Как выгодно купить недвижимость в США — Цены и Доходность | PAMMtoday

«мультифемели» и студенческая недвижимость

Второй сегмент, пользующийся спросом у местных, – это так называемые «мультифемели» — доходные дома.

Суть «мультифемели» следующая: покупается дом целиком, в котором есть апартаменты, что сданы в аренду и, в зависимости от региона, существуют определенные правила относительно арендаторов, как и насколько можно поднимать арендную плату.

Такие дома имеют хорошую ликвидность, и они довольно быстро окупаются, с чем и связана подобная популярность «мультифемели».

Внутриамериканский арендный бизнес очень тиражируем. Сказать «спасибо» надо бесчисленным экспертам, которые умеют повышать доходность того или иного актива, и в конечном итоге, его продать (либо купить).

Третий сегмент – студенческая недвижимость. Одним из больших недостатков такого сегмента является нехватка предложений на рынке недвижимости. Данный сегмент сравнительно новый, и он еще не занят иностранными инвесторами – им интересуется пока только местный рынок.

При инвестировании в недвижимость США следует четко сознавать ожидаемые затраты и особенности местной фискальной системы. Америка – это прозрачная и легкая для восприятия страна, когда дело касается сделок с недвижимостью.

Определиться с целью инвестирования

В зависимости от целей инвестора привлекательность стран и объектов может существенно разниться.

• Для жизни и отдыха важно подобрать объект, который в наибольшей степени соответствует предпочтениям и планам инвестора на будущее. В топе у россиян курортные направления для регулярных поездок к морю, а также города, с которыми связана их деловая жизнь. При покупке важно учитывать дополнительные бонусы, которые может принести инвестору обладание недвижимостью в той или иной юрисдикции.

Например, в Tranio отмечают рост интереса к Греции в связи с комфортным уровнем цен на жилье —  в этой стране они в несколько раз ниже, чем в большинстве европейских столиц. К тому же сумма инвестиций в греческую недвижимость от €250 тыс. уже дает право претендовать на европейский ВНЖ.

Среди людей, которые ищут недвижимость для жизни, популярны дома в Испании, Болгарии и Чехии, делятся наблюдениями в Home Real Estate.

«Многое зависит от близости к морю и состояния квартиры, но в целом испанская дача в приморском городе обойдется в €50-200 тыс., квартира на одном из популярных болгарских курортов — €40-120 тыс. В Праге диапазон цен на ликвидные двухкомнатные квартиры — €77-230 тыс. в зависимости от района и состояния жилья», — поясняет PR-менеджер Home Real Estate Дарья Ганиева.

• Для долгосрочных инвестиций с целью сохранения сбережений больше подходят стабильные рынки, где цены колеблются незначительно.

«Таким условиям соответствуют квартиры в европейских столицах, особенно если речь идет про «классические» города — Вену, Берлин, Париж, Лондон. Сохраняется инвестиционная привлекательность скандинавских столиц — Стокгольма, Хельсинки, Копенгагена, Осло.

По словам эксперта, диапазон цен на ликвидные объекты недвижимости в «классических» городах и северных столицах составляет €2-6 тыс. за кв. метр. В Бухаресте и Будапеште инвестиционные квартиры могут обойтись на 50% дешевле.

«Вложения в объекты стран с высоким уровнем правовой защиты и экономической стабильности— Германии, Австрии, Швейцарии, Великобритании — гарантируют доходность не менее 6-7% годовых как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе. Если говорить о минимальном пороге вложений в объекты недвижимости этих стран, то он составляет €200-250 тыс.», — добавляет доцент кафедры экономической теории РЭУ им. Г. В. Плеханова Ирина Комарова.

• Для приумножения сбережений важно выбирать рынки с высоким потенциалом роста, но сохраняющие ценовую доступность. Эксперты рекомендуют в этом случае максимально абстрагироваться от эмоций и полагаться исключительно на аналитику.  

«Наиболее информативные источники изменения стоимости недвижимости по странам и городам — рейтинги консалтинговой компании Knight Frank, аналитические материалы Colliers International, а также отчеты американской инвестиционной компании JLL и консультанта в сфере недвижимости Cushman & Wakefield.

