Что такое инвестиции и как они приносят доход
Инвестиции простыми словами — это вложение денег с целью получить доход и сохранить капитал. Человек или юридическое лицо вкладывают свободные деньги туда, где они работают и преумножаются.
Возможные варианты, как заработать деньги на инвестициях:
Как инвестиции приносят доход?
Инвестиции приносят доход, потому что предприниматели, банки и брокеры работают и получают прибыль. Часть этой прибыли достаётся инвестору.
Например, сумма вклада на депозите увеличивается за счёт того, что банк получает доход, предоставляя кредиты, покупая и продавая валюту и ценные бумаги и совершая другие операции. Брокеры зарабатывают, торгуя на бирже. Доход от инвестиций в недвижимость образуется за счёт разницы в цене покупки и продажи.
Самый непредсказуемый инструмент — акции. По ним можно получить хороший доход или уйти в минус. Цена на акции подвижна: то падает, то растёт. На котировки влияет очень много факторов, от смены руководства компании и изменения активности продаж до спекуляций или слухов — например, о высоких или низких дивидендах.
Во что можно вложить деньги
Облигации
Другой вид ценных бумаг, в которые можно инвестировать, — это облигации. По сути, облигация — это долговая расписка компании или государства. Человек или юридическое лицо даёт деньги в долг на определённый срок и получает облигации, которые дают право на возврат денежных средств и получение фиксированного процента — купонного дохода.
Доходность гособлигаций сравнима с процентами по депозитам: 5–7% годовых. Купив облигации, можно ежедневно зарабатывать на инвестициях — как получать проценты по банковским вкладам. Возврат займа гарантирован государством.
Купонная доходность корпоративных облигаций больше: она может достигать 9% годовых и более, но риски выше. Есть вероятность банкротства частной компании и невыплаты долга.
Проценты по облигациям выплачивают раз в месяц, квартал, полгода или год, в зависимости от условий договора.
Валюты и драгметаллы
Можно вкладывать в любые иностранные денежные знаки. Среди популярных в России — доллар, евро, франк, юань, шекель, тайский бат и другие. Годовой доход с евро во многих банках не превышает 0,2–0,5%, доход от долларовых вложений составляет в среднем до 2% годовых. По рублёвым вкладам можно получить больше, до 6–7% в год, но с учётом инфляции рубля возможна отрицательная доходность — до минус 4%.
Инвестиции в золото и другие драгоценные и цветные металлы, как правило, используют для долгосрочных вложений. Рост в цене медленный, но стабильный.
Коллекционные монеты из драгоценных металлов имеют ещё и нумизматическую ценность.
Я хочу вложиться в недвижимость. что мне нужно знать?
Покупка жилья — один из лучших примеров надежных вложений. Разбираемся, в какую недвижимость лучше инвестировать в 2020 году и для каких целей
Вложения в недвижимость — одни из самых популярных частных инвестиций в России. По данным ВЦИОМ, 18% россиян планируют использовать такой способ инвестирования для обеспечения своей старости. Популярнее лишь банковские депозиты (23%) или накопленные наличные средства (21%).
Это логично: вкладывая в недвижимость, инвестор покупает реальные объекты. Они устойчивы к инфляции, а их стоимость в долгосрочной перспективе стабильно растет. При достаточном начальном капитале можно вкладываться сразу в несколько объектов, что может увеличить доходы в разы. Кроме того, рынок недвижимости довольно инертен в отличие от волатильного рынка акций или валюты.
Многие считают, что вкладываться в недвижимость просто и интуитивно понятно. Но это не так — как и в любом виде инвестиций, здесь свои преимущества, недостатки, нюансы и подводные камни. В этом тексте РБК Quote расскажет о главных из них.
В каком состоянии рынок жилья сейчас?
Рынок недвижимости довольно стабилен. Главный фактор влияния на него в 2020-м — перемены в законодательстве: с 1 июля 2022 года вступили в силу поправки к 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», действие которого полноценно распространили на апартаменты.
Теперь для строительства как жилых домов, так и апартаментов используются эскроу-счета, а застройщики должны вести строительство с привлечением проектного финансирования. Суть: дольщик переводит деньги на эскроу-счет в банке, банк выдает девелоперу кредит на строительство, а деньги со счета достаются застройщику только после выполнения условий, заранее прописанных в договоре долевого участия.
