- В какую недвижимость выгоднее инвестировать сейчас?
- Всего я вложил в квартиру 987 422 р
- Выводы
- График моих платежей по кредиту
- Как вложиться в новостройку и не прогадать
- Как происходит продажа квартиры по переуступке
- Куда вложить деньги инвестору в краснодаре в 2021 году
- Перспективные проекты рекомендуемые к инвестированию в 2021 году
В какую недвижимость выгоднее инвестировать сейчас?
«Кризис — лучшее время для инвестиций», — любят повторять люди бизнеса. Можно ли сейчас вкладывать в недвижимость? И если да, то в какую? Советы дали практики рынка, которые собрались на конференции «Инвестиции по-крупному».
До трети инвестиционного портфеля богатых людей обычно составляет именно недвижимость, причем всегда разная: именно диверсификация активов позволяет получать наибольшую прибыль.
Ритейл, склады и коворкинги
Одно из лучших направлений для российских мегаполисов — стрит-ритейл, считает инвестор, девелопер и автор Youtube-канала «РентаВед» Руслан Сухий. «В центре европейских столиц помещение уже не купить, а в Москве и Петербурге — можно, — утверждает он. — Это туристические города с хорошим пешеходным трафиком — люди всегда будут гулять по ним».
Эксперт советует присмотреться и к небольшим коворкингам площадью 300–500 кв. м — например, при апарт-отелях.
Представляют интерес и небольшие складские площади для малого и среднего бизнеса, особенно формат light industrial, популярный на Западе (около 2/3 всех складов): офис, шоурум и склад одновременно.
Если говорить о жилой недвижимости, то самыми популярными остаются малогабаритные квартиры в хороших локациях.
Кстати, о Европе. По словам управляющего директора и главы департамента недвижимости UFG Wealth Management Михаила Девятова, именно европейская недвижимость является лучшей для инвестирования: в России и США высоки политические риски, в Латинской Америке — низкая прозрачность, а в Азии замедляется рост ВВП, что отразится на ценах на жилье.
В числе самых перспективных для инвестиций городов Михаил Девятов назвал Мюнхен, Берлин, Франкфурт, Стокгольм, Люксембург, Вену, Амстердам и Брюссель.
Руслан Сухий уверен: будущее в том числе и за коллективными инвестициями. Во-первых, потому что в складчину удастся купить большой объект с хорошей скидкой. Во-вторых, в этом случае резко снижается порог вхождения — он начинается от 500 тыс. рублей.
В выигрыше апарт-отели
Формат, который, пожалуй, больше других пострадал за последние месяцы, — гостиничная недвижимость. Высокий сезон в Петербурге так и не начался, туристов мало.
«Раньше я говорил, что гостиницы самый устойчивый вид инвестирования, но этот кризис показал: это не так», — признался генеральный директор УК VALO Service, председатель экспертного совета по апартаментам Российской гильдии управляющих и девелоперов Константин Сторожев. По данным эксперта, заполняемость городских гостиниц сегодня составляет до 10%, а цены соответствуют низкому сезону.
Зато хорошо показал себя сегмент апарт-отелей. Поскольку они находятся на стыке гостиничного и жилого формата, в высокий сезон они могут работать как гостиница, а в низкий — сдаваться в долгосрочную аренду.
Именно такой принцип и использует сейчас VALO: по словам Константина Сторожева, комплексу пришлось оперативно сменить подход, «включив» режим низкого сезона. «Мы приняли, что высокий сезон у нас будет через год, и перешли на долгосрочную аренду, — комментирует он. — На сегодня заполняемость комплекса — 60%».
Фото: VALO
Недвижимость в нынешних условиях должна быть гибкой, способной к перестройке, полагает Константин Сторожев. Так, наличие кухни в апарт-номере позволяет не только сдавать его долгосрочно, но и обеспечить условия обработки посуды для постояльцев, поскольку в каждом есть посудомоечная машина. Он призвал не бояться инвестировать в сферу петербургского туризма: это город, в который не перестанут приезжать.
Общаги для интровертов
Еще один перспективный формат недвижимости для инвестиций — коливинги. Некоторые, по словам вице-президента Becar Asset Management Ольги Шарыгиной, называют их «элитными общагами для интровертов» — по сути они правы. Это формат жилья для молодых людей, у которых нет семьи, но есть работа, множество идей и желание общаться, делиться опытом.
По сведениям Ольги Шарыгиной, сейчас средняя загруженность коливингов в мире, несмотря на пандемию, — примерно 80%, а каждый 20-й коливинг показывает полную загрузку.
