- Что с ценами?
- Как менялись цены на крымскую недвижимость и почему вторичное жилье — плохая инвестиция?
- На что смотреть при выборе дома
- Основные тенденции
- 2022-2022
- 2022-2022
- Берите в долг
- Векторы растущего спроса
- География покупателей
- Движение вверх
- Инвестиции в будущее
- Инвестиции в недвижимость
- Крымскому жилью не получится подешеветь при всем желании
- Курортный сезон
- Покажите паспорт
- Покупатель в розовых очках
- Проблема местных жителей
- Решение проблем крыма влияет на цены
- Стоит ли ждать повышения цен
- Цены зависят от городов
- Чего ожидать от крымской недвижимости в 2021 году?
- Первая неделя. первые итоги
Что с ценами?
В первом квартале стоимость всех видов недвижимости снизилась во многих городах Крыма. Сможет ли растущий спрос изменить эту ситуацию, зависит прежде всего от того, будут ли в среднесрочной перспективе застройщики готовы увеличить объем строительства либо предпочтут стабилизировать его на текущем уровне, создав дефицит предложения и увеличив цены на квадратные метры.
Чтобы обеспечить рост цен только за счет растущего спроса, его текущего уровня недостаточно. Для этого необходимы резкий рост доходов самих крымчан и стремительное качественное развитие инфраструктуры, которое привлечет обеспеченных покупателей из других регионов, только улучшения транспортной доступности для этого уже мало.
На данный момент говорить о росте цен преждевременно. Больших скачков, как в 2022 году, точно уже не произойдет. Если сравнить текущий уровень цен в Крыму и Краснодарском крае, мы видим, что квадратный метр жилья в Ялте уже сейчас дороже, чем в Сочи.
Как менялись цены на крымскую недвижимость и почему вторичное жилье — плохая инвестиция?
Сразу после референдума в 2022 году цены на крымскую недвижимость резко взлетели. Она оказалась явно переоцененной. Инвесторы, ринувшиеся скупать дома и квартиры, быстро поняли, что вложения в старый жилой фонд невыгодны и вряд ли их получится быстро вернуть.
Вторичный жилой фонд в Крыму очень плохого качества. Надлежащего контроля строительства не было и многие объекты возводились вообще незаконно. Кроме того, оставались еще юридические риски при приобретении вторички. Тем не менее в последующие годы цены на жилье продолжили рост.
Наша компания строит дома и коттеджные поселки в Западном Крыму. На рынок недвижимости мы вышли в 2022 году. Тогда новый дом с участком под Евпаторией можно было купить за 3-3,5 млн рублей. Сегодня такой же дом стоит уже 6-6,5 млн. Рост почти в два раза.
Денис Тесло,
директор строительной компании «Кастро Групп»
Цены на недвижимость в Крыму растут неравномерно. Главный фактор — экономическая и политическая ситуация. Давайте посмотрим, что влияло на темпы роста.
На что смотреть при выборе дома
Расположение. Важно, чтобы дом находился вблизи города. Потому что если рядом хорошая инфраструктура, ходит транспорт, то его можно быстро продать или выгодно сдавать круглый год. Оптимально, если дом удален от моря на 1-2 км. Дело в том, что зимой возле моря не очень комфортно: сыро и сильный ветер.
Мы строим дома и коттеджные поселки в районе села Уютное, это в 5 минутах езды от Евпатории. То есть жителям наших поселков доступна вся городская инфраструктура. Такой дом можно быстро продать или сдать в аренду. Стоимость аренды — от 30 тысяч рублей в месяц.
Планировка дома. Мы предлагаем более 100 проектов домов площадью от 80 до 400 кв. м. Это комфортные дома, спроектированные с учетом сейсмики и крымского климата.
Качество. Мы соблюдаем все строительные нормы и СНиПы. Обязательно учитываем геологию. Поэтому дома от компании «Кастро Групп» пользуются спросом. Срок жизни такого коттеджа около 100 лет.
