодня среднестатистический инвестор, если он не совершает ошибок, вправе рассчитывать на 10-12% годовых», — рассуждает Гудченко.

Однако, прогнозирует он, даже на таком рынке найдутся люди, которые при помощи специальных знаний, технологий, инновационных решений и везения «будут создавать уникальные проекты с «гипервысокой» доходностью».

Дискуссия состоялась в рамках проекта РБК Петербург «Клуб Winner. Встречи прогрессивных бизнесменов за бокалом вина» в ресторане «Блок».

Вклады в закрытые паевые инвестиционные фонды (пифы)

Это наименее рискованный инструмент для вложений в коммерческую недвижимость: стабильная доходность, минимальный порог входа и возможность инвестировать почти в любые (в том числе крупные) объекты – ТЦ, офисы, МФК и т.д. Инвесторы покупают паи — условные доли имущества ПИФа, а портфельные управляющие выбирают актив для инвестирования, оценивают риски, вкладывают средства и занимаются управлением объекта.

Про бизнес:  7.3.4. МЕТОДИЧЕСКИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ПО СОСТАВЛЕНИЮ СЧЕТА ОПЕРАЦИЙ С КАПИТАЛОМ

Риски. В паевых фондах нет гарантий на получение прибыли: пайщик может не только не заработать, но и потерять деньги. Все зависит от опыта тех, кто управляет капиталом, их знания рынка и экономической ситуации, сезонности, макроэкономических факторов (кризисов, курса валют, цен на нефть и т.д.).

Инвестиции в улицы: как купить площадь для стрит-ритейла и не прогореть

На рынке популярна стратегия покупки объекта, который затем можно разделить на лоты и сдать нескольким арендаторам. Увеличить доходность всего проекта можно, применив правило обратной зависимости арендной ставки: чем больше площадь помещения, тем ниже ставка. Здесь в упрощенном виде применима формула с мультипликатором от 5 до 9 лет.

Отметим, что несмотря на более привлекательный в сравнении с готовым бизнесом срок окупаемости, такие инвестиции предпочтительны лишь для игроков с опытом работы на рынке стрит-ритейла, которые понимают его специфику. Более высокая доходность зачастую связана с повышенными рисками, в том числе потенциальными задержками с согласованием перепланировок и узакониванием изменений в объекте, увеличенным временем поиска арендаторов и другими обстоятельствами.

Понятие «средняя цена» на рынке стрит-ритейла отсутствует — стоимость двух соседних помещений может серьезно отличаться.

Опираясь на формулу расчета привлекательности инвестиций, можно выделить главные ориентиры.

Итак, инвестируем…?

Вкладываться в недвижимость сегодня хотят многие, но могут отнюдь не все. Стоимость входа высока, а вместе с ней высока и цена ошибки. Чем доходнее объект, тем больше риски. Решение, в какую сторону сместить чашу весов риск/доходность, остается за инвестором.

При инвестициях в элитную недвижимость речь обычно идет о миллионах, поэтому нужно не только обладать солидным капиталом, но хорошо знать рынок и конкурентную среду. Жилье элит-класса является противоречивым активом. Дорогие квартиры, как правило, низколиквидны – покупателя для них можно искать годами.

Рынок коммерческой недвижимости, до недавнего времени не слишком популярный у инвесторов, напротив, быстро начинает набирать обороты. Здесь широкий выбор объектов, зачастую более высокодоходных, чем жилые. 

Как digital-платформы зарабатывать помогают

Главные активы компании — безупречная репутация, профессионализм и качество продукта. Инвесторы это знают, поэтому большинство из них остаются с R4S из года в год. «У нас много постоянных клиентов, мы этим очень гордимся», — делится Ирина Буренко.

Что касается классических источников, то используются все инструменты продвижения: от социальных сетей до больших баз данных. По каждому объекту разрабатывается индивидуальный план продвижения с учетом его характеристик, локации и функционала.

