- Что ждет рынок недвижимости екатеринбурга. прогнозы на 2022 год
- Что в итоге
- «бум небольших квартир проходит»: в какую недвижимость уральцы начали вкладывать сбережения
- Я хочу вложиться в недвижимость. что мне нужно знать?
- Инвестирование в облигации строительных компаний
- Инвестиции в акции строительных компаний
- Как выбирать квартиру для инвестиций
- Налоги и издержки
- Подбор застройщика
- Совет № 1 читать форумы и прислушиваться к мнению специалистов
- Совет № 2 смотреть на транспортную доступность
- Совет № 3 оценить район
- Совет № 4 понять востребованность типа квартиры
- Совет № 5 выбрать удачную планировку
- Совет № 7 выбрать расположение квартиры в доме
Что ждет рынок недвижимости екатеринбурга. прогнозы на 2022 год
В этом году, как и в прошлом, двигателем рынка недвижимости выступала льготная ипотека. В декабре ключевая ставка выросла, что неизбежно снизит спрос на новое жилье. С другой стороны, девелоперам в рамках национального проекта необходимо наращивать объемы жилищного строительства. Плановых показателей поможет достичь механизм комплексного развития территорий, предполагающий снос старого жилого фонда и возведение на его месте нового жилья.
Что будет с жильем
Одним из факторов, который окажет глобальное влияние на рынок жилья, станет недавнее повышение ключевой ставки до 8,5% годовых. После того как показатель достиг четырехлетнего максимума, эксперты предрекают охлаждение интереса населения к ипотечному кредитованию.
В отличие от 2022 года, когда объемы ипотечного кредитования восстанавливались после кризиса, нынешнее решение регулятора характеризуется обратным трендом.
По итогам 2022 года банки выдали 1,08 млн кредитов на приобретение квартир на общую сумму 2,02 трлн рублей, и дальше эти показатели только росли, достигнув на середину декабря 2021 года показателя в 1,72 млн кредитов на общую сумму 5,06 трлн рублей.
Что в итоге
ЗПИФ | REIT | Акции строительных компаний | Облигации строительных компаний | |
Где купить | В период формирования фонда паи можно купить в УК. Когда нужная сумма собрана, в УК паи купить уже нельзя. Если паи допущены к обращению на бирже, их можно купить там. Также приобрести паи можно через договор купли-продажи | Санкт-Петербургская биржа и фондовая биржа Нью-Йорка | Мосбиржа, СПБ | Мосбиржа, СПБ |
Сколько стоит | Для неквалифицированных инвесторов — от 300 000 ₽, для квалифицированных лимита нет | От нескольких долларов | От 700 ₽ | От 1 000 ₽ |
Доходность | До 15 % | В среднем 5 % | 10 −15 % и выше | До 9 % |
Риск потери доходности | Средний Доходность зависит от многих переменных: состояния рынка, ставок аренды, состояния арендаторов, уровня вакантных площадей и т. д. | Средний Доходность зависит от многих переменных: состояния рынка, ставок аренды, состояния арендаторов, уровня вакантных площадей и т. д. | Высокий Бумаги могут подешеветь, и их придётся продать по более низкой цене. Компания может обанкротиться, и акции будут стоить ноль | Низкий Фиксированная доходность |
Риск потери капитала | Низкий Фонд владеет активами напрямую. Хорошая недвижимость долгосрочно дорожает с уровнем инфляции | Низкий Фонд владеет активами напрямую. Хорошая недвижимость долгосрочно дорожает с уровнем инфляции | Высокий | Средний Можно потерять деньги в случае дефолта заёмщика |
Ликвидность | Ограниченная Если фонд не доступен на бирже, то придётся ждать завершения фонда, чтобы вернуть деньги | Высокая Бумаги можно продать или купить на бирже | Высокая | Высокая |
Волатильность доходов | Низкая | Низкая | Высокая | Низкая |
Налоги | НДФЛ: 13 % для резидентов и 30 % для нерезидентов. Если сумма общего дохода за год превысила 5 млн ₽, то с суммы превышения надо заплатить 15 %. Есть ограничение по размеру дохода, который подпадает под налогообложение | |||
«бум небольших квартир проходит»: в какую недвижимость уральцы начали вкладывать сбережения
За последний год коммерческая недвижимость практически не выросла в цене, но при этом остается одним из самых доходных направлений для инвестиций
Чаще квартиры под сдачу или перепродажу приобретают на стадии строительства, так как после сдачи объект дорожает в среднем на 30%
Пока жилая недвижимость набивала себе цену, коммерческая практически не дорожала: многие компании из-за пандемии работали удаленно, брали арендные каникулы и с покупкой собственного офиса не торопились. Так что сегодня приобрести ликвидное нежилое помещение куда выгоднее, чем квартиру, еще и потому, что по факту сейчас держатся цены прошлого года. Доход от таких инвестиций составит в среднем 9–13%, а окупиться коммерция может уже за 7 лет.
Еще одно направление для инвестиций — торговые площади. Но оправданны они лишь тогда, когда речь идет о районе со стабильным покупательским трафиком. Приоритет и арендаторы, и инвесторы отдают именно новостройкам: торговые помещения в них не требуют масштабной переделки, они уже оснащены современными инженерными сетями, оборудованы удобными подъездными путями, зонами разгрузки, парковками для клиентов, да и сам формат этих помещений легко адаптировать под задачи разного бизнеса.
