4. Порядок применения метода ДДП
Чтобы правильно использовать метод ДДП, необходимо работать в соответствии со следующим алгоритмом, который хорошо зарекомендовал себя на практике оценки:
- Выбор периода оценки. Как уже упоминалось, в случае российских компаний не может превышать 35 лет, в то время как мировая практика использует гораздо более длительные периоды оценки из-за сокращения числа неконтролируемых факторов.
- Определение типа денежного потока подлежит определению. Вы можете оценить объем денежных потоков в обоих направлениях (доходы и убытки), проанализировав финансовые отчеты (текущий и предыдущие годы) и реальную ситуацию на рынке с учетом прогнозов. Несколько видов доходов принимаются во внимание, такие как:
- реальный валовой доход (после вычета налога на имущество и хозяйственных расходов собственника);
- возможный валовой доход;
- чистый операционный доход (исключая инвестиции в акционерный капитал и платежи по кредитам);
- денежные потоки до и после налогов.
Амортизация не включена в расчет денежных потоков. Потоки включены отдельно для каждого года прогнозного периода.
ВАЖНО! В Российской Федерации чаще всего выбирают не сами потоки для использования метода DDP, а чистый операционный доход без задолженности, налогооблагаемого дохода и денежного потока за вычетом операционных расходов.
1. Расчет реверсии — остаточная стоимость предмета оценки после прекращения потока дохода. Обращение может быть грубо определено:
- тестирование стоимости подобных объектов на внутреннем рынке;
- прогнозирование рынка;
- Независимый расчет ставки капитализации — доход за год, следующий за окончанием прогнозного периода.
2. Вычисление ставки дисконтирования. Самым сложным моментом в этих расчетах является правильное определение ставки дисконта, то есть нормы прибыли. Для этого существует более 10 экономических методов, каждый из которых имеет много преимуществ и недостатков. В каждом случае выбирается оптимальный метод. Специалисты Российской Федерации отдают предпочтение кумулятивному методу (добавляя все риски). В западной практике наиболее часто используемые методы:
- сравнение альтернативных инвестиций — чаще всего они используются при оценке недвижимости (норма прибыли зависит от прибыли инвестора или дохода от других проектов того же инвестора)
- распределение — составной процент транзакций рассчитывается по отношению к аналогичным объектам на рынке;
- Мониторинг — на основе регулярного мониторинга рынка для анализа инвестиций в недвижимость, показатель получается путем качественного сравнения сводных показателей.
3. Применение метода ДДП в соответствии с рассчитанными начальными показателями.
Для расчета используйте формулу:
ДДП = ∑ Nt=1ДП / (1 Сд)t
где:
- ДДП – дисконтированные денежные потоки;
- ДП – денежный поток в выбранный период времени (t);
- Сд – ставка дисконтирования (норма дохода);
- t – временной прогнозный период;
- N – количество прогнозных периодов проявления денежных потоков.