Инвестирование в недвижимость | ООО «New Life» Санкт Петербург

Что происходило с рынком недвижимости в 2020 году

Последние несколько лет в Санкт-Петербурге и пригородах ежегодно продается по 4-4,5 млн кв м. жилья. С 2022 года предложение от девелоперов сократилось в связи с введением эскроу-счетов. Пандемия также оказала влияние на нишу жилой недвижимости — к концу года выбор для инвесторов уменьшился. На рынок поступило на 20-30% меньше жилья, чем в предыдущие годы. При этом объем спроса остался в районе 4,3 млн кв. м.

В 2020 году цены на жилье подскочили, поставив своеобразный антирекорд. По словам застройщиков, всему виной рост себестоимости строительства, дефицит рабочей силы, скачки валют. При этом инвестиционная привлекательность новостроек увеличилась, на что повлияла льготная ипотека.

На что рассчитывать

В среднем доходность сдачи квартир в СПб в 2021 году — 4% от цены покупки в год. По статистике, полностью такая инвестиция окупится в срок от 18 до 36 лет. Эти показатели оптимистичнее, чем во многих других городах России, включая столицу. Но, как говорилось выше, на усредненные данные ориентироваться не стоит: по мнению аналитиков, 4% — это в лучшем случае.

За вычетом налогов, трат на ремонт и обслуживание квартиры, коммунальных платежей, поправки на сезонность и отсутствие постояльцев более реалистичная цифра — 2-3% в год. А это уже на 1-2% ниже среднего прироста депозита в банке (по состоянию на февраль-март 2021 года они приносили 3-7% годовых, в среднем 4%).

Вводные данные

В РФ инвестиционная привлекательность, по сравнению со странами ЕС, низкая. На начало 2021 года прибыль от сдачи жилой недвижимости в аренду в Петербурге составляет 2,7-5,5% годовых, в зависимости от района и типа жилья. Плохая новость: во всех локациях по итогам 2020 года произошло заметное снижение доходности инвестиционных квартир.

Важно понимать, что обобщенной цифры окупаемости инвестиционных квартир для сдачи постояльцам в СПб и его предместьях нет. Данные и по срокам, и по суммам отличаются в зависимости от престижности районов, класса и качества домов, ремонта, отделки и меблировки. Чтобы посчитать доходность и окупаемость, сравниваются средние цены приобретения и аренды недвижимости.

Что учитывать при выборе инвестиционного жилья

Выбор объекта инвестиций — дело непростое. Многое зависит от того, как вы планируете поступить с приобретенной квартирой — перепродать ее либо сдать в аренду. Но есть и общие принципы, которые стоит учесть при поиске удачного варианта.

При выборе жилья под сдачу отдавайте предпочтение не дешевизне, а ликвидности. Оценивайте его привлекательность не только для арендаторов, но и для потенциальных покупателей — это избавит вас от проблем и убытков, если в будущем примете решение о перепродаже.

Сохранить и приумножить: основные правила инвестора

В России на начало 2021 года доля инвестиционных квартир в домах, построенных после 2022, составляет около 7%. Для сравнения: в зданиях, введенных в эксплуатацию в 1992-2009 гг., эта цифра всего 4,8%, а в старом фонде 1950-1991 гг. — около 3%. Инвестировать в новострой выгоднее и перспективнее, чем в старый фонд.

Часть недвижимости приобретается для последующей перепродажи, часть — для сдачи в аренду. По мере готовности дома к стартовой стоимости квадратного метра прибавляется всего 20-30%, к этим данным плюсуется ежегодное увеличение рыночных расценок и инфляция. При удачном раскладе — когда здание сдается без задержек — инвесторы получают 10-12% годовых.

Чтобы получить максимальную прибыль при перепродаже квартиры, необходимо хорошо ориентироваться на рынке недвижимости и знать особенности каждой локации Санкт-Петербурга. Как правило, самое удачное время для продажи инвестиционной квартиры, купленной «на котловане» — за несколько месяцев до сдачи дома.

В это время предложение от застройщика уже ограничено, цены успевают вырасти, а спрос по-прежнему высок. Например, «однушка» в ЖК «Зеленый Квартал» от SetlGroup со сроком сдачи во 2 кв. 2022 года к моменту ввода новостройки в эксплуатацию может подорожать примерно на 1,25 млн руб., что равно 19% годовых.