Одна из проблем современных коммерческих площадей — наличие парковки возле объекта
По мере застройки «Парковый квартал» будет наполняться собственной инфраструктурой, которая привлечет еще и жителей соседних домов, повышая тем самым пешеходный трафик. С появлением нового квартала изменится пространство для отдыха. Ранее люди миновали эту локацию, проходя в ЦПКиО. А теперь они смогут пройтись по стильному линейному парку, который разделит башни и многосекционные дома. Его сделают в стиле нью-йоркского The High Line. По задумке авторов он станет центром притяжения не только квартала, но и всего микрорайона.
В линейном парке будет приятно прогуливаться в любое время суток, а какие прогулки без посещения магазинов или кафе?
Вдоль этого прогулочного пространства пройдет зона стрит-ретейла, задача которой закрыть ежедневные потребности местных жителей. По плану здесь должны открыться кафе, супермаркеты, аптеки, салоны красоты, спортивные студии и центры детского развития. Для этого архитекторы запроектировали помещения разных площадей и конфигураций, которые подойдут практически под любой тип бизнеса. Самое маленькое пространство, которое еще есть в продаже, — 62,7 кв. м. Оно запроектировано на втором этаже в четвертом доме, который сдадут в III квартале 2023 года. Две большие витрины выходят на линейный парк.
Такая площадь отлично подойдет для шоурума, аптеки, винотеки или уютной кофейни
Последнее время подобные площади пользуются спросом у продуктовых и строительных супермаркетов
Свободная планировка — большой плюс для коммерческих площадей
Таким образом будет выглядеть входная группа и витрина помещения
Такая площадка хорошо подойдет стоматологии, частной клинике, нотариальной конторе или спа-центру
Такое помещение подойдет для детского развивающего центра, студии йоги или танцевальных классов
Перед первой башней на улице Цвиллинга уже сделали благоустроенный сквер
Более подробную информацию об объектах коммерческой недвижимости можно узнать в офисе продаж.
Я хочу вложиться в недвижимость. что мне нужно знать?
Покупка жилья — один из лучших примеров надежных вложений. Разбираемся, в какую недвижимость лучше инвестировать в 2020 году и для каких целей
Вложения в недвижимость — одни из самых популярных частных инвестиций в России. По данным ВЦИОМ, 18% россиян планируют использовать такой способ инвестирования для обеспечения своей старости. Популярнее лишь банковские депозиты (23%) или накопленные наличные средства (21%).
Это логично: вкладывая в недвижимость, инвестор покупает реальные объекты. Они устойчивы к инфляции, а их стоимость в долгосрочной перспективе стабильно растет. При достаточном начальном капитале можно вкладываться сразу в несколько объектов, что может увеличить доходы в разы. Кроме того, рынок недвижимости довольно инертен в отличие от волатильного рынка акций или валюты.
Многие считают, что вкладываться в недвижимость просто и интуитивно понятно. Но это не так — как и в любом виде инвестиций, здесь свои преимущества, недостатки, нюансы и подводные камни. В этом тексте РБК Quote расскажет о главных из них.
В каком состоянии рынок жилья сейчас?
Рынок недвижимости довольно стабилен. Главный фактор влияния на него в 2020-м — перемены в законодательстве: с 1 июля 2022 года вступили в силу поправки к 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», действие которого полноценно распространили на апартаменты.
Теперь для строительства как жилых домов, так и апартаментов используются эскроу-счета, а застройщики должны вести строительство с привлечением проектного финансирования. Суть: дольщик переводит деньги на эскроу-счет в банке, банк выдает девелоперу кредит на строительство, а деньги со счета достаются застройщику только после выполнения условий, заранее прописанных в договоре долевого участия.
На большинство проектов, начатых до 1 июля 2022-го, эти правила не распространяются. Власти разрешили застройщикам вести продажи по-старому, если готовность объекта составляет не менее 30%, а количество заключенных договоров долевого участия — не менее 10%.
Однако новые стройки будут работать уже по новым законам. Плюс перемен — рискованность вложений в недвижимость снизилась, а принципы долевого строительства апартаментов стали аналогичны рынку жилья. Минус — переход на эскроу снижает доходность инвестиций в новостройки. По мнению экспертов, разница между стоимостью на стадии котлована и построенной недвижимостью вряд ли превысит 10%.
Также это приведет к уходу ряда небольших девелоперов из-за сокращения их маржи и разницы между ценой на старте и при вводе в эксплуатацию. Процесс уже запущен: по данным риелторской компании «Метриум», в 2022 году на московском рынке новостроек было представлено на 23% меньше проектов, чем в 2022-м (69 против 90). В компании связали это с переходом на новую схему финансирования строительства многоквартирных домов через эскроу-счета.
Предпосылок для снижения цен в ближайшее время нет, ведь все больше новостроек будут продаваться по эскроу-счетам. По мнению аналитиков, к концу 2020 года доля проектов с продажами через эскроу увеличится с нынешних 15% до 35–40%.
