В какую недвижимость стали вкладываться бывшие «квартирные» инвесторы :: Мнения :: РБК Недвижимость

Инвестиции — отличный инструмент приумножения капитала. Но чем выше доходность, тем выше риски. О плюсах и минусах инвестиций в тот или иной инструмент рассуждает гендиректор JetLend Роман Хорошев

1. Валюта (~0%)

Популярный способ сохранить сбережения в России, где рубль часто обесценивается. Но не стоит покупать валюту в долгосрок: она подвержена инфляции, курс может быть непредсказуемым, поэтому доходность стремится к нулю, а спекуляции приводят к потерям в 90-95% случаев.

Лучше хранить часть наличными на случай форс-мажора (но не более 1-2%), а остальное разместить в банке на валютном депозите. При этом важно не хранить деньги в одной валюте, а разбить, например, на три части. Депозит даже под 0,1% годовых уже доходнее, как и покупка евробондов. Единственный плюс валюты — экстраликвидность. Выгоднее всего покупать ее на бирже по рыночной цене, а хранить можно на брокерском счете или в ячейке.

Многие хранят деньги дома, чтобы всегда иметь доступ к ним — в банке может случается нехватка налички. Да, наличные деньги не могут объявить дефолт  — зато могут сгореть или быть похищены.

2. Депозит в государственном или коммерческом банке (~3,5-5%)

Самый консервативный и надежный способ хоть чуть-чуть защитить деньги от обесценивания — однако сейчас ставки по вкладам ниже инфляции (в июне 2021 года уровень инфляции в России составил 6,51%). А это значит, что ни о каком сохранении, а уж тем более приумножении средств речи не идет.

Согласно закону о страховании вкладов № 177-ФЗ, все средства граждан, находящиеся на банковских вкладах или депозитах, являются застрахованными — но лишь до ₽1,4 млн.

3. ОФЗ (5-6%)

Облигации  федерального займа — самый консервативный инструмент на фондовом рынке, позволяющий получить доходность чуть выше депозита, но при этом дающий инвестору большую свободу: не нужно долго ждать, чтобы забрать деньги без потери прибыли, есть возможность перепродать ОФЗ и получить прибыль от разницы в цене покупки-продажи.

Облигации этого типа считаются самыми надежными: выплаты по ним гарантированы государством. Риск небольшой, но есть — это дефолт государства.

4. Корпоративные облигации (7-8%)

Владелец облигаций получает доход на разнице стоимости и на купонах — проценте, который платит компания-заемщик за пользование денежными средствами инвестора. Исполнение обязательств по облигации напрямую зависит от надежности эмитента  — проще говоря, от его вероятности стать банкротом. Поэтому при выборе облигаций важно смотреть на кредитный рейтинг  компании, ее финансовые показатели и состояние отрасли.

Единственный риск — дефолт эмитента, однако это редкость. За 2022 год было эмитировано более ₽15 трлн корпоративных облигаций (за вычетом коротких бондов ВЭБа и ВТБ). В дефолт ушло менее ₽200 млрд., т.е. дефолтность составила 1,3%. Если портфель диверсифицирован несколькими облигациями, то его надежность очень высокая.

За период в 2022-2022 годах российский рынок акций принес отрицательную реальную доходность (если не учитывать дивиденды  и учитывать инфляцию), в то время как облигации позволили инвесторам существенно заработать, получив 55% абсолютной доходности (даже с учетом инфляции у них чистая положительная доходность).

Никто не знает, сколько может длиться стагнация  на рынке акций: история знает примеры, когда это продолжается и 10 лет (США), и 20 лет (Япония). Поэтому облигации с их стабильным купонным доходом — важный инструмент в этой ситуации.

5. Золото (~9%)

Золото — главный биржевой металл. У этого инструмента два основных плюса: защита от инфляции и высокая ликвидность .

Выгоднее всего покупать не само золото, а инвестирующий в него ETF, что избавляет от забот по хранению драгметалла. Физическое золото, которое вы покупаете в банке, должно храниться в платной ячейке. А желающий хранить золото дома инвестор должен заплатить НДС 20%. Плюс физическое золото не такое ликвидное, как ценная бумага.

