- На что обратить внимание
- Влияние пандемии на рынок торговых площадей
- География спроса на коммерческие помещения
- Динамика спроса на коммерческую недвижимость
- Как заработать на росте цен на недвижимость
- Как инвестировать в америку
- Как отрезать пай
- Не прогореть на паях
- Новые коммерческие помещения
- Онлайн – двигатель вложений
- Отраслевая структура спроса на офисные помещения
- Покупки на доверии
- Региональная структура рынка торговой недвижимости
- Рост интереса к гибким офисам
- Рынок торговой недвижимости
- Свободные офисные площади
- Склад, кампус, коммуналка
- Структура спроса по категориям коммерческой недвижимости
- Субаренда на рынке коммерческой недвижимости
- Трансформация и восстановление рынка коммерческой недвижимости
- Тренды на рынке коммерческой недвижимости
- Эксперты назвали главные рынки для вложений в недвижимость в 2022 году
- Выводы
На что обратить внимание
Не менее важно изучить активы, составляющие фонд, желательно посетив их лично, говорит Черных. «Сбер Фонды недвижимости» выбирает в портфели фондов объекты, построенные не раньше 2000 г. (у современных свободная планировка, и их можно перестраивать) и расположенные в ликвидных местах. Для торговых центров или объектов стрит-ритейла ликвидность обеспечивается доступностью для посетителей, для бизнес-центров – транспортной доступностью и близостью к деловому и историческому центру, для складов – транспортными развязками. Чем ликвиднее локация, тем выше возможности по сдаче в аренду помещений, объясняет Черных. И наконец, третья важная характеристика объекта – качество арендного контракта. Это понятие включает наличие длинного контракта с крупной федеральной или международной компанией с устойчивым финансовым положением и бизнес-моделью, а также отсутствие права на досрочное расторжение договора.
Влияние пандемии на рынок торговых площадей
Несомненно, пандемия сыграла значительную роль в изменении деятельности ритейлеров и девелоперов и скорректировала их планы развития. Функционирование ритейла активно менялось на фоне трансформации покупательских моделей поведения и базовых привычек потребителей в связи с принудительным локдауном и ограничениями, обусловленными попытками сдержать распространение COVID-19.
По итогам 2020 г. наибольшая доля арендопригодной площади новых объектов была зафиксирована в ЮАО (52%), ВАО (19%), ЗАО (18%), наименьший показатель – в НАО (2%) и ЮВАО (2%). Средний уровень вакантности на IV квартал 2020 г. увеличился на 1,6 п.п. и составил 10,7% (против 9,1% в IV квартале 2022 г.).
В последнем квартале 2021 года эксперты ожидают открытия ряда проектов, в том числе, например, ТРЦ «Павелецкая Плаза» и ТРЦ «Город Косино». Однако не исключено, что ряд других проектов, ранее анонсированных к открытию во втором полугодии, будет перенесен на начало следующего года.
По результатам августа 2021 г. Shopping Index в Москве вернул свои позиции практически на 95% по сравнению с 2022 г. ( -5,1%). По сравнению с 2020 г. в августе также наблюдалась позитивная динамика на 3,1%. Восстановление показателей было вызвано предстоящим учебным годом и возвращением людей из отпусков. Ранее отставание составляло в среднем 10%, во многом из-за ограничений на фудкортах и в развлекательном сегменте.
До конца 2021 г. на рынок торговой недвижимости Московского региона выйдет порядка 217 000 кв. м качественных торговых площадей, причем большую часть открытий будут составлять районные торговые центры -50% от общего числа ТЦ за IV квартал 2021 г. Топ-3 крупных проектов года, анонсированных к открытию, — это «Город Косино» (GLA 75 000 кв. м)
, «София» (GLA 36 000 кв. м) и «Павелецкая Плаза» (GLA 33000 кв. м). Трафик в торговых центрах будет быстро восстанавливаться до конца 2021 г. (при благоприятном сценарии) благодаря тому, что ограничения на работу предприятий общественного питания оказались краткосрочными (действовали с 28 июня по 19 июля).
География спроса на коммерческие помещения
Среди крупнейших городов спрос на офисные помещения на уровне стабильно выше докризисного наблюдаются в Новосибирске, Самаре, Омске и Ростове-на-Дону. Самая непростая ситуация – в Перми и Челябинске.
