Понятие инвестиций. Классификация и структура инвестиций.

Капитальные вложения — инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.

Объектами капитальных вложений в РФ являются находящиеся в частной, гос, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами. Запрещаются капитальные вложения в объекты, создание и использование которых не соответствуют законодательству РФ.

Таким образом, объектами инвестиций, осуществляемых в форме капитальных вложений, являются затраты на строительно-монтажные работы при возведении зданий и сооружений; приобретение, монтаж и наладка машин и оборудования; затраты на проектно-изыскательские работы; затраты на содержание дирекций строящегося предприятия; затраты на подготовку и переподготовку кадров; затраты по отводу земельных участков и переселению в связи со строительством и др.

С экономической точки зрения в составе капитальных вложений выделяют различные виды затрат. Важнейшими из них являются:

— новое строительство — строительство новых предприятий на вновь создаваемых площадях;

— расширение действующих предприятий, т.е. сооружение вторых и последующих очередей, введение в строй дополнительных цехов и производств, расширение уже функционирующих основных и вспомогательных цехов;

— реконструкция предполагает осуществление в процессе деятельности предприятия частичного или полного переустройства производства без строительства новых или расширения действующих основных цехов. Вместе с тем к реконструкции относится расширение существующих и сооруженных новых объектов вспомогательного назначения, а также возведение новых цехов взамен ликвидированных.

— экстенсивные инвестиции, направленные на расширение производственного потенциала;

— реинвестиции, под которыми понимают вложение высвободившихся инвестиционных средств в покупку или изготовление новых средств производства:

— брутто-инвестиции, включающие нетто-инвестиции и реинвестиции.

В экономическом анализе большое значение имеет структура инвестиций в основной капитал, представляющая собой долю средств, вложенных в данном периоде по конкретным направлениям их использования. Выделяют отраслевую, территориальную, технологическую, воспроизводственную структуры, а также структуру по формам собственности.

Отраслевая структура характеризует величину средств капитального характера из общего их объема, вложенных в ту или иную отрасль хозяйства: промышленность, сельское хозяйство, транспорт, связь, строительство и пр.

Территориальная структура отражает распределение инвестиций в территориально-региональном разрезе — по странам, регионам, районам и др.

Структура инвестиций в основной капитал по формам собственности показывает долю капитальных вложений, осуществленных в рассматриваемом периоде субъектами частной, гос, муниципальной и смешанных форм собственности.

Технологическая структура капитальных вложений показывает, какая их часть была направлена на строительно-монтажные работы; на приобретение машин, оборудования, механизмов, дорогостоящих инструментов и инвентаря; на проектно-изыскательскую деятельность.

Воспроизводственная структура — это распределение инвестиции по основным формам воспроизводства, к которым относятся строительство новых предприятий, расширение действующих предприятии, реконструкция, техническое перевооружение, поддержание действующих мощностей. В настоящее время действует тенденция к увеличению доли затрат на реконструкцию и техническое перевооружение. Это вызвано тем, что такие капитальные затраты способствуют расширению мощности действующих предприятий, а по объемам вкладываемых ресурсов и срокам выполнения работ оказываются выгоднее нового строительства. Проведение реконструкции и технического перевооружения связано не только с дополнительными затратами, но также и с потерями от снижения мощности предприятия в период проведения работ. Поэтому связанные с ними затраты и потери должны быть возмещены дополнительной прибылью, полученной в результате ее проведения.

Инвестиции, осуществляемые в форме капитальных вложений, по их назначению подразделяются наследующие виды:

— оборонительные инвестиции, направленные на снижение риска по приобретению сырья, комплектующих изделий, на удержание уровня цен, на защиту от конкурентов;

— наступательные инвестиции, обусловленные поиском новых технологических разработок с целью поддержания высокого научно- технического уровня производимой продукции;

— социальные инвестиции, целью которых является улучшение условий труда персонала;

— обязательные инвестиции, необходимость в кот связана с удовлетворением гос требований в части экологических стандартов, безопасности продукции, иных условий деятельности, которые не могут быть обеспечены за счет только совершенствования менеджмента;

— представительские инвестиции, направленные на поддержание престижа предприятия.

Применяется и иная группировка инвестиций, осуществляемых в форме капитальных вложений:

— инвестиции, направляемые на замену оборудования, изношенного физически и (или) морально;

— инвестиции на модернизацию оборудования, их целью является прежде всего сокращение издержек производства или улучшение качества выпускаемой продукции;

— инвестиции на расширение производства, задачей которых является увеличение возможностей выпуска товаров для ранее сформировавшихся рынков в рамках уже существующих производств при расширении спроса на продукцию или переходи выпуск новых видов продукции;

— инвестиции на диверсификацию, связанные с изменением номенклатуры продукции, производством новых видов продукции организацией новых рынков сбыта;

— стратегические инвестиции, направленные на внедрение достижений научно-технического прогресса, повышение степени конкурентоспособности продукции, снижение хозяйственным рисков. Посредством стратегических инвестиций реализуются структурные изменения в экономике, развиваются ключевые импортозамещающие производства или конкурентоспособны экспортно-ориентированные отрасли.

Наименее рисковыми из этих видов инвестиций считаются инвестиции в замену и модернизацию оборудования. Повышенной степенью риска характеризуются инвестиции в расширение производства и стратегические инвестиции, поскольку для них характерны крупные капиталовложения и длительный срок окупаемости.

Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории РФ с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством РФ. Инвесторами могут быть физ и юр лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юр лица объединения юр лиц, гос органы, органы местного самоуправления, а также ино субъекты предпринимательской деятельности.