Новые объекты будут изначально выходить на рынок по более высоким ценам. Все это увеличит порог входа для инвесторов и увеличит сроки окупаемости недвижимости. Больнее всего перемены ударят по апартаментам: по мнению экспертов, разница в стоимости между ними и квартирами в будущем сократится до 10%, что снизит востребованность апартаментов. Инвесторы в недвижимость не исчезнут, но их число существенно снизится из-за сокращения числа высокомаржинальных проектов.
Подстегнуть спрос может Центробанк, если в соответствии с прогнозами аналитиков понизит ключевую ставку — это положительно скажется на ипотечных ставках. В 2022-м они уже упали до 8,5–8,7% годовых. Кроме того, это также снижает доходность банковских депозитов — некоторые инвесторы могут разочароваться в них и обратить внимание на рынок недвижимости.
Насколько вообще рентабельны в России инвестиции в жилье?
Есть два основных способа получения дохода с недвижимости: аренда или перепродажа. В обоих случаях наблюдается множество нюансов. Например, аренда может быть долгосрочной или посуточной. А цену перепродажи можно увеличить несколькими способами — скажем, перевести недвижимость из нежилого фонда в жилой и наоборот, сделать ремонт, перепланировать или разделить объект на две и больше частей.
Срок возврата инвестиций варьируется. После покупки квартиры в новостройке на котловане реализовать ее можно будет сразу после ввода дома в эксплуатацию — то есть получить прибыль уже через два-три три года. Аренда же будет окупаться от восьми до 20 с лишним лет в зависимости от назначения помещения. Однако у владельца будет оставаться опция перепродажи.
Инвестиции в жилую недвижимость с целью перепродажи более выгодны, но и более рискованны. Стоимость апартаментов со стадии котлована до окончания стройки может вырасти до 30–35%, в то время как квартиры редко дорожают более чем на 20%. Исключения — проекты, где застройщики занижают цены на старте реализации из-за стремления перебить предложения конкурентов или нехватки разрешительной документации.
Что касается роста стоимости после ввода в эксплуатацию, то здесь не стоит рассчитывать на многое. Как апартаменты, так и квартиры прибавляют в цене, однако в последние годы этот рост обычно не превышает уровня инфляции и составляет около 3% в год.
А насколько выгодно сдавать недвижимость в аренду?
По оценкам аналитиков ЦИАН, доходность арендного бизнеса в России выше, чем доходность банковского депозита. Рантье может в среднем рассчитывать на 7,8% годовых, в то время как вкладчик получает около 5,8%.
Выгоднее всего сдавать жилую недвижимость в провинции — например, в Астрахани доходность аренды составляет 10,6%, а срок окупаемости — всего 9,5 года. А вот в Москве получится заработать всего 5,5% годовых. По словам риелторов, арендная доходность снижается каждый год, но инвестиции в недвижимость по-прежнему остаются одними из самых доходных.
Апартаменты лучше квартир подходят желающим получать регулярный пассивный доход от сдачи в аренду. По различным оценкам, сегодня апартаменты приносят собственникам 8–15% от их стоимости в год. Конечная цифра во многом зависит от того, сдаются они в долгосрочную или же краткосрочную аренду — посуточная сдача выгоднее, но подвержена сезонности. Даже со всеми расходами на содержание недвижимости это позволяет окупить инвестиции за восемь — десять лет.
Сдаваемая в аренду квартиру отбивается дольше: в зависимости от местоположения она позволяет собственнику получать 3–6% от своей стоимости за год. В этом случае ее окупаемость может затянуться на десятилетия. Главные факторы влияния на доходность: срок аренды и локация — наиболее конкурентоспособными являются квартиры в центре или рядом с метро. Самыми ликвидными являются небольшие квартиры — однушки и евродвушки.
Цены на аренду квартир в последнее время растут: в 2022 году они в среднем по России выросли на 5–7%. Эксперты ждут, что такая тенденция продолжится и в 2020-м. В Москве этот рост может составить до 20%. Причины — рост стоимости квадратного метра в новостройках и на вторичном рынке жилья, а также подорожание ЖКУ, увеличение взносов за капремонт и инфляция.
А чем апартаменты отличаются от квартир? Стоит ли в них инвестировать?
Некоторые считают, что апартаменты — это просто альтернативное название квартиры. Это не так. По российскому законодательству, апартаменты — это не полноценные жилые помещения, а «номера в гостинице общей площадью не менее 40 кв. м, состоящие из двух и более комнат с мини-кухней». Это определение появилось в официальных документах лишь в 2022 году — до этого юридический статус апартаментов был размыт.
Апартаменты можно условно разделить на два типа. Первый — сервисные: это готовые для проживания помещения, обслуживаемые управляющей компанией. Второй — несервисные апартаменты: по сути, это квартиры, построенные на не предназначенных для жилищного строительства участках и недоступные для оформления прописки.
Главный плюс апартаментов для инвестора в сравнении с квартирами — более низкий порог входа. В зависимости от класса апартаменты стоят на 15-25% дешевле квартир аналогичного уровня.
