Фонд коллективных инвестиций в недвижимость Aktivo

Фонд коллективных инвестиций в недвижимость Aktivo Инвестиции

Что в итоге

«Симпл-эстейт» выглядит интересным инструментом для инвестиций. Платформа работает в правовом поле, включена в реестр инвестплатформ Центробанка и ведет реестр акционеров. Это снижает риски для инвесторов. Правда, российские законы еще не регулируют конвертируемые займы, поэтому права и обязанности сторон по такому займу прописаны только в договоре — и его нужно изучать очень внимательно.

Мнение редакции может не совпадать с мнением автора.

Как работает коллективное инвестирование

Коллективное инвестирование (краудинвестинг) существенно снижает порог входа, нет необходимости покупать весь объект, достаточно приобрести долю. Это также открывает простор для диверсификации. Краудинвестинг подходит как представителям среднего класса с ограниченным бюджетом, так и людям с капиталом в сотни миллионов.

Какие объекты недвижимости предлагают

На сайте «Симпл-эстейта» я нашла четыре объекта недвижимости, один из которых на момент написания статьи был открыт для инвестирования. Минимальный порог входа по каждому — от 100 000 Р.

Целевая доходность инвестиций разная: от 14,6 до 20,5% годовых. Это число показывает, на сколько процентов может вырасти стоимость акций компании за год плюс дивиденды. Средняя дивидендная доходность за пять лет также разная для всех объектов: от 2,9 до 15,7% годовых.

Для инвесторов на момент написания статьи был доступен один объект — склад в поселке Горки в Московской области. Остальные три объекта — помещение под «Пятерочку» в Орехово-Зуеве, «Солнцево-парк» и офисные помещения в БЦ «Нео-гео» в Москве — закрыты для инвестирования

Документы на каждый объект недвижимости в описаниях оказались разные. Там я нашла информацию об этих объектах и наложенных на них ограничениях. Объекты можно проверить на сайте Росреестра по кадастровым номерам.

Иногда для проверки объектов платформа привлекает экспертов. Например, заключение об оценке рисков по объекту «Пятерочка» в Орехово-Зуеве подготовлено юридической компанией «Фривайзер».

Выписка на сайте Росреестра по БЦ «Нео-гео» подтвердила данные «Симпл-эстейта» об этом объекте

В инвестиционных предложениях «Симпл-эстейт» пишет, что для каждого объекта, кроме двух офисов в БЦ «Нео-гео», уже найдены арендаторы с подписанными долгосрочными договорами аренды. Правда, судя по переписке с компанией, здесь придется поверить на слово.

Представитель компании ответил, что договоры аренды подписываются только после сделки купли-продажи объекта. До этого есть только условия этих договоров — и арендатор в любой момент может отказаться от подписания договора. Это увеличивает риск для инвестора.

С одной стороны, платформа старается минимизировать риски для инвесторов: проверяет объекты недвижимости с привлечением экспертов. Это повышает надежность инвестиций. C другой — информацию о долгосрочных договорах аренды мне подтвердить не удалось. Это говорит не в пользу компании.

Договоры аренды, о которых идет речь в инвестиционных предложениях «Симпл-эстейта», подписываются только после покупки объекта недвижимости

Компания «симпл-эстейт»

Оргструктура. У компании есть юрлицо — ООО «Симпл Эстэйт». По данным «Руспрофайла», оно зарегистрировано в Москве в мае 2022 года с уставным капиталом 622 тысячи рублей. Основной вид деятельности — предоставление консультаций по купле-продаже недвижимости. Выручка компании за 2020 год — 2,8 млн рублей.

Реестр инвестиционных платформ ЦБ. На сайте «Симпл-эстейта» я нашла информацию о включении компании в реестр инвестиционных платформ ЦБ РФ. По данным сайта Банка России, компания включена в реестр 19 января 2021 года.

Включение в реестр не означает, что инвестиции в безопасности. Риски все равно остаются. Это говорит только о том, что платформа соответствует требованиям ЦБ и занимается тем, о чем пишет.