Если вы задумываетесь о переезде в Крым или хотите выгодно инвестировать в недвижимость полуострова, напишите или позвоните нам.
Основные тенденции
При покупке недвижимости стоит обратить внимание на некоторые тренды. Например, квартиры за год всё же подорожали на 5%, в то время как дома подешевели на 2% — это общие для России тенденции, за которыми стоит следить.
Крым — регион, где частный дом является действительно хорошим выбором (в отличие от севера страны). Льготная ипотека отчасти поддержала местный рынок новостроек, однако большого эффекта нет. Дело не только в количестве новостроек, но и ценах, которые позволяют участвовать в программе льготной ипотеки.
2022-2022
Второй пик роста цен связан с объявлением о строительстве Крымского моста. Взлет начался еще на этапе экспертизы проекта. В основном росли цены на землю, дома и квартиры в новостройках. Уже тогда россияне перестали рассматривать вторичку как средство хранения накоплений.
2022-2022
После открытия моста — новый виток роста цен. Инвесторы скупали квартиры в новостройках и земельные участки. Началось активное строительство на побережье полуострова. Тенденция сохранилась и в 2022-м.
Берите в долг
Еще одна преграда на пути планирующих переезд в Крым — неразвитость местного рынка ипотечного кредитования. Фактический монополист — РНКБ, также ипотеку на полуострове выдают «Генбанк» и банк «Россия». Банки-лидеры российского рынка ипотеки — Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк и прочие — в Крыму не работают.
РНКБ, впрочем, регулярно отчитывается об ипотечных достижениях. В банке утверждают, что нерезиденты Крыма спокойно могут обращаться за ипотекой — главное, иметь гражданство России, место постоянной регистрации не имеет значения. Банк участвует в государственных программах кредитования («Господдержка 2020», позволяющая взять кредит под 6,5 процента годовых, «Семейная ипотека» с процентной ставкой на уровне 6 процентов годовых, «Сельская ипотека» со ставкой 3 процента).
Если возможности взять ипотеку нет, можно воспользоваться рассрочкой — по данным «Аналитической корпоративной группы», некоторые крымские застройщики предоставляют ее до окончания строительства дома. «В зависимости от срока предоставления рассрочки стоимость квартиры увеличивается на 3-7 процентов.
Спрогнозировать, как будет развиваться крымский рынок жилья в обозримом будущем, почти невозможно — несмотря на некоторую обособленность, он так же, как и рынки других российских регионов, подвержен влиянию внешних факторов: это прежде всего состояние отечественной экономики и ситуация с распространением COVID-19.
Но опыт ближайшего конкурента полуострова — Сочи — говорит о том, что квадратные метры в Крыму вряд ли подешевеют. Между тем у покупки жилья зимой есть явные плюсы: в низкий сезон претендентов на хорошие лоты меньше, и потому с продавцами легче договориться.
Векторы растущего спроса
На фоне пандемии свой интерес к крымской недвижимости переориентировали даже те россияне, у которых уже было жилье за границей или желание его приобрести. Количество запросов на покупку жилья на полуострове увеличилось в 3-3,5 раза относительно прошлого года.
Большего всего претендуют на квадратные метры жители Москвы, Санкт-Петербурга, Нижнего Новгорода, Ростова-на-Дону, Тюмени, Новосибирска, Красноярска и Омска. Самые же востребованные города в Крыму – Севастополь, Симферополь, Ялта, Алушта и Евпатория.
По вектору спроса покупателей можно разделить на две категории. Первая рассматривает Крым как место для постоянного проживания, работы или учебы. Они выбирают Севастополь и Симферополь, которые являются центрами экономического притяжения. Здесь больше рабочих мест, высших учебных заведений. Значительную часть этих покупателей составляют жители других районов Крыма и соседних регионов.
Вторая категория рассматривает крымскую недвижимость как альтернативу дачам и зарубежной недвижимости. Они приобретают жилье в курортных городах для проведения отдыха или сдачи в аренду, для жизни после выхода на пенсию. Их приоритет – максимально комфортная среда для проживания и соотношение цены-качества.
