Выгодно ли сдавать дачу в аренду посуточно: расходы на содержание, где найти клиентов, договор, доходность

Что делать с посуточной арендой квартир во время пандемии | рбк тренды

Зпифы

Доходность: 8-40%

Порог входа:от 5000 рублей

Если хочется замахнуться на более масштабные проекты, а денег для инвестирования немного, можно «скинуться» с другими желающими заработать. Для этого были придуманы закрытые паевые инвестиционные фонды. Управляющие компании, имеющие лицензию ЦБ, формируют ЗПИФ на основе одного большого или нескольких объектов и делят его на много небольших «кусочков», которые называются паями.

Эти паи продаются на бирже, у банка-партнера или непосредственно в УК. Инвестор может приобрести как один, так и сразу много паев и получать с них доход. У каждого ЗПИФа есть свой срок, после которого управляющая компания продает входившие в него объекты.

Есть ЗПИФы, в которые можно зайти даже с 5000 рублей, неплохой ассортимент ЗПИФов представлен с входным билетом 500 000 – 1 000 000 рублей. Но многие фонды приветствуют инвесторов, готовых вложить несколько миллионов.

ЗПИФы могут быть рентными или девелоперскими. Соответственно их доходность формируется либо за счет сдачи объектов в аренду, либо за счет строительства, реконструкции, смены концепции или других действий, направленных на повышение капитализации. По словам Руслана Сухия, доходность первых редко превышает 10% годовых, а вторые могут принести и 40% в год, но обычно все же меньше. Как и везде – чем больше доходность, тем более рискованная стратегия инвестирования выбрана.

Этот инструмент позволяет частным инвесторам вложиться в крупные качественные активы. Например, за миллион рублей можно стать совладельцем логистического центра OZON. По словам коммерческого директора управляющей компании PARUS Asset Management Романа Ларушкина, доходность ЗПИФа составляет 10,5% годовых.

Таким образом, чтобы инвестировать в недвижимость с относительно подъемным для обычного человека бюджетом, необязательно покупать квартиру. Более того, с началом стагнации на рынке жилье будет проигрывать другим инвестиционным инструментам.

Как быстро окупится дом

Коронавирус не будет длиться вечно. Рынок уже остывает, хотя дом по 5000 Р в сутки все еще снимают: бронирования были и в феврале 2021 года.

В случае нового локдауна рынок снова взлетит, причем даже сильнее, чем в прошлом году. Владельцы загородной недвижимости теперь понимают, что делать в ситуации ажиотажного спроса: повышать цену. А емкость рынка ничтожно мала по сравнению с количеством желающих выехать летом за город. Тем более если выехать больше некуда.

Если локдауна не будет, цены постепенно вернутся к прошлогодним — 3000 Р в сутки.

Я решил однозначно: вдолгую сдавать больше не буду, только посуточно. Проще сдать два раза на семь дней — и выручить те же деньги, что и за целый месяц. А еще две недели пожить за городом самому.

Если говорить про годовую окупаемость дома, то у меня только приблизительные числа. Объясню почему:

1. Я считаю только денежный поток — так называемый вал. И не категоризирую его внутри одного объекта. У меня нет отдельных расходов на документы, обслуживание и содержание.
2. Если разделить общий денежный поток на грязную прибыль, можно получить достаточно точную картину.

Итоговое значение денежного потока по расходам на дом, включая, например, проценты по кредиту, у меня есть — 3 843 089 Р. То есть 1 м² загородного жилья под ключ обошелся мне в 36 600 Р: 3 843 089 Р / 105 м².

Но в этой сумме уже учтена, например, вся коммуналка, поскольку сама постройка дома обошлась нам в 3,3 млн. А мы уже вычитали коммунальные платежи при расчете чистой прибыли от сдачи дома. Поэтому есть два способа подсчета окупаемости дома в процентах годовых.

Первый способ — вычесть из стоимости дома коммуналку за пять лет. Способ не очень корректен, потому что расходы плавали, а один год мы вообще не топили дом зимой.

«Грязная» коммуналка за пять лет:

109 956 Р × 5 = 549 780 Р

Вычитаем ее из стоимости дома:

3 843 089 Р − 549 780 Р = 3 293 309 Р

Считаем окупаемость:

505 347 Р / 3 293 309 Р = 15% годовых

Второй способ — разделить прибыль от аренды до налогов на «грязную» стоимость дома вместе с коммуналкой. Это более точно отразит картину, потому что данных учитывается больше:

731 869 Р / 3 843 089 Р = 19% годовых

Если считать с налогами:

702 594 Р / 3 843 089 Р = 18% годовых

Если мы проживем в условиях пандемии пять лет, дом окупится только за счет аренды.

