Как инвестировать в недвижимость

Купить квартиру, чтобы…

Начнем с самого очевидного, но и, пожалуй, самого дорогого способа «вложиться» в недвижимость — ее покупки. Дальше можно получать доход двумя способами:

• Сдавать в аренду. Под аренду можно купить как жилое помещение, так и апартаменты. Во втором случае получится дешевле — в среднем на 15–25% по сравнению с квартирой аналогичного уровня. В любом случае, не ждите доходность сильно выше, чем по банковским депозитам.

Что нужно учитывать?

Основные факторы, на которые следует обратить внимание при выборе объекта инвестирования, — перспективность локации проекта (что могут открыть в районе в ближайшее время), его транспортная доступность, обеспеченность объектами инфраструктуры и сами характеристики комплекса (архитектура, дизайн общественных пространств, благоустройство придомовой территории и т. д.).

Важную роль также играет и планировка квартиры. «Для сдачи в аренду, к примеру, наиболее оптимальным вариантом может быть студия, функциональная однокомнатная квартира или одно- и двухкомнатные квартиры евроформата с объединенными зонами кухни и гостиной», — рассказывает Игорь Сибренков.

Что важно?

Согласно сравнительному подходу, доходность коммерческой недвижимости составляет 11–12%, апартаментов — 9–12%. Окупаемость же коммерческой недвижимости — 6–7 лет, апартаментов — 11–13 лет. Такие соотношения приводит юрист управления судебной практики юридической фирмы Howard Russia Мария Гребенюк.

Заработать на инвестициях в недвижимость можно, и такие вложения на сегодня остаются одними из самых надежных. Для реализации этого плана нужно лишь обладать определенным капиталом и правильно выбрать стратегию действия, до этого приняв во внимание все характеристики рассматриваемого объекта.

Не пропустите:

Как купить недвижимость онлайн: советы экспертов

Как проходят сделки с эскроу-счетами?

Квартира под аренду: какой ей нужен ремонт

Что делать, если строительство затянулось: 11 полезных статей

Пять основных стратегий инвестирования в жилую недвижимость

Апартаменты

Апартаменты, в среднем, на 10–20% дешевле, чем квартиры с аналогичными характеристиками. Разница обусловлена юридическим статусом апартаментов: чисто формально это нежилые помещения. Поэтому застройщик, с одной стороны, не должен менять назначение земельного участка для возведения жилья, а с другой, не обязан строить внутреннюю инфраструктуру.

«В самом выигрышном положении оказываются покупатели апартаментов в комплексах смешанного типа, где продаются оба формата недвижимости: они будут иметь доступ ко всей инфраструктуре. Сдавать такие апартаменты можно по той же цене, что и квартиры, но вход в проект (цена лота – прим. ред.) будет заметно ниже», — отмечает генеральный директор УК «Развитие» Игорь Козельцев.

На рост популярности апартаментов у инвесторов сейчас влияет и активное обсуждение их «правовой амнистии» на уровне Правительства РФ: с начала года спрос на этот вид недвижимости уже вырос на 15%. Такие цифры приводит директор по продажам жилой недвижимости AFI DevelopmentФедор Ушаков, который также подчеркивает, что если закон о приравнивании апартаментов к жилым помещениям будет все же принят, спрос на них в краткосрочной перспективе увеличится еще на 30–40%.

Важный момент

При всей привлекательности апартаментов есть у них и особенности, которые нужно обязательно учитывать, если вы приобретаете такой объект с целью получения дохода. Во-первых, речь идет о коммунальных платежах. «В силу того, что апартаменты не относятся к жилью, коммунальные платежи на них начисляются как на нежилые помещения.

А это на 15–20% превышает размер коммунальной платы на жилье», — отмечает директор по маркетингу ГК «Инград» Анна Соколова. Во-вторых, стоит помнить про налог на недвижимость. Ставка по нему на гостиничные апартаменты превышает ставку налога на жилье в 5 раз, добавляет эксперт.

Есть ли риски?

Главные риски покупки первичного жилья для инвестиционных целей — банкротство застройщика, срыв сроков строительства и долгострой. «Эти риски можно минимизировать, если тщательно выбирать компанию и объект недвижимости, проверять правоустанавливающие документы, обращать внимание на генподрядчика, который работает на объекте.

Часто задержка сроков строительства происходит именно по вине последнего. Также не стоит гнаться за дешевизной. Низкая цена или большие скидки могут свидетельствовать о наличии финансовых трудностей у застройщика», — комментирует управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.