При анализе различных территорий полуострова оказалось, что самый комфортный для проживания город – Ялта. Горный массив защищает ее с севера от холодных ветров, и жители Ялты получают теплую зиму, где морозы бывают один раз в 10-12 лет, а также 5 месяцев лета с более-менее равномерной температурой воздуха и моря в течение суток.
Интересный факт – за последнее время несколько изменилось поведение покупателей недвижимости в курортных городах Крыма. Если раньше они рассматривали исключительно квартиры на первой линии побережья, то теперь подходят к покупке более рационально. Во-первых, за близость к морю мало кто готов переплачивать.
А самое главное – покупатель крымской недвижимости начал ценить спокойствие и камерность. Шум отдыхающих под окнами никому не нужен. На этом фоне даже начал формироваться тренд на проживание в пригородах крупных курортов.
География покупателей
По данным «Avito Недвижимость», более 30% интересующихся покупкой или долгосрочной арендой недвижимости на полуострове не из Крыма. Преимущественно это жители Москвы, Санкт-Петербурга и Екатеринбурга. Часть из них — покупатели, инвестирующие в новостройки для дальнейшей коммерческой эксплуатации.
Среди некоторых москвичей стало популярным летать каждые выходные на дачу в Крым, а не в Европу, например. Многие горожане и вовсе переезжают на весь летний сезон поближе к морю (в основном те, для кого возможна удаленная работа) или как минимум перевозят семью на период школьных каникул.
Движение вверх
Локомотивом рынка крымской недвижимости можно назвать «первичку». По данным «Avito Недвижимость», спрос на нее растет с начала года, и только за первый квартал интерес к новостройкам увеличился на 34% в сравнении с прошлым годом. Положительная динамика спроса сопровождается снижением цен.
Особенно это падение заметно в Ялте и Севастополе — на 16% и 10% соответственно: рынок уже в достаточной степени насыщен предложением, чтобы квартиры начали дешеветь. Разумеется, не везде. Например, в Феодосии квадратный метр в новостройке подорожал на 22%, а в Алуште — на 15%.
Рост спроса за первый квартал особенно хорошо прослеживается по сравнению с предыдущим, а особенно с 2022 годом (наглядно это демонстрирует график динамики спроса).
Интерес покупателей очевидно сместился на новостройки, в результате вторичное жилье или не меняется в цене, или продолжает медленно дешеветь. В Севастополе и Симферополе цена на «вторичку» выросла, но незначительно: на 1,1% и 1,2% соответственно.
В центральных районах «вторичка» дешевеет: в Белогорске, например, цены за год упали на 2,7%. То же справедливо для Керчи, города хоть и приморского, но больше перевалочного, чем курортного (снижение на 2,1%). Вероятнее всего эта тенденция продолжится и во втором квартале, причин для значительного роста цен на готовое жилье нет.
Дешевеет загородная недвижимость — тот самый «домик у моря», который привлекал в Феодосию и Севастополь вышедших на пенсию сотрудников советских НИИ. Спрос на нее остается стабильным, изменения цен локальными. Где-то, как, например, в Джанкое или городке Старый Крым, цены растут.
Инвестиции в будущее
Есть мнение, что потенциальные покупатели готовы сейчас инвестировать в новостройки для последующей сдачи квартир в аренду на период летнего сезона. Здесь важно отметить, что приобретение недвижимости в курортных городах Крыма исключительно этой с целью — довольно «долгие» инвестиции.
Скорее люди инвестируют «в будущее», видя растущий потенциал Крыма, не исключая при этом возможности получения дополнительных доходов от посуточной сезонной аренды. Спрос на покупку жилья в новостройках, увеличение которого мы наблюдаем с начала года, продолжит рост. Мы ожидаем, что в этом году он поднимется ориентировочно на 20–30%.