Резюмирую: необязательно много зарабатывать на сдаче, стремясь к большим входящим суммам. Можно зайти с другой стороны — снизить порог входа: в формуле «Доход от аренды / Стоимость жилья» не увеличивать числитель, а уменьшать знаменатель. То есть не покупать дорогие квартиры под сдачу, а искать более бюджетные варианты, например частный дом.

Как все устроено в сервисе airbnb для владельцев недвижимости

Для регистрации нужно только верифицировать почту. Документы на недвижимость сервис не спрашивал, но пару раз просили арендаторы. Первые заявки посыпались уже через час.

Поскольку раньше я уже снимал жилье через Airbnb, у меня оказался один профиль и для арендатора, и для хозяина недвижимости. Это неудобно. Я в них постоянно путался, поэтому поставил себе приложение на смартфон. В нем четыре кнопки из пяти в меню относятся именно к сдаче, а не к поиску жилья.

Когда приходит бронь, у меня на телефоне всплывает уведомление и я несколько минут переписываюсь с арендаторами в чате. У меня есть две ачивки: «Отвечает в течение часа» и «100% ответов».

Если мы с арендаторами договорились, они подтверждают бронь и оплачивают ее. Деньги уходят в Airbnb, а мне они поступают в течение 1—2 дней после заселения. То есть может быть так, что арендатор заплатил за новогодние праздники в сентябре, а я увижу эти деньги только 13—14 января.

Я думал, что не смогу конкурировать с турбазами, но это оказалось и не нужно. Понадобилось только выставить стоимость 1500 Р в сутки и указать, что минимальный срок аренды — 30 дней. Для друзей это было уже дорого, а на коммерческом рынке оказалось еще дешево. Хорошие фотографии дома тоже сделали свое дело.

На турбазы же люди ехали, как правило, на выходные и с алкоголем. Это был не наш контингент: дом мы строили все-таки для себя и очень за него боялись.

Что мне очень понравилось у Airbnb. Сначала человек открывает бронирование, то есть подает заявку на него. Я должен подтвердить, что даты свободны и никакие другие гости в это время не приедут. Только после этого гость начинает задавать вопросы об объекте.

Как я сдавал дом

Вот какими площадками я пользовался для размещения объявлений.

«Авито». Изначально я решил разместить объявление о сдаче на «Авито». Мы встретились со знакомым фотографом, с помощью дрона сделали красивые снимки дома.

Пришлось ехать в дом еще раз и делать ужасные фотографии на обычный смартфон, чтобы разбавить ими красивые снимки профессионального фотографа.

Объявление пользовалось популярностью: несколько сотен человек сохранили его в избранное, один или два раза в неделю мне писали с просьбой о просмотре. Я срывался с места, ехал из центра города в область, показывал дом, а мне говорили: «Ага, спасибо.

Чтобы отсеять огромное количество пустых звонков, я дополнил объявление:

1. Залог — 10 000 Р.
2. Минимальный срок аренды — 7 дней.
3. «Это отличный вариант для семейного отдыха». А не для попоек в выходные — но это я уже дописывать не стал.

Счетчик «Избранного» продолжал расти, но ни одного бронирования так и не было. Вишенкой на торте стал сам сервис, который попросил платить за неэффективное объявление 100 Р в месяц.

Я снял объявление и с «Авито» больше не работал.

Сарафанное радио. Первыми арендаторами стали знакомые знакомых. Тогда у нас еще не было идеи зарабатывать на сдаче в коммерческих масштабах. Ребята сами искали загородный дом, и это была их инициатива. За проживание в сентябре 2022 года они заплатили 40 000 Р. Залог с них я не взял.

Одна семья сняла дом с мая по июль 2022 года за 45 000 Р в месяц. Но потом они уехали в другую страну, и найти новых арендаторов, чтобы сдать надолго и забыть, я не смог. А было лето, разгар сезона.

Чтобы не терять время, в августе я пошел на Airbnb и «Букинг».

«Букинг». С этим сервисом у меня тоже ничего не вышло. Возможно, я был недостаточно настойчив, хотя обвинять в недостаточной настойчивости отца троих детей по меньшей мере смело.