Инвестировать опосредованно

Ну и наконец, можно вложить в рынок недвижимости опосредованно. Например, купив акции или облигации строительных компаний. Здесь бюджет может быть совсем небольшим. Например, акция группы компаний «ПИК» на момент публикации стоила 568 рублей, а «Меридиана» — всего около 10 рублей.

Хотя стоит отметить, что обычно ценные бумаги продаются лотами по 10 или даже по 100 акций. В отличие от цен на квартиры, цены на акции быстро меняются, они зависят не только от ситуации в строительной отрасли и динамики цен на недвижимость, но и от состояния самой компании и качества ее управления, геополитических рисков и общих настроений на фондовом рынке.

Вариантов заработать на акциях, как и на квартире, два: купить дешевле и продать дороже (если получится) или держать в портфеле и получать дивиденды (если заплатят). Группа «ПИК», «ЛСР» и «Самолет» платят дивиденды акционерам.

Облигации — чуть более надежный инструмент. В отличие от акции, это долговая ценная бумага — компания, которая выпустила ее, обязуется платить по ней проценты (купоны), обычно раз в полгода, и в конце срока вернуть сам долг. Продать облигацию можно, не дожидаясь конца срока ее обращения, хотя и не всегда по самой выгодной цене. Сейчас на бирже можно найти облигации группы «ЛСР», ГК «ПИК», «Легенды», ГК «Пионер» и других застройщиков.

Уровень доходности во многом зависит от рейтинга и надежности компании. Чем выше рейтинг, тем ниже риск того, что компания не сможет вернуть долг, а значит, и доход по такой бумаге будет меньше. Сейчас доходность по облигациям строительных компаний начинается от 5% годовых.

Как инвестировать в недвижимость

Коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость серьезно пострадала от кризиса, который во многом подорвал ее инвестиционный потенциал. Однако некоторые ее сегменты по-прежнему способны приносить стабильный доход. Залог их устойчивости в том, что они связаны с насущными потребностями как бизнеса, так и потребителей.

«В период пандемии резко вырос спрос на складские помещения в связи с расширением индустрии доставки. Свой шанс получили коворкинги и гибридные рабочие пространства. Этому способствовал перевод значительной части офисных сотрудников на удаленную работу.

Соответственно, при необходимости организовать встречу с партнерами или быстро мобилизовать коллектив именно аренда коворкинга стала наиболее подходящим вариантом. Впрочем, определенная категория классических офисов остается привлекательной для инвестора — компактные многофункциональные помещения в центрах с хорошими показателями транспортной доступности», — комментирует руководитель премии Urban Awards Ольга Хасанова.

Также возможно вложить деньги и в коммерческие объекты в новостройках. Независимо от экономической конъюнктуры жители новых кварталов будут нуждаться в магазинах, салонах красоты и бытовых сервисах.

Налоговые последствия инвестиций в недвижимость

Инвестирование в недвижимое имущество является традиционным и довольно рентабельным видом вложения денег. Однако для реализации этого проекта требуется весьма значительная сумма и намерение долгосрочно владеть объектом.

Дело в том, что если продать недвижимость в течение пяти лет с момента ее покупки, то придется уплатить налог на доходы физических лиц по ставке 13% (пункт 17.1 статьи 217, пункт 4 статьи 217.1, пункт 1.1 статьи 224 Налогового кодекса).

При этом продавец вправе уменьшить сумму налогооблагаемого дохода от реализации имущества на сумму расходов на его приобретение. Поэтому при покупке актива важно правильно оформить необходимую документацию и обеспечить ее хранение на протяжении всего срока владения активом.

В том случае, если имущество использовалось в предпринимательской деятельности, например сдавалось в аренду, налог при его продаже потребуется уплатить независимо от срока владения имуществом (письмо Минфина России от 05.02.2021 № 03-04-05/7636).

Ранее при продаже недвижимости стороны иногда указывали в договоре заниженную стоимость объекта в надежде уменьшить сумму налога. Сегодня этот маневр уже не поможет значительно снизить налоговое бремя. Так, если доходы продавца от продажи недвижимости окажутся меньше, чем ее кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7, то налог нужно будет уплатить с суммы, равной 70% кадастровой стоимости (пункт 2 статьи 214.10 Налогового кодекса).

В периоде владения объектом собственнику потребуется нести расходы на его содержание, а также уплачивать налог на имущество физических лиц по ставке 0,1–2% от стоимости объекта (статья 406 Налогового кодекса). Компенсировать эти траты поможет использование актива в приносящей доход деятельности.

Новостройки

При выборе новостройки в качестве объекта инвестирования почти все эксперты рекомендуют вкладываться в проект на этапе котлована. Тогда будут самые низкие цены. «Сейчас рост стоимости квартиры с начала строительства до ввода комплекса в эксплуатацию может составлять 20–40%, а в отдельных случаях больше, если на раннем этапе комплекс поступил в продажу по очень привлекательным ценам.