Кроме того, инвестиционный банк UBS каждый год публикует «Глобальный индекс пузырей на рынках недвижимости» (UBS Global Real Estate Bubble Index). Цель этого исследования — разобраться, можно ли назвать быстрый рост цен на недвижимость в конкретном городе закономерным или же он носит спекулятивный характер.

Независимый финансовый советник (IFA), старший партнер международной консалтинговой компании Anderida Financial Group Григорий Селищев рекомендует проявлять осторожность при покупке квартир в Торонто, Ванкувере и Британской Колумбии в Канаде, Стокгольме в Швеции, Мюнхене в Германии.

По словам генерального директора международного агентства недвижимости Evans Данилы Савченко, высокая доходность от 9% годовых и выше возможна при более рискованных инвестициях, 3-8% — при более надежных.

Оценить инвестиционную привлекательность

Инвестиции в недвижимость считаются долгосрочными, поэтому при покупке объекта важно оценивать и текущее состояние жилой инфраструктуры, и ее прогнозируемое изменение.

«Нужно понять, планирует ли городское правительство какие-то новые проекты в этом районе. Быстрее всего дорожает недвижимость в условиях джентрификации — это процесс, при котором промышленные районы преобразуются в престижные жилые», — объясняет руководитель отдела продаж Tranio Марина Филичкина.

В настоящее время самым выгодным вложением во многих западных городах является покупка недвижимости на стадии строительства, комментируют в Home Real Estate.

«В ряде европейских городов на протяжении длительного времени сохранялся дефицит недвижимости — замороженных строек здесь почти нет. Система оплаты в корне отличается от российской: здесь у некоторых застройщиков достаточно вначале вложить всего 15% суммы и потом дожидаться окончания строительства», — поясняет Дарья Ганиева.

В Knight Frank говорят, что строительство за рубежом вызывает все больше интереса со стороны россиян: если в 2022 году на него приходилось только 10% от общего числа заявок, то сейчас — порядка 30%.

«Надежнее покупать либо новое жилье, либо жилье не старше 10 лет. Обычно такие объекты имеются в распоряжении девелоперов, а не агентов», — рассказывает представитель компании Villegium Марко Феррарио.

Если инвестор нацелен на получение дохода от аренды, важно оценить потенциал жилья с точки зрения востребованности и самого объекта, и географической точки, где он находится.

По оценкам международной компании Deloitte, найти арендаторов в большинстве крупных городов Европы не составит особого труда. Так, в Германии 54,3% жилья арендуют иностранцы и местные жители. Доля собственности, сдаваемой в аренду, в крупных германских городах доходит до 70%.

Исследование платежной компании WorldFirst показывает, что наибольшую доходность от аренды инвестор может получить в Ирландии — 7,08% годовых. Также высокую доходность обеспечивает арендное жилье на Мальте, в Португалии, Нидерландах и Словакии — от 6% годовых.

Имеет значение и объем туристического потока в стране. В QBF рекомендуют при выборе курортной недвижимости ориентироваться на объекты в Азии и Японии. «Именно экзотические путешествия все больше привлекают туристов, а азиатские рынки особенно привлекательны для американских и европейских туристов с точки зрения прогнозируемого укрепления доллара и евро по отношению к валютам развивающихся стран», — комментирует Александр Жданов.

Учесть дополнительные расходы

При покупке зарубежной недвижимости не избежать дополнительных издержек. Они бывают двух видов — единовременные и регулярные.

Как отмечают опрошенные эксперты, к единовременным затратам на приобретение жилого объекта можно отнести гербовый сбор (1-2% от суммы покупки), услуги юриста и нотариуса (1-2%), риелтора (5-6%), запись в поземельной книге и регистрацию обременения в случае ипотеки ($1-2 тыс. на объект), затраты на ремонт ($5-20 тыс. в среднем) и пр.

Регулярные затраты — это все налоги (на недвижимость, доход от аренды) и расходы на подготовку ежегодной декларации, траты на управляющую компанию, ведение банковского счета и счета управления, выплаты по ипотеке (если есть), страхование, коммунальные расходы (если они на владельце, а не арендаторе).

В разных регионах свои организационно-правовые особенности. Однако в целом расходы на жилую недвижимость можно просчитать заранее, исходя из планируемой суммы покупки.