Обязательное правило для публикации объявления на «Букинге» — почтовый адрес, на который сервис отправляет специальный код. Потом этот код нужно ввести для активации объявления. В тот момент почтового адреса у нашего дома еще не было. На этом наша работа с «Букингом» закончилась, так и не начавшись.

Это еще один пример того, что даже «Букинг» не замечает огромного рынка аренды загородного жилья. Сервис чем-то напомнил мне госуслуги: нагромождено много всего, неудобно, а поддержка работает плохо — вернее, совсем не работает.

Но, возможно, если бы не было других каналов, я разобрался бы и в работе «Букинга».

Airbnb. На этот сервис я как хозяин недвижимости пришел в 2022 году. Сначала мне не верилось, что с ним что-то получится, но потом я вспомнил, что мы сами во время путешествий снимали апартаменты через Airbnb — в Тель-Авиве, на Тенерифе и на Крите. Это было жилье не в центре, но дешевле гостиниц в 2—3 раза. И я решил попробовать.

В итоге через Airbnb я сразу сдал дом на август и сентябрь — за те же 45 000 Р в месяц, что и предыдущим арендаторам. Только на всю процедуру у меня ушло полтора часа против нескольких недель поиска по знакомым.

Какие есть риски при сдаче квартиры

Повреждение имущества. Повреждение может произойти неумышленно: например, протекут трубы и это испортит ламинат. Еще квартиру могут затопить соседи, или холодильник может сломаться от старости — арендаторы тут ни при чем. Такие последствия собственник расхлебывает за свой счет.

Первый касается амортизации — когда техника, мебель и инженерные коммуникации со временем приходят в негодность. На это нужно закладывать бюджет: периодически делать локальный ремонт и раз в 10—15 лет — капитальный. То есть в своих расчетах прибыль с аренды можно смело уменьшать на 5—10% — в счет амортизации. Честно сказать, я никогда не проводил таких расчетов.

Второй момент касается случаев, когда имущество испорчено по вине арендатора: например, он сломал стул, испачкал обои или поцарапал мебель. Собственник может возместить свои убытки за счет залога.

А если залога не хватит и с арендатором не удается договориться о возмещении, то истребовать через суд. Для этого желательно иметь фото квартиры или перечень имеющегося там имущества, где есть оценка его состояния на день передачи на тот момент, когда стороны заключали договор, — чтобы потом доказать факт порчи имущества.

Субаренда. Иногда на собственников выходят агентства, которые занимаются субарендой. То есть вы заключаете договор с агентством, оно ежемесячно платит сумму аренды, но при этом сдает квартиру посуточно.

При таком варианте квартира довольно сильно изнашивается, поэтому собственники обычно прописывают в договоре запрет на субаренду и тщательно наблюдают за действиями арендаторов.

Проживание большого количества жильцов. Бывает, что в договоре прописывается, что проживает два человека, а по факту в квартире оказывается 22 разнорабочих из Средней Азии. Из-за этого быстрее изнашиваются коммуникации и имущество, а также могут быть жалобы со стороны соседей.

Чтобы контролировать количество жильцов, лучше периодически проверять квартиру. Я прихожу, может быть, раза три за год, но я внимателен к деталям. Сразу видно, сколько человек проживает и как изменяется состояние квартиры. Ведь главное — не переборщить, чтобы не отпугнуть добросовестных арендаторов.

Противоправные действия арендаторов. Если собственник не будет контролировать арендаторов, в его квартире, например, может появиться притон. И будет ли нести ответственность владелец, зависит от того, знал ли он, что происходит в квартире, или нет.

Чтобы такого не произошло, рекомендуется периодически устраивать проверки квартиры, а также перед заключением договора пробить паспортные данные арендаторов по открытым базам данных — об этом ниже.

Счетчики. Существует риск, что арендаторы съедут, а потом обнаружится, что фактические показания счетчиков не подавались полгода или год. Поэтому стоит следить за регулярностью оплаты коммунальных платежей, а также время от времени сверять показания счетчиков.

Кто может сдать квартиру

Можно ли сдать, если квартира в ипотеке. Нередко люди приобретают квартиру в ипотеку, чтобы сдать ее в аренду и за счет этого постепенно погасить обязательство перед банком.

Сдавать квартиру, если она находится в ипотеке, можно. Согласие банка требуется, если это прямо прописано в договоре ипотеки. Например, Сбербанк требует уведомить, что заемщик хочет сдавать квартиру в аренду. В некоторых банках в договоре об этом ничего нет, поэтому владелец квартиры может ее сдавать и никого не уведомлять.

