Как вложиться в недвижимость сегодня и сколько на этом можно заработать: четыре варианта для частного инвестора | Банки.ру

Как вложиться в недвижимость сегодня и сколько на этом можно заработать: четыре варианта для частного инвестора | Банки.ру Инвестиции

Сдача квартиры в аренду или банковский вклад: что выгоднее?

Доходность арендных квартир с каждым годом снижается: стоимость жилья растет намного быстрее, чем ставки аренды. Но пока недвижимость под сдачу остается выгоднее банковского вклада. В каких российских городах сдача жилья внаем наиболее прибыльна и сколько лет понадобится, чтобы окупить вложения?

Аналитики Циан ранжировали города-миллионники России по доходности жилья от сдачи в аренду, подсчитали среднюю ставку и срок окупаемости инвестиций. В рейтинге доходности учитывались города с численностью населения от 1 млн человек. Эксперты проанализировали по каждой локации среднюю стоимость квартир (студий, одно- и двухкомнатных) на вторичном рынке и арендную ставку для них за последние четыре года.

коротко о главном
  • Доходность от сдачи в аренду снижается: в 2022 году рантье зарабатывали 7,3%, в 2022-м — 6,7%, в 2020-м — 6,3%, в 2021 году — 5,6%.
  • Сдавать квартиру в аренду выгоднее всего в Челябинске, где средняя доходность аренды составляет 7,2%. Минимальную доходность получают инвесторы в Санкт-Петербурге — 4,2% годовых.
  • Больше всего платят за жилье арендаторы в Москве (540 тыс. рублей в год) и Санкт-Петербурге (310 тыс. рублей в год), наименее затратно снимать жилье в Челябинске (150 тыс. рублей в год). В среднем по городам-миллионникам России годовая аренда обходится приблизительно в 220 тыс. рублей.
  • Жилье дорожает быстрее аренды: за год средняя стоимость квартиры на вторичном рынке городов-миллионников увеличилась на 16,1%, ставка аренды — на 2,2%.
  • Средняя окупаемость квартиры — 18,2 года. Дольше всего возвращать стоимость жилья за счет аренды в Санкт-Петербурге (24 года). Период окупаемости увеличивается. Для недвижимости, приобретенной в 2022 году, он составлял порядка 13,8 года, в 2022-м — 15 лет, в 2020-м — 15,9 года.
  • Сдача квартиры в аренду остается выгоднее банковского вклада. Доходность рантье по городам-миллионникам — в среднем 5,6% годовых, а у держателя рублевого депозита — 4,4%.

Доходность от сдачи в аренду снижается с каждым годом

Средний уровень доходности от сдачи квартиры в аренду в городах-миллионниках России составляет 5,6%. Год назад он был выше — 6,3%, в 2022-м — 6,7%, в 2022-м — 7,3%. Это свидетельствует о том, что квартиры дорожают более быстрыми темпами, чем растет ставка аренды. Особенно это проявилось в 2020-м: по сравнению с прошлым годом доходность сократилась сразу на 0,7 п. п. (ранее темпы были ниже).

Динамика стоимости квартир, ставок аренды, доходности от сдачи квартиры и сроков окупаемости в среднем по городам-миллионникам

2022

2022

2020

2021

Стоимость квартиры, млн рублей 

3,15

3,41

3,61

4,20

Ставка аренды, тыс. рублей в месяц

18,5

18,4

18,2

18,6

Доходность от сдачи квартиры в аренду, %

7,3%

6,7%

6,3%

5,6%

Срок окупаемости квартиры, количество лет

13,8

15,0

16,0

18,1

По данным Аналитического центра Циан

Самая выгодная недвижимость для сдачи в аренду — в Челябинске

Между отдельными городами доходность от сдачи в аренду различается почти в два раза. Самый высокий показатель в Челябинске (7,2%), далее следуют Волгоград (6,5%) и Екатеринбург (6,4%). В первых двух случаях это связано с низкой стоимостью жилья в этих городах (минимальные значения среди всех миллионников), в Екатеринбурге — с достаточно высокими ставками аренды (третье место после Москвы и Санкт-Петербурга).