Несмотря на эксперимент компании (Becar Asset Management строит в московском районе Петербурга самый большой коливинг в мире), средняя площадь коливингов в России пока невелика. Дело в том, что там обычно собираются люди по интересам, а это всегда небольшие группы. С другой стороны, возраст создания семьи и рождения детей в России сдвигается в сторону 35–40 лет: тех, кто посвящает время карьере и общению, становится все больше.
Впрочем, с позиционированием коливинга как хорошего актива не согласен основатель и генеральный директор компании KupiVIP.ru и Aktivo Оскар Хартманн.
В свою очередь он предложил формат айливинга, где упор сделан не на общие зоны, а на приватность и безопасность.
Всего я вложил в квартиру 987 422 р
Квартиру я продал за 5 500 000 Р, частью из этих денег погасил остаток основного долга — 2 955 210 Р. После продажи на руках у меня осталось 2 544 790 Р.
Из этой суммы для правильного расчета прибыльности на вложенный капитал нужно вычесть 13% НДФЛ, хотя он еще не уплачен. При расчете налога можно вычесть из дохода расходы на покупку, включая ипотечные проценты.
То есть мне надо будет уплатить 204 470 Р налога. Зачесть его в счет имущественного вычета я не смогу, потому что квартиру купил в строящемся доме и продал до ввода в эксплуатацию: права на имущественный вычет и на вычет с ипотечных процентов у меня и жены не возникло.
О том, в каких случаях можно избежать этого налога, Т—Ж писал в отдельной статье.
После уплаты налога у меня на руках останется 2 340 320 Р:
2 544 790 Р − 204 470 Р.
Считаем доходность:
2 340 320 Р / 987 422 Р − 1 = 137% на вложенный капитал.
Но поскольку с марта 2020 года по май 2021 прошло не 12, а 14 месяцев, нужно эти 137% еще поделить на 14 и умножить на 12. Итого получается 117% годовых.
Конечно, есть много нюансов:
- Всегда есть риск недостроя. На момент продажи застройщик прислал мне бумагу, что готовность дома — 70%, построено 18 этажей из 25.
- Вряд ли в будущем возможен такой резкий рост цен, это действительно форс-мажорная ситуация.
- Время работает против нас: сомнительно, что в 2021 году квартира подорожает еще на столько же. Поэтому общая прибыльность в процентах годовых к моменту сдачи объекта за, например, два года будет меньше, чем за 14 месяцев.
И тем не менее в кризисный год мы уже получили 117% годовых на вложенный капитал, хотя рассчитывали на 9%.
При этом мы сильно сократили временные затраты, потому что:
- Не искали арендаторов, чтобы сдавать объект, и не занимались ремонтом.
- Не переживали за рост или падение акций на бирже, не анализировали отчетность компаний, не следили за котировками и не собирали портфель.
Выводы
- При выборе объекта для инвестирования очень важен порог входа. Но если использовать недорогие заемные средства, например ипотеку с субсидируемой ставкой, он сильно снижается. Необязательно иметь 3 млн рублей, чтобы инвестировать 3 млн рублей.
- Кредитное плечо сильно увеличивает вашу прибыль. Вы зарабатываете не на своих, а на чужих деньгах. Если сравнивать с биржевой торговлей акциями, в недвижимости кредитное плечо дешевле, не имеет стоп-лосса и выдается на десятки лет, а не на считаные дни.
- Риски того, что вы уйдете в минус с кредитными средствами, все равно остаются. Но они меньше, чем на бирже. А вероятность того, что вы потеряете вообще все деньги, невелика.
- Эскроу-счет — это как страховка: ваши деньги не у застройщика, а в банке. Даже если застройщик обанкротится, вам вернут первоначальный взнос. А вот если обанкротится компания на бирже — вам не вернут ничего.
- Важно минимизировать временные издержки: стройка должна идти без вашего участия. И отделка, крайне желательно, тоже. Иначе инвестиции превращаются во вторую работу — как, например, сдача недвижимости в аренду.
- При прочих равных покупать и продавать почти всегда выгоднее, чем сдавать.
- После продажи придется заплатить налоги — важно учитывать их в своих расчетах прибыльности, чтобы потом не уйти в минус. А вот получить вычет с покупки недостроенной квартиры не удастся.