На большинство проектов, начатых до 1 июля 2022-го, эти правила не распространяются. Власти разрешили застройщикам вести продажи по-старому, если готовность объекта составляет не менее 30%, а количество заключенных договоров долевого участия — не менее 10%.
Однако новые стройки будут работать уже по новым законам. Плюс перемен — рискованность вложений в недвижимость снизилась, а принципы долевого строительства апартаментов стали аналогичны рынку жилья. Минус — переход на эскроу снижает доходность инвестиций в новостройки. По мнению экспертов, разница между стоимостью на стадии котлована и построенной недвижимостью вряд ли превысит 10%.
Также это приведет к уходу ряда небольших девелоперов из-за сокращения их маржи и разницы между ценой на старте и при вводе в эксплуатацию. Процесс уже запущен: по данным риелторской компании «Метриум», в 2022 году на московском рынке новостроек было представлено на 23% меньше проектов, чем в 2022-м (69 против 90). В компании связали это с переходом на новую схему финансирования строительства многоквартирных домов через эскроу-счета.
Предпосылок для снижения цен в ближайшее время нет, ведь все больше новостроек будут продаваться по эскроу-счетам. По мнению аналитиков, к концу 2020 года доля проектов с продажами через эскроу увеличится с нынешних 15% до 35–40%.
Новые объекты будут изначально выходить на рынок по более высоким ценам. Все это увеличит порог входа для инвесторов и увеличит сроки окупаемости недвижимости. Больнее всего перемены ударят по апартаментам: по мнению экспертов, разница в стоимости между ними и квартирами в будущем сократится до 10%, что снизит востребованность апартаментов. Инвесторы в недвижимость не исчезнут, но их число существенно снизится из-за сокращения числа высокомаржинальных проектов.
Подстегнуть спрос может Центробанк, если в соответствии с прогнозами аналитиков понизит ключевую ставку — это положительно скажется на ипотечных ставках. В 2022-м они уже упали до 8,5–8,7% годовых. Кроме того, это также снижает доходность банковских депозитов — некоторые инвесторы могут разочароваться в них и обратить внимание на рынок недвижимости.
Насколько вообще рентабельны в России инвестиции в жилье?
Есть два основных способа получения дохода с недвижимости: аренда или перепродажа. В обоих случаях наблюдается множество нюансов. Например, аренда может быть долгосрочной или посуточной. А цену перепродажи можно увеличить несколькими способами — скажем, перевести недвижимость из нежилого фонда в жилой и наоборот, сделать ремонт, перепланировать или разделить объект на две и больше частей.
Срок возврата инвестиций варьируется. После покупки квартиры в новостройке на котловане реализовать ее можно будет сразу после ввода дома в эксплуатацию — то есть получить прибыль уже через два-три три года. Аренда же будет окупаться от восьми до 20 с лишним лет в зависимости от назначения помещения. Однако у владельца будет оставаться опция перепродажи.
Инвестиции в жилую недвижимость с целью перепродажи более выгодны, но и более рискованны. Стоимость апартаментов со стадии котлована до окончания стройки может вырасти до 30–35%, в то время как квартиры редко дорожают более чем на 20%. Исключения — проекты, где застройщики занижают цены на старте реализации из-за стремления перебить предложения конкурентов или нехватки разрешительной документации.
Что касается роста стоимости после ввода в эксплуатацию, то здесь не стоит рассчитывать на многое. Как апартаменты, так и квартиры прибавляют в цене, однако в последние годы этот рост обычно не превышает уровня инфляции и составляет около 3% в год.
А насколько выгодно сдавать недвижимость в аренду?
По оценкам аналитиков ЦИАН, доходность арендного бизнеса в России выше, чем доходность банковского депозита. Рантье может в среднем рассчитывать на 7,8% годовых, в то время как вкладчик получает около 5,8%.
Выгоднее всего сдавать жилую недвижимость в провинции — например, в Астрахани доходность аренды составляет 10,6%, а срок окупаемости — всего 9,5 года. А вот в Москве получится заработать всего 5,5% годовых. По словам риелторов, арендная доходность снижается каждый год, но инвестиции в недвижимость по-прежнему остаются одними из самых доходных.