Динамика спроса на коммерческую недвижимость
Наиболее востребованы у инвесторов складские и офисные помещения, торговые объекты на пешеходных улицах. При выборе недвижимости они учитывают локацию, наличие гипермаркетов, коммерческих зданий рядом. Чаще всего в этом году покупали площади в новостройках на первой линии по цене до 30–40 млн руб. под продуктовые магазины и аптеки.
За 2020 год спрос на куплю-продажу и аренду офисных площадей снизился, однако популярность гибких офисов, наоборот, росла. Их доля в структуре спроса коммерческой недвижимости в категории купли-продажи составила 46%, на рынке аренды – 36%. В гибких офисах располагаются востребованные в условиях пандемии сервисы доставки еды и продуктов, пункты выдачи заказов онлайн-магазинов.
Рис. 2. Доля купли-продажи и аренды коммерческой недвижимости в общем спросе и предложении в 2020 году в России, %
Как заработать на росте цен на недвижимость
Покупка недвижимости
Заработать на росте цен можно через покупку квартиры в готовом доме или на этапе строительства. Плюсом прямых вложений в жилую недвижимость можно считать надежность. Минусом — необходимость высокого уровня компетенции инвестора, чтобы получить приемлемую доходность.
С учетом агентских комиссионных, госпошлин, коммунальных платежей, налогов и прочих накладных расходов прибыль от перепродажи с трудом опережает депозит, а значит инвестору стоит искать объект с дисконтом.
Программа господдержки исказила ценовую реальность. Если раньше квартиры на этапе строительства предполагали ощутимый дисконт к готовому жилью, то сейчас разница в ценах незначительна или даже смещена в пользу премии в цене новостройки за счет более дешевой ипотеки и эффективного маркетинга.
При выборе новостройки инвестору необходимо проделать качественную аналитическую работу по оценке рыночных цен и выбору оптимального объекта. При этом стоит сразу объективно оценить смету на ремонт, если инвестиция предполагает последующую сдачу в аренду. Можно воспользоваться услугами консультанта, но в этом случае накладные расходы на сделку возрастут.
Вторичный рынок, на мой взгляд, может оказаться более выгодным для вложений. Рост цен на вторичном рынке несколько отстает от первичного и в 2021 г. может демонстрировать догоняющую динамику. Готовое жилье может быть сразу сдано в аренду с минимальными временными задержками.
Отдельно стоит отметить доходность от сдачи в аренду. С учетом удешевления ипотеки спрос на рынке аренды снизился. Рост цен постепенно выравнивает доходность от сдачи в аренду с депозитом, при этом собственник дополнительно несет расходы по коммунальным платежам в размере до 1–2% от стоимости жилья в год, а также платит налог на имущество и несет расходы по обслуживанию жилья.
Оценочная чистая доходность от аренды может составить около 3,5–6% в год при условии занятости 10–12 месяцев в году. Можно повысить этот диапазон до 9–11% при посуточной сдаче в аренду, но эта деятельность требует большой вовлеченности инвестора и, скорее, относится к предпринимательству, чем к инвестициям.
Покупка акций девелоперов
Высокий спрос на недвижимость означает потенциальный рост прибыли девелоперов. Среди крупнейших представителей сектора на Московской Бирже можно выделить ПИК и ЛСР.
ПИК
Лидер российского рынка по вводу жилья. Реализует проекты в 12 регионах страны, упор сделан на Москву и Московскую область. В I полугодии 2020 г. компания показала отличные финансовые результаты. Рост выручки составил 33%, EBITDA и Чистая прибыль увеличились более чем на 80%.
Несмотря на стремительный рост акций с мая по ноябрь этого года, мультипликаторы компании остаются на умеренном уровне, что не позволяет назвать компанию переоцененной.
Высокая доля ипотеки в структуре продаж (77% за 9 мес. 2020 г.) поддержит выручку компании в условиях низких ставок. Согласно стратегии компании, планирует расширять территориальную экспансию. Умеренный уровень долговой нагрузки позволит при необходимости беспрепятственно привлечь капитал для этих целей.
ЛСР
Второй по размеру девелопер России, ведет проекты на территории Москвы, Санкт-Петербурга и Екатеринбурга. В 2020 г. показал сильные результаты. За 9 месяцев продажи выросли на 16%. EBITDA и Чистая прибыль в I полугодии выросли на 17% и 38% соответственно.