График моих платежей по кредиту
| Процентный период | Дата платежа | Ежемесячный платеж | Погашение основного долга | Погашение процентов | Остаток основного долга |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 30.04.2020 | 18 828,42 Р | 3656,45 Р | 15 171,97 Р | 2 990 277,03 Р |
| 2 | 01.06.2020 | 16 661 Р | 3670,45 Р | 12 990,55 Р | 2 986 606,58 Р |
| 3 | 30.06.2020 | 16 661 Р | 3253,91 Р | 13 407,09 Р | 2 983 352,67 Р |
| 4 | 31.07.2020 | 16 661 Р | 3700,06 Р | 12 960,94 Р | 2 979 652,61 Р |
| 5 | 31.08.2020 | 16 661 Р | 3285,13 Р | 13 375,87 Р | 2 976 367,48 Р |
| 6 | 30.09.2020 | 16 661 Р | 3299,87 Р | 13 361,13 Р | 2 973 067,61 Р |
| 7 | 02.11.2020 | 16 661 Р | 3745,22 Р | 12 915,78 Р | 2 969 322,39 Р |
| 8 | 30.11.2020 | 16 661 Р | 3331,50 Р | 13 329,50 Р | 2 965 990,89 Р |
| 9 | 31.12.2020 | 16 661 Р | 3774,99 Р | 12 886,01 Р | 2 962 215,90 Р |
| 10 | 01.02.2021 | 16 661 Р | 3363,40 Р | 13 297,60 Р | 2 958 852,50 Р |
| 11 | 01.03.2021 | 16 661 Р | 3342,12 Р | 13 318,88 Р | 2 955 510,38 Р |
| 12 | 31.03.2021 | 16 661 Р | 4644,13 Р | 12 016,87 Р | 2 950 866,25 Р |
| 13 | 30.04.2021 | 16 661 Р | 3377,39 Р | 13 283,61 Р | 2 947 488,86 Р |
| 14 | 31.05.2021 | 16 661 Р | 3821,25 Р | 12 839,75 Р | 2 943 667,61 Р |
В день сделки я приехал с первоначальным взносом в офис застройщика, подписал ДДУ, забрал договор и поехал в банк.
В банке мне открыли счет, куда перевели сумму кредита, я внес в кассу наличными первоначальный взнос — и деньги ушли в банк застройщика. Я получил на руки кредитный договор и уже с ним, а также с доверенностью и ДДУ еще раз поехал в офис застройщика, чтобы отдать документы на регистрацию. Вся процедура заняла у меня полный рабочий день.
Зарегистрированный в Росреестре ДДУ мне выдали через месяц. Теперь я должен был ждать постройки дома и платить по графику.
Как вложиться в новостройку и не прогадать
Застройщики частенько привлекают внимание к своему жилому комплексу, намекая (а то и заявляя открыто), что это крайне выгодный с инвестиционной точки зрения объект. Некоторые обещают доходность аж 40%, хотя на практике такие умопомрачительные цифры редкость.
На что рассчитывать
Конечно, бывает, что кто-то действительно успевает отхватить лакомый кусок практически за бесценок, а потом, довольно потирая руки, наблюдает, как этот кусок дорожает буквально на глазах. Например, повезло тем, кто успел купить квартиру в ЖК «Городские истории» в 2022 году за 107,9 тыс. рублей за 1 кв. м (нынешняя цена — по 163,9 тыс. рублей) или в ЖК «Серебряный Бор» за 204,6 тыс. рублей за «квадрат» на старте продаж в октябре 2022 года (сегодня цена 1 кв. м — 680 тыс. рублей).
В классической модели инвестирования в недвижимость привлекательными считаются объекты, годовая норма доходности на которые превышает 10%, при этом преодолеть отметку в 20% удается единицам.
Эксперты Telegram-канала «Недвижимость инсайды» утверждают, что проекты крупных застройщиков редко попадают в категорию инвестиционно привлекательных, так как чаще всего это варианты «комплексного освоения со значительными объемами», да и уровень стартовых цен неподходящий.
Вечный соперник
Инвестиции в недвижимость всегда были инструментом не просто сохранения, но и приумножения средств. Но сейчас цены на новостройки растут быстрее доходов населения и уже вплотную приблизились к стоимости квартир на вторичном рынке.
«На фоне льготной ипотеки и растущего спроса на новостройки быстро сокращается ценовой разрыв между строящимся и готовым жильем, — подчеркивает главный эксперт Аналитического центра Циан Виктория Кирюхина. — В 2022 году «вторичка» была дороже новостроек в среднем на 8%. В 2020-м разница сократилась до 4%».
Подобная ситуация не очень выгодна инвесторам. Во-первых, при перепродаже уже введенных в эксплуатацию квартир придется ориентироваться на вторичный рынок, который во многих районах значительно уступает в цене строящимся объектам (в 57% столичных районов новостройки сейчас в среднем дороже построенного жилья).