«Симпл-эстейт» включен в реестр операторов инвестиционных платформ 19 января 2021 года

О заемщиках «симпл-эстейта»

На платформе нет сторонних заемщиков, надежность которых нужно проверять, как у краудленлинговых платформ. В нашем случае заемщик — это непубличное акционерное общество, 100% обыкновенных акций которого принадлежит «Симпл-эстейту». Акционерное общество открывается под покупку каждого объекта недвижимости и становится его единственным собственником. Это означает, что компания будет полностью управлять объектом, оплачивать эксплуатационные расходы, платить налоги.

На сайте ЦБ РФ я также нашла информацию о государственной регистрации выпуска акций связанных с «Симпл-эстейтом» акционерных обществ.

Выпуск привилегированных акций зарегистрирован на сайте ЦБ

Общие квадратные метры: как заработать на коллективных инвестициях в коммерческую недвижимость

Стать владельцем доходного бизнес-центра, торгового помещения или склада не так просто. Чтобы купить достойный и прибыльный объект, требуется несколько десятков миллионов рублей. На Западе уже давно существует такой инструмент, как коллективные вложения в коммерческую недвижимость. О том, как удалось адаптировать эту идею к российскому рынку, порталу biznes-bolika.ru рассказал основатель инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate Никита Корниенко.

Никита Корниенко

Интересный рынок для инвесторов

Моя карьера финансового аналитика складывалась вполне успешно. Когда в 2022 году я увольнялся из фонда Elbrus Capital, многие восприняли это с удивлением: большинство финансистов мечтают работать в этой компании. Но я твёрдо решил начать собственный проект. У меня появилась интересная идея, которая на тот момент ещё не была полноценно реализована в России. 

В течение своей карьеры я занимался инвестиционными сделками на десятки и сотни миллионов долларов, в том числе в коммерческую недвижимость. Вложения в этот актив особенно актуальны в периоды кризисов и колебаний – они позволяют сохранить и приумножить капитал. Проблема в том, что такая возможность есть только у очень состоятельных инвесторов. Качественная коммерческая недвижимость доступна при размере капитала как минимум от 50-100 млн. рублей. Цена наиболее привлекательных объектов может доходить и до десятков миллиардов рублей. 

«Обычные» люди используют другие способы сохранения денег. В первую очередь это депозитные вклады, которые приносили 7-8% годовых. Но в последние годы Центробанк снижает ключевую ставку, как следствие – доходность депозитов тоже снизилась. 

Ещё один вариант сохранения накоплений – вложения в жилую недвижимость. Кто-то покупает квартиры для последующей сдачи в аренду, но доходность такого вложения невысока – в среднем 4-5% годовых. Конечно, можно купить квартиру на стадии котлована для перепродажи. Но тут надо быть очень аккуратным. Сможет ли инвестор продать недвижимость дороже, чем купил сам – это большой вопрос.

Существует ещё один важный момент. Мы слышим из каждого утюга, что цены на квартиры будут постоянно расти. Но при этом уровень доходов населения уже не первый год падает! Сейчас в росте цен на жильё можно увидеть много признаков «пузыря». И есть высокий риск, что цены на квартиры начнут снижаться. 

Никита Корниенко

По сравнению с депозитами или покупкой квартир у вложений в коммерческую недвижимость есть много преимуществ. Главное из них – доходность: в среднем речь идёт о 8-12% годовых. И если найти интересный объект, то получится выгодная инвестиция. 

Но большинству непрофессиональных инвесторов такие вложения недоступны – и дело не только в финансовом барьере. Коммерческая недвижимость – очень сложный рынок со множеством нюансов. Разобраться в нём способен только профессионал. Нужно знать, на что следует посмотреть, что и как проанализировать, как правильно принимать решения. Иначе можно потерять вложенные деньги. 

Коллективный инструмент

Я решил создать инвестиционную платформу, которая позволит «обычному» инвестору с суммой в 3-5 млн. рублей вкладываться в коммерческую недвижимость. В каждом из выбранных нами объектов участвуют несколько инвесторов. При этом объекты для таких вложений выбираются и управляются профессионалами. 