В каких-то сегментах и локациях цены могут расти быстрее, например, если в прилегающих микрорайонах появляется станция метро — нужно отслеживать ситуацию по городу. Актуальные предложения на первичном рынке Петербурга представлены в подборке ниже:

Что было с рынком аренды

Начиная с апреля прошлого года, рынок найма в Петербурге переживал резкое сокращение спроса на 30-40%. Из-за оттока квартиросъемщиков упали и арендные ставки на жилье. На «однушки» цена просела на 11,4%, на «двушки» — на 14,5%, «трешки» подешевели на 13,2%.

Количество желающих сдать жилье на длительный срок при этом выросло. Но уже летом спрос начал восстанавливаться, за ним поползли вверх и цены. В целом за прошлый год арендная ставка на жилье в Северной столице выросла на 4%, как и в других городах-миллионниках.

Какой была рента в Петербурге в конце 2020 и какова она в начале 2021 года:

Интересно, что арендная ставка на студии с марта 2020 года практически не изменилась, сегодня такое жилье можно сдать от 14 до 55 тыс. руб. в месяц.

На фоне обвала рубля, падения доходности банковских вкладов и продления льготной ипотеки количество инвестиционных сделок с недвижимостью выросло. Если в 2022 году речь шла о 5-6% от общего числа продаж, на конец 2020-го этот показатель вырос до 18%.

На заметку: по данным за март 2021 года, 5,1% от всей построенной недвижимости Петербурга так или иначе имеет отношение к рынку долгосрочной аренды.

В каких районах петербурга самые дешевые студии для инвестиций

По данным на апрель 2021 года, наиболее бюджетные варианты по цене от 60 тыс. руб. за м² застройщики предлагают во Всеволожском районе, например, в ЖК «Мурино Парк» от ООО «Запрстрой» (стоимость студий — от 3,4 млн руб.). Но столь низкая цена квадратного метра, скорее, исключение — в 2021 году в Северной столице квадратный метр в студиях стоит от 102,8-114,4 тыс. руб.

Важное о смене статуса апартаментов в 2020-2021 годах

Вопрос изменения статуса апартаментов (их предлагают признать новым видом помещений для жилья) должен был решиться в конце 2020 года. Но его рассмотрение отложено до декабря 2021 года — соответствующий законопроект пока разрабатывается в Совете Федерации.

Если за апартаментами закрепят статус жилья, в них можно будет регистрироваться, а в случае банкротства застройщика покупатели будут защищены так же, как защищены сейчас те, кто приобретает обычные квартиры. Но и цены в апарт-отелях в этом случае рано или поздно догонят стоимость классических квартир (сейчас они стоят в среднем на 10-30% дешевле).

Вложение в элитную недвижимость

Большинство покупателей расценивает приобретение жилья в историческом центре или видовых квартир на набережных как долгосрочное вложение, без цели перепродать объект в ближайшее время или сдать его внаем.

Покупка элитных квартир в центре города — инвестиция в вечность. Этот сегмент рынка наиболее инертный, а значит, он мало подвержен ценовым колебаниям в любых экономических условиях. Отмена долевого строительства почти не затронула арендную нишу в новостройках премиального уровня — квартиры в домах премиум-класса обычно покупают, когда дома уже сданы в эксплуатацию или находятся в высокой степени готовности.

Спрос на элитные квартиры небольшой, но стабильный. При этом за 2020 год предложение в этом сегменте сократилось на 29%, а объем спроса с января по декабрь наоборот вырос.

Средняя цена квадратного метра в элитном жилье СПб по итогам 2020 года составила 415 тыс. руб./кв. м — 21% (разброс по объектам — от 5 до 40%). В 2021 году эксперты прогнозируют рост цены еще на 9-12%.

Выбираем недвижимость для инвестиций

Выбор жилья для инвестиций

В качестве первого объекта они выбрали однокомнатную квартиру в спальном районе – это недорогие, но самые востребованные на рынке лоты.

На что обращали внимание супруги при выборе объекта инвестирования:

• этажность – средние этажи всегда пользуются спросом, жилье на первом и последнем этажах сложнее продать;
• стандартная планировка – ее легче ремонтировать, обставлять, люди охотнее покупают квартиру с квадратной или широкой прямоугольный комнатой;
• район с развитой инфраструктурой, транспортным сообщением;
• наличие лоджии или балкона.