В инвестиционном кейсе ЛСР важную роль играют дивиденды. В 2022–2022 гг. компания придерживалась фиксированных выплат в размере 78 руб. на акцию. В 2020 г. компания отступила от этого правила на фоне пандемии COVID-19. В 2020 г. выплачено 50 руб. на акцию.
В 2021 г. возможно возвращение компании к 78 руб., что поддержит привлекательность бумаг в условиях низких ставок. За период с 2022 по 2022 г. дивидендная доходность акций в среднем включала премию 2–2,5% к ставкам 5-летних ОФЗ. Это дает нам ориентир справедливой доходности в районе 7,3–7,8%. При размере дивиденда 78 руб. бумаги обеспечат такую доходность при цене 1000–1070 руб. за акцию.
Облигации девелоперов из высокодоходного сегмента
Мы не так часто обращаем внимание на рынок высокодоходных облигаций (ВДО), поскольку его объемы еще довольно скромные, а инвестиции в такие бумаги сопряжены с повышенным риском. Часть эмитентов специально отнесены Московской биржей в категорию компаний с повышенным уровнем риска.
В отношении сектора девелопмента рейтинговые агентства АКРА и Эксперт РА также имеют осторожный взгляд. По оценке АКРА, жилищное строительство относится к группе отраслей с наихудшими долгосрочными показателями проблемной банковской задолженности. По информации Эксперт РА, ежегодно в секторе банкротится более 100 компаний.
Поэтому облигации девелоперов рейтинговой категории ниже ruA и A(ru) представляют из себя актив, который подойдет далеко не каждому инвестору. Тем не менее приводим список выпусков, которые инвестор может рассмотреть при наличии соответствующего риск-профиля и интереса к данному классу бумаг.
В 2021 г. количество эмитентов может увеличиться, поскольку девелоперы, лишенные доступа к финансированию за счет средств дольщиков, все чаще прибегают к выпуску облигаций. По мнению специалистов Эксперт РА, в ближайший год в секторе может появиться 10–20 новых эмитентов с совокупным объемом выпусков до 30 млрд руб.
Среди новых и уже обращающихся выпусков вполне могут оказаться бумаги эмитентов хорошего кредитного качества, предлагающих премию исключительно за счет отраслевой составляющей. Устойчивый рыночный спрос и рост прозрачности отрасли откроют для таких бумаг потенциал снижения доходности и позитивной переоценки рыночной стоимости.
Что же выбрать
Выбор инструмента для инвестиций остается за инвестором, поскольку цели, горизонт инвестиций и риск-профиль у каждого свой. На наш взгляд, среднесрочно могут быть интересны акции ПИК и ЛСР. ПИК по итогам 9 месяцев 2020 г. имеет 77% ипотечных сделок в структуре продаж, ЛСР — 64%.
ПИК является лидером рынка и представляется растущей историей. ЛСР уже в 2021 г. может вернуться к фиксированным дивидендам 78 руб. на акцию, которые при нынешнем уровне процентных ставок могут способствовать переоценке бумаг c потенциалом в районе 1000–1070 руб. за бумагу.
БКС Мир инвестиций
Как инвестировать в америку
По словам президента группы НП РТС Романа Горюнова, на Санкт-Петербургской бирже (СПБ, входит в группу), где сейчас торгуются бумаги 28 американских REIT, за прошедший год число активных клиентов, торгующих акциями трастов, выросло в 4 раза, а оборот торгов по REIT – в 6 раз (абсолютных значений биржа не раскрывает). До конца года к торгам на СПБ может быть допущено еще около 20 REIT, делится Горюнов. Все эти бумаги доступны неквалифицированным инвесторам, которые могут покупать их за валюту через 16 брокеров биржи. Правда, брокерские комиссии на СПБ для неактивных клиентов могут доходить до 1,5% от суммы сделки.
Расходы инвесторов в REIT не ограничиваются торговыми комиссиями брокеров и бирж. Им также придется платить налог с дивидендов и прироста стоимости бумаг. «В США ставка такого налога составляет 30% для нерезидентов», – рассказывает директор группы по оказанию услуг частным клиентам Deloitte Леонид Печерников. Однако соглашения между США и Россией в области налогообложения позволяют россиянам снизить ставку до 10%, самостоятельно подав своему налоговому агенту (им является брокер) заполненную форму W-8BEN, напоминает партнер EY Антон Ионов. Налоги, выплаченные в США, принимаются к зачету в России во избежание двойного налогообложения, поэтому здесь придется доплатить лишь разницу до 13% российского налога на доход, добавляет он. Если акции находились во владении дольше года, в США вводится налог на долгосрочный доход по ставке 23,8% на разницу между ценой покупки и продажи бумаг, добавляет Ионов. Этот налог также засчитывается в России по курсу на даты операций с бумагами в рублях.