На Западе коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость широко распространены. В США и Европе есть такой инструмент, как REIT (Real Estate Investment Trust – траст инвестиций в недвижимость). Это публичные компании, их акции можно купить на бирже. Они владеют коммерческой недвижимостью и выплачивают инвесторам чистую прибыль в виде дивидендов.

SimpleEstate 

В России такого инструмента фактически нет. Паевые инвестиционные фонды (ПИФы) должны были стать аналогом REITов. Но они не получили широкого распространения. Некоторые крупные банки создают ЗПИФы – закрытые паевые инвестиционные фонды. Но там очень высокая комиссия – банк забирает все «сливки», а доходность инвестора минимальная. К тому же такие фонды довольно дорого содержать – это ещё больше снижает их доходность. 

Моя идея заключалась в том, чтобы создать в России инвестиционную платформу коллективных вложений в коммерческую недвижимость. Мы с партнёрами верим в этот рынок и поэтому развиваем такой продукт. Он позволяет даже неопытным инвесторам сохранить и приумножить деньги с низким риском и хорошей доходностью. 

Про бизнес:  Инвестиции в ПИФ и ETF в 2022 году: лучшие фонды :: Новости :: РБК Инвестиции

Stepbystep

Весной 2022 года я зарегистрировал компанию SimpleEstate. От момента регистрации до начала работы прошло примерно полгода. За это время мы согласовали юридические моменты, выбрали структуру компании, разработали IT-платформу. Затем начали выбирать объекты недвижимости для покупки. 

В самом начале проект развивался на мои личные средства. В октябре 2022 года я обсудил идею с бывшими коллегами из Goldman Sachs, она всем понравилась. Мой бывший руководитель Антон Шрейдер выразил готовность вложить свои деньги в этот проект. Он стал первым инвестором новой компании, сумма его инвестиций – 4 млн. рублей. Деньги пошли на разработку платформы, найм первых сотрудников, финансирование первой сделки и т.д. Мои личные вложения на подготовительном этапе были несколько меньше. 

Первый объект мы купили для инвесторов в декабре 2022 года. Это были три офисных блока в бизнес-центре на юге Москвы. В объект вложились 9 человек на общую сумму 49 млн. рублей. Этих людей мы нашли по личным знакомствам и по «сарафану». В основном это профессиональные инвесторы – сотрудники инвестиционных фондов и консалтинговых компаний. Они хорошо разбираются в инвестициях и выбрали наш продукт, потому что понимают его преимущества. 

В июле 2020 года мы закрыли сделку по второму объекту. Это торговое помещение в московском районе Солнцево, в ЖК «Солнцево парк». Оно очень удобно расположено: в компактном микрорайоне на 10 000 квартир, недалеко от строящейся станции метро. 12 инвесторов вложили в это помещение 128 млн. рублей.

SimpleEstate 

Третьим объектом стало торговое помещение в подмосковном городе Орехово-Зуево – его занимает супермаркет «Пятёрочка». Для закрытия сделки мы привлекли 13 инвесторов, которые вложили 55 млн. рублей. Сейчас у нас три полностью проданных объекта на общую сумму более 250 млн. рублей и примерно 20 инвесторов. 

У нас высокие требования к качеству объектов, поэтому мы можем покупать только по два-три объекта в год. Если объект удовлетворяет нашим стандартам качества, мы начинаем договариваться с продавцом. Затем мы подписываем с ним предварительное соглашение. Когда сделка оговорена и условия зафиксированы, мы размещаем информацию на нашей платформе
simpleestate.ru и начинаем собирать деньги. 

Сбор длится примерно месяц – но сроки могут быть разными в зависимости от общей суммы. Затем мы приобретаем объект на деньги инвесторов и оформляем сделку. После этого заключаем договор купли-продажи объекта. 

Доходность для инвесторов

Прогнозируемая доходность наших объектов – 14-18% в год. Мы всегда стараемся делать консервативные прогнозы, не обманываем клиентов и всегда говорим, на что мы реально рассчитываем. 