Заказчики — уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы.

Подрядчики — физ и юр лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному или муниципальному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с ГК РФ. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию.

Пользователи объектов капитальных вложений — физ и юр лица, в том числе ино, а также гос органы, органы местного самоуправления, ино государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты. Пользователями объектов капитальных вложений могут быть инвесторы.

Субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором и (или) государственным контрактом, заключаемыми между ними.

Значение в экономике страны:Инвестиции, осущ в форме кап вложений, играют очень важную роль в жизни каждого предприятия. Основной возможностью улучшения фин состояния предпр являются именно вложения в основные средства организации. Благодаря инвестициям в развитие, усовершенствование, своевременное обслуживание или замену основных средств дает предпр возможность для повышения эффективности пр-ва, расширения рынка сбыта, увеличения производственных мощностей и качества производимой продукции. Это в конечном итоге может увеличить объем и ассортимент продукции, расширить клиентскую базу, сократить сроки поставки сырья, сроки пр-ва, доставки продукции и, как следствие, увеличить прибыль.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте:

Проектное финансирование– это финансирование, при котором погашение долговых обязательств по инвестиционному проекту осуществляется денежными поступлениями от его реализации.

Выделяют следующие виды проектного финансирования: по субъекту, реализующему проект — корпоративное и банковское; по распределению риска — без права регресса (все риски берет на себя кредитор), с ограниченным правом регресса (участники разделяют риски), с полным правом регресса кредитора на заемщика (заемщик берет все риски на себя); по типу проектного финансирования – с параллельным финансированием (участвуют несколько кредитных учреждений), с последовательным финансированием (передача требований по задолженности банком – инициатором другому кредитору); также существует балансовое проектное финансирование (отражается в балансе предприятия) и внебалансовое.

Особенности: 1) тщательная достоверная оценка платежеспос-ти, ликвидности, надежности, 2) механизм распределения рисков в законодательстве не отработан, 3) для реализации проекта нужны специалисты – менеджеры по инвест проектам, 4) участники представлены фин — кред институтами, 5) недостаточный опыт в РФ.

В проекте, который реализуется на условиях проектного финансирования, задействованы как минимум 3 участника:

1) проектная компания. Она создается специально для проекта, отвечает за его реализацию и обычно не имеет ни фин истории, ни имущества для залога. Именно использование проектной компании является главной отличит особенностью этого вида проектов. Ответственность и риски по инвестирован капиталу не возлагаются на проверенное и солидное предприятие, а, как и финансирование, сложным образом распределяются между участниками процесса и регулируются набором контрактов и соглашений.

2) инвестор, вкладывающий средства в собств капитал проектной компании. Инвестор, с одной стороны, редко ограничивается лишь ден вкладами и получением прибыли, а с другой стороны, особенно когда инвесторов несколько, их вложения вообще могут заключаться не в фин вливаниях. Такие инвесторы инициируют проект, создают проектную компанию и в той или иной форме рассчитывают извлекать выгоду из ее успешной деятельности.

3) кредитор. Помимо того, что проектная компания, получающая кредит, не имеет ни залогов, ни поручителей в традиционном понимании этих терминов, доля заемного капитала в проектном финансировании значительно выше, чем в обычных корпоративных кредитах и средняя сумма, предоставляемая кредитором, составляет 70-80 % всех капитальных затрат проекта. Понятно, что это ставит кредитора в сложные условия и требует от него не только поиска альтернативных путей защиты своих капиталов, но и особенно тщательного анализа всех тонкостей финансируемого мероприятия.

Инвестиционные качества ценных бумаг с позиций риска и доходности.

Акции:

1)Обыкновенные: “ ”- возможность получения высокого дохода при эффективной деятельности, возможность участия в дивидендной политике, в политике управления, выше ликвидность на рынке, чем привилегированных

“-” низкая защита от инвест рисков, возможность потери капитала при банкротстве общества, нестабильный доход и возможны низкие дивиденды при неэффективной работе

2)Привилегированные: “ ” стабильный доход вне результатов хозяйствования, защищённость от рисков, преимущественное право на получение дивидендов и участия в разделе имущества при ликвидации

“-” отсутствует право на управление и влияние на деятельность, возможность отзыва вне зависимости от желания акционера, более низкий доход и ликвидность.

Облигации:

1)Органов власти и местного самоуправления:” ” низкий риск, налогообложение %-ного дохода по пониженной ставке, ликвиднее других бумаг

“- ” низкая доходность

2)Корпоративные: “ ” риск выше, чем у государственных, но ниже, чем у акций, ликвидность выше чем у акций, доходность выше чем у вышеназванных бумаг

“-” доходность ниже, чем у акций, зависимость показателей риска и доходности от условий выпуска (цель, величина дохода, погашение основной суммы), доходность зависит от кредитоспособности предприятия

Вексель

“ ” фиксированная доходность, известен срок погашения, более низкая подвижность и меньшая подверженность изменениям цен под влиянием внешних факторов

“-” зависимость дохода от платёжеспособности и финн устойчивости эмитента, более сложный инструмент для инвестора

12. Особенности долгового финансирования инвест деятельности.

При выборе источников финансирования инвестиционной деятельности вопрос должен решаться фирмой с учетом многих факторов: стоимости привлекаемого капитала, эффективности отдачи от него, соотношения собственного и заемного капитала, определяющего уровень финансовой независимости фирмы, риска, возникающего при использовании того или иного источника финансирования, а также экономических интересов инвесторов.