Как отрезать пай
Паи еще 76 ЗПИФН доступны инвесторам на Московской бирже, но лишь единицы из них платят «дивиденды». Например, держателем паев рентных ЗПИФН «Арендный бизнес 2» можно стать почти за 322 000 руб. (годовой прирост стоимости – 1,93%), во II квартале УК «Сбербанк – управление активами» выплатила им около 12 790 руб. на пай. Пай рентного фонда «Атриум», владеющего площадями в одноименном ТЦ, от «Велес траста» можно купить на бирже за 1220 руб. (в 2022 г. он стоил на четверть дороже), выплаты пайщикам производятся ежемесячно, в августе они составили 10,56 руб. за пай.
Не прогореть на паях
Бумаги, торгующиеся на бирже, принимают все риски фондового рынка, напоминает Индриксонс, поэтому бумажные инвестиции в недвижимость подходят для тех, кто готов вложить не менее $100 000 и забыть о них на 20–50 лет. Рекомендуемый срок инвестирования в такие активы – минимум 3–5 лет, а в идеале – десятилетия, согласен руководитель отдела управления акциями УК «Открытие» Виталий Исаков. Под управлением «Открытия» находится открытий ПИФ, инвестирующий в бумаги биржевого фонда iShares U.S. Real Estate – одного из крупнейших агрегаторов бумаг REIT на рынке США. «Среднегодовая доходность фонда iShares U.S. Real Estate при запуске ПИФа в сентябре 2000 г. была около 10% в долларах, в кризисные 2007–2008 годы он подешевел на 3/4 и цена восстановилась только к 2022 г.», – делится Исаков.
Однако, приобретая бумаги трастов и фондов, нужно помнить о том, что их стоимость со временем может как вырасти, так и упасть. В 2022 г. динамика стоимости акций многих REIT оказалась отрицательной. Данные Национальной ассоциации инвестиционных трастов США (NAREIT) показали, что в среднем офисные REIT подешевели на 17,36%, торговые – на 9,64%, гостиничные – на 17,51%, инвестирующие в дата-центры – на 16,64%. Рост был лишь в сегментах медицинской недвижимости (1,17%) и инфраструктурных объектов (4,09%). Инвесторам, не готовым к таким рискам, Черных из «Сбербанк – управление активами» советует следовать консервативной стратегии пенсионных фондов – держать в бумагах ЗПИФН и REIT не более 10% от всего портфеля.
Новые коммерческие помещения
Таблица 2. Основные показатели офисного рынка г. Москвы
2022 | 2020 | II кв.2021 | III кв. 2021 | |
Общий объем предложения качественных площадей, тыс. кв. м. | 16 773,5 | 16 998 | 17 444 | 17 495 |
Класс А | 4 435 | 4 594 | 4 939 | 4 989 |
Класс В | 12 338 | 12 404 | 12 506 | 12 506 |
Введено в эксплуатацию, тыс. кв. м. | 381 | 224 | 446,3 | 497,6 |
Класс А | 160 | 129,7 | 344,5 | 394,7 |
Класс В | 221 | 94,7 | 101,8 | 101,8 |
Доля свободных площадей, % | ||||
Класс А | 9,4 | 11,7 | 10,8 | 9,8 |
Класс В | 7,4 | 6,1 | 5,8 | 5,8 |
Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды, руб./кв. м./год | ||||
Класс А | 24 991 | 25 528 | 26 038 | 25 596 |
Класс В | 16 820 | 17 135 | 17 304 | 17 342 |
Онлайн – двигатель вложений
Инвестиции в закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости для неквалифицированных инвесторов (ЗПИФН, не ограниченные в обращении) считаются низкорисковым инструментом: в фонды, привлекающие деньги неквалифицированных инвесторов, покупается уже построенная и сданная в аренду коммерческая недвижимость. Фонды для квалифицированных инвесторов могут инвестировать средства пайщиков не только в готовые объекты, но также в строительство и даже земельные участки, рассказывает Екатерина Черных, гендиректор компании «Сбер Фонды недвижимости». Еще одно преимущество фондов для квалифицированных инвесторов, продолжает Черных, – возможность использовать кредитное плечо для покупки активов, что в текущей экономической ситуации позволяет увеличить доходность для клиентов.