В коммерческой недвижимости доход владельцу приносят арендаторы. Поэтому здесь важно понимать два момента: насколько арендатору с вами комфортно, и соответствует ли арендная ставка рынку. Нужно сравнивать ставки аренды по региону, по конкретной локации, по конкретному бизнес-центру. Если арендатор – продуктовый магазин, сопоставить аренду с выручкой магазина. Узнать стоимость аренды в соседних магазинах, чтобы убедиться, что ставка рыночная. Неопытные инвесторы очень редко всё это делают.

У каждого объекта – свой набор рисков. Но ключевой риск – уход арендаторов или снижение арендной платы. Арендатор, как правило, не расторгает договор без причины. Если это продуктовые ритейлеры, то значительная часть их расходов – это аренда. И если у них не сходится экономика, то первое, что они делают – просят скидку у арендодателя. 

Одна из самых частых ошибок – покупка объектов с завышенной арендной ставкой. Инвесторы «ведутся» на высокую доходность. Например, в среднем по рынку это 10%, а на каком-то объекте – 15%. Они его покупают. Потом к ним приходит арендатор и говорит: «Снижайте аренду в два раза, или мы съезжаем». Инвестор, конечно, в шоке. Чаще всего он идёт на требования арендатора. И получает доходность в 7,5%, что намного ниже рынка. А со снижением аренды сам объект тоже дешевеет. 

Результаты выше и ниже прогнозов

Из трёх наших объектов только первый – бизнес-центр – показал доходность несколько ниже, чем мы ожидали. Но здесь вмешалась пандемия – из-за неё мы не могли найти арендатора на одно из помещений. Рынок офисов начал восстанавливаться только в 2021 году. Все наши инвесторы понимают, что пандемию никто не мог предвидеть. При этом, несмотря на некоторые потери по аренде, стоимость этого объекта не снизилась. 

По двум другим объектам ситуация намного лучше. Объект в Орехово-Зуево небольшой, но очень хорошего качества. Мы прогнозировали по нему дивидендную доходность в размере 10% и общую доходность около 18% – всё так и идёт.

SimpleEstate

Самый большой наш объект – торговые помещения в жилом комплексе в Солнцево. Мы покупали его до введения в эксплуатацию. Изначально был подписан договор аренды с «Пятёрочкой», но она отказалась от этого помещения. Нас это не слишком смутило – на этот случай у нас был «план Б»: мы «заселили» помещение несколькими небольшими арендаторами. В итоге общая сумма аренды получилась на 20% выше, чем была ставка у «Пятёрочки». 

Весь 2020 год мы говорили, что коммерческая недвижимость будет дорожать. Так и произошло, но она подорожала даже сильнее, чем мы ожидали. В итоге объект в Солнцево подорожал у нас на 50% за год. Инвесторы получили шикарную доходность и очень довольны. Даже в самом оптимистичном сценарии мы не ожидали таких результатов. 

Экономика проекта

Мы берём с клиентов два вида комиссии. Это единовременная комиссия за организацию сделки – в среднем она составляет 2% от стоимости объекта. Плюс ежегодная комиссия за управление объектом – 1% от его стоимости. Размер комиссии может варьироваться в зависимости от количества наших усилий. Одно дело – купить объект с арендатором, другое – купить пустой объект и потом искать арендаторов. На некоторых объектах приходится делать перепланировку или ремонт, бывает много работы с документами. 

Наш текущий «средний чек» инвестора – 8-9 млн. рублей. Но мы планируем снижать этот показатель. Ожидаемый средний чек через 3-5 лет – 2-3 млн. рублей. Мы не будем ограничивать людей высокими чеками.

SimpleEstate 

В каждый объект мы инвестируем и свои собственные деньги. И потенциальные клиенты нас часто спрашивают: «Зачем вам мы, если вы сами можете на этом зарабатывать?» Во-первых, наш интерес – комиссия за организацию сделки и управление объектом. Во-вторых, наши учредители, как и любые другие инвесторы, заинтересованы в диверсификации. 

Всегда лучше инвестировать в три объекта, чем в один. SimpleEstate как раз и позволяет сделать это за счёт механизма коллективных инвестиций, объединяя капитал множества участников. А то, что мы сами вкладываем свои личные деньги – это подтверждение нашей уверенности в объектах и платформе в целом. 