Как достичь максимума

  • Определяемся с суммой инвестиций. Для высокодоходных объектов можно воспользоваться кредитным плечом.
  • Обозначаем конечную цель инвестиций: покупаете ли вы помещение для последующей продажи/сдачи в аренду или готовый арендный бизнес – в зависимости от этого вы будете строить финансовую модель.
  • Оцениваем приемлемую для инвестора степень риска, сроки инвестирования, ожидания по окупаемости. 
  • Ищем объект – сами (если глубоко знаем рынок) или обращаемся к консультантам. Для выбора оцениваем локацию, инфраструктуру, состояние объекта. 
  • Проводим due diligence.
  • Структурируем сделку.
  • Управляем объектом: сами или привлекаем профессиональную управляющую компанию.
  • Получаем доход. Следим за тенденциями рынка, при необходимости делаем реновацию, меняем концепцию.

Чтобы не разочароваться, запаситесь терпением. Даже самые ликвидные объекты недвижимости обычно окупаются долго, зато при грамотной стратегии инвестирования результаты вас непременно порадуют.

 Фото на обложке и в материале: Unsplash

Магазин или квартира

И всё же, какой формат для инвестора предпочтительнее: торговое или жилое помещение?

– Квартира – наиболее простой способ инвестирования, но намного менее доходный. В последнее время мы наблюдаем рост числа инвесторов, которые переходят из жилого сектора в стрит-ритейл. Причина – низкая доходность инвестиций в квартиры, которая сегодня меньше, чем ставки по депозитам, – говорит Роман Шиман.

Дмитрий Ермышев также считает, что выбирать стоит однозначно стрит-ритейл. Однако не стоит забывать, что порог входа здесь намного выше, чем при покупке квартиры.

Екатерина Сивова придерживается несколько иного мнения:

– На мой взгляд, сегодня предпочтительнее квартиры или апартаменты на этапе старта продаж у надёжных застройщиков. Однако практика моих клиентов – это 50 на 50. Кто-то не доверяет строительству и вкладывает сразу внушительные суммы в уже готовые решения – коммерческие помещения в неплохих местах, а те, у кого меньше денежных средств, чаще выбирают стройку.

Эксперт также обращает внимание, что вход в уже готовые помещения стоит больше, чем при строительстве. Чаще всего – значительно больше. Ещё один нюанс – хорошие помещения в интересных местах продаются крайне редко и по очень высокой цене.

Офисная недвижимость

Сегодня на рынке многие крупные девелоперы занимаются продажей ГАБов, например, Stone Hedge, Sminex, «Колди» и т.д. Они формируют готовый продукт: инвестируют в офисные помещения, заполняют их надежными арендаторами, заключая долгосрочные договоры аренды (3-7 лет), и продают объекты инвесторам.

Иногда это происходит на этапе строительства БЦ; яркий пример – бизнес-центр DM Tower (девелопер – KR Properties) рядом с территорией «Даниловской мануфактуры», где офисные помещения продаются этажами и компактными блоками от 70 до 1 050 кв. м. 

Про бизнес:  Фондовый рынок 1920-х годов: От любви до ненависти - один шаг: perfumero — LiveJournal

На данный момент в DM Tower реализовано уже около 40% площадей, хотя монолитные работы еще не закончены. 

Риски. Заявленный период окупаемости при продаже готового арендного бизнеса – 8-9 лет. При этом в договорах аренды прописывается ставка арендной платы на весь период действия договора, включая индексацию. 

Однако инвесторам нужно оценивать чистый операционный доход за этот период: ведь на практике ставка не всегда индексируется. 

Рынок – явление подвижное: спрос и предложение меняются, рынок арендодателя может превратиться в рынок арендатора, и тогда собственнику придется идти на уступки, оптимизируя условия аренды. 

Поэтому реальные сроки окупаемости варьируются в районе 10-10,5 (иногда до 12) лет. Также нужно понимать, что чем более «сформированный» продукт вы приобретаете и меньше рисков берете на себя – тем меньше будет доходность. 

Плюсы и минусы

У инвестиций в торговые помещения есть как положительные, так и отрицательные стороны. С помощью экспертов попытаемся разложить их «по полочкам».

– Плюс в том, что стрит-ритейл – самый доходный вид недвижимости. Минус – если объект выбран неправильно, то его будет сложно как сдать в аренду, так и продать, – отмечает руководитель департамента коммерческой недвижимости E3 Commerce Роман Шиман.