«Если взять что-то усредненное без форс-мажора (ремонта, затрат на суд и т. д.), то мы получим единовременные затраты на покупку где-то в 7% от стоимости объекта. Регулярные затраты будут зависеть от размера объекта и наличия ипотеки — в среднем они составляют около 1,5-6% от стоимости объекта (без ипотеки 1-1,5%, с ипотекой — около 6% или выше)», — комментирует гендиректор «Персонального советника» Наталья Смирнова.

В Tranio рекомендуют при заключении договора об аренде обратить внимание на то, как распределены расходы на содержание объекта между арендатором и собственником: оплата налога на недвижимость, коммунальных услуг, страховки и других статей расходов.

«Договоры типа NN Lease (Double Net Lease) или NNN Lease (Triple Net Lease) снижают риски инвестора — большинство эксплуатационных расходов в этом случае лежит на арендаторе. Предпочтение стоит отдавать объектам c долгосрочным (10–20 лет) контрактом на аренду без права расторжения», — заключает Анна Данишек из Tranio.

Agnc investment corp

AGNC Investment (тикер: AGNC) — фонд ипотечных инвестиций в недвижимость. Создан в 2008 году. До 2022 года компания была зарегистрирована под наименованием American Capital Agency Corp. Инвестирует с использованием займов РЕПО в ценные бумаги, являющиеся производными от ипотечных кредитов, выданных под залог недвижимости.

Инвестиционный портфель включает 3 основных вида активов:

• ценные бумаги, выпущенные правительственными ипотечными агентствами США;
• форвардные контракты на предстоящие выпуски облигаций;
• негосударственные ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.  

Рыночная капитализация на конец 2021 года равнялась 8,09 миллиарда долларов.

Преимуществами фонда являются:

• лучшие в отрасли финансовые показатели;
• эффективная структура операционных затрат;
• дисциплинированное управление рисками;
• фокус на интересах акционеров;
• масштаб бизнеса и высокая ликвидность.

Несмотря на трудности, которые компания испытывала с середины 2021 года, в перспективе ближайших 12 месяцев она имеет отличные шансы на восстановление и рост курса акций на 9,5%.

В пользу устойчивости фонда говорят и высокие дивиденды в размере 1,44 доллара на акцию (дивидендная доходность — 9,36%), которые REIT планирует выплатить 11 января 2022 года.

Global net lease inc

Global Net Lease (тикер: GNL) — трастовый фонд, вкладывающий средства в коммерческую недвижимость на территории США, континентальной Европы и Великобритании. Создан в 2022 году. На конец 2021 года капитализация оценивалась на уровне 1,54 миллиарда долларов.

Основная стратегия Global Net Lease заключается в приобретении привлекательных с точки зрения местоположения объектов недвижимости для последующей их сдачи в долгосрочную аренду кредитоспособным арендаторам. В собственности фонда находится 312 объектов недвижимости, 99% из которых находится в постоянной аренде.

Портфель активов Global Net Lease хорошо диверсифицирован с точки зрения географического положения, отраслевой принадлежности и арендаторов. Объекты рассредоточены по 12 странам и 48 отраслям. В числе арендаторов — 134 компании.

Компания владеет следующими категориями объектов:

• офисная недвижимость — 49%;
• промышленное производство и распределительные центры — 46%;
• розничная недвижимость —5%.

Всю получаемую прибыль фонд выплачивает в форме дивидендов. Текущий размер дивидендов близок к максимуму и составляет 11% — 1,6 доллара на акцию.

В ближайший год аналитики прогнозируют рост курса акций GNL более чем на 50%, что делает фонд весьма привлекательным для вложений.

Omega healthcare investors inc

Omega Healthcare Investors (тикер: OHI) — один из ведущих американских инвестиционных фондов недвижимости в отрасли здравоохранения. Учрежден в 1992 году.

Специализацией компании является финансирование учреждений:

• долгосрочного сестринского ухода;
• домов престарелых;
• реабилитационных центров;
• отделений неотложной помощи;
• медицинских офисных зданий;
• независимых жилых помещений.

Фонд является лидером в сегменте квалифицированного ухода за больными. Инвестиционные объекты фонда находятся в США и Великобритании. Рыночная капитализация составляет 6,94 миллиарда долларов.