Это ожидаемый тренд ввиду совокупности факторов, таких как улучшение логистических условий, развитие инфраструктуры, снижение ипотечных ставок, продвижение внутреннего туризма и повышение интереса к региону среди россиян, увеличение объема инвестиций России в экономику Крыма в целом.
По данным Минстроя, за год объемы строительства в Крыму выросли втрое, плюс снизились ипотечные ставки. Запуск моста, очевидно, упросит ситуацию с доставкой стройматериалов, то есть сыграет на руку застройщикам. Вследствие налаженной системы логистики повысится качество и снизятся цены на стройматериалы (сейчас в Крыму они стоят дороже по сравнению с городами Центральной России из-за высоких транспортных издержек).
Инвестиции в недвижимость
Даже несмотря на снижение цен, которое наблюдается в последнее время, Крым остаётся одним из самых популярных регионов для инвестиций. Однако есть вероятность, что цены в ближайшее время расти не будут. Дело не только в пандемии, но и в слишком большом количестве инвестиций в прошлом и последующим «затуханием» активности. Что касается покупки жилья для жизни, то Крым отлично подходит людям, доход которых не привязан к региону проживания.
Крымскому жилью не получится подешеветь при всем желании
Последние события вокруг Украины могут ещё сильнее подтолкнуть к росту цены на крымскую недвижимость, которые в прошлом году и так достигли неприлично высокого уровня. Начавшийся рост ставок по кредитам может несколько охладить рынок, но давняя российская традиция во время кризиса превращать сбережения в квадратные метры наверняка сработает и в этот раз, причем в условиях, когда крымские девелоперы снижают темпы строительства.
Обманчивое торможение
В прошлом году Севастополь вновь оказался среди тех российских городов, где жильё дорожало быстрее всего.
По данным аналитиков портала «Мир квартир», средняя стоимость квадратного метра в севастопольских новостройках за год увеличилась на 45,2%, достигнув отметки почти в 146 тысяч рублей. В абсолютном зачёте по цене за «квадрат» город занимает пятое место после Москвы, Сочи, Санкт-Петербурга и Московской области.
Практически такая же ситуация и во вторичном секторе: в 2021 году квадратный метр подорожал почти на 41%, превысив 144 тысячи рублей. Здесь Севастополь также оказался на пятом месте среди российских городов.
Цены на квартиры в Симферополе на начало этого года были несколько меньше, но росли сопоставимыми темпами. Квадратный метр в новостройках в прошлом году вырос, по оценке «Мира квартир», на 38%, до 115,6 тысячи рублей (12 место в России), а вторичный рынок подорожал на 23%, до 104,4 тысячи рублей за «квадрат» (10 место).
В начале этого года цены продемонстрировали робкий откат: в обзоре аналитиков консалтинговой группы SRG, опубликованном на «РБК-Недвижимость», отмечается, что в январе стоимость квадратного метра вторичного жилья в Севастополе снизилась — правда, всего на 0,33%. В этом исследовании средняя цена за «квадрат» несколько меньше, чем в аналитике «Мира квартир» — 137,8 тысячи рублей. Но тренд прошлого года аналогичный: по оценке SRG, в прошлом году квадратный метр вторички в Севастополе вырос в цене на 44,6%.
Первый месяц года так или иначе не показателен для рынка жилья из-за праздников и большого количества сделок в декабре. А февраль начался с очередного повышения ключевой ставки Банка России сразу на один процентный пункт, до 9,5% годовых. Это решение, заявила среди прочего председатель ЦБ Эльвира Набиуллина, должно способствовать снижению темпов роста ипотечного кредитования, которое в прошлом году разогналось до 27%. Такая активность на рынке ипотеки, подогретом различными льготными программами, быстро стала раздувать цены на жильё — и Крым не стал исключением.
В начале 2022 года цены немного снизились, но затем снова пошли в рост.