Купив новостройку по цене выше, чем в сегменте готового жилья, будет сложно продать объект на 20–30% дороже старого жилого фонда. Поэтому, объясняет аналитик, при выборе проекта надо учитывать конкурентное окружение не только в сегменте новостроек, но и на вторичном рынке. Если еще два-три года назад первичный рынок был практически всегда дешевле «вторички», то теперь ситуация меняется.
Во-вторых, продолжает Виктория Кирюхина, перепродажа квартир по переуступке, даже пока дом еще строится, не предполагает использование льготного кредитования. Пока действует субсидирование, для перепродажи и поиска покупателя придется демпинговать относительно цен застройщика, тем самым снижая потенциальный доход.
Непростые новостройки
Аналитический центр Циан изучил рынок новостроек Москвы на предмет инвестиционной привлекательности. Вопрос оказался довольно сложным: большинство проектов стартует почти по стоимости вторичного рынка.
В итоге в поиске наиболее выгодных объектов (во всяком случае тех, которые потенциально могут такими стать) аналитики решили сосредоточиться на вариантах, где реализуются квартиры в корпусах на начальной стадии и на этапе верхних этажей. При этом эксперты сравнили среднюю стоимость в корпусах.
В приведенной ниже таблице — объекты с наибольшей разницей между почти готовым и только строящимся домом.
ЖК | Этап верхних этажей, тыс. руб. за 1 кв. м | Начальная стадия, тыс. руб. за 1 кв. м | Разница |
Люблинский парк | 164,3 | 140,8 | 17% |
КутузовGrad II | 302,5 | 271,5 | 11% |
RiverSky | 380,5 | 344,4 | 10% |
Headliner | 273,4 | 252,4 | 8% |
Огни/Событие | 273,9 | 259,9 | 5% |
Ильменский, 17 | 214,6 | 204,9 | 5% |
Михайловский парк | 191,7 | 184,4 | 4% |
Академика Павлова | 254,0 | 247,4 | 3% |
Шереметьевский | 222,6 | 218,1 | 2% |
На Никулинской | 299,0 | 295,5 | 1% |
По данным Аналитического центра Циан
Информация для размышления
Еще несколько советов от экспертов Telegram-канала «Недвижимость инсайды», которые помогут будущим инвесторам шагать в нужном направлении.
- Обращайте внимание на небольшие проекты в локациях, пользующихся спросом (Митино, Ясенево, Бутово, Марьино, районы рядом с ТТК — там, где сейчас идет активное расселение).
- Выгоднее инвестировать в проекты, площадь которых менее 50 тыс. кв. м (иначе слишком велика конкуренция).
- Отказывайтесь от длительного периода бронирования (из-за частых разрывов договоренностей).
- Инвестируйте в проекты известных застройщиков (и не связывайтесь с теми компаниями, которые созданы под один проект).
- Отсутствие метро или железнодорожной станции поблизости никогда не превратит ваш объект в привлекательный.
«Люблинский парк»
Комплекс возводит компания ПИК, он расположен в шаговой доступности от станции метро «Братиславская» на юго-востоке Москвы. Срок сдачи — 2020–2023 гг. Проект состоит из 20 жилых панельных домов комфорт-класса, двух школ, пяти детсадов и поликлиники. Рядом находятся парки, скверы и усадьба Люблино. ЖК предполагает концепцию «двор без машин».
«КутузовGrad II»
ЖК «КутузовGrad II» состоит из шести монолитно-кирпичных 28-этажных домов бизнес-класса. Застройщиком выступает «Инград», сдача — в 2021–2022 годах. Этот комплекс расположен в Можайском районе рядом с крупнейшим природным заказником «Долина реки Сетунь». До метро довольно далеко — около 2 км до «Кунцевской». Проект предусматривает дворы без машин, зато с ландшафтным дизайном от бюро iCube. Кроме того, в домах будут дизайнерские входные группы, подземный паркинг, панорамное остекление.
RiverSky
Застройщиком этого комплекса, состоящего из восьми монолитных корпусов от 8 до 29 этажей, является компания «Инград». Закончить строительство девелопер собирается в 2021 году. Комплекс находится на Симоновской набережной Даниловского района в шаговой доступности от метро «Автозаводская» и в пяти минутах езды от ТТК. Рядом — Симонов монастырь, речная пристань «Симоново», детский парк «Липки» и парк «Кожухово». Застройщик предусмотрел размещение детского сада на 80 мест, а также объекты торгово-розничной инфраструктуры. Комплекс является частью проекта масштабной реконструкции стадиона «Торпедо» имени Эдуарда Стрельцова, так что рядом будет построен спортивный кластер с футбольным стадионом и двумя спорткомплексами. В RiverSky будет оборудована подземная парковка. Кроме небоскребов будут и двухуровневые таунхаусы с отдельным входом, камином, террасой и собственным патио.