Структура выручки выглядит следующим образом:

• рентный доход — 86%;
• процентная прибыль по ипотеке — 8%;
• остальные инвестиционные доходы — 6%.

Среди конкурентных преимуществ Omega Healthcare — широкая география, инвестиции в программы капитального строительства, долгосрочные контракты на аренду недвижимости, выдача ипотеки с фиксированными ставками. Драйвером роста выступают демографические тенденции в США: старение населения, малочисленность семей и рост популярности специализированных учреждений ухода среди стариков. Эксперты прогнозируют рост курса акций OHI в течение 12 месяцев на уровне 20%.

Несмотря на негативное влияние пандемии COVID-19, серьезно ударившей по сегменту домов престарелых, компания сумела сохранить высокий уровень выплат по дивидендам. Это свидетельствует о ее финансовой устойчивости. В конце 2021 года дивидендная доходность равнялась 9,7% — 2,68 доллара на акцию.

New Residential Investment (тикер: NRZ) — крупный ипотечный REIT. Фонд образован в 2022 году. Ведет свою деятельность в сфере ипотечного кредитования и финансовых услуг, связанных с жилой недвижимостью.

Основные сегменты выручки:

• права на обслуживание ипотечных кредитов;
• закладные и жилищные ссуды;
• ценные бумаги рынка недвижимости;
• потребительские и корпоративные кредиты;
• приобретение дочерних предприятий и партнерство.

New Residential Investment уделяет внимание долгосрочным активам со стабильными денежными потоками, использует консервативную структуру капитала для извлечения прибыли в условиях разных процентных ставок, масштабирует и диверсифицирует портфель инвестиций. Рыночная капитализация фонда равна 5,15 миллиарда долларов.

С момента создания компания выплатила акционерам дивиденды в размере более 3,8 миллиарда долларов. В конце 2021 года дивидендная доходность составила 9,07% — по 1 доллару на акцию.  

За минувший год акции NRZ выросли на 9,1%. В следующем году ожидается продолжение восходящего тренда и увеличение стоимости бумаг еще на 16%.

Sabra healthcare reit inc

Sabra Healthcare REIT Inc (тикер: SBRA) — REIT, инвестирующий в объекты недвижимости, обслуживающие сектор здравоохранения. Создан в 2022 году. Рыночная капитализация — 3,03 миллиарда долларов.

Инвестиционный портфель фонда состоит из 425 объектов, расположенных на территории Америки и Канады.

Основные категории активов:

• квалифицированный и временный уход — 67,4%;
• специализированные больницы и другие учреждения — 11,6%;
• жилье для престарелых, сдаваемое в аренду —10,6%;
• жилье для престарелых, управляемое фондом — 8,2%;
• процентные и прочие доходы — 2,2%.

Основными драйверами роста фонда выступают тенденции старения населения Америки и увеличения продолжительности жизни. Конкурентными преимуществами являются широкая география объектов, долгосрочная аренда и налаженный прочный контакт с местными, региональными и национальными операторами учреждений, оказывающих услуги ухода.

Компания выплачивает дивиденды в размере 1,2 доллара на акцию (дивидендная доходность — 9,19%) и обладает значительным потенциалом роста в ближайшие 12 месяцев — на уровне 30%.

REITs по своей природе являются оптимальным финансовым инструментом для пассивных инвесторов, стремящихся получать регулярный доход в виде дивидендов. Этот тип актива позволяет заработать на всех формах использования недвижимости, не приобретая ее и не занимаясь ее управлением.

А как насчет коммерческой недвижимости?

Более сложно получить ипотечную инвестиционную недвижимость в качестве иностранца, но это возможно. Иностранцы, проживающие в США, могут получить ипотечные кредиты на инвестиционную недвижимость, но кредиторы могут предъявлять жесткие требования, в том числе требовать высокий кредитный рейтинг, подтверждение продолжающегося дохода в США и авансовый платеж для получения права.

Если вы планируете приобрести недвижимость в США, которая будет использоваться в качестве арендной или инвестиционной недвижимости, вы также можете воспользоваться программами ипотечного кредитования, предлагаемыми такими кредиторами, как 1st Capital Group, HSBC и Quontic Bank.