Отраслевая структура спроса на офисные помещения
В структуре спроса на офисы банки и финансовые компании, а также компании сектора ТМТ (Технологии/Медиа/ Коммуникации) были лидерами в 2020 году с долей в 31% каждый. Крупнейшей сделкой года стала предварительная аренда «Тинькофф Банком» всей офисной площади проекта AFI Square, ввод которого запланирован на 2022 год. Третье место с долей в 12,7% пришлось на компании сектора B2B.
Покупки на доверии
В REIT «упакованы» многие известные здания США. Например, Times Square Tower на Манхэттене принадлежит трасту Boston Properties, легендарный культурно-деловой центр theMART в Чикаго – Vorando Realty Trust, дата-центры в Кремниевой долине – Digital Realty Trust, а American Tower владеет телекоммуникационными объектами в 17 странах мира. Акция Boston Properties 20 сентября стоила $130, Digital Realty Trust – $125, а American Tower – $225. Дивидендная доходность бумаг Boston Properties составила 2,92%, Digital Realty Trust и American Tower – 3,43 и 1,65% соответственно.
Региональная структура рынка торговой недвижимости
Лидером среди российских городов-миллионников (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга) по обеспеченности торговыми площадями стал Екатеринбург (742 кв. м), далее расположилась Самара (724 кв. м), замыкает тройку Нижний Новгород (537 кв. м). Наименее обеспеченным городом-миллионником остается Пермь (245 кв. м), несмотря на открытие первого суперрегионального объекта ТРЦ «Планета».
Рис. 11. Обеспеченность торговыми площадями городов-миллионников в России за 6 мес. 2021 г., кв. м. на 1000 чел.
Рост интереса к гибким офисам
Следует отметить, что 2021 год отмечен ростом спроса на гибкие офисы. Рынок гибких рабочих пространств активно развивался в 2020 г. Совокупный объем предложения по результатам года составил 293 тыс. м2. Суммарно за 2020 г. компаниями было арендовано 22 тыс.
м2 в гибких рабочих пространствах. Доля гибких рабочих пространств по отношению к совокупному объему офисных площадей достигла 1,5%, что приблизило Москву к среднерыночному европейскому значению в 1,9%. Для сравнения, в Париже аналогичный показатель остановился на уровне 2,0%, а в Лондоне эта доля доходит до 5,0%.
На рынке гибких рабочих пространств 85% от общего объема предложения составляют площадки крупных сетевых операторов, интерес которых направлен на корпоративных клиентов, арендующих крупные блоки и на длительный срок. Некоторые из операторов сетевых рабочих пространств позиционируют себя как площадки премиум-класса, например, MeetingPointи CEO Rooms. Другие, наоборот, делают акцент на услугах, доступных большинству компаний: например, «Ключ» и «Рабочая Станция».
Несмотря на то, что большинство компаний, выбирающих гибкие офисы, представляют собой сектор TMT, все больше корпораций из разных сфер деятельности выбирают подобный формат размещения. Рынок гибких офисов продолжает развиваться значительными темпами, в том числе появляются новые профессиональные операторы гибких пространств: из последних появившихся в 2021 году крупных игроков данного сектора можно выделить FLEXITY и Pridex.
Рынок торговой недвижимости
По итогам 2020 года на российском рынке торговой недвижимости зафиксирован минимальный за последние 10 лет объем ввода в эксплуатацию: 604,1 тыс. кв. м новой арендопригодной торговой недвижимости. Преимущественно это объекты микрорайонного и районного форматов.
В целом за 2020 г. было открыто три торговых объекта:
KazanMallв г. Казань (GLA 53 000 кв. м.);
GreenPark (ex-GoldenPark) в г. Нижневартовск (GLA 50 674 кв. м.);
«Балтия Молл» в г. Калининград (GLA 40 500 кв. м.).
10 проектов, ранее заявленных к открытию в 2020 г., были перенесены на 2021 г. Многие ритейлеры ставили на паузу подписания договоров аренды до стабилизации ситуации, в связи с этим собственники торговых центров принимали решение о переносе открытий, чтобы не выводить на рынок менее заполненный объект.