Headliner
ЖК находится напротив ММДЦ «Москва-Сити» в Пресненском районе ЦАО, рядом с метро «Шелепиха» и ТТК. Десять высотных монолитных зданий бизнес-класса от 6 до 53 этажей предоставляют широкий выбор планировок — от студий 29 кв. м до четырехкомнатных квартир площадью 118 кв. м. Застройщиком выступает «Кортрос». Внутри квартала будут открыты детские сады, творческие студии, медицинские центры и спортклубы. Кроме того, в окрестностях есть много муниципальных объектов инфраструктуры, включая известную «Романовскую школу». Планируется организация большой парковки. Окончание строительства — в 2022–2024 годах, есть сданные корпуса.
«Огни» и «Событие»
ЖК «Огни»
Компания «Донстрой» возводит сразу два жилых комплекса, расположенных в одном квартале района Раменки: «Огни» (сдача — в 2021–2022 годах) и «Событие» (сдача — 2021-й). В обоих случаях динамика цен примерно одинаковая. Оба комплекса находятся в шаговой доступности от метро «Раменки» и платформы Матвеевская. Рядом строится семиэтажный паркинг. В квартале предусмотрены медицинские учреждения, спорткомплексы, супермаркеты, торговые центры и другие объекты инфраструктуры. Вокруг несколько парков и Матвеевский лес. ЖК «Огни» включает четыре монолитных дома комфорт-класса высотой от 21 до 35 этажей.
ЖК «Событие»
ЖК «Событие» представлен тремя зданиями бизнес-класса высотой от 10 до 25 этажей. В одном из корпусов располагается встроенный детский сад для 90 малышей.
«Ильменский, 17»
Этот комплекс (панельные и монолитные конструкции) строится на севере Москвы в шаговой доступности от метро «Селигерская». Проект включает шесть жилых домов по 23 этажа каждый, детский сад на 175 мест и два многоуровневых паркинга. Застройщиком является ГК ПИК. Рядом находятся парк Святослава Федорова, Орловский сад и Ангарские пруды. Сдача проекта запланирована на конец 2021 года.
«Михайловский парк»
ЖК на на юго-востоке Москвы, в 6 км от ТТК и в шаговой доступности от станции метро «Окская» и «Рязанский проспект». Это шесть жилых монолитных корпусов комфорт-класса от 13 до 33 этажей. Застройщик ПИК обещает построить два детских сада и подземные паркинги. Неподалеку расположены и другие объекты инфраструктуры: детские сады, школы, поликлиники. Строится комплекс в промышленном районе, но рядом находится Кусковский лесопарк и усадьба Кусково. Закончить строительство намечено в 2020–2024 годах.
«Академика Павлова»
Этот ЖК строится в шаговой доступности от станции метро «Молодежная». Шесть монолитных корпусов бизнес-класса переменной этажности (от 6 до 32 этажей) будут сдаваться в эксплуатацию в период с 2020 по 2023 год. В районе развитая инфраструктура: есть поликлиника, ТЦ «Кунцево Плаза» и ледовый дворец. В шаговой доступности работает четыре детских сада и пять школ. Развита и спортивная инфраструктура. Неподалеку находится особо охраняемая территория природно-исторического парка «Москворецкий».
«Шереметьевский»
ЖК «Шереметьевский» находится в районе Марьина Роща в шаговой доступности от метро «Савеловская» и состоит из 15 монолитных корпусов комфорт-класса высотой 11–14 этажей. Застройщиком выступает ГК ПИК. Окончание строительства распределено в период с 2021 по 2022 год. На территории комплекса планируется строительство школы, трех детских садов и поликлиники. Вокруг — развитая инфраструктура давно сложившегося района: детские объекты, больницы, поликлиники, диагностические центры, аптеки. Рядом находятся «Московский гимнастический центр», музей «Живые системы», арт-пространство «Флакон».
«На Никулинской»
Комплекс строится на юге Москвы в районе Тропарево-Никулино неподалеку от крупнейшего в столице одноименного лесопарка. В шаговой доступности находятся станции метро «Юго-Западная» и «Озерная». ЖК состоит из трех монолитных корпусов комфорт-класса, полное окончание строительства которых намечено к 2023 году. Новоселы смогут воспользоваться развитой инфраструктурой района: в шаговой доступности есть магазины, школы (одна из них расположена почти во дворе и входит в список лучших школ Москвы), детский сад, дом творчества, дом быта.