Руководитель проекта «Ермышев Консалтинг» Дмитрий Ермышев среди преимуществ выделяет следующие: стабильная доходность, надёжность, ликвидность. Такие объекты защищены правом собственности и не обесценятся, если поддерживать помещение в надлежащем виде.

Генеральный директор агентства недвижимости «Квадраты» Екатерина Сивова, как и её коллеги, главный плюс такой инвестиции видит в хорошем стабильном доходе. К минусам она относит уплату налогов и прочие расходы, связанные с содержанием помещения.

– Тут главное не прогадать – купить ликвидный объект, то есть тот, который в случае чего можно будет быстро продать, не теряя вложенных средств, или выгодно сдать, – добавляет эксперт.

Покупка готового арендного бизнеса (габ)

ГАБ (готовый арендный бизнес) – это покупка ликвидных помещений с договорами аренды и устойчивыми денежными потоками. Это удобная и высокодоходная форма инвестиций. 

Так, средняя по рынку ставка капитализации офисной недвижимости сегодня достигает 10% (в отдельных случаях может быть ниже 10%). Для сравнения, средневзвешенная ставка по депозитам на вторую декаду декабря составляет 6,17%. Кроме офисного сегмента покупка ГАБов распространена в сегменте торговой недвижимости: в стрит-ритейле доля подобных сделок составляет 90-95%.

Помещение, которое требует дополнительных вложений

Это вариант, не обременённый долгосрочным договором аренды (помещение может быть вакантным или иметь краткосрочный договор аренды по ставке ниже рыночной), который может потребовать инвестиций в улучшение своего физического состояния. Такие помещения, как правило, дешевле, чем готовый арендный бизнес, поскольку новый владелец должен потратить время и ресурсы на поиск арендатора.

Стрит-ритейл

Для торговых помещений решающим фактором, влияющим на ставку, является трафик, а значит, локация. Для локации важны: первая линия домов, высокая проходимость (в центре жилых массивов, в местах с высоким пассажиропотоком – недалеко от метро, вокзалов, ТПУ), возможность установки витрин/вывесок, транспортная доступность, наличие транспортных развязок и узлов.

Риски. Будущий объект должен отвечать требованиям потенциального арендатора: для продуктовых ритейлеров нужны зоны погрузки/разгрузки (или возможность их организации), подходящая планировка для торгового зала; для общепита – вытяжка и высокие электрические мощности.

Помните, что изменить технические характеристики можно не всегда: например, статус объекта культурного наследия накладывает на здание жесткие ограничения, все ремонтные работы собственнику придется согласовывать с властями и т.д. 

Могут быть и другие неожиданности. Так, реализация программы «Моя улица» привела к тому, что многие топовые локации в центре города потеряли свои преимущества из-за сокращения парковочных мест. 

Юридические нюансы

По поводу правовых особенностей вложений в стрит-ритейл и владения такой недвижимостью мнения экспертов разошлись.Так, Дмитрий Ермышев считает, что особых нюансов здесь нет:

– Такое же право собственности, как и на любую другую недвижимость. Только налоговая ставка выше.
Роман Шиман советует следующее: при покупке такого объекта проверить юридическую чистоту объекта, при сдаче в аренду – грамотно составить договор с арендатором.

А вот Екатерина Сивова говорит, что юридических нюансов в данном сегменте множество. Но основной из них – тщательно проверять историю помещения, если оно реализуется на вторичном рынке.

– Как было получено право собственности? Нет ли каких-либо арестов и обременений на помещении? Имеются ли перепланировки, а также разного рода постановления и предписания относительно данного помещения? Количество кВт – официально подтверждено документами, или же это только на основании слов продавца? Возможность увеличения мощности – есть ли кабель с определённым сечением? Заключены ли договоры с основными обслуживающими городскими организациями относительно электроэнергии и оплаты коммунальных услуг? – все эти вопросы эксперт рекомендует задать собственнику помещения.


Если помещение продаётся с арендатором (и это один из основных факторов при положительном решении в сторону покупки), то стоит также проверить истинное положение этого арендатора относительно этой точки. Нужно найти подход к арендатору и всё разузнать.

Оцените статью
Бизнес Болика