От слишком больших и совсем маленьких помещений, элитных и супер экономных вариантов (например, студий 17м² с ванной на кухне), предприниматели отказались сразу. Нестандартная недвижимость сложнее и дольше продается.

Выбор локации

Привлекательные для инвестиций объекты есть во всех частях СПб, но в приоритете остаются обжитые районы: Московский, Приморский, Невский. Для жилых комплексов в отдаленных локациях характерна низкая стоимость квадратного метра, но спрос здесь местный, поэтому рассчитывать на большую прибыль не стоит.

Станция метро в пешей доступности позволяет более выгодно сдавать квартиру. В условиях самоизоляции этот вопрос временно утратил актуальность — и удаленные объекты находят своих арендаторов.

Отдавайте предпочтение домам на небольшом удалении от станций метро, а не прямо возле них — большая проходимость локации и шум за окнами снижают интерес арендаторов к жилью первой линии застройки.

Если капитала на покупку квартиры недалеко от станции метро нет, инвестиционное жилье в предместьях Петербурга — достойная альтернатива, если дом находится рядом с ж/д вокзалом. Логика проста: максимальная прибыль, которую можно будет выручать со съемщиков, ниже на 10-15%, но и потратить на приобретение можно на 40-50% меньше.

В объектах, расположенных в районах массового строительства на окраинах города и в прилегающих к Петербургу районах Ленобласти, доходность ниже, а окупаемость, как правило, занимает больше времени.

Многое зависит от соотношения предложения и спроса. В локациях, где в последнее время велась активная застройка, рынок перенасыщен, что негативно отражается на среднем размере арендных платежей. Лучше всего приобретать квартиры в районах, где прослеживается дефицит жилья. Стоит обратить внимание на имидж территории, развитость инфраструктуры и наличие рабочих мест.

В микрорайонах рядом с аэропортами жилье приносит регулярный и высокий доход от туристов и командированных.

Доля квартир с европланировками в новостройках разных классов

По оценкам самих строительных компаний, доля евроквартир в новых домах составляет до 15% от всего объема жилья.

Чаще такие квартиры предлагают в домах классов «комфорт» и «бизнес», в них доля еврожилья доходит до 40%. В новостройках класса «эконом» квартиры с европланировками составляют всего 7-10% от общего количества, поскольку покупатели в этом сегменте отдают предпочтение вариантам с традиционными планировками. Но застройщики уверены: число евроквартир будет расти и в этом сегменте.

Жилая

Инвестиции в жилую недвижимость обладают самыми минимальными рисками потери капитала по сравнению с другими финансовыми инструментами.

На что стоит обратить внимание при покупке квартиры:

• месторасположение;
• инфраструктура;
• транспортная доступность;
• благоустройство дома;
• этажность;
• планировка квартиры;
• коммуникации;
• качество ремонта и т. д.

При расчете инвестиций в недвижимость данные факторы значительно влияют на ценообразование объекта.

Загородная

Частные инвестиции в загородную недвижимость чаще всего наблюдаются в крупных городах. При этом объем подобных инвестиционных сделок ниже, чем со строящейся недвижимостью.

Если человек покупает готовый дом, ему предварительно надо ознакомиться с инфраструктурой, где расположена недвижимость, и изучить всю информацию об этом имуществе (дата постройки, использованные при строительстве материалы, техническая и юридическая документация по дому и т. д.).

Помимо покупки готового объекта, люди также приобретают земельный участок и только потом начинают заниматься строительством загородного дома.

Инвестировать опосредованно

Ну и наконец, можно вложить в рынок недвижимости опосредованно. Например, купив акции или облигации строительных компаний. Здесь бюджет может быть совсем небольшим. Например, акция группы компаний «ПИК» на момент публикации стоила 568 рублей, а «Меридиана» — всего около 10 рублей.

Хотя стоит отметить, что обычно ценные бумаги продаются лотами по 10 или даже по 100 акций. В отличие от цен на квартиры, цены на акции быстро меняются, они зависят не только от ситуации в строительной отрасли и динамики цен на недвижимость, но и от состояния самой компании и качества ее управления, геополитических рисков и общих настроений на фондовом рынке.