Этот вид кредита действителен только в том случае, если у вас нет планов быть постоянным жителем США, и недвижимость будет служить инвестиционной собственностью. Эти кредиты обычно имеют более высокие процентные ставки, как правило, на 2-4% выше, чем обычная ипотека.

Покупка коммерческой недвижимости: минимальные инвестиции в размере 500 000 долларов США в сельской местности или инвестиции в размере 1 млн долларов США в городской местности для получения визы EB-5. Виза EB-5 — это программа для инвесторов, которая выдает «Зеленую карту» лицу, которое отвечает любому из указанных выше требований к инвестициям и которое нанимает не менее 10 штатных работников из США.

Безопасное капиталовложение

Поскольку не все могут жить и управлять каким-либо бизнесом непосредственно в Америке, потенциальным инвесторам нужна гарантия того, что проект, в который они вкладывают деньги, будет оставаться под их надежным контролем. Такую гарантию «на расстоянии» может дать, например, недвижимость.

Недвижимость никто не украдет, не заберет, и ее нельзя потерять, потому что законы в США соблюдаются, и любые махинации с недвижимостью очень быстро вычисляются и пресекаются. Именно поэтому инвестиции в недвижимость более стабильны, чем, к примеру, инвестиции в открытие ресторана.

Предположим, «завтра» нанятый вами управляющий ресторана допустил ошибку или просто начал работать плохо. Месяц-другой, и ваш бизнес пойдет ко дну. Или акции, которые могут рухнуть в один момент, как можно это видеть на примере компании Snapchat. Кроме того, в игре на бирже надо разбираться, что не так-то просто.

А чтобы инвестировать в недвижимость, не нужно проходить никакого специального обучения и получать сертификаты. Хотя, конечно, и в этом случае не рекомендуется заниматься инвестированием без профессиональных консультантов. Недвижимость можно продать в любой момент, если инвестор захочет вернуть свои деньги.

Цена на нее растет на 1-2% в год, тем самым защищая ваши вложения от инфляции. Есть некоторые штаты, где та растет даже более динамично. По данным аналитиков, показатель возврата инвестиций (ROI — Return of Investments) для Майами составляет от 3% до 5% в год.

Доход от аренды в популярных районах Корал-Гейблс (Coral Gables) и Ки-Бискейн (Key Biscayne) варьируется от 4,8% до 6% в год, а в менее респектабельном, но перспективном районе Авентура (Aventura) выгоднее всего сдавать в аренду небольшие студии, которые приносят до 9% годовых.

Инвестиционная программа eb-5

Существует специальная Программа EB-5, которая позволяет инвестору и членам его семьи получить Green Card в США.  Для этого требуется выполнить ряд условий:

• Инвестировать средства в промышленную и коммерческую недвижимость малоразвитых или сельских районов.
• Инвестировать средства в перспективные объекты гостиничной отрасли
• Выбирать проекты с высокой долей прибыльности

Инвестор является партнером с ограниченной ответственностью в ООО с ежемесячным доходом. Если инвестор сдает помещение в наем, то получает арендную плату. В случае продажи помещения, инвестор получает прибыль на свой капитал. Срок инвестирования не может быть закончен, пока вкладчик не получит постоянную Грин Карту. Инвестор не обязан проживать в том городе, где были вложены инвестиции.

Инвесторы по Программе EB-5 автоматически получают постоянный статус резидента США и могут пользоваться следующими привилегиями:

1. Получение статуса постоянного жителя США через 2 года.
2. Возможность получения гражданства в течение 5 лет.
3. Получать образование, медицинские услуги и другие социальные программы по стоимости для граждан США.
4. Организация любого законного вида бизнеса.
5. Покупка недвижимости на любой территории США. 
6. Амортизация. Возможность ежегодного получения части дохода, как возврат инвестиции.