Апартаменты лучше квартир подходят желающим получать регулярный пассивный доход от сдачи в аренду. По различным оценкам, сегодня апартаменты приносят собственникам 8–15% от их стоимости в год. Конечная цифра во многом зависит от того, сдаются они в долгосрочную или же краткосрочную аренду — посуточная сдача выгоднее, но подвержена сезонности. Даже со всеми расходами на содержание недвижимости это позволяет окупить инвестиции за восемь — десять лет.
Сдаваемая в аренду квартиру отбивается дольше: в зависимости от местоположения она позволяет собственнику получать 3–6% от своей стоимости за год. В этом случае ее окупаемость может затянуться на десятилетия. Главные факторы влияния на доходность: срок аренды и локация — наиболее конкурентоспособными являются квартиры в центре или рядом с метро. Самыми ликвидными являются небольшие квартиры — однушки и евродвушки.
Цены на аренду квартир в последнее время растут: в 2022 году они в среднем по России выросли на 5–7%. Эксперты ждут, что такая тенденция продолжится и в 2020-м. В Москве этот рост может составить до 20%. Причины — рост стоимости квадратного метра в новостройках и на вторичном рынке жилья, а также подорожание ЖКУ, увеличение взносов за капремонт и инфляция.
А чем апартаменты отличаются от квартир? Стоит ли в них инвестировать?
Некоторые считают, что апартаменты — это просто альтернативное название квартиры. Это не так. По российскому законодательству, апартаменты — это не полноценные жилые помещения, а «номера в гостинице общей площадью не менее 40 кв. м, состоящие из двух и более комнат с мини-кухней». Это определение появилось в официальных документах лишь в 2022 году — до этого юридический статус апартаментов был размыт.
Апартаменты можно условно разделить на два типа. Первый — сервисные: это готовые для проживания помещения, обслуживаемые управляющей компанией. Второй — несервисные апартаменты: по сути, это квартиры, построенные на не предназначенных для жилищного строительства участках и недоступные для оформления прописки.
Главный плюс апартаментов для инвестора в сравнении с квартирами — более низкий порог входа. В зависимости от класса апартаменты стоят на 15-25% дешевле квартир аналогичного уровня.
Апартаменты могут располагаться в жилом доме или отдельном комплексе, а также в коммерческих зданиях — например, бизнес-центрах. Также под апартаменты часто переделывают старые здания бывших промышленных предприятий. Требования к строительству апартаментов, толщине стен, инсоляции, шумоизоляции, благоустройству, транспортной и социальной инфраструктуре (школы, больницы, детсады) гораздо ниже, чем к жилым помещениям — поэтому они обходятся значительно дешевле квартир.
В плане аренды сервисные апартаменты являются интересным вложением. Управляющие компании всегда предлагают владельцам инвестиционные программы. Собственники могут заключить с УК договор, по которому те берут на себя поиск жильцов и ответственность за сохранность имущества. При этом УК либо выплачивают владельцу ежемесячную фиксированную сумму (программа гарантированной доходности), либо — прибыль от сдачи апартамента в аренду с удержанием комиссии за услуги (программа максимальной доходности).
Во втором случае накладные расходы с учетом комиссии УК эксперты советуют оценивать в 40% от платежей арендаторов. Эта стратегия более рискованная: она сильно зависит от эффективности работы и честности управляющей компании, а также локации апартаментов. В случае долгих простоев инвестор рискует даже уйти в минус, учитывая высокие тарифы на ЖКУ. В то же время никто не запрещает отказаться от контракта с управляющей компанией и сдавать недвижимость самим, как это делают владельцы квартир. Однако в этом случае заботы по поиску арендаторов и содержанию апартаментов ложатся на плечи собственника.
При этом минусов у апартаментов достаточно. В них невозможно прописаться — теоретически можно лишь оформить временную регистрацию максимум на 5 лет. На апартаменты не распространяется ряд законов и прав: например, неприкосновенность жилища, невозможность конфискации в случае банкротства, а также закон о тишине, запрещающий шуметь в ночное время. У владельцев квартир таких проблем нет: у них есть возможность регистрации, доступ к социальной инфраструктуре и на них распространяется действие Жилищного кодекса.