«Сарафан» и онлайн в продвижении

У нас низкий порог входа и довольно понятный и низкорисковый продукт. Поэтому потенциальных клиентов довольно много. И это не только те, кто профессионально занимается коммерческой недвижимостью. Есть люди, инвестирующие на фондовом рынке. Есть бизнесмены с деньгами, у которых нет времени разбираться в тонкостях инвестиций. Все они – наши потенциальные клиенты. При этом «обычных» людей, непрофессиональных инвесторов, с каждым новым объектом становится всё больше. 

Клиентов ищем разными способами. Один из лучших каналов привлечения – «сарафан» и личные контакты. С каждым следующим объектом у нас росло количество людей, которые приходили «по сарафану». А этот канал работает только для хороших продуктов. 

Про бизнес:  Прямые инвестиции нерезидентов в компании РФ в 2021 г. выросли в 3,8 раза :: Новости :: РБК Инвестиции

Также используем различные способы онлайн-продвижения – в основном это контекстная и таргетированная реклама. Сейчас технологии позволяют показывать рекламу именно тому человеку, который интересуется недвижимостью и инвестициями. Используем соцсети и публикации в СМИ – пишем статьи про инвестиции. Продвигаемся через брокеров, которые работают с коммерческой недвижимостью и фондовым рынком. Как и любой стартап, тестируем все каналы, но постепенно выбираем самые эффективные. 

В нашей команде – около 20 человек. В основном это люди, которые занимаются поиском объектов и ведут юридическое сопровождение сделок. Часть команды – разработчики, они занимаются нашей IT-платформой. Также в штате компании – менеджеры по работе с клиентами, бэк-офис и маркетинговый отдел. Помимо них нам помогают партнёры и контрагенты, среди которых – внешние юристы, брокеры, инвесторы. 

Сложности инвестиционного стартапа

Наверное, самая большая сложность в работе – это низкий уровень финансовой грамотности в нашей стране. Причём к обеспеченным людям это тоже относится. Мне нередко на полном серьёзе говорят: «У вас доходность всего 15% годовых, а мне компания «Рога и копыта» предложила 100% годовых вообще без рисков». Звучит смешно, но таких людей довольно много, даже среди бизнесменов! 

SimpleEstate

С другой стороны – многие потенциальные инвесторы «обжёгшись на молоке, дуют на воду». В России очень много мошенников, которые под видом инвестиций собирали с людей деньги. И иногда нам бывает очень сложно убедить скептиков, что мы всё делаем максимально прозрачно, законно и в интересах инвестора. Я часто слышу: «Ну не может всё быть настолько хорошо – вы нас где-то обманываете». 

Получается, что одним нужна доходность в 100%, а другие, наоборот, всего боятся и кладут деньги на депозит. 

Новый тренд

В начале 2021 года мы решили, что хотим приобретать склады и логистические центры. Кризис ускорил тренды, которые уже были на рынке – переход торговли в онлайн. А онлайн-торговле нужны склады, да и обычным продуктовым ритейлерам тоже. Спрос на склады сейчас высокий. Складских помещений мало, арендные ставки растут. Сейчас это привлекательный сегмент коммерческой недвижимости. 

Мы предлагаем инвесторам склад в одном из логистических парков ближнего Подмосковья. Профессиональные инвесторы реагируют на это предложение очень хорошо. Они понимают, что вложение в качественные складские помещения – это высокая доходность и низкие риски. На этот объект мы должны собрать 0,5 млрд. рублей инвестиций. 

Что дальше

Мы играем вдолгую и рассчитываем на долгосрочное сотрудничество с нашими инвесторами. Каждый из них вкладывает в первый объект не так много, а в следующие всё больше и больше, зовёт друзей и знакомых. Наш доход от клиента тоже растянут во времени. Примерно 80% работы мы делаем при покупке объекта, а 20% работы – это управление объектом. По заработанным деньгам ситуация обратная. 20% мы получаем в момент покупки, а 80% — в последующие годы. 

Модель развития инвестиционной платформы – классическая венчурная модель стартапа. Инвестиционная платформа SimpleEstate не будет прибыльной ещё лет 5 – мы собираемся много вкладываться в развитие. В ближайшие 3-5 лет хотим собрать портфель коммерческой недвижимости на 10 млрд. рублей. 