Таблица 3. Основные показатели рынка торговой недвижимости в России
2022 | 2022 | 6 мес. 2022 | 2020 | 6 мес. 2020 | 6 мес. 2021 | |
Общее предложение торговых | 27,6 | 28,2 | 27,9 | 28,9 | 28,4 | 29,2 |
Объем введенных торговых площадей в России, тыс. м2 | 576 | 558 | 200,3 | 655 | 218,2 | 405,2 |
Общее предложение торговых площадей в регионах России, млн м2 (кроме Москвы и СПб) | 16,9 | 17,2 | 17 | 17,3 | 17,2 | 17,7 |
Объем введенных торговых площадей в регионах России, тыс. м2 (кроме Москвы и СПб) | 363 | 313 | 95,3 | 144,2 | 0 | 313,9 |
Количество открытых ТЦ, штук (кроме Москвы и СПб) | 20 | 13 | 4 | 3 | 0 | 6 |
Обеспеченность площадями по России в целом, м2 на 1 000 человек | 189 | 193 | 190 | 197 | 194 | 200 |
Источник: Knight Frank; Colliers
В 2021 г. планировалось к открытию 16 торговых объектов в регионах России суммарной арендопригодной площадью 688,6 тыс. кв. м.
Таблица 4. Ключевые торговые центры, анонсированные к открытию в 2021 г. в региональных городах России
Название ТЦ | GLA, м2 | Город | Девелопер / застройщик |
Планета | 83 105 | Пермь | Malltech |
РаМус Молл | 78 000 | Нижнекамск | Молл Концепт |
Veer Mall | 76 000 | Екатеринбург | ВЕЕР МОЛЛ |
Время простора | 76 000 | Киров | Восход |
Аллея | 65 000 | Челябинск | Родник |
Грозный Молл | 56 000 | Грозный | Смарт Билдинг |
Макси | 45 000 | Киров | Макси Девелопмент |
Мармелад | 45 000 | Череповец | НОРДСИТИ |
Океанис (ex-Аквамания) | 40 700 | Нижний Новгород | Акватория развлечений |
Эспланада (1-я очередь) | 40 500 | Пермь | Проспект |
Арсиб Тауэр (1-я очередь) | 35 000 | Тюмень | ARSIB Holding group |
Форум (2-я очередь) | 25 000 | Улан-Удэ | Частный инвестор |
Рандеву | 17 300 | Нефтеюганск | ГеРос |
Оранжерея | 14 000 | Нефтеюганск | УралСибСервис |
МФЦ «Черноморский» | 10 000 | Новороссийск | Инвестиционно-строительные компании «Кристалл» и «Еврострой» |
Спеши Lovе (2-я очередь) | 7 000 | Пермь | Логистик Про |
Свободные офисные площади
За 2020 год доля свободных площадей в классе А выросла на 2,4 п. п. – до 11,7%, свободными остались 540 тыс. кв. м. офисов. В классе B c начала 2020 года, наоборот, отмечено снижение показателя на 1,3 п. п. – до 6,1%, общий объем свободных площадей – почти 760 тыс. кв. м.
Доля вакантных площадей за 9 месяцев 2021 г. достигла уровня 9,8% в офисах класса А и 5,8% в офисах класса В. Свободными на текущий момент остаются почти 488 тыс. кв. м. офисов в классе А и почти 729 тыс. кв. м. В классе В. При этом с начала года показатели снизились как в классе А, так и в классе B на 2 п.п. и 0,3 п.п. соответственно.
Склад, кампус, коммуналка
«Эта недвижимость в меньшей степени подвержена влиянию кризисов, так как в этих сегментах рынка уровень конкуренции в несколько раз ниже», – объясняет смену приоритетов менеджер группы по оказанию услуг в сфере недвижимости Deloitte Сергей Чемерикин. По данным Knight Frank, в 2022 г. она занимала 35% в портфелях крупных инвесторов, а к 2023 г. ее будет не меньше половины. Офисы и торговые помещения, наоборот, ожидает спад, предупреждает директор департамента финансовых рынков Knight Frank Игорь Роганович: компаниям нужно все меньше площадей, рабочие пространства оптимизируются, а покупатели магазинов постепенно уходят в онлайн.