Фото в начале статьи:ЖК «Ильменский, 17»/biznes-bolika.ru
Как происходит продажа квартиры по переуступке
Я вернулся к идее продажи квартиры в марте 2021 года. Снова выставил объявление, на этот раз с ценой 5 500 000 Р. Я был готов уступить, лишь бы продать побыстрее. По сути, я продавал не живую квартиру, а лишь право получить ключи у застройщика. Но быстро продать не получилось.
У покупательницы была в наличии вся сумма. Это немного сократило сроки заключения сделки: нам не пришлось ждать, пока банк одобрит ипотечный кредит. И все равно процедура продажи квартиры по переуступке показалась мне очень долгой.
Сначала мы пришли в наш банк и уточнили, можно ли продавать квартиру по переуступке — на юридическом языке это называется «договор цессии». Сделали мы это потому, что квартира находилась в ипотечном залоге у банка — нам в любом случае потребовалось бы его разрешение. Банк — «Дом-рф», бывшее АИЖК, — был не против. У него было два требования:
- Все расчеты проводить через его отделение.
- Погасить ипотечный кредит до снятия обременения и перехода права к покупателю.
После этого мы обратились к покупательнице с вопросом, как ей удобнее. Она решила, что хочет нотариальный договор купли-продажи — это договор, заверенный у нотариуса, который позволяет минимизировать риски при сделке: нотариус проверяет, вменяем ли продавец, и ставит свою подпись.
Для подготовки договора купли-продажи нотариус попросила меня заранее предоставить следующие документы:
- Договор долевого участия в строительстве между мной и компанией «Главстрой СПб».
- Кредитный договор между мной и банком «Дом-рф».
- Приходники на зачисление первоначального взноса в банк от февраля 2020 года.
- Нотариальное согласие супруги на продажу квартиры по договору цессии — альтернативой может быть брачный договор.
- Справку из банка «Дом-рф» о том, что у меня нет задолженности по ипотечному кредиту и я не допускал просрочек. В ней должна быть указана сумма остатка задолженности.
- Справку из банка застройщика о том, что на эскроу-счете лежат средства в размере 100% от стоимости строящейся квартиры. Вот тут меня ждал сюрприз, потому что эскроу-счет у меня был открыт в другом банке: «Дом-рф» перечислил их в банк застройщика — «Газпромбанк». Мне пришлось идти в «Газпромбанк» за справкой о том, что деньги на эскроу-счете лежат и никуда не пропали. Эти деньги застройщик — «Главстрой СПб» — получит, только когда сдаст квартиру.
С двумя справками — о полном погашении кредита и об открытии аккредитива — мы пошли к нотариусу.
Нотариус прочитала нам договор цессии, выяснила, есть ли вопросы, поставила свои печати. Мы расписались в ее журнале. После этого она выдала нам договор купли-продажи для Росреестра и отправила нас обратно в банк — снимать обременение.
Я полностью закрыл кредит, но это еще не означало, что с квартиры снято обременение в пользу банка: требовалась отдельная процедура. Отдав договоры купли-продажи банку, мы уточнили сроки снятия обременения и стали ждать. Нам сказали, что это произойдет в течение 5—7 дней.
Через семь дней я позвонил в банк «Дом-рф» и спросил, сняли ли уже обременение с моей квартиры. Мне довольно резко ответили, что у банка на это есть до 30 календарных дней. Это меня очень расстроило, тем более что в отделении мне сообщали совсем другую информацию.
Но на банк я повлиять не мог. Видимо, таким образом «Дом-рф» старается побольше заработать. Аккредитив в мою пользу открыт у них, но забрать его я не могу — и банк как может задерживает сроки: это же для него бесплатные деньги.
Смс о том, что с квартиры снято обременение, пришло 9 июня, то есть через три недели. Я пулей понесся за документами, забрал их у банка и отнес нотариусу. Нотариус снова отправила документы в Росреестр, но теперь уже на регистрацию квартиры без обременения на нового собственника. Квартира была зарегистрирована 16 июня, то есть через семь дней.
17 июня, получив документы о регистрации на нового собственника, мы пришли в банк «Дом-рф» с договором купли-продажи раскрывать аккредитив. Банк потребовал, чтобы при этом обязательно присутствовал и продавец, и покупатель. Я уже обрадовался, что сейчас мне отдадут деньги, но не тут-то было: аккредитив раскрыли, но дальше сообщили, что он должен «раскрываться» в течение одного рабочего дня — видимо, как хорошее вино. От меня в отделении потребовалось только показать паспорт операционистке. Непонятно, зачем было нужно мое присутствие.