Долговое кредитное финансированиеиспользуется, как правило, в процессе реализации краткосрочных инвестиционных проектов с высокой нормой рентабельности инвестиций. Особенность заемного капитала заключается в том, что его необходимо вернуть на определенных заранее условиях, при этом кредитор не претендует на участие в доходах от реализации инвестиций. Одним из важных ресурсов, мобилизуемых на финансовом рынке, является банковский кредит. Огромное значение для заемщика имеет уровень учетного процента, который определяется спросом и предложением на ссудный капитал, величиной процента по депозитам, уровень инфляции в стране, ожидания инвесторов относительно перспектив развития экономики. Получить финансирование за счет долгового капитала можно из следующих источников:
банки, трастовые компании; частные инвесторы; кредитные союзы; финансовые компании и др.

Использование долгового финансирования может быть достаточно рискованным и дорогостоящим для компании, и каждый случай его привлечения должен сопровождаться аналитической работой и тщательным изучением условий кредитования. Особенностями долгового кредитного финансирования являются:

— получение значительной суммы средств сразу;

— сложность в процедуре оформления и получения;

— финансирование под залог;

— не меняется структура собственности;

— необходимость выплаты не только основного долга, но и процентов;

— высокие риски;

— целевой характер кредита и контроль за использованием;

— срок использования средств ограничен;

— существует график уплаты долга и платежей;

— ухудшается финансовое состояние.

В современных условиях ипотечное кредитование имеет важное значение для оздоровления экономики России. Ипотека- разновидность залога именно недвижимого имущества (главным образом земли, строений) с целью получения ссуды. Ипотека предоставляет право преимущественного удовлетворения его требований к должнику-залогодателю в пределах суммы зарегистрированного залога. Для ипотеки характерны: залог имущества; возможность получения под залог одного и того же имущества добавочных ипотечных ссуд под вторую, третью, и т.д. закладные; обязательная регистрация залога в земельных книгах, которые ведутся в гос и коммунальных учреждениях.

37. Инвестиционная политика: понятие, цели, задачи, принципы, субъекты.

Инвест политика – совокупность отношений м/у органами власти и управления и субъектами инвест процесса по поводу формиров-я экон, организацион и др основ регулир-я процесса с целью обеспечения расширен воспроизводства.

Цель инвест политики — реализация стратегич плана экон и соц развития страны, активизация инвест деятельности для подъема отечеств экономики и повышения эффективности общественного производства.

Задачи инвест политики государства определяются ее целью и экономической ситуацией в стране. К ним можно отнести:

— выбор и поддержку развития отдельных регионов и отраслей экономики;

— поддержку развития малого и среднего бизнеса;

— обеспечение сбалансированного развития отраслей экономики;

— реализацию программы жилищного строительства в регионах;

— стимулирование развития экспортных производств;

— обеспечение конкурентоспособности отечественной продукции и др.

Основными принципами инвест политики являются:

— пр целенаправленности,

— приоритетности,

— системности,

— комплексности (необход учитывать последствия вложений),

— баланса интересов,

— Обратной связи,

— Гибкости,

— вариантности,

— достоверности информации.

Эти принципы должны реализовываться в инвест политике органов власти различного уровня. Инвест политика на федер уровне должна активизировать инвест деятельность на уровне регионов и предприятий.

Субъекты: органы государственной власти всех уровней, потенциальные инвесторы (российские и ино), финансово-кредитные учреждения, предприятия.

13. Лизинг – как метод финансирования инвестиционной деятельности.

В наиболее общем смысле лизинг (от англ. lease — аренда) — это комплекс имущественных отношений, возникающих при передаче объекта лизинга (движимого и недвижимого имущества) во временное пользование за определенную плату на договорной основе его приобретения у производителя и сдачу в долгосрочную аренду.

Лизинг представляет собой вид предпринимательской деятельности, направленной на инвестирование временно свободных или привлеченных финансовых средств, при котором арендодатель (лизингодатель) по договору финансовой аренды (лизинга) обязуется приобрести в собственность имущество у определенного продавца и предоставить его арендатору (лизингополучателю) за плату во временное пользование для предпринимательских целей.

По своему экономическому содержанию лизинг относится к производственным инвестициям, в процессе реализации которых лизингополучатель должен возместить лизингодателю инвестиционные затраты, осуществленные в материальной и денежной формах, и выплатить вознаграждение.

В зависимости от места осуществления лизинговых операций выделяют: внутренний лизинг, когда все субъекты сделки представляют одну страну, и внешний лизинг, когда одна из сторон или все стороны принадлежат разным странам, а также или если одна из сторон является совместным предприятием. Внешний лизинг может быть экспортным и импортным. При экспортном лизинге зарубежной страной является лизингополучатель, а при импортном — лизингодатель.

Также различают оперативный (операционный) и финансовый лизинг. В основе различия лежит окупаемость имущества. Оперативный лизинг представляет собой лизинг с неполной окупаемостью, (имеет место при сдаче имущества в аренду на период, значительно меньший, чем срок амортизации, расходы лизингодателя, связанные с приобретением и содержанием сдаваемых в аренду предметов, не покрываются арендными платежами в течение одного лизингового контракта). Финансовый — лизинг с полной окупаемостью (предусматривает выплату в течение периода действия контракта лизинговых платежей, покрывающих полную стоимость амортизации оборудования или большую ее часть, дополнительные издержки и прибыль лизингодателя).

Сущность возвратного лизинга: предприятие продает лизинговой компании часть своего собственного имущества, а затем берет его в аренду. Т.е., предприятие, не прибегая к кредиту, получает дополнительные средства от реализации своего имущества, эксплуатация которого не прекращается.