По данным ЦБ РФ, в 2020 году объём ипотечного кредитования в Республике Крым составил чуть более 59 миллиардов рублей, а в прошлом году — почти 83,7 миллиарда рублей. То есть, прирост составил около 42%. В Севастополе в прошлом году выдача ипотеки росла еще быстрее — примерно на 47%, до 27,3 миллиарда рублей. Как можно легко заметить, эти показатели хорошо коррелируют с темпами роста цен на жильё.
Вечное убежище
Но спустя несколько дней у российского рынка недвижимости появились новые драйверы роста — признание ДНР и ЛНР, начало военных действий на Украине и ужесточение западных санкций. Многие отраслевые аналитики уверены, что эти события спровоцируют дальнейший рост цен.
На фоне нестабильности россияне всегда стараются вложиться в жильё. Экономические последствия признания самопровозглашенных республик заставят граждан поступить так же, прогнозируют эксперты компании «Метриум». Сразу же после включения Крыма в состав России, напоминают они, число заключённых в Москве сделок со строящимся жильём увеличивалось двузначными темпами, такой же была и динамика продаж недвижимости в период обвала рубля в конце 2022 года.
Похожий сценарий может повториться и в 2022 году. И хотя масштаб ажиотажа может быть не столь заметным, аналитики «Метриум» напоминают о влиянии на стоимость жилья падения курса рубля и непрекращающейся инфляции. В прошлом году стоимость стройматериалов и оборудования уже и так выросла на 23% (по данным Росстата) из-за роста мировых цен на сырьё, повышения транспортных издержек и слабого регулирования внутреннего рынка России.
Не последнюю роль в подорожании квартир в 2021 году сыграл рост стоимости стройматериалов.
Кроме того, за счёт жителей республик Донбасса увеличится количество новых потенциальных клиентов рынка недвижимости: по оценке аналитиков «Метриум», это порядка миллиона человек. Не все они станут покупателями жилья, но могут оказать и опосредованное влияние на рынок, повышая спрос на аренду квартир, а их покупательная способность может быть поддержана специальными госпрограммами.
В Крыму рост цен после короткой передышки в начале года, похоже, возобновился ещё до того, как Россия признала республики Донбасса и ввела войска на Украину. По данным цифровой платформы Restate, в аналитику которой входит более 23 тысячи объектов недвижимости в РК, с 14 января по 22 февраля средняя стоимость квадратного метра вторичного жилья выросла на 7,7%, до 125,5 тысячи рублей.
В новостройках цена квадратного метра росла не так быстро: с конца прошлого года она увеличилась на 5%, до почти 194 тысячи рублей. Понятно, что это сводные показатели без разбивки на разные города и сегменты недвижимости, но тренд вполне характерен.
В Севастополе тот же ресурс даёт такую картину на основании анализа более 10 тысяч предложений. С 30 декабря по 24 февраля цены на вторичное жильё выросли на 4,2%, до 156 тысяч рублей, а на новостройки — на 7,3%, почти до 161 тысячи рублей за квадратный метр.
«В условиях геополитической и экономической нестабильности россияне могут обернуться к самому стабильному, что осталось на рынке: к недвижимости», — констатируют аналитики Restate, прогнозируя, что особый интерес к вложениям денег в квадратные метры проявят богатые покупатели. Прогноз небезосновательный, учитывая, что новая серия санкций сделала невыездными в Евросоюз большинство депутатов Госдумы.
Кстати, в составленном Restate рейтинге самых дорогих объектов недвижимости, которые сейчас выставлены на продажу в России, нашлось место и Севастополю. За каких-то 115 миллионов в одном из комплексов премиум-класса на первой линии можно прикупить пятикомнатные двухуровневые апартаменты площадью 200 кв. метров. Стоимость одного «квадрата» — почти 600 тысяч рублей. Это вчетверо больше средних севастопольских цен.
А что застройщики?
Согласно опубликованным на днях данным официальной статистики, план по вводу жилья в РК на 2021 год — 741 тысяча кв. метров — был выполнен практически один в один: за год было сдано в эксплуатацию 742,7 тысячи «квадратов». Такое идеальное совпадение с задуманным наводит на мысль о творческом характере подсчётов, тем более что большая часть жилья — 450,6 тысячи кв. метров — была построена населением.