Структура спроса по категориям коммерческой недвижимости
Текущая активность в Москве сосредоточена на аренде офисов класса В (76%), доля класса А в структуре спроса снижается в годовой динамике – это также становится примером оптимизации затрат компаний на аренду. В регионах на офисы класса В приходится 65% спроса, его доля также, как в столице, увеличилась в годовой динамике.
В крупнейших городах на офисы класса А приходится примерно каждый четвертый поисковый запрос. В Москве – каждый пятый.
Таблица 1. Распределении спроса по классам офисов
Москва | Регионы | ||||||
А | В | С | А | В | С | ||
До пандемии, начало 2020 года | 20% | 73% | 7% | 26% | 63% | 11% | |
Локдаун (апрель-июнь 2020) | 19% | 74% | 7% | 26% | 64% | 10% | |
Год назад (осень 2020) | 20% | 73% | 7% | 26% | 62% | 11% | |
Активное восстановление рынка (февраль-апрель 2021) | 22% | 72% | 6% | 28% | 61% | 11% | |
Текущий спрос (октябрь 2021 года) | 18% | 76% | 7% | 26% | 65% | 9% | |
Субаренда на рынке коммерческой недвижимости
Одной из тенденций 2020 года можно назвать рост субаренды на офисном рынке: в результате ограничительных мер и перевода части сотрудников на дистанционный формат работы значительное количество компаний приняли решение высвободить часть своих площадей под субаренду. Совокупный объем таких площадей оценивается на уровне 150–200 тыс. кв. м., часть из которых по-прежнему остается на рынке.
В 2020 году собственники классических офисов, в отличие от владельцев гибких пространств, были более защищены от масштабного отказа от площадей невозможностью одностороннего выхода арендаторов качественных объектов из договора, что потенциально сдерживает рост доли вакантных площадей.
К слову, в 2020 году был зафиксирован большой объем сделок по пересмотру коммерческих условий, а также полному или частичному отказу арендаторов от площадей, причем основной объем такого типа сделок пришелся на конец года. Всплеск подобной активности, вероятнее всего, означает завершение переговоров арендаторов, которые приняли решение о реконфигурации своих пространств в первые месяцы ограничительных мер из-за пандемии.
Трансформация и восстановление рынка коммерческой недвижимости
В 2021 году трансформация рынка коммерческой недвижимости способствует повышению ставок.
В настоящий момент продолжают работать удаленно около 3 млн сотрудников, во время ограничительных мер 2020 года таковых было около 5-6 млн. В связи с периодическим введением локдаунов сначала весной 2020 года, потом в январе 2021 рынок офисной недвижимости характеризовался падением спроса на офисные площади по всей России, а потому восстанавливался слабо.
С февраля 2021 года снова произошло восстановление спроса: в регионах активность была выше допандемийной на 20%.
Очевидно, что последний локдаун (31 октября – 7 ноября) стал еще одним испытанием, поскольку и без строгих ограничений активность потенциальных арендаторов офисных площадей в столице находится ниже прошлогоднего, когда треть сотрудников год назад уже была переведена на «удаленку».
Тренды на рынке коммерческой недвижимости
В конце июля состоялся мастер-класс «Офисный рынок-2021: что и как продавать», где эксперты на рынке коммерческой недвижимости выявили несколько основных трендов:
в 2022 году офисных площадей будет строиться меньше, чем в 2021-м, что снизит доступность офисов (особенно новых) для арендаторов;
арендные ставки будут расти: одной из причин станет рост себестоимости строительства (в первую очередь это касается новых бизнес-центров). Этот тренд – неожиданность для тех, кто считал, что после пандемии будет низкий спрос, а значит, ставки тоже должны снижаться;
цифровые компании растут очень быстро, и это может привести к вымыванию площадей с рынка на фоне сделок таких корпораций;
здания класса В устаревают быстрее зданий класса А;
вакантность площадей в офисах класса В с 2022 года стабильно снижается. При этом в 2020-м вакансия на офисы класса А продемонстрировала рост: многие компании запаниковали и начали выходить из договоров аренды, из-за чего собственники площадей были вынуждены искать способы получать доход, например, сдавая излишки в субаренду. Тем не менее сейчас вакансия в обоих классах вновь сокращается. Тренд сохранится до конца этого года.