Особенности: 1) получение оборудования происходит сразу, 2) дорогой метод, 3) стороны имеют налоговые льготы, 4) объект лизинга не сразу переходит в собственность получателя, 5) экономия собственных средств, 6) снижаются потери, связанные с моральным старением оборудования.

Основными субъектами лизинга являются:

1)лизингодатель — физ или юр лицо, кот за счет привлеченных или собственных денежных средств приобретает в ходе реализации лизинговой сделки в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за опред плату, на опред срок и на опред условиях во временное владение и пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга;

2)лизингополучатель — физ или юр лицо, кот в соответствии с договором лизинга обязано принять предмет лизинга за опред плату, на опред срок и на опред условиях во временное владение и в пользование в соответствии с договором лизинга;

3)продавец (поставщик) — физ или юр лицо, кот в соответствии с договором купли-продажи с лизингодателем продает лизингополучателю в обусловл срок производимое (закупаемое) им имущество, являющееся предметом лизинга. Продавец (поставщик) обязан передать предмет лизинга лизингодателю или лизингополучателю в соответствии с условиями договора купли-продажи.

27. Доходность и риск инвест портфеля.

Ожидаемая доходность портфеля – средневзвешенная величина доходности инструментов в портфеле:

σ = ∑ ri * wi

Риск портфеля определяется: Степенью взаимозависимости величин доходности компонентов портфеля и риском его составляющих.

Для оценки риска инв. портфеля оценивается показателем ковариации

cov_xy = 1/n ∑p_i * (r_x-среднее r_x)(r_y — среднее r_y)

Pi- вероятность события

rx,y- норма доходности

– ожидаемая норма доходности

n- число вариантов наблюдений

Коэффициент корреляции: Rxy = cov_xy / σ_x * σ_y

Если R изменяется в интервале от 1 до 0, то значение 2-х переменных изменяется синхронно.

Если изменяется от 0 до -1,то значение переменных изменяется в противоположном направлении.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте:

1) Метод чистой текущей стоимости (приведенного эффекта) (NPV) ориентирован на достижение главной цели инвестирования — получение приемлемого для инвестора чистого дохода (в форме прибыли). Данный метод позволяет получить наиболее обобщен хар-ку результата реализации проекта, т. е. конечный эффект в абсолютном выражении.

NPV = — ICo ∑ ( FKn/(1 r)ⁿ ) RVo

ICo- инвестиционный капитал

FKn – величина годового дохода в течение определенного года

r – ставка дисконтирования

n – количество лет

RVo – приведенная ликвидационная стоимость объекта

Если NPV больше 0 то проект принимается (доход)

Если NPV меньше 0 то проект отвергается (убыток)

Если NPV = 0 – вложенные средства вернутся к инвестору, но дохода не будет

Достоинства:

1. это показатель абсолютного результата инвестирования, показатель эффекта

2. учитывается фактор времени

3. учитывается срок жизни проекта

4. отражает изменение ценности фирмы

5. показатель аддитивен

Недостатки:

1. не показывает доходность ИП

2. очень сильно зависит от ставки дисконтирования

3. требует очень детальных прогнозов

2) Индекс рентабельности инвестиций (показ, сколько дохода приходится на ед-цу вложений):

PI = (∑ (FKn / (1 r)ⁿ))/ICo

Если PI больше 1 то проект принимается (NPV больше 0)

Если PI меньше 1 то проект отвергается (NPVменьше 0)

Если PI = 1 – на усмотрение инвестора (NPV =0)

Достоинства:

1. это относительный показатель, оценивает эффективность

2. позволяет судить о резерве безопасности проекта

Недостатки:

1. отсутствие аддитивности

2. зависит от ставки дисконтирования

3) Внутренняя норма доходности (индикатор риска), или маржинальная эффективность капитала (IRR) является наиболее сложным показателем для оценки эффективности реальных проектов. IRR показывает уровень прибыльности (доходности) проекта, выражаемой дисконтной ставкой, по кот будущая стоимость капиталовложений приводится к настоящей стоимости авансированных средств. IRR – такое значение коэф-та дисконтир-я, при кот NPV = 0.

Внутренняя норма доходности определяет максимальную ставку платы за привлеченные источники финансирования, при которой проект останется безубыточным. Внутренняя норма доходности равна максимальной ставке за кредит, который инвестор может выплатить вместе с % за срок, равный горизонту расчета при условии, что проект осуществляется только за счет кредита без привлечения других источников. Внутреннюю норму доходности можно рассматривать как минимальный, гарантированный уровень прибыльности инвестиционных затрат.

IRR = r1 (NPV_(r1) / (NPV_(r1) – NPV_(r2))) * (r1 – r2)

IRR >CC (цена капитала) принимается, При IRR < CC проект считают неэффективным. IRR = CC – проект безубыточен.

r1 – такая, что NPV больше 0, r2 – такая, что NPV меньше 0

Достоинства:

1. относительность

2. нацелен на увеличение доходов инвесторов

3. при счете не зависит от нормы дисконта

Недостатки:

1. сложность расчета

2. он показывает лишь максимальный уровень затрат по проекту

3. не аддитивен

4) Срок окупаемости (РР) – это наименьшее значение горизонта расчета, при котором NPV становится и в дальнейшем остается положит. Это временной интервал от начала реализации проекта до момента, при кот совокупный дисконтированный доход становится равным величине инвестиций, NPV = 0.

Достоинства:

1. дает очень быструю, но грубую оценку о ликвидации и о рискованности проекта

2. не зависит от величины горизонта расчета

Недостатки:

1. не аддитивен

2. не оценивает прибыльность инвестиций

3. не учитывает весь период инвестиций

4. дисконтная ставка

20. Бюджетная и социальная эффективность инвест проекта.