Частные дома население строит даже активнее, чем покупает квартиры.
Однако успехи застройщиков тоже нельзя списывать со счетов: в прошлом году ввод жилья в многоквартирных домах вырос в полтора раза, лишь немного не добравшись до отметки 300 тысяч кв. метров.
План на 2022 год несколько более амбициозен — уже 800 тысяч «квадратов». Но это в любом случае мало, если исходить из оптимального показателя ежегодного ввода жилья в регионах в один квадратный метр на одного жителя. Поэтому аналитики фиксируют лишь умеренный характер успехов на строительном фронте в Крыму.
Как отмечают специалисты консалтинговой компании MaconRealtyGroup, по состоянию на конец третьего квартала 2021 года в сегменте многоквартирной жилой и апартаментной недвижимости в Симферополе строилось 360 тысяч кв. метров. Это максимальный объём за всё время наблюдений с 2022 года (предыдущий рекорд был установлен в 2022 году). Но в абсолютных величинах в сравнении с другими городами России он всё равно невелик.
Аналитики MaconRealtyGroup перечисляют целый набор факторов, сдерживающих активность застройщиков. Это и сложности с переходом на проектное финансирование, и сравнительно низкая развитость банковской системы в Крыму, и политические риски для крупных российских девелоперов, сдерживающие их от захода на крымский рынок, и сохранение сложностей с логистическими потоками: транспортная доступность улучшилась после открытия Крымского моста, но всё ещё остаётся невысокой.
При этом, констатируют эксперты, потенциал жилищного строительства в Симферополе есть: обеспеченность жильём на одного постоянного жителя в столице РК составляет всего 17 кв. метров при целевом значении действующих жилищных программ в 30 кв. метров. Такой показатель определённо вносит свою лепту в 82 место региона по обеспеченности жильём на душу населения в России (данные недавнего исследования качества жизни в регионах агентства РИА «Рейтинг»). Севастополь в этом рейтинге ушёл недалеко — 52 строчка.
Нехватка квадратных метров в Симферополе соседствует с наличием платежеспособного спроса. В последние годы, отмечают в Macon Realty Group, в крымской столице заключалось около трёх тысяч сделок на первичном рынке жилья в год, что в пересчёте на тысячу жителей является средней величиной. Уже в 2020 году этот показатель при сложившихся ценах и платежеспособности населения не отражал максимального потенциала и был ограничен дефицитом предложения.
Несмотря на кажущуюся массовой застройку, жилья на симферопольцев не хватает.
В конце прошлого года крымские стройки замедлились. По данным финансового института развития в жилищной сфере «ДОМ.РФ», на 1 января в РК строилось 626 тысяч кв. метров многоквартирного жилья с отрицательной динамикой на 6% за декабрь. И это лишь 31 место среди регионов России по соседству с такими субъектами, как Вологодская и Саратовская области, где спрос на жильё формируется главным образом местным населением, в отличие от Крыма, где цены подталкивают вверх приезжие.
В Севастополе, по данным Единого ресурса застройщика (ЕРЗ), текущий объём многоквартирного строительства на февраль составлял чуть больше 195 тысяч кв. метров жилья. Это почти на 17% меньше, чем за аналогичный месяц прошлого года, или всего 29 домов. Как и в РК, на рынке доминирует частное домостроение: доля жилья, введенного застройщиками, за последний год снизилась почти вдвое, до 14,6%. Тем не менее, за счет большого количества регистрируемого частного жилья Севастополь в 2022 году снова вошёл в число регионов-лидеров по вводу жилья на душу населения.
А в многоквартирном строительстве в динамике двух с половиной лет аналитика ЕРЗ демонстрирует постоянное падение и количества объектов текущего строительства, и его совокупного метража.