Апартаменты могут располагаться в жилом доме или отдельном комплексе, а также в коммерческих зданиях — например, бизнес-центрах. Также под апартаменты часто переделывают старые здания бывших промышленных предприятий. Требования к строительству апартаментов, толщине стен, инсоляции, шумоизоляции, благоустройству, транспортной и социальной инфраструктуре (школы, больницы, детсады) гораздо ниже, чем к жилым помещениям — поэтому они обходятся значительно дешевле квартир.
В плане аренды сервисные апартаменты являются интересным вложением. Управляющие компании всегда предлагают владельцам инвестиционные программы. Собственники могут заключить с УК договор, по которому те берут на себя поиск жильцов и ответственность за сохранность имущества. При этом УК либо выплачивают владельцу ежемесячную фиксированную сумму (программа гарантированной доходности), либо — прибыль от сдачи апартамента в аренду с удержанием комиссии за услуги (программа максимальной доходности).
Во втором случае накладные расходы с учетом комиссии УК эксперты советуют оценивать в 40% от платежей арендаторов. Эта стратегия более рискованная: она сильно зависит от эффективности работы и честности управляющей компании, а также локации апартаментов. В случае долгих простоев инвестор рискует даже уйти в минус, учитывая высокие тарифы на ЖКУ. В то же время никто не запрещает отказаться от контракта с управляющей компанией и сдавать недвижимость самим, как это делают владельцы квартир. Однако в этом случае заботы по поиску арендаторов и содержанию апартаментов ложатся на плечи собственника.
При этом минусов у апартаментов достаточно. В них невозможно прописаться — теоретически можно лишь оформить временную регистрацию максимум на 5 лет. На апартаменты не распространяется ряд законов и прав: например, неприкосновенность жилища, невозможность конфискации в случае банкротства, а также закон о тишине, запрещающий шуметь в ночное время. У владельцев квартир таких проблем нет: у них есть возможность регистрации, доступ к социальной инфраструктуре и на них распространяется действие Жилищного кодекса.
Собственники апартаментов вынуждены куда больше тратить на эксплуатационные расходы. Тариф на коммунальные услуги для коммерческих помещений существенно выше, чем для жилых: за тепло и электричество придется платить на 25-30% больше, за воду — примерно на 10%. Налог на недвижимость также выше. Если апартаменты гостиничного типа, то ставка составит 0,5%, если они расположены в административно-деловом комплексе — 2%. А вот для квартир она обычно составляет 0,1%.
Льгот на оплату ЖКХ и налоги у владельца апартаментов нет. Кроме того, нужно платить управляющей компании за обслуживание комплекса. Также инвестору стоит помнить, что поскольку апартаменты не считаются жилой недвижимостью, при их покупке нельзя рассчитывать на имущественный вычет и субсидии.
Какие еще расходы и риски несет инвестор в недвижимость?
Их более чем достаточно. Вкладывая в недвижимость на котловане, всегда есть риск, что объект не построят — например, по причине банкротства застройщика. Или, как минимум, сроки окончания строительства сдвинутся вправо.
Стоимость недвижимости напрямую зависит от общей экономической ситуации в стране или регионе: в случае негативных тенденций цены на жилье стагнируют или падают, люди перестают связываться с ипотекой, а застройщики начинают испытывать проблемы с финансированием. Поэтому инвестировать в недвижимость стоит в периоды хотя бы минимального экономического роста. В ином случае и без того низкая ликвидность недвижимости станет еще хуже.
На стоимость недвижимости могут повлиять обстоятельства, которые не всегда возможно просчитать заранее — например, строительство неподалеку крупных транспортных узлов или вредного производства. Качество работ тоже не всегда может оказаться достаточно высоким, особенно если речь идет о нежилых помещениях.
После покупки недвижимости стоит помнить про дополнительные расходы — придется оплачивать налог на недвижимость, коммунальные услуги и время от времени проводить ремонт. Последнее особенно важно, если инвестору не повезет с арендаторами.
В процессе продажи или покупки недвижимости теряется немало времени и денег, поскольку он сопровождается массой бюрократических операций и уплатой пошлин. Если актив необходимо продать срочно, то без значительного снижения цены сделать это практически невозможно.
Важный момент: со сдачи коммерческой недвижимости в аренду нужно платить налоги. Если вы сдаете апартаменты как физическое лицо, то придется платить НДФЛ в размере 13%. Но ставку можно снизить до 6%, если зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и перейти на упрощенную схему налогообложения.
Также придется уплатить НДФЛ с дохода от продажи жилой недвижимости. Чтобы освободиться от него, нужно держать в собственности не менее 5 лет — это правило действует для объектов, приобретенных после 1 января 2022. Если же сделка совершена до 1 января 2022, то этот срок снижается до трех лет. При этом при продаже раньше минимального срока можно рассчитывать на вычеты: 1 млн рублей или фактические расходы на покупку.
Купить акции ведущих застройщиков можно прямо сейчас на РБК Quote. Проект реализован совместно с банком ВТБ.
Термин, обозначающий вероятность быстрой продажи активов по рыночной или близкой к рыночной цене.ПодробнееИнвестиции — это вложение денежных средств для получения дохода или сохранения капитала. Различают финансовые инвестиции (покупка ценных бумаг) и реальные (инвестиции в промышленность, строительство и так далее). В широком смысле инвестиции делятся на множество подвидов: частные или государственные, спекулятивные или венчурные и прочие. Подробнее
Инвестирование в облигации строительных компаний
Через облигации вы даёте компании деньги в долг, за пользование деньгами компания платит вам процент — купон. Когда срок действия облигации закончится, деньги вам вернут обратно.