Кроме того, будем активно инвестировать в развитие, много тратить на маркетинг и на развитие онлайн-платформы. Планируем увеличивать команду, чтобы мы могли находить ещё больше объектов с высоким уровнем качества.

Никита Корниенко

Чтобы не пропустить интересную и полезную для вас статью о малом бизнесе, подпишитесь на наш Telegram-канал, страницу в Facebook и канал на «Яндекс.Дзен».
biz360

Офисы для инвестиций

В 2020 году объем частных инвестиций в коммерческую недвижимость на 9% превысил средний показатель за десятилетие. Согласно The Wealth Report 2021 международной консалтинговой компании Knight Frank, в 2020 году общий объем мировых инвестиций в коммерческую недвижимость составил $720 млрд, из которых на частных инвесторов пришлось $232 млрд.

В 2021 году четверть инвесторов во всем мире планирует инвестировать в коммерческую недвижимость и 21% — в России и СНГ. По абсолютному значению инвестированных средств в коммерческую недвижимость России первое место заняли площадки под девелопмент — 49%, далее следуют офисы — 27% и складская недвижимость — 16%.

«Основная задача, которая стоит перед начинающим инвестором, — как выбрать подходящий объект недвижимости. В первую очередь оцениваются класс бизнес-центра и его расположение. Традиционно наименее подвержены изменениям уровня заполняемости и ставок аренды качественные офисные объекты недвижимости с хорошей транспортной доступностью», — рассказывает руководитель отдела оценки STONE HEDGE Кристина Недря.

Первые ласточки

По словам заместителя генерального директора по продукту и инвестициям STONE HEDGE Виктории Васильевой, одним из таких примеров является бизнес-центр класса А STONE Савеловская. Проект представляет собой две 100-метровые офисные башни, расположенные на двухуровневом стилобате, где разместятся объекты инфраструктуры.

«В основу нового бизнес-центра класса А легла концепция be CITIZEN, отвечающая запросам современного жителя мегаполиса и способствующая всестороннему развитию бизнеса. Реализуя новую концепцию, мы исходили из того, что сотруднику должно быть комфортно.

Учитывая при проектировании такие факторы, как мобильность, тайм-менеджмент, продуктивность и здоровый образ жизни, мы стремимся создать максимально продуктивную среду, которая поможет сотрудникам реализовывать свой потенциал и достигать успеха», — рассказывает Виктория Васильева.

Проблемы и страхи в российском краудинвестинге

Частая проблема среди инвесторов в России – невнимательное, даже наивное отношение к покупке объектов недвижимости, впрочем, как и других инвестиций. Даже люди, которые не первый раз инвестируют в недвижимость, могут выбирать объекты по принципу: «Крыша и стены на месте, можно покупать».

Сначала объект нужно оценить с коммерческой стороны – просчитать доходность и возможные риски, проанализировать конкурентов, условия аренды, локацию и т. д. Затем инвестор может столкнуться с юридическими проблемами – нет разрешений, документы не оформлены должным образом или их содержание расходится с реальностью.

Например, провели несогласованную перепланировку, не получили разрешение на смену назначения помещения или земли под объектом. Если в документах на землю указано неподходящее назначение, то по закону там нельзя разместить торговый объект. А если речь идет о первом этаже жилого дома, поменять назначение потом практически невозможно.

Хорошо, когда инвестор проверяет назначение приобретаемого помещения. Про землю думают намного реже. Обычно юридическая проверка у неопытного инвестора заканчивается выпиской из ЕГРН. Уточняют, что такой объект действительно существует и находится в собственности продавца, а дальше не смотрят. Если не обращать внимание на нюансы, дело обернется большими сложностями.

С технической стороны важно, чтобы эксперт смотрел на объект – все ли в порядке с коммуникациями, проводился ли капитальный ремонт, какого качества материалы использовались для строительства, какое стоит оборудование и многое другое. Перед покупкой объекта нужно провести серьезную аналитическую работу.