Бюджетная эффективность оценивается по требованию органов гос и /или регионального управления. В соответствии с этими требованиями может определяться бюджетная эффективность для бюджетов различных уровней или консолидир бюджета. Показатели бюдж эффективности рассчитываются на основании определения потока бюдж средств.

При оценке бюджетной эффективности в качестве притоков денежных средств выделяются:

1. налоговые поступления (и участников проекта, и сопряженных сфер)

2. рентные платежи участников проекта

3. таможенные пошлины

4. эмиссионный доход от выпуска ценных бумаг под инвест проект

5. дивиденды по гос ценным бумагам, выпущенным с целью финансирования проекта

6. НДФЛ с заработной платы (по работам, связанным с ИП)

7. плата за пользование природными ресурсами, водой, землей, лицензиями, связанными с ИП

8. доходы от конкурсов и тендеров по проекту

9. штрафы, санкции, погашение льготных гос кредитов

10. поступления во ВБФ

11. уменьшения выплат по безработице вследствие создания доп рабочих мест

В качестве оттоков денежных средств выделяются:

1. средства прямого бюджетного финансирования инвест проекта

2. кредиты ЦБ участникам проекта

3. дотации, выплаты пособий для лиц, оставшихся без работы вследствие реализации проекта

4. выплаты по гос ценным бумагам

5. гос и региональные гарантии по инвест рискам

6. компенсации, возмещение ущерба, связанного с реализацией проекта.

К показателям бюджетной эффективности относятся:

1. чистый доход бюджета — это разница между накопленной суммой притоков ден средств в бюджет от реализации проекта и накопленной суммой оттоков бюдж средств за весь срок реализации проекта;

2. чистый дисконтированный доход бюджета — накопленное сальдо дисконтированного ден потока бюджета;

3. внутренняя норма доходности бюджета — этот показатель можно рассчитать только в том случае, если на первых шагах расчёта сальдо денежного потока бюджета от реализации проекта было отрицательным;

4. индекс доходности гарантий — этот показатель рассчитывается в том случае, если ИП реализуется за счёт заёмных средств, предоставленных под гарантии бюджета. Рассчитывается как отношение чистого дохода бюджета к сумме гарантий.

Оценка социальных результатов проекта предполагает, что проект должен соответствовать соц нормам, стандартам и условиям соблюдения прав человека. Предусматриваемые проектом мероприятия по созданию работникам нормальных условий труда и отдыха, обеспечению их продуктами питания, жилой площадью и объектами соц инфраструктуры являются обязательным условием его реализации и какой-либо самостоятельной оценке в составе результатов проекта не подлежат. Когда реализация проекта предполагает улучшение жилищных и культурно-бытовых условий работников, затраты по сооружению или приобретению соответствующих объектов включаются в состав затрат по проекту и учитываются в расчетах эффективности в общем порядке.

Доходы от этих объектов (часть стоимости жилья, оплачиваемая в рассрочку, выручка предпр бытового обслуживания и т.п.) учитываются в составе результатов проекта. В расчетах эффективности учитывается и самостоятельный соц результат подобных мероприятий, получаемый при увеличении рыночной стоимости жилья, обусловленном вводом в действие доп объектов социально-бытового назначения.

К затратам при оценке общественной эффективности относят:

1. единовременные и текущ затраты всех рассматриваемых участников проекта

2. косвенные затраты на консервацию или ликвидацию производственных мощностей

3. затраты, связанные с потерями природных ресурсов и имущества от возможных аварий.

К результатам относятся конечные производственные результаты — выручка на внутр и внешнем рынке, доходы, полученные от продажи имущества и интеллектуальной собственности, соц результаты, эколог результаты, прямые и косвенные фин результаты (косвенный- например, изменение рыночной стоимости недвижимости).

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте:

I) Фундаментальный анализ: Результат – прогноз дохода, кот определяет будущую стоимость цен бумаг. Фундаментальный анализ проводится на четырех уровнях: макроэкономический, региональный, отраслевой и микроэкономический.

1)Макроэкон фундам анализ предназначен для выявления общих тенденций, характеризующих состояние экономики страны в целом и крупных ее частей, таких, как промышленность, сельское хозяйство и т.д. Анализ состояния экономики страны в целом показывает, насколько благоприятна общая макроэкон ситуация для инвестирования. (ВВП, платёжный баланс, инфляция)

2) Фундам анализ регион уровня аналогичен макроэкон фундам анализу (с поправкой на масштаб) и оперирует экон факторами, кот характерны для данного региона.

3)отраслевой фундам анализ. Цель отраслевого фундам анализа — оценка инвест привлекательности отрасли, в кот предполагается осуществить вложение экон ресурсов. (темпы роста производства, рентабельность активов)

4) анализ компании-эмитента анализируемых ценных бумаг. Анализ проводится в двух вариантах: анализ фин отчетности предприятия (фин-экон анализ) и анализ факторов, определяющих стоимость цен бумаг компании-эмитента.(отчётность, публикации в прессе)

II) технический. Предпосылка – фундаментальные причины могут быть суммированы и отражены в ценах фондового рынка.

Показатели для оценки инвестиционных качеств ценных бумаг: фин рычаг, доходность собств капитала, %-ное покрытие, покрытие дивидендов по привилегированным акциям, по обыкновенным акциям, коэффициент выплаты дивидендов, дивиденд на 1 обыкнов/ привилегированную акцию, дивидендный доход, отношение рыночной цены акции к прибыли на 1 обыкновенную акцию, стоимость активов на 1 облигацию, обыкновенную акцию, привилегированную акцию.