В настоящее время на Мосбирже торгуются облигации таких крупных российских компаний как «Самолёт», «ПИК», «ЛСР» и «Эталон».
Строительная компания «Самолёт» платит купоны два раза в год
Где купить и сколько стоит. Купить облигации можно через брокера. В приложении ВТБ Мои Инвестиции в разделе «Размещения» можно покупать облигации на первичном размещении и биржевые.
Доходность облигаций. У облигации есть два вида доходности — купонный и к погашению. Купонный доход считается от номинала. Если вы купили облигации в период размещения, то нужно смотреть на купонный доход. Например, если купонный доход у облигации «ПИК» 8,7 %, то одна облигация вам принесёт 87 ₽ в год.
Если вы купили облигации на бирже, то здесь надо смотреть на доходность к погашению. Ценные бумаги, которые вы купили по цене ниже номинала, принесут вам больше дохода, чем приобретённые по цене выше номинала.
Как выбрать облигации. Когда вы покупаете облигации, вы даёте деньги в долг компании. И важно понимать, вернут вам долг или нет. Поэтому важно оценить надёжность эмитента. Например, проверить его рейтинг в Аналитическом кредитном рейтинговом агентстве (АКРА). Рейтинг ААА — надёжная компания и всё хорошо с выплатами, рейтинг D — по облигациям объявлен дефолт.
Лучше начинать с облигаций на короткий срок. Так меньше вероятность, что за маленький промежуток времени изменится ключевая ставка, а за ней и цена облигации. Также на коротком сроке снижается риск непредвиденных ситуаций.
Помогут выбрать облигации прогнозы аналитиков. Чтобы изучить подборку, зайдите в раздел «Витрина» → «Облигации с хорошим соотношением риска и доходности».
В курсе «Как начать инвестировать» мы подробно разобрали, как устроены облигации и как их выбрать.
Плюсы инвестирования в облигации. Фиксированная доходность, есть ликвидность при покупке и продаже, что очень удобно для управления капиталом.
Риски. В случае дефолта или кризиса можно потерять вложенные деньги. Если изменится средняя ставка по вкладам, то изменится и стоимость облигаций и цена за бумагу может стать ниже её номинальной стоимости.
Инвестиции в акции строительных компаний
В настоящее время на Мосбирже торгуются акции таких крупных российских компаний, как «Самолёт», «ПИК», «ЛСР» и «Эталон». Именно эти компании Мосбиржа в 2021 году планирует включить в расчёт строительного индекса.
Через акции вы становитесь совладельцем бизнеса и претендуете на часть прибыли компании. С каждой акции вы можете получать дивиденды. Частота выплат зависит от дивидендной политики компании.
У каждой компании своя дивидендная политика. Например ГК «Пик» платит дивиденды раз в год
А если у компании дела идут хорошо и её бизнес развивается, акции растут в цене, и вы сможете продать их дороже.
За год стоимость акции ГК «ПИК» выросла с 410 ₽ до 761 ₽ за акцию
Где купить и сколько стоит. Купить ценные бумаги строительных компаний можно на Московской бирже. Для этого надо открыть брокерский счёт и внести на него деньги. Вы можете купить акции через приложение ВТБ Мои Инвестиции. Стоят акции от 130 ₽ и выше. Например, акции «Эталона» 1 марта 2021 года стоили 129,48 ₽, а «Самолёта» — 1 188 ₽.
Доходность акций. Складывается из дивидендов и роста цены акций. Размер и частота выплат дивидендов зависят от дивидендной политики компании и могут меняться. Например, «Группа ЛСР» с 2022 года по 2022 год стабильно выплачивала 78 ₽ на одну акцию, в 2022 году — 30 ₽, а в 2020 году — 20 ₽. Годовая доходность может превышать 15 %.
Как выбрать акции. Самое важное при выборе акции любой отрасли и компании — найти перспективный бизнес. В этом помогут прогнозы аналитиков и финансовые отчёты компаний — их ежеквартально публикуют в открытом доступе.
Когда у компании растут выручка и прибыль, значит она развивается и имеет хороший потенциал роста. Финансовые показатели лучше смотреть за несколько лет, так будет видно финансовое состояние компании в динамике.
Если нет возможности досконально разбираться в отчётности и следить за прогнозами, то имеет смысл обратить внимание на фонды акций. Они подойдут тем, кто предпочитает владеть сразу многими ценными бумагами из одной отрасли или рынка и не заниматься подбором активов самостоятельно.
Выбрать фонд помогут подборки бумаг от аналитиков в приложении ВТБ Мои Инвестиции» или робот-советник от ВТБ. Подборки и прогнозы от аналитиков можно найти в разделе «Витрина» в приложении ВТБ Мои Инвестиции, а подключить робота-советника можно в разделе «Прочее».
Плюсы. Высокая ликвидность, можно заработать хорошо на росте цены, дивидендах, если компания их платит.