Если вы не единственный владелец. В таком случае можно сдать квартиру в аренду, если есть доверенности от других собственников. Лучше нотариальные, но можно и от руки. Вы как представитель всех совладельцев имеете право заключить договор найма или аренды от своего имени.

Вы можете воспользоваться шаблоном доверенности из статьи Т—Ж, если не хотите тратиться на нотариуса. Но вам придется адаптировать ее под себя.

Если вы формально не собственник. Например, квартира находится в собственности жены и куплена до брака или в браке, но есть брачный договор. А супруга сама не хочет заниматься сдачей. В этом случае также потребуется доверенность, в которой будут прописаны ваши полномочия.

Квартира, купленная в браке и в совместную собственность, по закону считается общей, даже если по документам она оформлена на жену. Скорее всего, в этом случае доверенность не нужна.

Если квартира муниципальная (поднаем). Аренда однокомнатной квартиры в Москве стоит в среднем 33 000 Р в месяц. Однако если человек стоит на учете как малоимущий, он имеет возможность снимать такую квартиру у государства по договору социального найма за 1161 Р в месяц.

В каких случаях сдавать. На мой взгляд, стоит сдавать квартиру, если вы хотите получать дополнительный доход и готовы тратить на это время. Сдача квартиры — это не всегда пассивный доход, скорее, это бизнес, и немногие это понимают.

Существует вариант обратиться к посредникам в виде агентства, которое автоматизирует процесс сдачи вашей квартиры. Они могут выполнять определенные обязанности, например:

1. Искать жильцов и сдавать квартиру.
2. Ежемесячно принимать арендную плату.
3. Оплачивать ЖКУ.
4. Следить за сохранностью квартиры и необходимостью ремонта.
5. Заказывать услуги клининга, чтобы перед следующим нанимателем квартира была в порядке.

Если будете сдавать самостоятельно, есть тоже много нюансов.

Траты на ремонт. Если не делать ремонт хотя бы раз в несколько лет, состояние квартиры будет ухудшаться. А значит, ее привлекательность на рынке будет падать и сдать ее по прежнему тарифу будет труднее.

Цена. Простои при сдаче неминуемы, в том числе и потому, что у рынка аренды есть сезонность. И всякий раз встает дилемма: сдать прямо сейчас с дисконтом или подождать пару месяцев до высокого сезона, когда можно сдать выгоднее.

В августе сдать квартиру проще, чем в начале года. Ведь к сентябрю приезжие студенты активно ищут жилье, а работники приезжают в город, чтобы начать работу. А в начале года квартира может простаивать несколько месяцев, и даже не будет звонков.

Эту тенденцию можно заметить по «Гугл-трендам».

Человеческий фактор. Сразу понять, какой человек перед вами, очень сложно. И если вы ошибетесь с выбором арендаторов, это может выматывать эмоционально. Например, вы будете переживать за сохранность имущества или периодически будут звонить соседи с жалобами на ваших квартирантов. Либо арендаторы будут вас просить приехать по каждой мелочи.

В Т—Ж уже публиковали истории читателей о плюсах и минусах сдачи в аренду.

Подготовка квартиры к сдаче

Ремонт и мебель. Хороший ремонт обходится дорого, ведь он включает в себя затраты на материалы, оплату труда отделочников и месяцы простоя без арендаторов. А дальше любое неизбежное повреждение в квартире будет стрессом для собственника.

На мой взгляд, стоит затевать ремонт только в случае, если он повысит стоимость аренды на 3000—5000 Р. При этом на ремонт может уйти не одна сотня тысяч рублей.

Таким образом, когда вы планируете сдавать квартиру, не стоит чрезмерно тратиться на ремонт и мебель — подойдет из «Икеи». Главное — всегда оценивать, как быстро окупится то или иное вложение.

Перед заездом новых жильцов я всегда покупаю новую занавеску для ванной, кухонную скатерть, коврик в прихожую и туалетные ершики.

А также заказываю генеральную уборку, включающую очистку окон и стирку штор.

В 2020 году у меня ушло на такую подготовку квартиры экономкласса 4000 Р. Все принадлежности я покупал по самой низкой цене в сетевых гипермаркетах. При этом внешний вид квартиры меняется кардинально — ощущение, что все новое.