Вариантов заработать на акциях, как и на квартире, два: купить дешевле и продать дороже (если получится) или держать в портфеле и получать дивиденды (если заплатят). Группа «ПИК», «ЛСР» и «Самолет» платят дивиденды акционерам.

Облигации — чуть более надежный инструмент. В отличие от акции, это долговая ценная бумага — компания, которая выпустила ее, обязуется платить по ней проценты (купоны), обычно раз в полгода, и в конце срока вернуть сам долг. Продать облигацию можно, не дожидаясь конца срока ее обращения, хотя и не всегда по самой выгодной цене. Сейчас на бирже можно найти облигации группы «ЛСР», ГК «ПИК», «Легенды», ГК «Пионер» и других застройщиков.

Уровень доходности во многом зависит от рейтинга и надежности компании. Чем выше рейтинг, тем ниже риск того, что компания не сможет вернуть долг, а значит, и доход по такой бумаге будет меньше. Сейчас доходность по облигациям строительных компаний начинается от 5% годовых.

Инвестиции в апартаменты

Еще один вариант инвестирования в новостройки — приобретение и сдача апартаментов внаем с самостоятельным открытием ИП или через заключение договора с управляющими компаниями, которые занимаются обслуживанием и сервисом.

Доход может зависеть от наполняемости, но некоторые фирмы предлагают фиксированную ежемесячную ставку. Окупаемость апартаментов в Санкт-Петербурге в 2021 году в среднем составляет около 10 лет (разброс от 6 до 15), а доходность может достигать 7,7-19% в год. Все зависит от объекта, локации, наполняемости и типа аренды (посуточной или долгосрочной).

Чем ближе сдача апарт-отеля в эксплуатацию, тем выше цена на апартаменты в нем. Средний прирост — 25%, но в отдельных случаях он может достигать и 35% изначальной цены. Рыночная же стоимость апартаментов ежегодно растет примерно на 5%, этот тип жилья можно рассматривать как для сдачи в аренду, так и для перепродажи.

Ознакомиться с доступными предложениями в апарт-отелях Северной столицы можно в этой подборке:

Инвестиции в недвижимость в москве – особенности рынка

Рынок недвижимого имущества российской столицы сильно отличается от региональных центров.

Выделим особенности московского сегмента недвижимости:

• Высокая стоимость жилья. Цены на квартиры заметно выше, чем в других регионах. Квадратный метр жилья в новостройке в среднем сегодня стоит 295 тыс. руб.
• Зарубежный капитал. Более четверти всех покупателей, кто делает инвестиции в коммерческую недвижимость в Москве, – иностранные граждане.
• Стабильный спрос на новостройки. Если сравнивать с региональными рынками, в Москве наблюдается высокая готовность покупателей делать инвестиции в строительство недвижимости на стадии котлована.

В целом, вложение в недвижимость в Москве – один из наиболее безопасных методов сбережения капитала. При этом столичный рынок недвижимости уникален. Важную роль играет то, что Москва – крупнейший деловой, финансовый и промышленный центр России.

Как инвестировать в недвижимость от $10

Квартира-студия в качестве инвестиции: за и против

Директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева полагает, что только появившись на рынке, студии пользовались спросом, но сегодня уже очевидны их минусы, из-за чего спрос упал. Этого же мнения придерживается и Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест».

Он высказал мнение, что квартиры-студии покупают лишь потому, что пока они наиболее доступны по цене из малогабариток. А руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева считает, что выгодно покупать студии площадью до 31 м², поскольку, в противном случае, их стоимость будет равна малогабаритной однушке, и клиенты выберут второй вариант.

Квартиры с европланировкой для инвестирования

В странах Западной Европы формат квартир с европланировками (объединенными гостиной и кухней) известен и востребован уже более 30 лет. На российском рынке недвижимости «евродвушки» и «евротрешки» активно предлагаются застройщиками с 2022-2022 годов. Спрос на них объясняется меньшей площадью, по сравнению с обычными двух- и трехкомнатными квартирами в новостройках, что означает и более доступную стоимость.

Евроквартиры схожи с уже привычными российским потребителям квартирами-студиями, но, в отличие от последних, в них также есть 1 или 2 отдельных жилых комнаты. Квартиры с европланировками привлекают внимание покупателей функциональным зонированием всех площадей, то есть полезным использованием всего пространства, исключая чрезмерно большие прихожие и длинные коридоры.