Стоит учесть, что график фьючерса на золото показывает, что цена на него не всегда растет. Например, в период с 1982 по 2003 годы инвесторы не заработали на золоте ничего (если не считать спекуляций), а с учетом инфляции — потеряли.

6. Недвижимость (6-15%)

Российские граждане любят инвестиции  в недвижимость: этому способствует слабый рубль, стабильность рынка, гарантированный рост стоимости жилья в долгосрочной перспективе, относительная простота процесса и снижение ипотечных ставок в последнее время. Основные варианты инвестирования: покупка жилой недвижимости на вторичном рынке с целью последующей перепродажи и сдачи в аренду и покупка жилой недвижимости на стадии котлована с целью последующей продажи (доходность намного выше, чем при покупке готового жилья или вторички, но и риск высок). Те, у кого средств больше, интересуются загородной и коммерческой недвижимостью.

Если смотреть на график индекса IRN, то мы увидим среднюю доходность около 3,5% годовых. Если прибавить еще 3% рентной доходности (не принимать в расчет операционные расходы), то доходность составит 6,5-7% годовых. Это выше ОФЗ. Если добавить котлован, то доходность может быть до 15% в среднем.

Однако срок окупаемости довольно долгий: от пары-тройки лет при продаже квартиры, купленной на стадии котлована, до 20 и более при сдаче недвижимости в аренду в зависимости от типа помещения. При этом, пока инвестор владеет квадратными метрами, ему необходимо постоянно нести расходы на содержание и налоги. Назвать такой тип инвестиций пассивным нельзя. Инвестору придется постоянно управлять недвижимостью: сдавать в аренду, платить управляющему, контролировать сохранность и т.д.

Другим вариантом инвестиций в недвижимость является покупка бумаг REIT — специальных фондов, инвестирующих в недвижимость и распределяющих доход между акционерами. Такие фонды могут вкладываться в самые разные типы недвижимости, а их бумаги намного ликвиднее квартиры или офиса — однако и риску они подвержены больше: котировки и объем дивидендов зависят от ситуации на рынке, состава активов в портфеле, состояния экономики и других факторов.

На текущий момент российским инвесторам доступно около 35 фондов, инвестирующих в недвижимость, все они американские, а значит инвестору необходимо платить налог в размере 30% — именно такая ставка в США на бумаги такого типа.

7. Краудлендинг (13-17%)

Возможность дать в долг малому и среднему бизнесу. По принципу действия данный инструмент похож на облигации, только с большими риском и доходностью. Для того, чтобы использовать данный инструмент, инвестор должен выбрать краудлендинговую платформу, на которой будет инвестировать. В России с недавнего времени деятельность краудлендинговых платформ попадает под надзор ЦБ, поэтому стоит выбирать сервисы, имеющие соответствующую лицензию, говорящую о благонадежности инвестплатформы.

Доходность от займов, которые дает инвестор малому и среднему бизнесу, колеблется от 8% до 22% годовых. Уровень дефолтов (невыплат) зависит от качества отбора компаний, допускаемых на платформу. Но даже очень тщательный поиск кредитополучателей не гарантирует их честность, а значит, существует риск невозврата одолженных средств.

8. Акции (15-25%)

Самый распространенный инструмент, дающий более высокую доходность по сравнению с ОФЗ и корпоративными облигациями, но при этом требующий от инвестора глубокого погружения в фундаментальный анализ и времени на мониторинг рынка.

Не стоит забывать о стратегии, которой следует инвестор при выборе акций, готовности к риску, горизонте инвестирования. В целом же для многих главное — прибыльность и быстрый рост. Если компания ведет высокомаржинальный бизнес и растет (Apple, Microsoft, Yandex, Тинькофф), ее акции будут расти. Если нет — то стагнируют или падают.