Для сравнения, в августе 2022 года в Севастополе возводилось 52 многоквартирных дома общей площадью 323 тысячи кв. метров. Неудивительно, что цены на новостройки росли. Если в середине 2022 года квадратный метр в строящихся домах Севастополя, по данным ЕРЗ, стоил 64 тысячи рублей, то к концу прошлого года цена превысила 113 тысяч рублей. В январе аналитики зафиксировали заметное снижение, но затем показатель снова пошел вверх. Причем следует уточнить, что это лишь средневзвешенная цена: в домах со сроком сдачи в четвёртом квартале этого года «квадрат» стоит около 130 тысяч рублей, что в целом соответствует цифрам, приведённым другими аналитиками.
Леонид Гриневич
Фото: Наталия Назарук|ForPost
Курортный сезон
По уровню развития туристической инфраструктуры Крыму пока сложно конкурировать с европейскими курортами или турецким all inclusive. При этом с каждым годом ситуация с уровнем сервиса улучшается. Прошлогодний турпоток был ниже, чем в 2022-м: 5,2 млн человек за год против 5,6 млн годом ранее, в том числе из-за возобновления чартерных рейсов в Турцию.
По нашим прогнозам, число туристов в этом сезоне может увеличиться на 20%, что обусловлено опять-таки в первую очередь упрощением автомобильной логистики. Даже из исключительно экономических соображений. Например, среднестатистической московской семье из четырех человек поездка на один из крымских курортов на общественном транспорте обойдется в 13 500–18 000 рублей только в один конец.
Прогноз по увеличению турпотока обусловлен не только транспортными предпосылками, но и весеннимиколебаниями курса валют. Многие россияне, не желающие переплачивать и рисковать, заранее приобретая зарубежные путевки, уже сделали свой выбор в пользу отдыха на отечественных курортах.
По данным Министерства курортов и туризма Республики Крым, только за первый квартал этого года в Крыму отдохнуло 269 500 туристов, что на 10,7% больше аналогичного периода прошлого года. А согласно статистике «Avito Недвижимость», Крым вошел в топ-10 самых популярных мест отдыха россиян на майские праздники, заняв шестую строчку рейтинга.
Покажите паспорт
Рынок недвижимости полуострова в целом остается «сложным, несистемным и сопряженным с высокими рисками для покупателя», — подчеркивают в фонде «Рентавед». Долю предложений с неприятными сюрпризами, то есть небезопасных, там оценивают в 80 процентов.
«Здесь можно найти и квартиры в небольших жилых комплексах, построенных вопреки закону на землях для индивидуального жилищного строительства, и предложения по покупке новостройки по предварительному договору купли-продажи, и «вторичку», принадлежащую гражданам Украины, которую пытаются продать их псевдородственники по поддельным доверенностям», — перечисляют эксперты.
Они считают, что лучший для стремящихся в Крым вариант — это покупка квартиры у застройщика, работающего по федеральному закону №214-ФЗ («Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»). При этом квартиры, которые можно приобрести у надежной строительной компании в соответствии с нормами этого закона, раскупаются молниеносно.
Покупатель в розовых очках
Большинство заявок на покупку жилья в Крыму ни к чему, кроме интереса, не приводят – в первую очередь, из-за неготовности россиян к реалиям региона. Львиную долю интересантов составляют люди в розовых очках.
Они, зная, что в родном регионе квартиру можно приобрести за условные 1,5-2 млн рублей, делают вывод, что при том же бюджете найдут гораздо более презентабельный вариант недвижимости в Крыму. Ведь на полуострове ситуация заведомо хуже, чем на их малой родине, из-за санкций, менее развитой инфраструктуры и социальной сферы, думают они.
Проблема местных жителей
Согласно официальной статистике, средняя зарплата в регионе составляет 36 тысяч рублей — почти на 15 тысяч меньше, чем в среднем по стране. Учитывая высокие цены на жильё (выше, чем в среднем по стране), возникает ситуация, когда покупка жилья для человека, проживающего в регионе, становится почти невозможной. Подобная проблема свойственна курортным регионам.