Когда покупать

Смысл раннего инвестирования в недвижимость – выиграть на разнице между суммой первоначальных вложений и стоимостью продажи минус расходы, которые возникают в процессе.

По опыту наших героев есть три оптимальных варианта покупки-продажи строящейся жилплощади:

1. купить на раннем этапе – как только застройщик открывает продажи, и продать после сдачи объекта и ремонта;
2. купить на раннем этапе и продать за 6 месяцев до планируемой сдачи объекта по договору переуступки;
3. приобрести за 6 месяцев до сдачи объекта, сделать ремонт и продать по максимально возможной цене.

Коллективные инвестиции

Иногда можно получать доход от недвижимости, не владея ею полностью. При наличии у инвесторов небольшого финансового капитала коллективное вложение денег – один из немногих вариантов приобретения дорогого объекта.

Виды коллективных инвестиций в недвижимость.

• Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН). Когда управляющая компания принимает решение о совместных инвестициях в коммерческую недвижимость, она привлекает в инвестиционный проект инвесторов и продает им свои паи (право на долю в рентной недвижимости). После покупки фондом инвестиционной недвижимости инвестор начинает получать доход пропорционально своей доле.
• Инвестиционный траст недвижимости (REIT, real estate investment trust). REIT – инвестиционный инструмент. Покупка доли в фонде предоставляет возможность совершить выгодные инвестиции в недвижимость за границей. Данная форма коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость схожа по принципам работы с ЗПИФН. Основное отличие состоит в том, что REIT инвестирует капитал в иностранную недвижимость.

Большая часть ЗПИФН предназначена для квалифицированных инвесторов с высоким порогом входа. Альтернативой этому считаются акции REIT, но их выбор ограничен на российском рынке.

Коммерческая

Коммерческая недвижимость в первую очередь предназначена для ведения бизнеса и получения прибыли. Ее принято распределять на следующие сегменты:

• Свободное назначение (отели, рестораны).
• Торговая недвижимость (магазины, торговые центры).
• Офисная недвижимость (кабинеты, офисные здания).
• Индустриальные объекты (складские помещения, промышленные предприятия).
• Апартаменты (многоквартирные дома).
• Социальная (медицинские центры, аэропорты).

Во время строительства жилого комплекса многоквартирный дом считается коммерческой недвижимостью. После возведения здания и продажи квартир данный объект переходит в статус жилого дома.

Налоги и издержки

Все граждане России платят налог с доходов от продажи недвижимости, для физлиц он составляет 13%.

Кого освобождают от налогов на имущество:

• если вы продаете недвижимость, которой владеете более 5 лет;
• если вы получили жилье в наследство, в подарок от близкого родственника (оформленного по договору дарения);
• если вы получили право собственности по договору пожизненной ренты или приватизировали имущество.

Артем и Ольга за период с 2022 года купили и продали несколько квартир, поэтому открыли ИП. Налоги с продажи они платили как индивидуальные предприниматели.

Хорошая новость для дольщиков – с 2021 года срок владения жильем начинается с момента полной оплаты договора долевого участия. То есть те, кто покупает квартиру на этапе строительства или по договору переуступки, а также участники жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), могут раньше продать недвижимость без уплаты НДФЛ.

Иногда предприниматели используют фиксированный вычет, он равен 1 млн рублей. Так, Артем и Ольга продали квартиру за 3,7 млн рублей, они имеют право снизить доход от продажи на 1 млн и уже от этого дохода платить 13%.

Бывает выгоднее уменьшить доход от продажи жилья на фактические расходы, связанные с ее приобретением, если вы можете их документально подтвердить. Например, квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении средств покупателя продавцу, товарные, кассовые чеки, акты о закупке материалов у частных лиц.

К издержкам относятся также расходы предпринимателей на ремонт. Для супругов существенным подспорьем было то, что они имели опыт организации ремонтных работ, могли заранее просчитать расходы, знали надежных исполнителей.

Особенности жилья с планировкой «евро»

Перед покупкой квартиры с европланировкой в качестве объекта инвестиции ознакомьтесь с особенностями такого жилья — они могут как привлечь внимание потенциального покупателя или арендодателя, так и отпугнуть его.