Российским инвесторам мешает низкая финансовая грамотность, которая вытекает в следующие препятствия:

  1. Страх быть обманутым. В России с 1990-х тянутся истории с финансовыми пирамидами, на рынке много серых схем. Люди боятся, что попадут в ловушку мошенников (которых сейчас не меньше, чем было в девяностые), а как их вычислить – не знают.
  2. Желание единоличной собственности. Частным инвесторам хочется видеть свое имя в графе собственника – так будет спокойнее и надежнее. При этом никого не смущает, что у Газпрома, Сбербанка, Apple, Google, Tesla и других крупных компаний миллионы акционеров по всему миру. Никто не боится покупать часть такой компании через акции на бирже. Единоличное владение коммерческим объектом – это пласт трудностей и масса затраченных ресурсов, особенно для непрофессионального инвестора.
  3. Желание легкого и быстрого заработка без учета рисков. Стремление заработать на инвестициях миллионы при минимальных вложениях – частое явление. Такие инвесторы попадают к мошенникам, потому что предложения с реальной доходностью их не привлекают. Тогда как аферисты готовы пообещать любые проценты. Часто выбирают посредника по величине обещанного процента. В результате посредник либо оказывается мошенником, либо по факту инвестор получает доходность ниже средней.
Про бизнес:  Инвестиционная привлекательность регионов как ключевой фактор привлечения иностранных инвестиций – тема научной статьи по экономике и бизнесу читайте бесплатно текст научно-исследовательской работы в электронной библиотеке КиберЛенинка

Другая сторона этой проблемы – инвестор не верит прогнозам по доходности. Считает, что она по умолчанию завышена. Например, если платформа дает прогноз на 15%, то у него есть опасения, что по факту процент будет ниже. Поэтому инвесторы часто выбирают классические инструменты, например, депозиты или покупку жилой недвижимости.

Резюме

Коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость имеют все шансы стать полноценной и более выгодной альтернативой депозитам, покупке жилой недвижимости под аренду или облигациям. Развитие онлайн-инструментов для краудинвестинга этому способствует.

Начинающим инвесторам я бы советовал не надеяться на «легкие и быстрые миллионы» и не верить в нереальную доходность. Например, миллиардер и один из самых уважаемых инвесторов Уоррен Баффет показывает доходность на уровне 15-20% годовых, но в течение десятков лет.

Риски инвестиций в коммерческую недвижимость

При инвестициях в коммерческую недвижимость инвестор получает доход от сдачи объекта в аренду.

Главный риск для инвестора — вложить деньги в неликвидный объект, который не будет пользоваться спросом у арендаторов. Чтобы снизить этот риск, нужно понимать, насколько выгодно местоположение, в каком состоянии находится недвижимость, все ли в порядке с документами и страховкой. Еще один риск — отказ арендаторов от аренды из-за высокой цены или других невыгодных условий.

Инвестиционные площадки, работающие с недвижимостью, обычно берут на себя всю работу по выбору ликвидных объектов, их проверке и анализу конкурентного окружения. Но это не гарантия безубыточности — хотя бы потому, что на рынок недвижимости может повлиять нестабильная экономическая ситуация. Нужно быть готовым к тому, что такие инвестиции — это все равно риск.

Если верить сайту «Симпл-эстейта», компания предлагает инвесторам проверенные и ликвидные объекты недвижимости с долгосрочными договорами аренды. Если это так, риск инвестиций через «Симпл-эстейт» снижается.

Платформа пишет, что проверяет каждый объект по нескольким критериям. Более подробной информации о проверках заемщиков я не нашла, но похожие проекты редко публикуют ее в открытом доступе

Соседи по фонду: как выглядит рынок коллективных инвестиций в недвижимость

Экономическая модель совместного потребления, сформулированная в 2022 году Рэйчел Ботсман и Ру Роджерс, привлекает все больше сторонников. Основная идея — иногда выгоднее платить за временный доступ к продукту, чем владеть им. В сфере транспорта эту концепцию воплотили в себе каршеринг и сервисы, подобные DriveNow и Zipcar, на рынке недвижимости — инструменты коллективных инвестиций, когда покупатель готов разделить свою собственность и права и обязанности владельца с другими инвесторами.