Решение проблем крыма влияет на цены
Последний крупный скачок цен был зафиксирован в октябре 2022 года. Несложно догадаться, что в тот момент был открыт Крымский мост. Очевидно, что любые инфраструктурные изменения позволят региону расти в экономическом аспекте, однако это очень долгий процесс.
Стоит ли ждать повышения цен
Вполне возможно, что после окончания пандемии цены в Крыму вновь будут расти. Увеличится поток туристов, вернутся прежние возможности для заработка на квартирах. В то же время неизвестно, как сильно пандемия ударит по доходам россиян, которые могли бы приехать в Крым.
В случае, если доходы упадут действительно сильно, а безработица продолжит расти, станет очевидно, что людям просто не до Крыма. Тогда цены могут задержаться на нынешнем уровне и расти со скоростью инфляции. В этом случае инвестиции вряд ли будут убыточными, но надеяться на скорую перепродажу с большой прибылью не приходится.
Цены зависят от городов
Конечно, некоторые города региона отличаются очень высокой стоимостью жилья. К примеру, весной средняя цена квартиры в Севастополе составляла примерно 5,2 миллиона рублей, в то время как в Гурзуфе средняя цена превышала 10 миллионов рублей, а в Ялте этот показатель — 9 миллионов. Как и в любом курортном регионе цены завышены.
Чего ожидать от крымской недвижимости в 2021 году?
В 2021 году цены продолжат расти. Руководитель аналитического центра «Циан» Алексей Попов считает, что рост составит 6-8%. А вот искусственный интеллект, разработанный инвестиционной компанией Realiste, прогнозирует рост на уровне 20-30%. Но большинство крымских аналитиков считают, что цены на квартиры в новостройках вырастут не более чем на 10%. Что касается загородных домов, то рост усилится по мере уменьшения количества земель, пригодных под застройку.
Мы ожидаем, что в ближайшие пять лет цены на земельные участки и дома в Западном Крыму будут расти, и довольно быстро. Сейчас рост составляет примерно 12-15% в год. Чем меньше будет оставаться незастроенных участков, тем выше будет этот процент.
Посмотрите на тот же ЮБК. Земли, пригодной под застройку, там мало. На Южном побережье дом за городом площадью около 100 кв. м обойдется в 10-12 млн рублей. А на Западном берегу Крыма такой же дом пока можно купить за 6,5-7 млн рублей.
Денис Тесло,директор строительной компании «Кастро Групп»
Инвестировать нужно в ликвидную недвижимость, которую позже можно будет продать с прибылью. Если говорить о квартирах, то оптимальный вариант новостройки в городе, класса «Комфорт» или «Комфорт ».
Я, как и большинство наших клиентов, уверен, что собственный дом с участком земли — это лучшая инвестиция. Пандемия показала, что квартира, даже если она находится в Крыму, — не самое лучшее жилье. Если выбрать правильное место под строительство и построить качественный дом, то на нем можно хорошо заработать, даже если продать сразу после введения в эксплуатацию.
Денис Тесло,директор строительной компании «Кастро Групп»
Первая неделя. первые итоги
С момента запуска Крымского моста прошло больше недели, и уже можно подвести некоторые итоги первых семи дней. По данным инфоцентра «Крымский мост», за первые сутки по мосту проехало 20 000 машин, а в первые выходные после запуска автомобильного движения число транспортных средств уже превысило 23 000 (в воскресенье 20 мая).
Май — начало курортного сезона, и традиционно число туристов, приезжающих на отдых, увеличивается с самого начала месяца, когда люди приезжают отдохнуть на длинные выходные. Безусловно, мост существенно облегчил логистику на полуостров, но не стоит сбрасывать со счетов и сезонное увеличение трафика.
Вслед за увеличивающимся с каждым днем числом гостей на полуострове растет интерес к недвижимости. Например, на Avito в категории посуточной аренды квартир в Крыму зафиксирован рекорд: на прошлой неделе спрос уже был выше на 75% по сравнению с мартом.