• Объединение кухонной и жилой зон требует установки мощной вытяжки, чтобы запахи во время приготовления пищи не портили микроклимат в помещении;
• основная целевая аудитория евроквартир — молодые бездетные пары, студенты, выпускники вузов, одинокие и/или и пожилые люди.
• 30% петербуржцев сегодня предпочитают еврожилье и 70% — варианты с классической планировкой.

Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость – выгодно или нет

Аргументы за и против долгосрочных вложений в недвижимость.

Плюсы покупки:

• Пассивный доход.
• Защита от инфляции.
• Разнообразие объектов недвижимости.
• Множество вариаций получения прибыли.

Минусы инвестирования:

• Большой объем капитала для входа в рынок.
• Срок окупаемости вложений не менее 10 лет.
• Наличие постоянных дополнительных издержек: коммунальные услуги, ремонт и т. д.
• Низкая ликвидность. Необходимо время для продажи помещения.

Как можно заметить, отрицательных сторон при вложении денежных средств в недвижимость немало. Принимая решение о подобных инвестициях, важно фокусироваться не только на потенциальных выгодах, но и понимать все недостатки подобного рода увеличения капитала.

Подбор застройщика

Один из самых важных факторов – выбор надежного застройщика. На что обратить внимание:

• наличие сданных проектов в вашем регионе – дома должны быть сданы в срок или с отставанием от графика не больше квартала;
• период работы на рынке – новичкам доверия меньше, поэтому лучше, если компания уже давно и стабильно работает – 7-9 лет;
• работа от имени застройщика или дочерних предприятий (вкладывать в стройку самого застройщика надежнее, дочерние компании легче обанкротить или заморозить их строительство);
• проверка информации о застройщике на сайте «наш.дом.рф», в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ), на сайте арбитражных судов, налоговой, ФССП;
• изучение региональных сервисов – обычно они содержат информацию о компании, описание новостройки, списки сданных домов и тех, что находятся на разных этапах завершения: «Мск-гуру», «Спб-гуру», «Этажи» (Новосибирск), «Новостройка 116» (Казань).

Продажа

Ниже представлены варианты, как заработать на перепродаже объекта.

• Покупка строящейся жилой или коммерческой недвижимости. После сдачи здания в эксплуатацию рыночная цена купленного объекта возрастает, а значит, его можно выгодно перепродать. При этом важно помнить о том, что есть вероятность банкротства даже надежного застройщика.
• Приобретение объекта недвижимости в плохом состоянии. Покупка помещения заключается по цене ниже рыночной, потому что объект инвестиций будет требовать ремонта. После этого недвижимое имущество продается с существенной наценкой.
• Принятие участия в аукционе залоговой недвижимости. Торги по таким объектам проводит банк, который изъял помещение у прежних владельцев в качестве уплаты долга. Желание быстро реализовать данное имущество сказывается на стоимости жилья. Инвестиции в залоговую недвижимость выгоднее, чем приобретение того же самого объекта при обычных условиях.
• Поиск помещения с юридическими проблемами. Способ представляет собой покупку жилья по низкой цене и решение всех вопросов с документами. Затем подорожавший объект выставляется на продажу.

Если инвестор планирует заработать одним из приведенных способов в сфере жилой недвижимости, лучше всего обращать внимание на однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Подобные планировки обладают повышенным спросом.

Районы петербурга, перспективные для инвестиций в жилье

Самая доходная для сдачи в аренду недвижимость в 2021 году — в Адмиралтейском, Петродворцовом, Центральном, Московском и Красногвардейском районах. В них за 1-3-комнатное жилье можно получать 3,4-5,5% годовых, а инвестиционные квартиры окупаются в срок от 18 до 22 лет.

Наименее перспективны в этом ракурсе Петроградский и Пушкинский районы — в год доходность не превысит 2,7-4,6%. А ждать, когда прибыль от квартиросъемщиков перекроет затраты на покупку сдаваемого жилья, в этих локациях придется намного дольше — от 22 до 36 лет.

На заметку: по данным за февраль 2021 года, самые перспективные районы для инвестиций по соотношению цены и спроса — Московский, Приморский и Невский. А по статистике за последние месяцы 2020 года, четверть квартиросъемщиков, желающих арендовать жилье в Санкт-Петербурге надолго, интересовались квартирами в Центральном, Василеостровском, Петроградском и Адмиралтейском районах.