Собственники апартаментов вынуждены куда больше тратить на эксплуатационные расходы. Тариф на коммунальные услуги для коммерческих помещений существенно выше, чем для жилых: за тепло и электричество придется платить на 25-30% больше, за воду — примерно на 10%. Налог на недвижимость также выше. Если апартаменты гостиничного типа, то ставка составит 0,5%, если они расположены в административно-деловом комплексе — 2%. А вот для квартир она обычно составляет 0,1%.
Льгот на оплату ЖКХ и налоги у владельца апартаментов нет. Кроме того, нужно платить управляющей компании за обслуживание комплекса. Также инвестору стоит помнить, что поскольку апартаменты не считаются жилой недвижимостью, при их покупке нельзя рассчитывать на имущественный вычет и субсидии.
Какие еще расходы и риски несет инвестор в недвижимость?
Их более чем достаточно. Вкладывая в недвижимость на котловане, всегда есть риск, что объект не построят — например, по причине банкротства застройщика. Или, как минимум, сроки окончания строительства сдвинутся вправо.
Стоимость недвижимости напрямую зависит от общей экономической ситуации в стране или регионе: в случае негативных тенденций цены на жилье стагнируют или падают, люди перестают связываться с ипотекой, а застройщики начинают испытывать проблемы с финансированием. Поэтому инвестировать в недвижимость стоит в периоды хотя бы минимального экономического роста. В ином случае и без того низкая ликвидность недвижимости станет еще хуже.
На стоимость недвижимости могут повлиять обстоятельства, которые не всегда возможно просчитать заранее — например, строительство неподалеку крупных транспортных узлов или вредного производства. Качество работ тоже не всегда может оказаться достаточно высоким, особенно если речь идет о нежилых помещениях.
После покупки недвижимости стоит помнить про дополнительные расходы — придется оплачивать налог на недвижимость, коммунальные услуги и время от времени проводить ремонт. Последнее особенно важно, если инвестору не повезет с арендаторами.
В процессе продажи или покупки недвижимости теряется немало времени и денег, поскольку он сопровождается массой бюрократических операций и уплатой пошлин. Если актив необходимо продать срочно, то без значительного снижения цены сделать это практически невозможно.
Важный момент: со сдачи коммерческой недвижимости в аренду нужно платить налоги. Если вы сдаете апартаменты как физическое лицо, то придется платить НДФЛ в размере 13%. Но ставку можно снизить до 6%, если зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и перейти на упрощенную схему налогообложения.
Также придется уплатить НДФЛ с дохода от продажи жилой недвижимости. Чтобы освободиться от него, нужно держать в собственности не менее 5 лет — это правило действует для объектов, приобретенных после 1 января 2022. Если же сделка совершена до 1 января 2022, то этот срок снижается до трех лет. При этом при продаже раньше минимального срока можно рассчитывать на вычеты: 1 млн рублей или фактические расходы на покупку.
Купить акции ведущих застройщиков можно прямо сейчас на РБК Quote. Проект реализован совместно с банком ВТБ.
Термин, обозначающий вероятность быстрой продажи активов по рыночной или близкой к рыночной цене.ПодробнееИнвестиции — это вложение денежных средств для получения дохода или сохранения капитала. Различают финансовые инвестиции (покупка ценных бумаг) и реальные (инвестиции в промышленность, строительство и так далее). В широком смысле инвестиции делятся на множество подвидов: частные или государственные, спекулятивные или венчурные и прочие. Подробнее
Акции
В этом случае вы покупаете долю в компании и становитесь её соучредителем. Получить прибыль можно двумя способами.
Компания раз в год (иногда чаще) распределяет часть прибыли между акционерами. Чтобы стабильно получать доход, нужно выбирать устойчивые компании, которые регулярно платят дивиденды. Например, рассматривать нефтегазовый, банковский, коммунальный сектор, телекоммуникационные компании или ритейл.
Нюанс в том, что решения по выплате дивидендов принимают крупные акционеры (мажоритарии), которым принадлежит основная часть акций компании. Поэтому частный инвестор находится в полной зависимости от них и вынужден довериться данным акционерам и надеяться, что его права как миноритария не будут ущемлены.
Чтобы избежать таких рисков, при покупке акций надо ориентироваться на дивидендных аристократов — компании, которые на протяжении нескольких лет стабильно выплачивают и увеличивают дивидендные выплаты. Также лучше обращаться внимания на компании, у которых нет крупных акционеров, которым принадлежит 20-50% компании.
- За счет постоянной торговли акциями (трейдинг)
В этом случае инвестор пытается купить акции дешевле, а продать дороже. Однако если на первый взгляд это кажется несложным, на практике более 90% начинающих инвесторов теряют свои деньги.
Стоимость акций постоянно меняется, поэтому этот способ более рискованный, чем просто получать дивиденды. Интернет пестрит от предложений от различных «гуру инвестиций», готовых научить любого желающего зарабатывать на трейдинге по 100% в день, но если бы это было правдой — самыми богатыми инвесторами в мире были бы именно они, а не Уоррен Баффет, зарабатывающий около 15% на протяжении нескольких десятков лет.
Бесплатный сыр бывает только в мышеловке, а в инвестициях нет доходности без риска, и чем выше возможная доходность, тем больше риски.
Порог входа. От десяти тыс. рублей.
Доходность. Если получать прибыль за счет дивидендов, в среднем, 5%. За последние десять лет в самых стабильных компаниях в секторах генерации, коммунальных услуг и телекоммуникаций — около 7-8% годовых. Если заниматься трейдингом, можно как заработать 100% прибыли, так и потерять почти всю сумму инвестиций.
Риски. С дивидендами риск один — иногда выплаты могут снизиться или вовсе исчезнуть из-за низких финансовых показателей компании или решения крупных акционеров. С трейдингом риск потерять свои инвестиции намного выше, так как цена акций может идти как вверх, так и вниз.
Как подстраховаться. Лучше купить диверсифицированный портфель стабильных надежных компаний, которые торгуются по адекватным ценам с точки зрения мультипликаторов. Не гнаться за рискованными бумагами вроде Tesla и не пытаться спекулировать.
Банковские вклады
Один из консервативных методов пассивного дохода, знакомый каждому — положить деньги в банк под процент. Однако даже у привычных нам вкладов есть свои тонкости.
- Заключить срочный договор
Вы сможете хранить деньги в банке от месяца до года. Если не хотите потерять часть прибыли, забрать средства лучше по истечении срока хранения. В некоторых случаях банки дают возможность частично снять средства без потери процентов.
- Положить средства до востребования
В этом случае снять деньги можно в любое время как частично, так и полностью, но из-за этого обычно процентная ставка по такому вкладу ниже, чем по срочному. Если вы захотите забрать часть средств, проценты будут дальше начисляться на остаток.
Пример. Вы положили 200 тыс. рублей под 4% годовых, а через полгода решили снять половину. За этот период вам выплатят четыре тыс. рублей. На оставшиеся средства на счете далее будут начисляться проценты по той же ставке — 4%, которые ещё через полгода составят уже две тыс. рублей (так как проценты будут начисляться уже на 100 тысяч).
- Хранить деньги с капитализацией
Банк не переводит начисленные проценты на отдельный счет, а добавляет их к изначальной сумме. В итоге в следующем периоде вам будут начислять проценты на большую сумму.
Пример. Вы положили те же 200 тыс. рублей под 4% годовых с ежемесячной капитализацией. Это значит, ежемесячно будет прибавляться около 0,33% от общей суммы. Через месяц вы увидите на счету 200 667 рублей, а через год — 208 148 рублей. Без капитализации сумма была бы 208 000 рублей.
На коротком промежутке времени разница между сложными и простыми процентами (с капитализацией и без) крайне мала, однако на многолетнем горизонте капитализация процентов влияет на результат очень драматически.
Положить средства можно в рублях или в иностранной валюте. Такой вклад ничем не отличается от любого другого — в конце срока вы получите назад вложенные средства с процентами в той же валюте.
Важно то, что с 2021 года с дохода по банковским вкладам нужно платить подоходный налог по ставке 13%. Раньше платить нужно было только если ставка превысила определенную величину: ключевую ставку ЦБ плюс пять процентных пунктов. С учетом нового налога, чистая доходность вкладов для крупных инвесторов заметно снижается.
Порог входа. От 1000 рублей.
Доходность. Процентные ставки зависят от конкретного банка. В среднем, это от 5% до 7% годовых.
Риски. Хотя депозиты являются наиболее надежным видом сохранения денег, ключевым риском является отсутствие какой-либо защиты от инфляции и девальвации. Если завтра цены вырастут в два раза и на 1000 рублей можно будет купить в два раза меньше товаров, то 1000 рублей на депозита потеряет свою ценность так же в два раза.
Как подстраховаться. Держать вклады в разных валютах. Также при сумме вклада более 1,4 млн рублей лучше распределить деньги по разным банкам, чтобы в одном лежало не более 1,4 млн рублей. В случае банкротства, агентство по страхованию вкладов выплатит эту сумму.
Жилая недвижимость
Это наиболее популярный способ сберечь свои средства. Наиболее популярных пути два:
- Купить квартиру для сдачи в аренду. Здесь все просто: покупаете жилье (как готовое так и строящееся), при необходимости делаете ремонт, покупаете мебель и затем сдаете в аренду. Чтобы не «прогореть», лучше выбирать небольшие квартиры (студии, однушки), которые располагаются в хорошей локации, рядом с метро. Такие объекты всегда пользуются высоким спросом.
- Вложиться в строительство с надеждой продать готовый объект дороже. В этом случае важно оценивать локацию, надежность застройщика, инфраструктуру и самое главное цену покупки и возможную цену продажи.
Порог входа. Обычно от 2-5 млн рублей в регионах. От 7 млн в Москве.
Доходность. При долгосрочной аренде — около 4-5% годовых за счет арендных платежей плюс постепенный рост стоимости. При продаже после сдачи дома — от 0 до 50% (хотя иногда можно уйти в существенный минус).
Риски. Ключевой риск в жилой недвижимости — купить неликвидный объект, который будет трудно сдать в аренду или продать по выгодной цене. Текущие цены на жилье настолько высоки, что вероятность их дальнейшего роста намного ниже чем риск снижения цены.
Кроме того, вместе с жилой недвижимостью на вас могут обрушится и сопутствующие проблемы. Например, придется делать ремонт, решать конфликты с соседями, покупать новую мебель в замен испорченной и постоянно искать новых арендаторов. И иногда эти расходы могут сильно превышать доходы.
Как подстраховаться. Выбрать локацию возле метро, присматриваться к небольшим объектам (студии и однушки) и всегда смотреть на цены и ставки аренды в конкретном районе, чтобы не купить слишком дорого.
Краудинвестинг
Краудинвестинг — коллективные инвестиции. В таком случае вы вместе с другими инвесторами можете вложить средства в частную компанию в обмен на долю в компании или выдать такой компании займ под высокий процент.
При покупке доли, если проект взлетел, инвесторы могут заработать намного больше, чем на фондовом рынке, но и риск таких инвестиций намного выше, так как вложения в небольшие компании не такие надежные, как инвестиции в крупные публичные компании.
Краудинвестинг делится на несколько видов.
В зависимости от участвующих лиц:
- P2P (peer to peer). Когда вкладчик и заемщик — физлица.
- P2B (peer to business). Когда частное лицо инвестирует в бизнес.
В зависимости от способа распределения дохода:
- Роялти. Инвестор получает доход в виде процентов от будущей прибыли.
- Народный займ. Физлица занимают деньги компаниям, а те возвращают их с процентами.
- Акционерный краудфандинг. Инвестор получает акции компании. В итоге становится совладельцем с правом на участие в управлении и дивиденды.
Порог входа. Зависит от площадки. Где-то минимальная сумма — 1000 рублей, где-то — от 100 тыс. рублей.
Доходность. От 10% до 20% годовых. Иногда компании могут обещать и 50% годовых, но вероятность такого результата скорее всего достаточно низкая.
Риски. Можно нарваться на мошенников и потерять деньги, нет гарантий, что проект будет успешным. В случае банкротства компании инвесторы могут потерять часть или все свои вложения.
Как подстраховаться. Лучше держать не более 10% от портфеля и диверсифицировать вложения между несколькими компаниями.