Минусы. Акции — высокорисковый инструмент, который обладает высокой волатильностью. Бумаги могут подешеветь и их придётся продать по более низкой цене. Компания может обанкротиться, и акции будут стоить ноль.
Мы рассказывали, как выбирать акции, посмотрите.
Как выбирать квартиру для инвестиций
- Чтобы найти хороший вариант по выгодной цене среди множества предложений, необходимо предварительно тщательно изучить информацию на форумах и сайтах о недвижимости. Иначе покупка окажется лотереей.
- Выделите для себя понравившиеся перспективные ЖК, которые должны выйти на рынок в ближайшее время, и отслеживайте новости об этих комплексах.
- Главный критерий инвестиционной привлекательности квартиры — соотношение месторасположения и цены.
- Попытайтесь понять, насколько удобно и комфортно будет людям жить в этом месте. Позиция «это же для перепродажи, и такое купят» — не лучший помощник в таких ситуациях. Покупатель в большинстве случаев будет брать квартиру для жизни или сдачи в аренду, поэтому нужно понять, что его привлечет в выбранном ЖК.
- При инвестициях важно не только найти хороший ЖК, но и определить, какие квартиры в этом комплексе будут пользоваться спросом. Часто инвестиционно привлекательными бывают не все квартиры, а только определенной планировки или с окнами в определенную сторону.
- К рекламным материалам и словам менеджеров лучше относиться настороженно. На картинках обычно все выглядит красиво, а как получится в реальности — остается на совести застройщика.
- Инвестиции в новостройки — глубокая тема, она не ограничивается подбором хорошего варианта. В следующей статье я попытаюсь рассказать, чему еще научили меня инвестиции в недвижимость.
Налоги и издержки
Все граждане России платят налог с доходов от продажи недвижимости, для физлиц он составляет 13%.
Кого освобождают от налогов на имущество:
- если вы продаете недвижимость, которой владеете более 5 лет;
- если вы получили жилье в наследство, в подарок от близкого родственника (оформленного по договору дарения);
- если вы получили право собственности по договору пожизненной ренты или приватизировали имущество.
Артем и Ольга за период с 2022 года купили и продали несколько квартир, поэтому открыли ИП. Налоги с продажи они платили как индивидуальные предприниматели.
Хорошая новость для дольщиков – с 2021 года срок владения жильем начинается с момента полной оплаты договора долевого участия. То есть те, кто покупает квартиру на этапе строительства или по договору переуступки, а также участники жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), могут раньше продать недвижимость без уплаты НДФЛ.
Иногда предприниматели используют фиксированный вычет, он равен 1 млн рублей. Так, Артем и Ольга продали квартиру за 3,7 млн рублей, они имеют право снизить доход от продажи на 1 млн и уже от этого дохода платить 13%.
Бывает выгоднее уменьшить доход от продажи жилья на фактические расходы, связанные с ее приобретением, если вы можете их документально подтвердить. Например, квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении средств покупателя продавцу, товарные, кассовые чеки, акты о закупке материалов у частных лиц.
К издержкам относятся также расходы предпринимателей на ремонт. Для супругов существенным подспорьем было то, что они имели опыт организации ремонтных работ, могли заранее просчитать расходы, знали надежных исполнителей.
Подбор застройщика
Один из самых важных факторов – выбор надежного застройщика. На что обратить внимание:
- наличие сданных проектов в вашем регионе – дома должны быть сданы в срок или с отставанием от графика не больше квартала;
- период работы на рынке – новичкам доверия меньше, поэтому лучше, если компания уже давно и стабильно работает – 7-9 лет;
- работа от имени застройщика или дочерних предприятий (вкладывать в стройку самого застройщика надежнее, дочерние компании легче обанкротить или заморозить их строительство);
- проверка информации о застройщике на сайте «наш.дом.рф», в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ), на сайте арбитражных судов, налоговой, ФССП;
- изучение региональных сервисов – обычно они содержат информацию о компании, описание новостройки, списки сданных домов и тех, что находятся на разных этапах завершения: «Мск-гуру», «Спб-гуру», «Этажи» (Новосибирск), «Новостройка 116» (Казань).
Совет № 1
читать форумы и прислушиваться к мнению специалистов
Помимо информации о новостройках и самих застройщиках там можно узнать важные новости про транспорт, развитие территорий, будущие планы благоустройства и строительства дорожной сети, а также найти сведения о районах города. Вся эта информация влияет на текущие цены и их динамику.
На форумах обычно заранее знают, какой застройщик где выкупил участок, что он там собирается строить. Хороший форум — это не только обсуждение тем, но и место, где аккумулируется важная информация с других ресурсов: строительных, дорожных, транспортных.
Если ввести в поисковике «форумы о недвижимости», выпадет множество ссылок на разные форумы. Наверняка на каждом из них есть полезная информация. Но ее сложно найти: некоторые форумы плохо модерируются, поэтому вместо полезных сведений там множество сообщений от троллей или представителей застройщика, нередки случаи холиваров между участниками.
В разных регионах разные форумы. Я инвестирую в московскую недвижимость, поэтому пользуюсь форумом «Домкад». Именно там я получил основные знания о рынке московской недвижимости. Там же я узнаю о начале продаж в новостройках и читаю мнения специалистов. Возможно, в других городах есть столь же полезные форумы. Если знаете — напишите в комментариях.