Эксперты назвали главные рынки для вложений в недвижимость в 2022 году
Трансграничное движение инвестиционных капиталов усилится, но не в России. Основной объем вложений придется на офисную недвижимость
В 2022 году в мире прогнозируется рекордный объем инвестированного трансграничного капитала, отмечается в исследовании Active Capital 2021 международной консалтинговой компании Knight Frank (есть в редакции). Важнейшими рынками для вложений в недвижимость станут США, Великобритания и Германия.
В американские недвижимые активы, по прогнозам Knight Frank, в 2022 году будет инвестировано порядка $44,1 млрд. Аналогичные показатели Великобритании и Германии составят, соответственно, $38 млрд и $18,9 млрд. В первую пятерку также войдут Франция ($13,2 млрд) и Нидерланды ($12,6 млрд).
Прогнозные показатели России — 300-320 млрд. руб ($4,2-4,5 млрд) инвестиций в недвижимость, из них на долю иностранных инвесторов придется не более 5-10%. «В России сейчас отмечается относительно низкая доля иностранного капитала в общем объеме инвестиций (по итогам первых трех кварталов она составила всего 2,2% против 9% в том же периоде 2020 года и 15% в том же периоде 2022 года), — говорит управляющий партнер Knight Frank Алексей Новиков. — По итогам 2021 года, а также в будущем году мы не ожидаем, что показатель превысит 5-10% от общего объема вложений, что в абсолютных значениях составит около 15-30 млрд. руб. Тенденция уменьшения доли иностранного капитала будет сохраняться далее, и основную инвестиционную активность сформируют локальные игроки».
Самые крупные финансовые потоки, по прогнозам компании, будут исходить из США ($94,2 млрд), Канады ($23,7 млрд), Великобритании ($15,7 млрд) и Германии ($8,2 млрд), говорится в отчете. «По нашим прогнозам, в 2022 году мировой рынок инвестиций в недвижимость может продемонстрировать новый рекорд по объему инвестированного трансграничного капитала. Наибольший рост активности ожидается в EMEA (Европа, Ближний Восток и Африка) и APAC (Азиатско-Тихоокеанский регион). При этом страны EMEA станут ключевыми реципиентами вложений в следующем году, — прогнозирует Алексей Новиков. — США выступит и как ключевой инвестор, и как главный получатель капитала».
Больше половины всех средств, вложенных инвесторами в объекты недвижимости, будет относиться к офисному сегменту, считают в Knight Frank. «Основной спрос на офисы сформируют инвестиционные управляющие компании и институциональные инвесторы, им интересны рынки США, Великобритании, Германии, Франции и Нидерландов», — отмечается в исследовании.
Складской сегмент будет особенно востребован у фондов прямых инвестиций и инвестиционных управляющих компаний, прежде всего, — из США и Канады. Они будут активно интересоваться рынками США, Великобритании, Германии, Франции, Нидерландов, Испании, Польши и Австралии.
Основной объем вложений в торговые объекты придется на США, Германию, Великобританию. Францию, Нидерланды, Италию, Польшу, Испанию и Японию. Гостиничная недвижимость в наступающем году будет интересовать преимущественно частных инвесторов, активнее всего будут вкладываться в отели Великобритании и США. Жильем будут интересоваться инвесторы различного профиля, самыми активными рынками станут США, Германия, Великобритания, Нидерланды и Япония.
Недавно в Knight Frank оценили инвестиции в коммерческую недвижимость России за девять первых месяцев 2021 года. Сумма вложений составила 229 млрд руб. — на 32% выше результата того же периода 2020 года. Этот объем в компании называют рекордным за всю историю подобной статистики.
Выводы
Коронакризис сильно повлиял на рынок коммерческой недвижимости, став причиной падения трафика и высвобождения площадей в торговых центрах. Собственники торговых объектов вследствие этого стали чаще пользоваться консалтинговыми услугами, нацеленными на улучшение маркетинговых стратегий и аудит качества и эффективности управляющих компаний.
В следующем году арендодателей ждут дополнительные испытания: вступление в силу нового стандарта учета аренды (ФСБУ 25/2022) требует существенного пересмотра существующего порядка учета арендных договоров. В первую очередь, новый стандарт исходит из экономического содержания договора, а не из гражданско-правовой классификации, изложенной в гл. 34 ГК РФ. Таким образом, учет становится действительно справедливым, приближая российские стандарты к международным.