Технич аналитики исходят из следующих базовых принципов.1. Изучение прошлого определяет понимание будущего, будущие изменения цен в существенной мере аналогичны прошлым.

2. Цены отражают всю имеющуюся информацию об эмитенте. 3. Динамика цен подчинена определенной закономерности. 4. Движение цен на финансовые активы имеет характер тренда, т.е. имеет определенную конкретную направленность, которая сохраняется в течение некоторого времени

Стоимость недвижимости: сущность, принципы оценки и влияющие факторы.

Рыночная стоимость – мера того, сколько готов заплатить за объект недвижимости гипотетический типичный покупатель.

Инвестиционная стоимость – это конкретная стоимость оцениваемого объекта для конкретного инвестора, исходя из его интересов, целей и пристрастий.

Социальные факторы:

1. Демографическая структура населения (возраст, пол)

2. Количество браков и разводов и их соотношение

3. Число детей в семье

4. Естественное и механическое движение населения

Экономические факторы:

1. Структура экономики

2. Занятость

3. Уровень доходов

4. Структура доходов и расходов населения

5. Себестоимость строительства

6. Наличие свободных участков земли

7. Уровень развития инфраструктуры

8. Производственные мощности строительных и сопряженных комплексов

9. Экон конъюнктура.

Экологические факторы:

1. Загрязнение атмосферы, гидросферы, земли

2. Электромагнитное, радиационное, тепловое, шумовое загрязнение

3. Оценка естественной освещенности

Факторы гос регулирования:

1. Регулирование оборота недвижимости и способа землепользования

2. Регулирование цен на коммунальные услуги

3. Регулирование цен на транспортные услуги

4. Система налогообложения

5. Регламенты по охране окружающей среды

6. Уровень арендных ставок

Принципы оценки недвижимости:

1.принципы, связанные с представлением собственника об имуществе.

1) Принцип полезности

2) замещения (все альтернативные варианты) не заплатит цену, превышающую затраты на приобретение имущества с эквивалентной полезностью

3) ожидания: стоимость имущества зависит от выгод следующих лет.

2. принципы, связанные с представлениями производителя недвижимости

1) вклада: стоимость каждого элемента определяется его вкладом в общую стоимость объекта недвижимости

2) равновесия (сбалансированности): стоимость недвижимости зависит от стоимостной сбалансированности между парными элементами, например: земля и улучшения на ней.

3) остаточной продуктивности земельного участка

4) предельной доходности

3. принципы, обусловленные рыночной средой:

1) обусловленные спросом и предложением

2) конкуренции

3) соответствия: стоимость объекта зависит от степени однородности окружающей застройки, которая удерживает стоимость на определенном уровне

4) изменения: условия постоянно меняются, оценка недвижимости актуальна только на определенную дату.

33. Инвестиционная деятельность в России в пореформенный период.

Развернувшиеся экономические реформы того времени позволили в исторически короткие сроки существенно преобразовать российскую экономику, создав основы ее индустриальной системы. Этот период вошел в экон историю как достаточно динамичный, несмотря на то, что российская хоз система переживала фундаментальные по своему характеру изменения.

В инвест деятельности в пореформенной России, можно выделить три периода:

— первый период — дореволюционный (конец XIX — начало XX вв.);

— второй период — советский (1920-е гг. -1980-е гг.);

— третий период — современный (с 1990-х гг. XX в. по настоящее время).

Российская индустриализация в 1890-х — 1900-х гг. в значительной степени базировалась на привлечении ино капиталовложений. Объем ино инвестиций в отечественную промышленность за 1893-1913 гг. составил около половины капиталов, инвестированных российскими предпринимателями. Ино предприниматели сыграли, безусловно, позитивную роль в развитии отечественной промышленности, поскольку удовлетворяли насущную потребность не только в капиталах, но и передовых технологиях, а также привносили западный управленческий опыт и содействовали увеличению внутренних капиталовложений в промышленность. Основной формой вложения капиталов являлось образование АО или участие в совместных с российским капиталом обществах, что объяснялось сверхдоходностью таких вложений.

Российская индустриализация активно поддерживалась всеми ресурсами монархии: прямыми субсидиями, льготным налогообложением, покровительственной таможенной политикой, гос заказами и т.д. Именно благодаря покровительственной политике российского государства был обеспечен приток ино инвестиций в ряд отраслей промышленности, некоторые из кот (например, нефтяная) обязаны своим ускоренным развитием именно ино капиталам.

Происходила эволюция экон курса государства в сторону гос протекционизма, что связано с привлечением ино капиталов и вмешательством государства в хозяйств жизнь страны. Наращивание инвест потенциала страны при тогдашнем ее месте в международном разделении труда могло осуществиться в основном за счет развития отечественной промышленности.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте:

Методы оценки недвижимости – конкретные способы применения принципов оценки – зависят от принимаемого подхода.

Доходный методоснован на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. Капитализация дохода — это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Коэффициент капитализации — норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки. Ставка капитализации — это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу. Ставка дисконтирования — норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости ден потоков, возникающих в результате использования имущества.

Преимущества: этот метод непосредственно отражает рын конъюнктуру, так как при его применении анализируется, с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как привило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого — предположение о рын уровне эксплуатации недвижимости.

Основные проблемы:

1. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.

2. В Российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, — «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и эксплуатационным расходам, отсутствие статист информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится сложной задачей.