Наибольшие арендные ставки — в Центральном, Петроградском, Невском, Адмиралтейском, Пушкинском и Василеостровском районах. Рента в них в начале 2021 года составляла 60-95 тыс. руб. в месяц. Самые низкие доходы ожидают рантье, сдающих жилье в Кронштадтском и Красносельском районах — получить с жильцов можно в среднем 18-23 тыс. в месяц.

Рейтинг рентабельности районов

Самые «сдаваемые» в 2021 году районы Петербурга — Московский и Приморский, следом идут Невский и Калининский. Далее рейтинг районов, популярных у рантье и квартиросъемщиков, в порядке убывания выглядит так:

Меньше всего объявлений о сдаче жилья в начале 2021 года было в Колпинском, Курортном и Пушкинском районах. В них рынок аренды не так наполнен — ниже будет и конкуренция, и вероятность быстро отбить потраченные на покупку инвестиционной квартиры деньги.

Приобретая жилую недвижимость с целью сдачи в аренду, следует в первую очередь учитывать характеристики, которые положительно скажутся на ее ликвидности в будущем. Чтобы сравнить стоимость квартир с различными параметрами и подобрать оптимальный для себя вариант, воспользуйтесь нашим поисковым фильтром:

Ремонт и отделка

Качественный исходный интерьер — также важный фактор. В новых домах целесообразнее выбрать жилье с отделкой. Это обойдется дешевле, чем выполнение работ своими силами, и сэкономит время — вложения начнут окупаться раньше. Важный момент: интерьер должен соответствовать классу недвижимости.

От недвижимости класса «премиум» люди ожидают соответствующего оформления — скромно обставленные комнаты в элитном доме будут простаивать. Поэтому, если средств на качественный статусный интерьер в премиальной недвижимости не хватает, остановитесь на другом ценовом сегменте.

Репутация и условия застройщика

Большую роль играет репутация застройщика: количество и тип сданных объектов, темпы проведения работ, своевременный ввод зданий в эксплуатацию, качество жилья.

Здесь важно найти разумный компромисс. Наиболее удобный момент для приобретения квартиры — начало строительства. На старте продаж застройщики реализуют недвижимость по сниженной стоимости, предлагают дополнительные акции и скидки.

Поводом для беспокойства может стать стабильность цены в течение длительного времени, особенно если она гораздо ниже среднерыночной. Нет никакой гарантии, что девелопер сможет сдать объект при такой системе финансирования.

Риски вложений в недвижимое имущество

Считается, что покупка жилого или коммерческого помещения – это выгодно и надежно. Однако при особых обстоятельствах всегда существуют риски инвестиций в недвижимость. Разберем основные из них.

• Неудачное месторасположение. Если выбранный район покупки жилья не застраивается новыми домами и инфраструктура вокруг не развивается, то цена на аренду и последующую перепродажу объекта снижается.
• Недобросовестные арендаторы. Проблема заключается в задержке ежемесячных платежей или нанесении ущерба помещению. Иногда ремонт квартиры обходится дороже, чем заработок от сдачи жилья во временное пользование.
• Приостановка строительства. Возможные причины – резкий рост цен на строительные материалы или банкротство управляющей компании. Высок также риск инвестировать в строящееся жилье, которое будет сдано в эксплуатацию позже планируемого срока.
• Мошенничество. В сфере недвижимости нередки случаи продажи чужого имущества по поддельным документам или строительство жилых домов из дешевых материалов (возникает риск обрушения здания).

Ответственный подход к выбору объекта минимизирует факт наступления неблагоприятных последствий при аренде или перепродаже недвижимого имущества.

С чего начать инвестирование

При покупке недвижимости частному инвестору важно учесть все особенности и последствия выбранного им способа приумножения капитала.

Этапы инвестирования:

• Изучить объекты недвижимости.
• Проанализировать рынок, где планируется покупка соответствующего имущества.
• Выбрать способ получения дохода.
• Ознакомиться с экономическими, налоговыми и юридическими аспектами инвестиций в недвижимость.

Если планируется покупка квартиры или загородного дома, обратите внимание на жилье средней ценовой категории, так как его будет проще и быстрее сдать в аренду или перепродать.