18 июня я наконец-то пришел в отделение за своими деньгами, но тут выяснилось, что деньги надо было заранее заказать. Аргумент, что я заказывал их еще 19 мая, не возымел действия. Пришлось заказать деньги на следующий день.
20 июня я снова пришел за деньгами. Кассир удивленно спросил: «Вы что, всю сумму будете наличными снимать? У нас нет информации, что вы заказали всю сумму. А давайте мы вам 100 тысяч выдадим, а остальное на счет переведем в любой банк, какой скажете?
Тут я пришел в ярость. Мало того что банк месяц не отдавал мне мои деньги — собственником квартиры я уже не был, а денег так и не видел, — так мне еще и пытались навязать комиссию на пустом месте! Поговорив с кассиром на повышенных тонах, я получил на руки всю сумму и покинул отделение.
Так завершилась продажа нашей квартиры.
Куда вложить деньги инвестору в краснодаре в 2021 году
Инвестировать в недвижимость Краснодара становится сложнее. Цены на новостройки бьют все рекорды! Уже не удивляют объявления о продаже 1-комнатных квартир за 5-6 миллионов рублей.
Сложившаяся ситуация не может не радовать инвесторов, вложившихся в краснодарскую недвижимость на этапе строительства. Они прилично заработали. Но что делать дальше? Как распорядится этими деньгами в последующем?
На мой взгляд, в октябре-ноябре 2021 года цены на квартиры в Краснодаре достигнут своего пика и стабилизируются. Некоторые застройщики ещё будут пытаться поднять стоимость квадратного метра в своих новостройках. Но максимум, на сколько их хватит, – до Нового года.
Вероятнее всего сразу после новогодних праздников, а то и раньше, цены начнут снижаться. Скорей всего мы увидим это в виде всевозможной рекламы о новогодних и рождественских акциях, скидках и рассрочках от застройщиков, которым будут нужны продажи.
Как это коснётся инвесторов, зарабатывающих на новостройках?
Большинство из них вкладываются в строящуюся недвижимость с той целью, чтобы заработать на одной стройке, продать её по переуступке и затем вложится в новые стройки на этапе котлована. Так инвестор увеличивает свой инвестиционный портфель. Разница от перепродаж вполне позволяла удовлетворять повседневные нужды инвестора и инвестировать прибыль в новые стройки.
Сейчас такие инвесторы находятся в состоянии ожидания. К примеру, продав однокомнатную квартиру за 5 млн. рублей, найти следующий равноценный объект для инвестирования по цене 3-4 млн. не получится – таких строек в Краснодаре, а тем более на побережье, нет.
Как следствие, деньги могут оказаться замороженными и частично обесцениться из-за инфляции.
Я предлагаю три варианта, как можно распорядиться этими деньгами:
1. Вложить деньги в банковские инвестиционные фонды.
Из известных мне фондов, наибольшую прибыль в текущем году показывают фонды «Альфа-Капитал» и «Сбер» – 21% и 14% соответственно. Согласитесь, это не хуже, чем в недвижимости. Возможно через некоторое время другие банки покажут результаты ещё лучше, поэтому в этой сфере нужно постоянно мониторить ситуацию.
2. Купить драгоценные металлы (золото, серебро, платина, палладий).
Предлагаю обратить особое внимание на золото. В условиях нестабильности глобальных рынков и курсов валют оно остаётся чуть ли не единственной общемировой ценностью, значимость которой признаётся всем человечеством (в отличии, например, от криптовалюты, имеющей спорную репутацию).
3. Сдавать квартиры в аренду (вариант для тех, кто хочет остаться в нише недвижимости).
Арендодатели всегда несут определённые издержки (уборка, мелкий ремонт, налоги), но в целом это прибыльный бизнес. Если мы говорим о Краснодаре, то «однушку» на окраине можно сдавать за 13-15 тысяч рублей. В центре города арендная плата за такую квартиру составляет 25-30 тысяч.
Буду признателен, если в комментариях вы подскажете дополнительные возможности и способы, куда сейчас можно вложить деньги инвесторам, привыкшим зарабатывать на недвижимости.
Если вам необходима консультация по приобретению или продаже квартиры в Краснодаре, вы можете связаться со мной по бесплатному телефону 8-800-100-34-75.
Видеоверсия статьи на моём YouTube-канале:
Перспективные проекты рекомендуемые к инвестированию в 2021 году
- Электролитный, 7 – проект Ingrad – Highland, выход весна-лето 2021, старт 170-180 тыс. руб./кв. м. Рекомендуется для инвестирования – небольшой объем, отложенный спрос, отличная транспортная доступность. Получили АГР.