Затратный подход— это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Преимущества затратного подхода:

При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

1. технико-экономический анализ стоимости нового строительства;

2. обоснование необходимости обновления действующего объекта;

3. оценка зданий специального назначения;

4. при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;

5. анализ эффективности использования земли;

6. решение задач страхования объекта;

7. решение задач налогообложения;

8. при согласовании стоимостей объекта недвижимости , полученных другими методами .

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6. Отдельная оценка земельного участка от строений.

7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

Рыночный подходоснован на анализе рыночных продаж и является основой для большинства оценок недвижимости в рын экономике. Он базируется на легко доступной для оценщика рыночной информации, позволяет обеспечивать простое, логически обоснованное суждение о цене объекта.

Процесс использования этого метода довольно прост: подбирается объект недвижимости аналогичный оцениваемому объекту, который уже имеет известную рыночную цену; затем после сравнения их технико-экономических параметров фиксируются различия и вносятся соответствующие поправки в стоимостном виде, определяется базовая стоимость.

Преимущества:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

3. Статически обоснован.

4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки:

1. Различия продаж.

2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

4. Зависимость от активности рынка.

5. Зависимость от стабильности рынка.

6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах

Рынок недвижимости: структура, специфика и механизм функционирования.

Рынок недвижимости— это сектор национальной рын экономики, представляющий собой взаимосвязанную систему рыночных механизмов, обеспечивающих создание, эксплуатацию (использование), передачу и финансирование объектов недвижимости, передачу и защиту прав и интересов на эти объекты, а также механизмов, обеспечивающих функционирование рынка недвижимости (инфраструктуру).

Специфика РН через товар:

1) взаимозаменяемость единиц товара отсутствует

2) отсутствует стандартизируемость товаров

3) число продавцов и покупателей незначительное

4) характер сделок – частный

5) затруднен доступ к информации о рынке и товаре

6) достоверность и полнота информации низкая

7) скорость принятия решений – низкая

8) значительное правовое регулирование сделок

9) стабильность цен отсутствует, цены изменяются в широком диапазоне

10) транспортабельность товара отсутствует

11) влияние местоположения товара на цену сильное

12) возможность быстрого снижения или повышения предложения отсутствует

13) роль нерациональных факторов в принятии решений – незначительна.

Механизм функционирования

Регулирование рынка недвижимости осуществляется посредством рыночного механизма и гос регулирования. Благодаря этим видам регулирования обеспечивается выполнение функций рынка недвижимости.

Рынок недвижимости как саморегулирующаяся в установившейся правовой среде система основывается на рыночных элементах, основными из которых являются спрос и предложение, цена и стоимость.

Особенность недвижимости как товара заключается в том, что количество предложений на рынке ограничено и его нельзя увеличить в краткосрочном периоде, а, например, количество земельных участков вообще ограничено самой природой. Поэтому в большей степени цена недвижимости определяется спросом.

Сложились устойчивые общие правила РН: если на рынке существует избыток предложения или недостаток спроса, то уровни цен и арендной платы снижаются. В краткосрочном плане предложение недвижимости относительно неэластично. Отсюда следует вывод: для увеличения предложения требуется планирование на долгосрочный период. Даже если цены повысились, предложение нельзя увеличить очень быстро. Так же трудно уменьшить предложение недвижимости. Если было создано слишком много объектов одного конкретного типа, то предложение останется невостребованным или низким на протяжении продолжительного периода. В этой ситуации собственнику трудно рассчитывать на продажу недвижимости по желаемой цене, а у покупателя появляется возможность поторговаться, поскольку цены остаются низкими или даже падают.

Когда предложение и спрос сбалансированы, рыночная цена обычно отражает стоимость (затраты) производства. Если рыночные цены выше стоимости производства, в строй будут вводиться новые объекты недвижимости, и так до тех пор, пока не наступит равновесие. Если рыночные цены ниже стоимости производства, новое строительство замедлится или остановится до момента повышения спроса в связи с ростом рыночных цен.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте:

Участники:

1. Заказчик – реализовывает инвест проект

2. Генеральный подрядчик

3. Субподрядчик

Действуют на основании договора подряда (1-й со 2-м и 2-й с 3-м).

1) Обязательно должна быть определена взаимная ответственность сторон

1.1 Стороны могут в любой момент разорвать отношения, следовательно, обязательно должна быть прописана ответственность за расторжение договора

1.2 Стороны должны договориться о гарантах

2) Детальное прописание сроков выполнения работ (т.е. график выполнения работ)

3) Цена строительства.

Порядок оплаты строительных работ основывается на определении сметной стоимости.

Причины различий:

— Индивидуальные характеристики зданий и сооружений

— Разные географические условия

— Региональные различия в стоимости материалов и в оплате труда

— Стоимость строительства считается разными участниками

В строительстве создана и функционирует рыночная система ценообразования и сметного нормирования, на основе кот происходит формирование договорных цен на строительную продукцию на всех этапах жизненного цикла проекта:

1. В рамках технико-экономического обоснования на проектной стадии определяется ожидаемая сметная стоимость проекта

2. В составе проектно-сметной документации определяется сметная стоимость проекта.

Сметная стоимость будет служить основанием для определения объемов кап вложений, формирования договорных цен, расчетов за выполнение строительно-монтажных работ. С учетом сметной стоимости будет определена балансовая стоимость вводимого объекта и рыночная оценочная стоимостная структура.