Вряд ли это станет решающим фактором, но определенно улучшит первое впечатление. Уборка также сразу видна, даже если ремонт простой, — все отмечают чистоту. Правда, эффекта чистоты хватает всего на несколько недель — затем нужно снова освежить квартиру, если арендатора за это время найти не удалось.

Определение арендной платы. Чтобы определить оптимальный размер арендной платы и не прогадать, требуются навыки. Самое простое — изучить похожие объявления в районе расположения дома.

Фотографии квартиры. Чтобы сделать хорошие фотографии квартиры, надо произвести подготовительные работы и правильно расставить мебель. Обычно я сначала отрисовываю мебель в проектировочной программе, чтобы понять необходимое количество предметов. Представляю, как я сам жил бы в гостиничном номере, и исходя из этого подбираю удобную расстановку.

Прямо перед фотографированием стоит произвести в квартире генеральную уборку. Очень желательно, чтобы день был солнечным, тогда комнаты с окнами на юг наполнятся ярким светом и теплыми тонами.

Я всегда делаю фотографии в режиме панорамы или 3D-панорамы — в зависимости от того, какой режим есть в телефоне. Это помогает лучше отобразить пространство, потому что при обычном фотографировании невозможно передать объем — у объектива фотокамеры слишком узкий фокус.

Ставки аренды и доходность арендного бизнеса в новостройках

В помещениях торгового назначения арендные ставки выше, но и сроки окупаемости короче. Эксперты отмечают, что стрит-ретейл по уровню доходности на столичном рынке аренды занимает лидирующие позиции. Средний показатель по спальным районам достигает 10–12%, в центре — 8–10% со сроком окупаемости 10–12 лет, подсчитали аналитики. Но общей цифры для стрит-ретейла нет — каждое помещение уникально.

Несмотря на более высокую доходность помещений на первом этаже, это более сложный продукт, чем квартиры. Успех работы таких помещений на своего владельца зависит от совокупности факторов: назначения (офисы, торговля, услуги и т. п.), местоположения, планировки, транспортной доступности, окружения и других.

Иногда неудачность даже одного из этих показателей делает покупку помещения невыгодной, поэтому покупателю стоит заранее все просчитать. Доход арендодателя зависит от ставки аренды, а не от вида бизнеса, размещенного на площадке, а размер ставки зависит от договоренностей сторон и работы консультанта, говорит Антон Белых.

Средние значения ставок аренды таких помещений сложно рассчитать, утверждают эксперты. Но в целом если говорить о новых жилых комплексах в столице, то, по оценке RRG, ставки варьируются в диапазоне от 25 тыс. до 60 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Исключения составляют помещения в непосредственной близости от метро, для которых арендные ставки работают по законам классического стрит-ретейла и могут доходить до 100 тыс. руб. в год, и условно торговые помещения, которые, скорее, функционально ближе к офисным, где ставка аренды варьируется от 12 тыс. до 25 тыс. руб. за «квадрат» в год, пояснили аналитики компании RRG.

Наименьшие ставки аренды в столичных домах, которые расположены «в чистом поле» и реновационных пятиэтажках вдали от людских потоков, самые высокие — в ЖК около метро и в густонаселенных комплексах, отмечает Антон Белых. В среднем, по оценкам DNA Realty, речь идет о 1,5–3 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц.

Для сравнения: в ЖК «Новокосино-2» помещения сдаются по 0,8–1,2 тыс. руб. за 1 кв. м, а в ЖК ONLY — уже от 3,7 тыс. до 4,3 тыс. руб. за 1 кв. м. «Чем меньше площадь помещения, тем выше ставка — если в ЖК почти все помещения в среднем по 70–100 кв. м, то наиболее дорогим будет помещение 30–40 кв. м.

Наиболее востребованы сейчас помещения под алкомаркеты, аптеки, пекарни, продуктовые магазины или мини-маркеты, салоны красоты, маникюрные студии и барбершопы, говорит Антон Белых. По его словам, эти арендаторы всегда наиболее стабильные, платят самые высокие ставки аренды и арендуют площади на длительный срок, крайне редко съезжая, так как их бизнес востребован среди жителей ЖК.

«Часто на старте заселения помещения активно арендуют магазин стройматериалов и мебели. Но, как правило, через два года после заселения спрос на их товары падает — и они уходят, заработав и собрав все сливки с комплекса. Так что сдавать площади таким арендаторам можно, лишь понимая, что, скорее всего, через пару лет вам придется искать им замену, зато им можно накинуть надбавку к ставке за риск», — отмечает Антон Белых.