Требования к инвесторам:

• Первоначальная сумма инвестиций должна быть не менее 1 миллиона долларов. В отдельных случаях она может составлять 500 000 долларов.
• Создание не меньше 10 рабочих мест.
• Предоставление сведений о легальном источнике капитала для инвестиции.
• Инвестиции должны иметь долю риска, а не иметь гарантию возврата средств.
• Необходимо получить квалификацию Аккредитованного Инвестора. Это означает, что капитал инвестора или совместно с супругой должен быть свыше 1 млн долларов.
• Во другом случае у инвестора за последние 2 года должен быть доход не менее 200 тыс. долларов за каждый из них. При совместном капитале с супругой ежегодный доход должен превышать 300 тыс. долларов.
• Предоставляются веские гарантии того, что доход от инвестиций не будет понижаться в текущем году.

Как защищены инвестиции от мошенничества внутри самой страны

Случаи мошенничества в сфере недвижимости и инвестиций на территории США встречаются крайне редко. Опять же, это скорее истории из голливудских фильмов. Слишком строго местное законодательство к тем, кто желает быстро нажиться на доверчивых инвесторах.

Слишком берегут американские власти инвестиционный климат и уровень доверия тех, кто готов вкладывать деньги. Кроме того, существуют открытые базы, по которым инвестор сам может проверять недвижимость и сравнивать ее реальные характеристики с желаемыми.

«Наша компания для своих клиентов сама проверяет технические характеристики участка: чтобы были проведены все коммуникации, чтобы не было ям на участке. Более того, мы и юридическую экспертизу проводим, и предоставляем нашим клиентам доступ к государственной базе недвижимости штата, чтобы они сами удостоверились, что не числится долгов по участку, что участок с правильными границами и так далее», — говорит эксперт.

Юрий Моша уверен в необходимости консультации и помощи экспертов.

«Бывают случаи, когда по незнанию покупают такую недвижимость, которую потом несколько лет невозможно сдавать из-за документальных ограничений. Или, к примеру, есть такая категория недвижимости, которую сдавать можно, но сроком минимум на полгода, а вот посуточно сдавать нельзя», — комментирует эксперт.

Разумеется, к такому повороту событий не готов ни один инвестор, который рассчитывает получать прибыль уже сейчас и по той схеме, которая ему выгодна. Подобные нюансы могут сорвать планы бизнеса.

Конечно, все эти особые условия прописаны в сделке, но далеко не все люди могут вникнуть в суть юридических формулировок. Если при этом учесть, что написанные мелким шрифтом условия договора даже на русском языке мы вычитываем нечасто, то становится понятно, что за границей без квалифицированной помощи специалистов лучше не рисковать и не подписывать важные документы.

А риелторы — они, как говорится, и в Америке риелторы: им надо продать, так что никто не станет акцентировать ваше внимание на нюансах. Поэтому лучше обращаться к консультантам, которые работают с проверенными риелторами, могут сами вычитать договор сделки на предмет каких-либо особенных условий и от начала до конца все разъяснить клиенту.

— Не могли бы вы дать небольшую инструкцию для желающих впервые инвестировать в американскую недвижимость?

— Поскольку я должен говорить о том, что знаю наверняка, расскажу, как это делает наша компания. Во-первых, необходимо купить участок под строительство дома, который наша компания поможет оформить на инвестора. После можно будет заниматься вопросами кредитования.

Если инвестор в кредите не нуждается, мы переходим ко второму пункту — оформлению договора со строительной компанией и выбору проекта дома. Наша компания предоставляет своим клиентам проекты разных домов. В-третьих, утверждение и согласование проекта с инвестором, который может внести свои изменения в проект дома, и со строительной компанией. После оформления всех необходимых документов уже через 10 месяцев клиент получает готовый дом на свое имя.

Я говорил ранее о возможности инвестирования в один проект несколькими людьми — краудфандинге. В случае такого рода инвестиций наша компания помогает оформить недвижимость на юридическое лицо. На сегодняшний день это самый доступный и выгодный способ инвестирования.

Беседовала Анна Журба

Коммерческая и жилая недвижимость сша

Сегмент инвестиций в коммерческую недвижимость Соединенных Штатов находится на почетном втором месте по числу инвесторов из-за границы (на первом же месте — жилая недвижимость).

Этот вид инвестиций интересен в первую очередь тем, кто хочет построить свой портфель – своеобразный «личный пенсионный фонд» — на будущее.

Американская экономика весьма ликвидна. Она гарантирует рентныйдоход и возможность передачи соответствующих объектов недвижимости в наследство.