СС в строительной документации составляется на трех уровнях цен:

1) На базисном уровне, который определяется с помощью системы норм и расценок

2) Текущий уровень цен – соответствует моменту составления сметы

3) Прогнозный уровень цен (к моменту окончание строительства)

Структура СС:

1. Элементы СС

1.1 стоимость строительных работ

1.2 стоимость работ по монтажу оборудования

1.3 затраты на приобретение основного и вспомогат технологич оборудования, инструментов и инвентаря

1.4 Прочие затраты: затраты на проектно-изыскательские работы, научно-исследовательские, на подготовку кадров и др.

2. По компонентам СС:

2.1 Прямые затраты:

ü Затраты на оплату труда рабочих и специалистов

ü Стоимость стройматериалов и деталей

ü Эксплуатация строительных машин и механизмов

2.2 Накладные расходы: затраты, связанные с созданием условий строительства, его организаций, управлением и обслуживанием.

2.3 Сметная прибыль

4) Порядок расчетов: сроки внесения определенных сумм, для бесперебойного выполнения работ.

Выбор участника

Проведение торгов позволяет реализовать принцип конкурсности.

Виды торгов:

1. Торги открытые: объявление в СМИ, приглашаются все желающие, процедура также открытая.

2. Торги закрытые: не афишируются, приглашения получают избранные.

Договора:

1) Договор по фактической стоимости: цена заранее оговаривается по полученной смете, оправданные расходы сверх сметы возмещаются по факту

2) Договор на основе максимально гарантированной цены: затраты по смете оправданные расходы сверх сметы, но не выше заранее определенного предела

3) Договор на основе твердой цены: установленные цены не подлежат изменению.

38.Механизм реализации инвест политики.

Механизм политики — это совокупность методов и способов воздействия. Воздействие бывает прямое (гос-во принимает реш-я) и косвенное (гос-во создает условия).

Инструменты:

1) экон: — прямые (ставка рефин-я, налог) – косвенные (налог льгота, % ставки в банках)

2) правовые

3) организационные (проведение выставок, ярмарок)

4) информационные

5) администрат. (лицензирование видов деят-ти, квоты)

Механизм реализации инвест политики государства включает:

— выбор надежных источников и методов финансирования инвестиций;

— определение сроков и органов, ответственных за реализацию инвест политики;

— создание нормативно-правовой базы для функционирования рынка инвестиций;

— создание условий для привлечения инвестиций.

Механизм реализации инвестиционной политики включает в себя: усиления регулирующей и стимулирующей роли государства в привлечении инвестиций в реальный сектор экономики, выбор надежных источников и методов финансирования инвестиций, создание эффективно действующей системы защиты прав собственности инвесторов (создание необходимой нормативно-правовой основы для функционирования рынка инвестиций), создание условий для доп эмиссий акций, налоговое стимулирование инвест деятельности, обеспечение высокого уровня корпоративного управления.

Теор основы управления инвест процессом.

А.Смит – Классическая школа.

Рынок – наилучший регулятор экономики. Гос-во («невидимая рука рынка») должно выполнять сл. функции: — оборона; — обеспечение безопасности граждан; — защита прав собственности; — обеспечение выполнения контрактов; — минимальное обеспечение образования.

Школа К.Маркса – марксизм.

Приоритет в сторону гос-ва, обеспечение гос-вом соц-й защиты граждан, расширение ф-ций гос-ва.

Неоклассическое направление – Маршал

Механизм рынка – значит-й регулятор экон-х явлений; спрос и предложение играют равную роль; сформулированы основные теории издержек произв-ва и ТеорПредельнПолезности.

Кейнсианское направление.

Рынок не в состоянии регулировать экономику, ведущая роль гос-ва. «Общая теория занятости, % и денег». Макроэконом-е регулирование рынка путем проведения фискальной и ДКП, что означало ограниченность рыночных регуляторов -> механизм рынка ограничен.

5. кризис 70-х гг. -> падение произв-ва, инфляция.

Монетаристское направление. Самоорганизация рынка – единственный регулятор рынка, минимальное вмешательство гос-ва.Монетарные инструменты (влияние на денежную массу), политика не вмешательства, а создания условий (для частного предпринимательства).

6. Инвест. политика 90-х базировалась на неоклассической теорииравновесия, кот. Основывалась на модели закрытой системы. экон система рассматривалась как механическая общность обособленных индивидов, действующих рационально; индивиды всегда сталкиваются с ситуацией выбора.

Система не м/б долго равновесной.

7. Институционализм.Постулаты:

— важность связей м/у элементами системы

— системы имеют особые свойства, неприсущие их отдельным элементам

— равновесность системы – явление нетипичное и кратковременное

— один из главных факторов экон изменений — технологическое развитие

— наличие системы обратных связей.

С позиции данной теории процессы рыночной самоорганизации не могут рассматриваться только в рамках механизма ценообразования и свободной конкуренции, необходимым становится учет той институц среды, которая структурирует эти механизмы. Сложноорганизован системы не могут функционировать в институцион вакууме, и если не происходит формирование «правил игры», которые нужны для нормального функционирования, то пустоты заполняются неформальными институтами (интитуционные ловушки – бартер, неплатежи, уклонение от налогов, коррупция).

Роль институтов: структурирование, упорядочивание отношений участников, создание условий для формирования спроса и предложения.

Гос воздействие д б наравне с рынком. Требования к гос регулированию:

— гос регулирование должно базироваться на закономерностях функционирования системы

— должно инициировать появление синергетического эффекта, при кот величина рез-та определяется не только объемом вложенных средств, а тем насколько методы и средства воздействия соответствуют внутренним свойствам объекта инвестирования

— объекты, вызывающие синергетический эффект – приоритеты инвестирования

— должно быть своевременным

— регулирующая система д. наладить обратные связи с гос – вом.

Гос регулирование д б активным, эффективным и мягким.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте: