Срок окупаемости, PBP — Альт-Инвест

Фактор времени при инвестиционной деятельности чрезвычайно важен. Жизнь настолько быстро меняется, что нельзя со стопроцентной уверенностью ручаться за завтрашний день. Для инвестора часто ключевым моментом при выборе проекта является срок его окупаемости.

В этой статье мы рассмотрим, что это такое, как правильно его определить, и как применять при выборе инвестиционной стратегии.

Срок окупаемости(PP, pay-back period) — это время, за которое прибыль от инвестиций покрывает расходы, вложенные в какой-либо актив или проект. При этом во внимание берется только чистый доход, а момент, в который значение этой величины становится положительным, называется точкой безубыточности.

Простой пример: если инвестор купил акции на 500 000 руб. и в итоге получает дивиденды 100 000 руб. в год, то срок окупаемости такого пакета — 5 лет.

Чем меньше срок окупаемости, тем более предсказуемы инвестиции.

На практике случается, что после того, как инвестиция себя окупит, вообще не будет никакой прибыли, или наоборот — вложения будут приносить доход продолжительное время и в больших объемах. Поэтому данный индикатор стоит применять только в качестве оценки рискованности инвестиций.

Так, в России начала 90-х проекты со сроком окупаемости более 2-х лет вообще не рассматривались. В 97–99 годах основную часть инвестиций уже составляли проекты с PP более 2-х лет, а уже в начале нулевых большая доля всех вложений приходилась на проекты, которые окупались за 5 лет. Чем стабильнее финансовая ситуация в стране, тем выше средний показатель PP.

Все расчеты для определения возможных сроков окупаемости производятся исходя из идеальных условий. Предполагается, что в будущем не будет глобальных факторов, влияющих на проект. Не будет войн, смены власти, глобальных экономических реформ и пандемий. Именно поэтому срок окупаемости — весьма условный показатель.

Как рассчитать срок окупаемости:

1. Определиться, по какой именно формуле будет производиться расчет. Это зависит от предсказуемости дохода, от его равномерности и от вида инвестирования.
2. Установить все исходные параметры, такие как первоначальные вложения, предполагаемый доход, издержки, процентная ставка.
3. Подставить в выбранную формулу полученные значения и определить срок окупаемости проекта.

Если нужен лишь приблизительный срок окупаемости, обычно используется классическая формула, в которой учитываются только вложения и ежегодная прибыль. Более точный прогноз можно сделать, если принять во внимание издержки, которые возникают в процессе владения выбранным для инвестиций активом.

Сложнее всего рассчитать срок окупаемости с учетом инфляционных и других явлений, которые могут влиять на прибыльность вложений и их рыночную стоимость. В каждом случае используется своя формула, каждую из которых мы рассмотрим далее.

Наглядно пример расчета срока окупаемости на примере смотрите в видео: 

Сегодня для финансового прогнозирования используются несколько вариантов расчета PP. Изначально использовалась простая формула, в которой срок окупаемости определялся как соотношение размера вложений к чистой годовой прибыли:

СРОК ОКУПАЕМОСТИ = РАЗМЕР ВЛОЖЕНИЙ / ЧИСТАЯ ГОДОВАЯ ПРИБЫЛЬ

Однако, этот метод критикуется аналитиками за то, что в нем не учитывается изменение стоимости финансов во времени, а также ликвидационный потенциал активов. Поэтому его применяют редко. Для более точного расчета применяют дисконтированный метод и формула с учетом ликвидационной стоимости.

Этот способ подходит для расчета приблизительного срока окупаемости. При этом желательно, что бы инвестиционный проект соответствовал следующим критериям:

• Капиталовложения производятся один раз, на старте проекта;
• Доход от проекта будет поступать постоянно, приблизительно равными частями;
• При выборе из нескольких инвестиционных кампаний следует анализировать проекты с примерно одинаковым сроком жизни.

Проще всего рассмотреть этот пример на инвестициях в недвижимость. Ведь многие покупают квартиры и другие недвижимые объекты в качестве объекта инвестиций.

Итак, предположим, что вы решаете купить квартиру за 2 40 тыс. рублей. Цена аренды на нее — 20 тыс. рублей в месяц, или 240 тыс. рублей в год. 

Используя формулу для простого расчета, получаем:

2 400 / 240 = 10 лет.

Здесь не учтены сразу несколько факторов.

• Размер издержек (квартплата, налог на недвижимость, подоходный налог);
• Рост рыночных цен на аренду жилья;
• Инфляция;
• Изменение стоимости самой квартиры.

Третий и четвертый фактор учитываются в дисконтированном методе расчета, и в расчете с учетом ликвидационной стоимости. Здесь же мы постараемся учесть первые два — изменение издержек и изменение доходов в каждый временной период.

Например:

• Плата за коммунальные услуги составит — 5 000 рублей;
• Налог на имущество — 0,1%;
• Подоходный налог — 13%;
• Повышение тарифа ЖКХ — 10% в год.

При этом предположим, что стоимость аренды растет на 1 000 рублей в месяц каждый год. Расчеты проведем в следующей таблице:

Как видите, если исходить из чистого дохода, то срок окупаемости находится где-то между 14 и 15 годами.

Найдем точку окупаемости более точно. Для этого сумму инвестиций разделим на средний чистый доход:

2418/15 = 161,3 (тыс. руб.) – средний чистый доход

2400/161,26 = 14,9 лет, то есть 14 лет и 10,8 месяцев.

В этой таблице предварительно спрогнозирован как рост издержек, как и рост дохода. То есть, учтена денежная составляющая.

Анализ таблицы позволяет увидеть, что в части дохода есть неточность. Рост ренты не поспевает за ростом издержек, так как коммунальные платежи растут в процентном соотношении, то есть в геометрической прогрессии, а аренда — в арифметической. То есть за 15 лет чистый доход в денежном выражении упал в сравнении со стартом проекта. Отсюда вывод, что стоимость аренды нужно увеличивать не в денежном, а в процентном выражении.

Кроме того, взят фиксированный налог на имущество. Этот налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, которая в таком длительном периоде будет меняться. Кроме того, нет оценки ликвидной стоимости. Именно для этого существуют два других метода определения PP.

Чтобы учесть изменение стоимости валюты с течением времени, в формуле расчета появляется новая величина — коэффициент дисконта, который определяется следующим образом:

kd = 1/(1 d)^nd,

где

• kd — коэффициент дисконтирования;
• d — процентная ставка;
• nd — время дисконтирования.

Сама же формула расчета дисконтированного PP выглядит так:

DPP = ∑чистого денежногопотока/(1 d)^nd

где

• DPP — дисконтированный период окупаемости;
• d — процентная ставка, действующая в конкретный период времени (nd).

Применим эту формулу для предыдущего примера с покупкой квартиры как инструмента для инвестиций. Предположим, что процентная ставка — 10 %. Практикующие финансисты отмечают, что она примерно такой и является.

Возьмем чистый доход за 15 лет:

2 418 900/(1 0,1)^15=2199000 (руб.)

Мы видим, что с учетом удешевления денег мы не окупим квартиру и за 15 лет.

Продолжим расчет.

На 16 год чистая прибыль составит 420 000 – (230 000 2400 54600) = 133 000 (руб.)

133 000/(1 0,1)^16 =120 900 (руб.)

Если мы сложим полученную сумму с предыдущим результатом, то сумма составит 2 319 900 руб., что все еще не покрывает сумму инвестиций.

Рассчитываем доход на 17 год.

436 000 – (253 000 2400 56700)= 123 900 (руб.)

Складываем к предыдущей сумме, получаем 2443 800 руб.

Становится понятно, что точка окупаемости находится между 16 и 17 годами.

Уточняем срок:

2 400 000 – 2 319000= 81 000 (руб.)

Это сумма, которой не хватило до полной окупаемости в 16 году.

81 000/123 900= 0,65.

16 0,65 = 16,65 (лет) — дисконтированный срок окупаемости.

Значение дисконтированного срока окупаемости выше простого, потому что деньги всегда дешевеют. Этот показатель более точный, хотя не учитывает изменение стоимости самого объекта инвестиции. Для учета подорожания или снижения стоимости актива существует формула с учетом ликвидационной стоимости.

Покупая актив, всегда предполагается, что его можно продать. Кроме дохода от коммерческого использования актива, существует и его ликвидная, то есть рыночная стоимость в определенный момент.

Вернёмся к нашей квартире. Предположим, что ситуация на рынке недвижимости этого города сложилась так, что цены на жилье начали резко расти. Открылся новый промышленный объект, что вызвало приток населения. Например, на старте инвестиционного проекта квартира стоила 2 400 000 рублей, через год цена повысилась до 2 600 000 рублей. Получается, что вложения окупили себя уже в первый год и даже дали прибыль.

Обратная ситуация — рыночная стоимость жилья стала резко падать. Закрылось градообразующее предприятие и жители начали уезжать. Через год квартира стала стоить 2 000 000 млн. Для того, чтобы определить срок окупаемости в этом случае, можно воспользоваться формулой:

BO PP = min n, при котором

где

• BO PP — период окупаемости с учетом ликвидационной стоимости; 
• RV — ликвидационная стоимость; 
• CFi — чистый доход в i-тый период; 
• IC — первоначальные инвестиции.

На конец первого года проекта расчет будет таким:

2 000 000 146400 = 2 146 400 (руб.)

В первый год вложения в квартиру не окупились.

Предположим, что во второй год цены закрепились, и квартира стоит 2 000 000 рублей. На конец второго года показатель чистого денежного потока складывается из двух лет, то есть i = 2.

2 000 000 (146 400 150 400)= 2 296 800 (руб.)

Мы видим, что сумма по-прежнему меньше первоначальных инвестиций.

Предположим, что ситуация на рынке изменилась — цены на недвижимость поднялись, и на конец третьего года ее можно продать за 2 100 000.

2 100 000 (146 000 150 400 154 700)= 2 551 700 (руб.)

Как видно, вложения окупились на третий год сдачи ее в аренду. Находим точку окупаемости.

2 400 000 – 2 296 800 = 103 200 (руб.) — этой суммы не хватило для окупаемости на конец второго года.

103 200/154 700 = 0,670,67 2 = 2, 67 (лет).

Это и будет периодом окупаемости с учетом ликвидационной стоимости. Этот срок всегда короче показателя, рассчитанного простым или дисконтированным способом, при условии, что стоимость активов положительная. Есть важный нюанс при использовании метода.

Этот метод расчета чаще применяется для оценки окупаемости производства. Предполагается, что время эксплуатации проекта скапливаются ликвидные активы, которые учитываются как внеоборотные. Это здания, сооружения и прочие основные средства производства.  Для определения их ликвидной стоимости учитывается амортизация (износ).

Также данный метод определения срока окупаемости подходит для вложения в активы, ликвидность которых предсказуема. Но не стоит применять его для активов с туманными перспективами: например, для криптовалют или стартапов на уровне идеи. Неизвестно, будет ли та или иная криптовалюта существовать, и «выстрелит» ли идея создания очередного приложения для телефона.

Этот метод применяется с целью учета всех факторов, влияющих на окупаемость. По сути, это последовательное применение трех предыдущих методов.

• Рассчитывается чистый доход и период окупаемости простым методом;
• Применяется дисконт изменения стоимости денежных средств в каждый период;
•  Включается составляющая ликвидационной стоимости.

Этот метод можно считать наиболее точным, но все же не абсолютным при определении периода окупаемости. Абсолютного метода не существует.

В подавляющем большинстве случаев расчет окупаемости делают инвесторы, желающие хотя бы приблизительно понимать, когда смогут окупиться сделанные вложения. Кроме того, срок окупаемости — один из тех показателей, которые необходимы для системного анализа эффективности инвестиций. Этим занимаются финансовые аналитики и ученые-экономисты, изучающие проекты, которые уже завершены или окупились. Так они получают возможность делать более качественный прогнозы на будущее по тем или иным инвестиционным активам.

Последним двум это нужно для профессиональной деятельности, зачастую связанной с инвестиционными рекомендациями. А вот инвесторы в основном применяют вышеприведенные формулы для расчета скорости возврата своих собственных средств, вложенных во что-либо.

Если вы входите в эту категорию, помните, что любые инвестиции — это всегда риск, и показатель окупаемости не может быть точным по определению. Он лишь служит ориентиром, как скоро окупятся инвестиции при тех вводных данных, которые существуют на момент вложения средств.

Читайте также: 

Рентабельность: что это такое и как рассчитывается 

Денежный поток: формула, виды, как рассчитать cash flow 

Что такое фондоотдача и как ее рассчитать