Правовые риски инвестиций в недвижимость

При всей привлекательности рассматриваемого актива инвестору, прежде чем принять решение покупать, нужно иметь четкое представление о рисках вложений в объекты недвижимого имущества.

Риски покупки жилой недвижимости. На квартиры и другую жилую недвижимость распространяются нормы не только гражданского, но и жилищного законодательства. Это означает, что помимо собственников определенные права на квартиру могут иметь и другие люди.

Вот почему перед заключением договора купли-продажи квартиры нужно выявить всех лиц, которые так или иначе могут быть связаны с этим объектом — например, иметь право проживания в квартире.

Кроме того, необходимо провести тщательный правовой анализ всей истории владения квартирой и оснований перехода права собственности на нее.

Риски приобретения коммерческой недвижимости. При покупке офиса, торгового центра или склада у компании нужно внимательно проанализировать соблюдение норм корпоративного права, в частности надлежащее согласование решения о продаже актива органами управления компании.

Помимо этого, следует провести комплексный анализ финансовой устойчивости продавца. Если он находится на грани разорения, то при введении процедуры банкротства сделка купли-продажи недвижимого имущества может быть оспорена в судебном порядке.

Риски вложения денег в строящийся объект. На стадии котлована квартира обойдется дешевле готового объекта, но застройщик может нарушить сроки сдачи дома в эксплуатацию или не достроить его совсем.

Кроме того, в период строительства объект не получится использовать в приносящей доход деятельности.

Для того чтобы снизить риски приобретения объекта незавершенного строительства, нужно провести тщательный анализ финансовой устойчивости и надежности застройщика, в частности:

• найти девелопера в едином реестре застройщиков;
• изучить деловую репутацию девелопера;
• проверить наличие у застройщика успешно реализованных проектов;
• ознакомиться с проектной декларацией;
• проверить наличие разрешения на строительство;
• установить, является ли застройщик членом саморегулируемой организации.

Сегодня счета эскроу во многом снижают риски инвестиций в новостройки.

Торги по банкротству

Еще один возможный вариант приобретения жилой недвижимости в качестве инвестиций — залоговые объекты или арестованное имущество, имущество банкротов. «В основном в эту категорию входит жилье, ипотечные обязательства по которому не смогли погасить. Продажа данной недвижимости осуществляется по ценам ниже рыночных, что уже изначально дает шанс заработать на перепродаже. Ликвидность у таких объектов высокая, а срок окупаемости составляет менее года», — рассказывает Евгений Гудков.

Экономический эффект от вложений в недвижимость

За 2020 год цены на недвижимость выросли в среднем на 20%. В 2021 году сохранилась динамика увеличения стоимости квадратного метра. На первый взгляд, эти данные со всей очевидностью говорят в пользу покупки недвижимости, а не другого объекта инвестирования.

Действительно, надежность вложения в этот актив не вызывает сомнений. Цены на недвижимость менее волатильны, чем курсы валют или такой экзотический вид инвестиций, как криптовалюта.

Между тем никто не может гарантировать стабильный рост цен на недвижимость ни в краткосрочной, ни в долгосрочной перспективе. К тому же владельцы инвестиционной недвижимости принимают на себя риск ликвидности, поскольку последующая ее продажа по выгодной цене может растянуться на длительное время.

Юридические и налоговые последствия сдачи недвижимости в аренду

Передача недвижимости в аренду признается предпринимательской деятельностью и влечет за собой ряд обязательств для ее собственника.

Во-первых, потребуется оформить документы и выбрать один из следующих вариантов ведения бизнеса:

• получить статус самозанятого;
• приобрести статус индивидуального предпринимателя;
• зарегистрировать фирму.

Во-вторых, собственнику актива придется делиться с государством частью своих доходов — уплачивать налоги на доходы от сдачи его в аренду.

Какие налоги и в каком размере нужно будет заплатить, во многом зависит от правового статуса арендного бизнеса:

• самозанятый заплатит налог на профессиональный доход по ставкам 4% и 6%;
• предприниматель — НДФЛ по ставкам от 13% до 15% и НДС по ставке 20%;
• фирма перечислит налог на прибыль по ставке 20% и НДС по ставке 20%.

Впрочем, индивидуальный предприниматель или фирма могут существенно снизить налоговую нагрузку за счет применения упрощенной системы налогообложения с налоговой ставкой всего 6%. Предприниматель также вправе выбрать патентную систему налогообложения со ставкой налога 6% от потенциально возможного к получению годового дохода.