Сколько можно заработать

Узнаем, сколько можно заработать на инвестициях в недвижимость в зависимости от способа размещения капитала:

• На стадии строительства. В среднем инвестиции в строительство коммерческой недвижимости или жилых помещений после сдачи объекта в пользование увеличиваются на 10–30% или более за счет роста рыночной стоимости имущества.
• Приобретение проблемного жилья. На перепродаже можно заработать до 60% от суммы вложений. Высокая прибыль объясняется тем, что подобные квартиры имеют слабый спрос даже при низкой цене из-за дополнительных издержек в виде ремонта или решения юридических вопросов.
• Вложение в готовое жилое или коммерческое помещение. Инвестиции в арендную недвижимость приносят доход около 5% в год от стоимости объекта.
• Покупка ценных бумаг. По мнению аналитиков, инвестиции в ЗПИФН принесут инвестору до 15% годовых, в REIT – до 5%, в акции строительных компаний – от 10% и выше, в облигации – до 9%.

Важно! Вложение денег в недвижимость через финансовый рынок считается самым рискованным вариантом. Ценные бумаги могут не только значительно вырасти в цене, но и потерять часть своей стоимости.

Советы по выбору студии в качестве инвестиции

Необходимо учитывать ряд факторов при покупке квартиры-студии для инвестирования:

• разницу в цене за 1 м² в начале строительства и по его окончании;
• близость к автомагистралям или метро;
• инфраструктуру района;
• срок введения дома в эксплуатацию;
• планировку (популярны студии прямоугольной или квадратной формы, допускающие возведение перегородок);
• этаж;
• наличие балкона и количество окон.

Также учитывайте общее количество бюджетного жилья в доме — большой процент студий в доме или подъезде превращает здание в «общежитие» с соответствующим контингентом, что снижает привлекательность жилья для арендаторов, а значит, и ликвидность квартиры, и темпы окупаемости.

Не считая резкого скачка покупок студий в прошлом 2020 году, спрос на квартиры-студии ежегодно колеблется в пределах 1-2% в зависимости от их количества на рынке, экономической ситуации, локации жилых комплексов. Целесообразнее вкладываться в жилье в черте города, но и в предместьях есть интересные ликвидные объекты, где стоимость м² в студиях начинается от 60-80 тыс. руб.

Строящаяся

Инвестиции в строящуюся недвижимость – лучшее вложение денег. Суть инвестиционной стратегии состоит в том, чтобы купить квартиру или иную недвижимость на начальном этапе строительства. После завершения стройки объект следует продать или сдать в аренду.

За время строительства цена квадратного метра жилья в новостройке может увеличиться на десятки процентов. Однако когда инвесторы приобретают строящееся помещение, то вынуждены ждать несколько лет, пока здание не будет введено в эксплуатацию.

Инвестиции в строительство жилой недвижимости дешевле покупки готовой квартиры, но потенциальных рисков такого приобретения значительно больше.

Тип и площадь квартиры

Самые рентабельные для найма — студии, однушки и двушки в развивающихся спальных районах недалеко от метро.У арендаторов популярны однокомнатные квартиры и «евродвушки», но они не готовы переплачивать за «избыток» квадратных метров, поэтому рыночная стоимость аренды «однушек» площадью 35 и 45 кв. м будет примерно одинаковой.

Выгоднее вкладываться в жилплощадь в новом, а не в старом фонде — «брежневки» и «хрущевки» пользуются меньшим спросом у арендаторов, квартиры в них сдаются дольше. Многокомнатное жилье также рентабельно для инвесторов, но чаще всего его приобретают для последующей перепродажи.

Ценные бумаги строительных компаний

Часто компании из сферы недвижимости продают свои ценные бумаги на фондовой бирже. Имея акции таких строительных эмитентов, как ПИК или ЛСР, инвесторы получают регулярные дивидендные выплаты и возможность заработать на росте биржевой стоимости активов.

Приобрести облигации, выпущенные застройщиком, – еще один способ инвестировать в недвижимость. Покупая долговую ценную бумагу, инвестор дает компании денежные средства с обязательством их возврата. Взамен эмитент выплачивает процент (купон) за использование финансового капитала.

Если приобретать дисконтную облигацию, заработать можно только на разнице между номиналом ценной бумаги и рыночной ценой ее покупки. Выплата купонов не предусмотрена!