Доходность рынка проще смотреть по индексам. Например, если посмотреть на динамику индекса Московской биржи (IMOEX), включающего самые ликвидные акции российских компаний, то мы увидим, что, условно, портфель из этих акций показывает среднегодовую доходность в районе 12%. При этом здесь не учитывается доход от дивидендов.

Отдельно отметим ETF  и ПИФы — это готовые портфели ценных бумаг  или других активов. Они позволяют диверсифицировать портфель (особенно инвесторам с небольшим капиталом) и снимают головную боль по поводу постоянного анализа рынка. Это один из лучших инструментов для пассивного инвестирования.

9. IPO (от -30% до 60% при диверсификации портфеля)

Вложения в IPO пользуются популярностью среди профессиональных инвесторов, потому что дают достаточно высокую доходность. Но после размещения цена может и рухнуть. Важно обладать определенными навыками и профессионализмом в отборе перспективных компаний, а также диверсифицировать риски за счет участия сразу в нескольких размещениях. К тому же доступ к зарубежным IPO имеют только квалифицированные инвесторы

Крутое IPO — это размещение компании, которая слишком рано разместилась. Проблема в том, что капитала на непубличных рынках сейчас намного больше, чем было 10-20 лет назад и заработать на IPO так, как раньше, уже вряд ли получится. Сейчас компании используют раунды B, C, D, F, E и выходят на биржу, когда акционеры первых раундов уже требуют ликвидности для своих инвестиций.

10. Фьючерсы и опционы — от -100% до 100% и выше

Сложный инструмент, который не рекомендуется начинающим инвесторам и тем, кто не хочет глубоко погружаться в аналитику. Это намерение о покупке, которое выражается заключённым контрактом, который называется фьючерс или опцион, в зависимости от условий. Вы не приобретаете актив, а лишь покупаете право ( если это опцион) или обязательство (фьючерс ) выкупить акции, которые вам поставят. Грубо говоря, это залог под покупку активов с плечом 1 к 5 (за счет гарантийного обеспечения во фьючерсах или цены опциона).

Если актив подорожает, вы получите в 5 раз больше, чем получили бы, если бы ими владели. Но если цены упадут, то вы можете потерять 100% своего капитала — хотя если бы обладали акциями, то потеряли бы всего 20%.

11. Криптовалюты — актив, который не обеспечен ничем, кроме спроса покупателей

Предугадать поведение криптовалют очень сложно. Прогнозы аналитиков, рассчитанные на основе прибыли, EBITDA , соотношения цена/прибыль (P/E ) здесь не работают.

Кроме того, в отличие от «реальных активов», вроде акций или облигаций, вы становитесь обладателем виртуального счета. Доказать право собственности в случае чего будет очень сложно. Тем более, что в российском законодательстве криптовалюты не регулируются. А с учетом большого числа мошенничеств со стороны компаний, проводящих ICO, и хакерских атак на криптобиржи это особенно актуально.

По данным EY, подавляющее число первичных размещений «крипты» (86%) оказались убыточными для инвесторов. Каждый третий потерял практически все вложенные деньги.

12. Венчурные инвестиции (от -100% до 300% и выше)

Самый рискованный, но при этом и самый доходный инструмент. Это вложение средств в перспективный инновационный проект, компанию или идею на ранней стадии развития в обмен на долю в капитале. При венчурном инвестировании возможны два варианта развития событий:

• Идея/компания выстреливает, и стоимость доли инвестора вырастает в сотни, а порой даже в тысячи раз. Инвестор может либо продать свою долю с большой наценкой, либо получать процент от прибыли компании.
• Компания по каким-то причинам не достигает целей и либо закрывается, либо занимается вялотекущей деятельностью. Инвестор в данном случае теряет часть или всю сумму своих инвестиций.

Главный плюс венчурного инвестирования — возможность получить очень большую прибыль. Именно венчурные инвесторы становятся одними из самых богатых людей в мире. Пример — Джим Брейер, который за 6 лет увеличил вложенные в Facebook $12 млн до $10 млрд.

Главный минус — высокий риск потери всех денег. Также инвестору приходится довольно долго (несколько лет) ждать отдачи от своих вложений.