Инвестиции в жилую недвижимость США охотнее реализуют канадцы. Касательно отдельных регионов (к примеру, Майами) «пальму первенства» в сфере вложений в жилые комплексы с честью несут в своих руках инвесторы из России и Южной Америки.

Важен также вопрос о востребованности недвижимости на вторичном рынке – то есть без привязки к иностранным инвесторам.

Первое, что пользуется популярностью у местных американских инвесторов, – это апартаменты, которые приобретаются в хороших (не депрессивных) районах для сдачи их же в аренду.

Главным фактором здесь является пассивное управление – личное участие отсутствует как таковое.

Кредиты на недвижимость в сша

Банки всегда охотно предоставляют кредиты на покупку недвижимости. Инвесторы могут взять кредит и в банках США. Но нужно вникать во все тонкости договора. К примеру, если раньше приобретать недвижимость можно было без внесения первого платежа, то сейчас иностранным инвесторам нужно платить до 50% от стоимости покупки. На остальную сумму оформляется ипотечный кредит.

Большинство кредиторов требуют, чтобы иностранцы выполняли некоторые из следующих требований для обеспечения ипотеки:

• Кредитная оценка 720 или выше, в идеале 780
• Иметь возможность внести первоначальный взнос 20%
• Иметь действующий номер SSN или ITIN
• Иметь существующий источник дохода в США и ожидание, что этот доход останется в том же размере не менее 3 лет
• Нахождение на территории США не менее 2 лет
• Опыт работы в США не менее 2 лет

Получить ипотеку проще для обладателя Грин-карты или для лица, работающего в США по визе, в отличие от человека, живущего за границей и не связанного с государством. Иностранцы в США могут даже претендовать на ипотеку, поддерживаемую правительством. Это вид ипотеки, субсидируемой правительством США для защиты кредиторов от дефолта.

Доступные вам варианты также будут зависеть от того, как долго вы находитесь в стране, и от вашей способности подтвердить платежеспособность. Как иностранец, ваш кредитный отчет может не иметь достаточной информации, для того чтобы установить надежную кредитную историю. Это означает, что осложненную оценку вашей кредитоспособности кредиторами , если вы находились в стране менее 2 лет.

Для этих кредиторов разрешение на заимствование денег может считаться более рискованным делом. Но вы можете инвестировать в попытки повысить свой кредитный рейтинг, прежде чем подавать заявку на ипотеку. Такие компании, как NOVA Credit помогают разрабатывать специальные программы, чтобы помочь иммигрантам получить кредит, если вы пытаетесь получить разрешение на получение первой кредитной карты или займа.

Однако, если вы соответствуете перечисленным выше требованиям, вполне вероятно, что вы сможете найти кредитора, который предоставит вам ипотеку.

Купить квартиру в сша недорого: сколько стоит купить дом в сша

Рынок жилья в США может показаться высококонкурентным и насыщенным дорогими домами, особенно для тех, кто покупает жилье впервые.

Но не каждый рынок заполнен высокими ценами и низким уровнем предложения. И купить квартиру в США до 60000 доллар вполне реально. Существует множество рынков, где можно прибрести недорогое жилье, к примеру, Тампа, Флорида и Лас-Вегас, штат Невада, которые предлагают покупателям жилья низкие авансовые платежи в довольно  желаемых местах, как собственно и в Бостоне. Если покупатели смогут точно определить и оценить текущие рыночные тенденции, на этих рынках будет легко ориентироваться.

Чтобы составить список лучших рынков для покупателей жилья, была проведена оценка мегаполисов по следующим аспектам: текущая средняя стоимость дома, прогноз оценки стоимости дома и текущий процент объявлений с дисконтом. Все аспекты данных получили одинаковый вес. И так, сколько стоит купить квартиру в США?

• Шарлотта, Северная Каролина

Доля объявлений с дисконтом: 15,4%

Средняя стоимость дома в районе метро Шарлотт, штат Северная Каролина, составляет 209 800 долл. США, а средняя цена за кв. фут — 135 долл. США.

Стоимость жилья увеличилась на 7,7% с июня 2022 года.