Если мне нужна более подробная информация о каком-то комплексе, я дополнительно ищу ее через поисковик. Для этого формулирую запрос так: «форум жильцов ЖК…», «форум ЖК…». Если комплекс популярный, то у него уже наверняка есть странички жильцов или дольщиков в соцсетях, группы в «Вотсапе», телеграм-каналы.
Если я хочу посоветоваться по сложному или спорному юридическому вопросу, касающемуся сделки или налогообложения, задаю этот вопрос на форуме, на «Циане» в разделе «Вопросы» или на сайте «Правовед». Спрашиваю, только если не смог найти ответ в открытых источниках.
Совет № 2
смотреть на транспортную доступность
Это важнейший фактор, если покупать квартиру как инвестиционную. Перед покупкой я всегда оцениваю, смог бы я жить в этом месте или нет. Если понимаю, что смог бы, и мне ясно, как добираться от этого места до цивилизации, я смело могу продолжать думать о покупке. Дальше все решает цена.
Для Москвы главный вид транспорта — метро. Но когда появилось Московское центральное кольцо, МЦК, а часть радиальных направлений обычных электричек вошли в Московский центральный диаметр, МЦД, возможностей передвигаться по Москве на рельсовом транспорте стало больше.
Ликвидность квартир у метро тоже выше. Если расстояние до станции больше километра, круг возможных покупателей сужается: не все любят много ходить пешком, тем более в плохую погоду.
Важен и другой общественный транспорт. Даже если до метро больше километра, но, например, автобусы ходят часто и не стоят постоянно в пробках, можно считать, что у объекта хорошая транспортная доступность.
Кроме самого расстояния до метро обращайте внимание на то, где проходит путь. Одно дело, если до метро нужно идти через приятный парк. И другое — через промзону или по узкому тротуару вдоль загруженной трассы. Вдыхать выхлопные газы, рискуя быть обрызганным проезжающими машинами, мало кому понравится.
Также следует учитывать, насколько удобно добираться до центра, сколько пересадок и времени понадобится на поездку.
Метро. Ветки, которые пересекают центр Москвы, считаются, как правило, более удобными: нужно меньше пересадок, чем на укороченных. Раньше короткая ветка была только одна — желтая, Калининская. Сейчас к ней добавились Солнцевская и Некрасовская линии.
В последние годы в Москве проектируют и строят много новых станций. Если станция уже активно строится, застройщик закладывает транспортную доступность в цену. Например, сейчас продлевают Люблинско-Дмитровскую, Солнцевскую и Сокольническую линии — и близость новых станций уже заложена в цены на жилье.
Но есть линии, которые находятся на высокой стадии проектирования, например Рублево-Архангельская или Бирюлевская. Цены в районе этих станций тоже постепенно растут, но у некоторых проектов есть потенциал роста.
Однако всегда есть риск, что поменяются сроки или даже планы строительства. Информацию о возможной трассировке новых линий и дальнейших перспективах развития я обычно узнаю на форумах.
Электрички. У пригородных электричек есть неоспоримое преимущество перед автобусами: они ходят по расписанию и им не страшны пробки на дорогах в часы пик. Минусов тоже хватает: большие паузы в расписании, качество самих составов. Если вам необходимо сделать пересадку на метро, то придется покупать отдельный билет.
Сейчас на существующих линиях перестраивают станции: придают приятный глазу внешний вид, делают комфортной пересадку в метро. Строятся новые пути — власти заявляют, что это позволит уменьшить интервал до 5 минут. Все это должно сделать МЦД аналогом городской электрички. Такие проекты есть во многих городах Европы и считаются полноценными ветками метро.
Поэтому станция МЦД недалеко от комплекса — это весомый плюс.
Цены вблизи станций двух уже действующих диаметров — D1 и D2 — выросли после запуска. Для остальных трех диаметров — D3, D4 и D5 — цены еще могут вырасти, особенно на конечных станциях. Так что есть смысл следить за появлением новых комплексов поблизости от них.
Совет № 3
оценить район
Если у дома в Москве хорошая транспортная доступность и привлекательная цена, квартиры в нем раскупят, даже если он построен на месте полей аэрации или бывшего кладбища и к тому же окружен ТЭЦ и промзоной. Но не у всех комплексов гладко с транспортной доступностью.
Если из строящегося комплекса до метро, МЦК или МЦД добираться тяжело, то придется пользоваться автобусами, личным автомобилем, такси или каршерингом, а также закладывать время на пробки в часы пик. Однако сразу исключать такие проекты из списка тоже не следует.
Стоит подумать, чем еще такой комплекс может привлечь будущего покупателя. Есть примеры, когда у комплекса было не все хорошо с транспортной доступностью, но квартиры в нем покупали из-за других плюсов: приятного парка поблизости, дефицита нового жилья в этом районе, хорошей школы около дома и т. д. Серьезным плюсом будет большой офисный или торговый комплекс рядом с ЖК.
Если вынести за скобки ЦАО, то ценообразование по мере отдаления от центра не всегда однородно. Например, Строгино, Крылатское, Юго-Западный, Раменки, район Северного речного вокзала находятся далеко от центра. Но они пользуются большой популярностью, и жилье там стоит довольно дорого.