Согласно исследованию Startup Genome, 92% стартапов не выстреливают, поэтому инвестору нужно обладать поистине высокими аналитическими способностями, глубоким пониманием рынка и орлиным взором в области выискивания единорогов, которые не просто окупят вложения, а принесут славу и богатство.

Больше интересных историй об инвестициях вы найдете в нашем телеграм-канале «Сам ты инвестор!»

Биржевой фонд, вкладывающий средства участников в акции по определенному принципу: например, в индекс, отрасль или регион. Помимо акций в состав фонда могут входить и другие инструменты: бонды, товары и пр. Термин, обозначающий вероятность быстрой продажи активов по рыночной или близкой к рыночной цене.ПодробнееПериод с очень низким или отсутствующим ростом в экономике. Основной признак стагнации – замедление темпов роста ВВП в пределах 0-3%.Оценка кредитоспособности компании или государства. Выставляется независимыми рейтинговыми агентствами и производится на основании оценочных анкет, которые преобразуют финансовые и нефинансовые показатели компании в баллы. Кредитный рейтинг позволяет оценивать рискованность вложения в ценные бумаги эмитента (компании) – чем выше рейтинг, тем ниже риск. Лицо, выпускающее ценные бумаги. Эмитентом может быть как физическое лицо, так и юридическое (компании, органы исполнительной власти или местного самоуправления).Аналитический показатель, указывающий на объем прибыли до вычета расходов по выплате процентов, налогов, износа и амортизации. Несмотря на свою популярность, комиссия по ценным бумагам США (SEC) не считает его частью Общепринятых Принципов Бухгалтерского Учёта (GAAP).Дефолт (от французского de fault — по вине) — ситуация, возникшая при неисполнении заемщиком обязательств по уплате или обслуживанию долга. Дефолтом считается неуплата процентов по кредиту или по облигационному займу, а также непогашение займа. Стоит отдельно выделить технический дефолт — ситуацию, когда исполнение обязательств было только временной задержкой платежей, как правило, по независящим от заемщика обстоятельствам. Дефолт служит основанием для предъявления кредитором иска о банкротстве заемщикаСоотношение капитализации компании к ее чистой прибыли. Популярный показатель для оценки стоимости акций и поиска недооцененных и переоцененных компаний Финансовый инстурмент, используемый для привлечения капитала. Основные типы ценных бумаг: акции (предоставляет владельцу право собственности), облигации (долговая ценная бумага) и их производные. ПодробнееДолговая ценная бумага, владелец которой имеет право получить от выпустившего облигацию лица, ее номинальную стоимость в оговоренный срок. Помимо этого облигация предполагает право владельца получать процент от ее номинальной стоимости либо иные имущественные права.

Облигации являются эквивалентом займа и по своему принципу схожи с процессом кредитования. Выпускать облигации могут как государства, так и частные компании. Инвестиции — это вложение денежных средств для получения дохода или сохранения капитала. Различают финансовые инвестиции (покупка ценных бумаг) и реальные (инвестиции в промышленность, строительство и так далее). В широком смысле инвестиции делятся на множество подвидов: частные или государственные, спекулятивные или венчурные и прочие. ПодробнееДивиденды — это часть прибыли или свободного денежного потока (FCF), которую компания выплачивает акционерам. Сумма выплат зависит от дивидендной политики. Там же прописана их периодичность — раз в год, каждое полугодие или квартал. Есть компании, которые не платят дивиденды, а направляют прибыль на развитие бизнеса или просто не имеют возможности из-за слабых результатов.

Акции дивидендных компаний чаще всего интересны инвесторам, которые хотят добиться финансовой независимости или обеспечить себе достойный уровень жизни на пенсии. При помощи дивидендов они создают себе источник пассивного дохода.ПодробнееФьючерс — это разновидность производного (иногда говорят “вторичного») финансового инструмента. По сути, фьючерсом называется договор покупки или продажи некоего первичного инструмента с отложенным исполнением обязательств. В качестве первичного или базисного инструмента может выступать ценная бумага, валюта, сырье.Подробнее