Доля объявлений с дисконтом: 14,7%

Средняя стоимость дома в районе метро Нэшвилла, штат Теннесси, составляет 255 500 долларов, а средняя цена за кв. фут — 166 долларов.

Стоимость жилья увеличилась на 4,4% с июня 2022 года.

Доля объявлений с дисконтом: 20,3%

Средняя стоимость дома в районе метро Далласа, штат Техас, составляет 242 900 долл. США, а средняя цена за квадратный фут — 140 долл. США.

Стоимость жилья увеличилась на 5,6% с июня 2022 года.

Доля объявлений с дисконтом: 18,1%

Средняя стоимость дома в Детройте, штат Мичиган, составляет 163 100 долларов США, а средняя цена за квадратный фут — 135 долларов США.

Стоимость жилья увеличилась на 5,8% с июня 2022 года.

Доля объявлений с дисконтом: 15,5%

Средняя стоимость дома в районе метро Майами, Флорида, составляет 282700 долларов, а средняя цена за кв. фут — 221 доллар.

Стоимость жилья в Майами выросла на 3,2% с июня 2022 года.

Доля объявлений с дисконтом:  20,5%

Средняя стоимость дома в районе метро Орландо, во Флориде, составляет 240 500 долларов, а средняя цена за квадратный фут — 149 долларов.

Стоимость жилья в Орландо увеличилась на 6,4% с июня 2022 года.

Доля объявлений с дисконтом: 16,8%

Средняя стоимость дома в районе метро Атланта, штат Джорджия, составляет 219 700 долларов, а средняя цена за кв. фут — 131 доллар.

Стоимость дома в Атланте увеличилась на 7,6% с июня 2022 года.

Доля объявлений с дисконтом: 17,4%

Средняя стоимость дома в районе метро Феникс, штат Аризона, составляет 267 200 долларов, а средняя цена за кв. фут — 163 доллара.

Стоимость жилья увеличилась на 4,9% с июня 2022 года.

Доля объявлений с дисконтом: 25,7%

Средняя стоимость дома в районе метро Лас-Вегаса, штат Невада, составляет 278 700 долларов США, а средняя цена за кв. фут — 170 долларов США.

Стоимость жилья увеличилась на 6,1% с июня 2022 года.

Доля объявлений с дисконтом: 21,8%

Средняя стоимость дома в районе метро Тампа, штат Флорида, составляет 215 500 долларов, а средняя цена за квадратный фут — 145 долларов.

Стоимость жилья увеличилась на 5,5% с июня 2022 года.

Отели, кафе, торговые центры. как заработать на американской недвижимости

Прогноз

Цены на жилье будут расти (более медленными темпами). В своем прогнозе жилищного рынка, Национальная ассоциация риелторов предсказала, что средняя цена домов вырастет до $ 266 800.

NAR прогнозирует очередной рост средней цены на жилье примерно до 274 000 долларов США. Фактически, многочисленные эксперты понизили свои прогнозы рынка жилья на следующие 5 лет из-за ценообразования и темпов роста экономики.

Согласно исследованиям ожиданий аналитических агентств (опрошено более 100 экспертов по недвижимости и экономике), эксперты прогнозируют, что цены на жилье вырастут только на 2,8% в национальном масштабе. Это говорит нам о том, что цены будут расти — только более медленными темпами.

Эксперты имеют аналогичные прогнозы оценки стоимости недвижимости. Согласно последнему отчету Veros Real Estate Solutions, данные рынка жилья показывают, что средняя ожидаемая оценка стоимости жилой недвижимости на 100 крупнейших рынках США составит 3,7%.

Разумеется, эти прогнозы и тенденции рынка жилья различаются в зависимости от региона, поскольку спрос и предложение на рынке жилья являются ключевыми факторами, различающими рынки. Некоторые могут испытать большой скачок, в то время как другие могут увидеть относительно небольшой профит.

Тем не менее, по прогнозам, в Техасе продолжится снижение цен на основных рынках. Что Даллас и Хьюстон — рост составит всего 2% -3%, то же и в Лос-Анджелесе. В Калифорнии ожидается, что цены будут двигаться в той же динамике. Если говорить о таких горизонтах как 10-15 лет, то только вверх, ведь в долгосрочной перспективе рынок недвижимости всегда растет.