Что такое коллективные инвестиции

На рынке недвижимости у инвесторов есть две опции: вложить средства напрямую (в арендный бизнес или редевелопмент) или опосредованно (с помощью фонда или краудфандинговой платформы).

Суть коллективных инвестиций в том, что некая компания собирает деньги инвесторов, вкладывает средства в проект, генерирует и распределяет прибыль. При этом в фондах инвесторы просто отдают деньги в управление, а в краудфандинге сами выбирают, во что и как вложить.

Рынок сегодня

Коллективные инвестиции стремительно растут. Как показал анализ данных Preqin, объем привлеченных средств в глобальные закрытые фонды недвижимости с 2022 по 2022 годы увеличивался в среднем на 11% в год. И по прогнозам инвесторов, он точно продолжит расти в ближайшие два года — так считают 70,4% респондентов, принявших участие в опросе INREV.

Согласно исследованию Preqin «Real Estate Spotlight», опубликованному в марте 2022, с 2022 года европейские фирмы нарастили объём активов под управлением на 39%. В то же время 72% управляющих фондами отметили усиление конкуренции за инвесторский капитал с начала 2022 года.

Объем средств, собранных с помощью краудфандинга, растет в геометрической прогрессии: по данным Massolution, эта сумма выросла с $2,7 млрд в 2022 году до $34,4 млрд в 2022-м — то есть больше, чем в 12 раз.

Что касается проектов недвижимости, то в 2022 году объём инвестиций в этом секторе вырос на 154% и достиг отметки в $1 млрд. Из $2,1 млрд, собранных с помощью краудфандинга в 2022 году в США, $900 млн было направлено на проекты недвижимости.

Почему рынок будет расти

Ряд факторов гарантирует рост рынка коллективных инвестиций в ближайшие 10–15 лет:

  1. Низкий порог входа

Фонды и краудфандинг доступны инвесторам даже с небольшим капиталом. Минимальный бюджет зависит от масштаба проекта и может начинаться от 100 евро.

При этом коллективные инвестиции остаются привлекательными и для крупных покупателей, которые могут диверсифицировать портфель с помощью небольших вкладов в разные проекты.

Но нужно учитывать, что инвестиции непосредственно в объект недвижимости увеличивают стартовый капитал до 100 тыс. евро — для арендного бизнеса, и 500 тыс. — для проектов редевелопмента.

  1. Удобный доступ

Интернет упрощает доступ к коллективным инвестициям: онлайн-сервисы позволяют инвесторам легко объединятся в группы и делают рынок более прозрачным.

Например, катализатором для увеличения количества краудфандинговых платформ станет технология блокчейн — огромная база данных общего пользования без централизованного руководства. В ней инвесторы смогут хранить и обновлять документы, личные данные и информацию о денежных переводах. Блокчейн упростит сбор денег на проекты и снизит стоимость привлечения средств.

  1. Простота инвестиций

Вклады в фонды и краудфандинг освобождают инвесторов от участия в управлении проектом: их средствами распоряжаются профессиональные менеджеры. Проекты добавленной стоимости, в свою очередь, требуют от владельцев капиталов значительных усилий, времени и знания рынка.

  1. Высокая доходность

По данным компании J. P. Morgan, среднегодовая доходность инвестиционных фондов недвижимости (Real Estate Investment Trusts, REITs) превышает доходность других классов активов: ценных бумаг, денег на депозитах или сырьевых товаров. Средний показатель за 2002–2022 годы для фондов недвижимости составил 10,8%, для акций развивающихся рынков — 9,8%, для высокодоходных облигаций — 9,2%.

Инвесторам, планирующим вложить средства в недвижимость с помощью фонда или краудфандинговой платформы, стоит рассчитывать на доходность в 8–20% годовых в зависимости от масштаба проекта. Нужно помнить о рисках коллективных инвестиций: для фондов недвижимости — это высокая волатильность, для краудфандинга — отсутствие ликвидности. Важно грамотно выбрать компанию, управляющую инвестициями: с хорошей репутацией, прозрачной отчётностью и понятной стратегией.

Фонд коллективных инвестиций в недвижимость aktivo

Оцените статью
Бизнес Болика