В рамках округа районы тоже разнородные. Например, промзона Очаково — вряд ли лучшее место столицы в плане экологической обстановки. Непрестижный район тоже не стоит сразу сбрасывать со счетов. Так, на востоке столицы много зеленых зон. Если комплекс находится рядом с парком, на него будет хороший спрос.
Москва очень большая, поэтому желательно перед покупкой изучить все плюсы и минусы конкретного района. Найти в интернете информацию нетрудно.
В Москве все еще много промзон. В последние годы их активно преобразуют в более дружелюбную среду, для некоторых уже есть планы реорганизации. На форумах, как правило, эта информация подробно обсуждается, там же выкладывают документы о дальнейшей судьбе промзон.
Совет № 4
понять востребованность типа квартиры
Чтобы понять, какую квартиру лучше покупать в конкретном ЖК — студию или трешку, нужно оценить всю совокупность факторов:
- Транспортную доступность.
- Экологическую обстановку.
- Камерность места.
- Инфраструктуру.
- Наличие хороших школ и садиков.
- Наличие торговых и офисных центров.
- Неблагоприятные факторы.
Например, место не располагает к прогулке по округе, находится в окружении ТЭЦ и крупных магистралей, но при этом у него хорошая транспортная доступность. Такие дома вряд ли будут рассматривать семьи с детьми, зато они будут популярны у активных молодых людей, для которых транспорт перевешивает все минусы.
И наоборот, если комплекс в тихом уютном месте, но при этом далеко от метро, спрос будет на двух-трехкомнатные квартиры. А на студии ажиотажа, скорее всего, не будет.
Совет № 5
выбрать удачную планировку
Современные планировки можно поделить на два больших типа: квартиры с европланировкой и классические.
«Европланировка» подразумевает большую кухню-гостиную — не менее 18 м², в идеале 20—24 м² — и несколько комнат меньшей площади. При такой планировке кухня-гостиная обычно четко делится на две зоны: кухонную и гостиную. Несомненный плюс такой планировки — кухня-гостиная может использоваться как жилая зона.
В отдельный класс планировок можно выделить студии. Раньше такой формат был редкостью, но в последние годы студии есть в большинстве новых комплексов. В некоторых проектах вообще большая часть квартир представляет собой студии — как, например, в ЖК «Инновация».
Студии в основном подходят для людей, которые живут одни. Даже вдвоем жить там может быть тяжело, особенно если студия небольшая.
Кроме того, в удачных планировках не должно быть бесполезных метров, то есть пространства, которое нельзя использовать. Например, в небольшой квартире может быть длинный узкий или угловой коридор. Мало того что он съест 8—12 м², так еще из-за неудачной планировки даже поставить вместительный шкаф там будет затруднительно.
Совет № 7
выбрать расположение квартиры в доме
Этаж. Еще с советских времен у большинства закрепилось правило «первый и последний этаж не предлагать». С тех времен мало что поменялось. Но в домах бизнес- и премиум-класса последние этажи могут быть пентхаусами или по формату отличаться от остальных — панорамными окнами, высокими потолками. В таких проектах последние этажи стоят дороже, чем все остальные.
Ситуация с последним этажом в эконом- и комфорт-классе тоже не так однозначна. Если в доме есть технический этаж, квартира на последнем этаже лишена таких сюрпризов, как протечка крыши. При этом отсутствие соседей сверху может добавить спокойствия.
Самые ходовые в эконом- и комфорт-классе — средние этажи. Если есть выбор, лучше избегать 13-го этажа. Суеверных людей у нас немало, и 13-й этаж может повлиять на ликвидность не в лучшую сторону.
В каждом конкретном проекте ситуация может быть своя. Разберу несколько.
Если перед окнами на небольшом расстоянии стоит дом, то самыми удачными будут те квартиры, что расположены на этажах выше этого дома. В них из окна не придется любоваться соседним домом и смотреть на радостно потягивающегося утром соседа в трусах в противоположном окне.
Если рядом с домом проходит магистраль, то квартир с окнами в эту сторону лучше избегать. Когда другого варианта нет, следует выбирать этаж как можно выше, тогда хотя бы частицы грязи с дороги не будут долетать до ваших окон. Но часто проветривать в таких случаях все равно не получится — из-за шума и выхлопных газов.
Если магистраль чуть поодаль от дома, ситуация меняется. Любые препятствия в виде зданий или деревьев между дорогой и домом на нижних этажах перекрывают гул от магистрали. На этажах повыше таких препятствий нет.
Лучше заранее узнать, что будет перед окнами после того, как дом построят. Допустим, сейчас там аккуратное административное здание с зеленым участком. Менеджер на презентации рассказывает, какой прекрасный вид на него из окна. Лучше выяснить, не планируется ли в ближайшее время построить на этом месте высокий дом.
Перспективный план застройки района можно попытаться найти на профильных форумах, особенно если комплекс вызывает интерес у публики. К сожалению, точные данные с перспективой на много лет узнать невозможно, но стоит попытаться собрать всю имеющуюся информацию из публичных источников.
Также можно посмотреть планы строительства новых дорог и реконструкции старых: например, на сайте «Дороги России».