- Варшавское, 9 – проект Самолет «Новоданиловская 8», выход зима-весна 2021, старт по 200 тыс. руб./кв. м, рекомендуется к инвестированию – набережная Москвыреки, перспективное направление для развития в городе.
- Нижегородская, 74 – проект Glorax, выход весна 2021, старт по 170 тыс. руб./кв. м, рекомендуется к рассмотрению. Получили РнС.
- Открытое, 14 – проект 3S Group «Талисман на Рокоссовского», выход весна 2020, старт 150 тыс. руб./кв. м, рекомендуется к рассмотрению.
- Шеногина, 2 – проект ГК ФСК, выход лето 2020, старт – 180-190 тыс. руб./кв. м. Локация сильно отрастает в цене – фактор большего Сити, набережная Москвы-реки, наиболее бурно развивающиеся промышленная территория столицы, рекомендуем рассмотреть.
- Большая Черемушкинская, 25 – проект MR Group, выход лето 2020, старт 190-200 тыс. руб./кв. м. Рекомендуется к рассмотрению, так как престижный запад, мало качественных проектов. Кейс проекта «Новочеремушкинская, 17» доказывает, что в данной локации может продаваться продукт любого качества по высокому прайсу.
- Варшавское, 170е – проект РГ Девелопмент, выход весналето 2020, старт 130-140 тыс. руб./кв. м. Значительный котел, метро – рекомендуется к инвестированию.
- Перегретая локация на Тушино, не рекомендуется к инвестированию:
- Волоколамское, 71 – проект Holland Park, ПИК, выход зима-весна 2020.
- Волоколамское, 93-97 – проект MR Group, выход осень 2020.
1-й Грайвороновский, 3 – проект «Волжский Парк» от ПИК, выход зима 2020, старт – 150 тыс. руб./кв. м. Большой котел спроса, спорный проект с точки зрения инвестиций, но для сохранения средств точно подойдет. - Часовая, 28 – проект ПИК, выход весна-лето 2020, старт – 200-210 тыс. руб./кв. м. Рекомендуется рассмотреть.
Пресненский, 27 – проект ПИК, выход лето-осень 2020, старт 210-220 тыс. руб./кв. м. Рекомендуется рассмотреть. - «Часовая 28» и «Пресненский 27» будут проектами с панельным фасадом, что ставит под сомнение их позиционирование, как бизнес, бизнес- проектов, хотя локации располагают к реализации бизнес-класса. Несоответствие продукта локации может повлиять на привлекательность проекта, однако рекомендуем рассмотреть проекты. Кейс проекта «Пресненский вал, 14» доказывает, что «центральность» проекта может закрыть невысокую продуктовую составляющую.
- Другие проекты ПИК: Сигнальный, 16; Красноказарменная, 15; Кольская, 8; Большая Очаковская, 2; Староватутинская, 12; Рябиновая, 22; Дубровский 78/14; Симоновская набережная; Молодогвардейская.
- Волгина, 2 – проект ГК ФСК, выход зима-весна 2021, старт – 180-190 тыс. руб./кв. м. Проект со всеми составляющими для инвестирования.
- Вильгельма Пика, 3 – проект ГК ФСК, выход зима-весна 2021, старт – 190-200 тыс. руб./кв. м. Проект со всеми составляющими для инвестирования.
- Варшавское, 37A – проект ГК ФСК, выход зима-весна 2022, старт – 200 тыс. руб./кв. м. Проект со всеми составляющими для инвестирования.
- Вятская, 47 – проект Ingrad, выход лето 2021, старт – 180 тыс. руб./кв. м. Проект не рекомендуется к инвестированию, так как большой объем продаваемой жилой площади.
Адмирала Макарова, 2 – проект Ingrad, выход весна-лето 2021, старт – 170 тыс. руб./кв. м. Проект не рекомендуется к инвестированию, так как большой объем продаваемой жилой площади. - Ленинградский, 57 – проект Кортрос и Capital Group, выход лето-осень 2020. Значительные объемы, длительная реализация, значительный конкурент рядом – «Адмирала Макарова, 2». Не рекомендуется.
- 4-я Марьиной Рощи, 12 – проект MR Group, выход летом 2020, старт 170-180 тыс. руб./кв. м. Рекомендуется к рассмотрению.
- 1-й Сетуньский, 6-10 – проект MR Group, выход весна-лето 2021, старт 220-230 тыс. руб./кв. м. Рекомендуется к рассмотрению.
- 2-я Хуторская, 31А и 34 – две площадки MR Group, выход зима 2020-2021, старт 190-200 тыс. руб./кв. м. Вероятнее всего будут реализовывать, как проект Discovery – две площадки в одной локации.