Наименьшую доходность получают рантье в Санкт-Петербурге (4,2%), Казани и Москве (по 4,5%) — в этих городах арендодатели имеют пассивный доход, сопоставимый с процентами по банковским вкладам. Тут самые дорогие квартиры на вторичном рынке среди всех городов-миллионников.

Про бизнес:  Задача №68. Расчёт равновесного объема ВВП

Эксперты Циан отмечают обратную зависимость между стоимостью жилья и доходностью арендодателей.

Столичные рантье зарабатывают в абсолютных значениях больше всех

Недвижимость в Москве и Санкт-Петербурге имеет минимальные показатели доходности от сдачи в аренду за счет значительных изначальных вложений. Но в абсолютных величинах именно в столицах рантье зарабатывают больше всех.

Сдача квартиры в аренду приносит в Москве в среднем 544 тыс. рублей в год, в Санкт-Петербурге — 308 тыс. рублей в год. Далее следуют Екатеринбург (244 тыс. в год), Новосибирск (232 тыс. в год). Замыкает пятерку лидеров Казань (214 тыс. в год).

Это самые крупные города России с большим притоком мигрантов и значительным спросом на рынке аренды, поэтому и ставки здесь — самые высокие по стране. Кроме того, на вторичном рынке велика доля квартир в недавно сданных домах, приобретенных с инвестиционными целями, что тоже повышает средний ценник.

Меньше всего зарабатывают рантье в Челябинске (154 тыс. рублей в год), Воронеже (169 тыс.) и Перми (170 тыс.).

В среднем по городам-миллионникам годовая арендная ставка равна 223 тыс. рублей — это всего на 5 тыс. рублей больше, чем в прошлом году.

Стоимость жилья растет быстрее ставок аренды

Средняя ставка аренды студий, одно- и двухкомнатных квартир в городах-миллионниках России в июне 2021 года составляла 18,6 тыс. рублей. За год показатель увеличился на 2,2%.

В целом в миллионниках за последние четыре года средняя ставка аренды практически не изменилась. Средняя цена квартиры достигла 4,2 млн рублей, прибавив за год 16,1%. До этого рост составлял 5–8% в год.

Такая динамика стала реакцией на увеличение цен на первичном рынке, где с весны прошлого года действовала программа льготного ипотечного кредитования.

Ажиотажный спрос на новостройки вызвал их подорожание, в результате часть потенциальных покупателей обратили свое внимание на вторичный рынок, где цены росли не так стремительно, а ставка по ипотеке была на минимальном уровне.

Рынок аренды, напротив, стагнировал. Многие арендаторы при переходе на удаленный формат работы покидали региональные центры — спрос на съем жилья сокращался. Снижались и ставки, которые после частичного возобновления работы в офисах начали восстанавливаться очень плавно. Кроме того, при минимальных процентах по ипотеке как на первичном, так и на вторичном рынке многие бывшие арендаторы переходили в категорию покупателей недвижимости, что также привело к сокращению спроса и ценника.

В некоторых городах ставка даже сократилась по сравнению с прошлым годом. Так, на 9% снизилась ставка в Воронеже, на 7,7% — в Краснодаре, на 6% — в Перми, на 3,4% — в Санкт-Петербурге, на 1,3% — в Самаре. При этом стоимость квартир выросла во всех городах — от 7,4% в Ростове-на-Дону до 29,9% в Омске.

Средний срок окупаемости квартиры — 18 лет

Бизнес по сдаче квартиры в аренду подразумевает значительные первоначальные инвестиции, которые требуют длительного срока окупаемости прежде чем он будет приносить доход.

Аналитики Циан подсчитали, что в среднем по городам-миллионникам необходимо 18 лет для того, чтобы вернуть вложенные средства. Самый высокий показатель окупаемости в Санкт-Петербурге — 24 года. Более 20 лет понадобится в Москве и Казани (22,4 и 22,5 года соответственно) и в Нижнем Новгороде (20,2 года).

Быстрее всего вернуть сумму, потраченную на приобретение жилья, за счет сдачи в аренду удастся в Челябинске (13,9 года), Волгограде (15,3 года) и Екатеринбурге (15,6 года).

Про бизнес:  Отзывы о ВТБ Капитал Инвестиции / Банк ВТБ, мнения пользователей и клиентов брокера | Банки.ру

Срок окупаемости инвестиций продолжает увеличиваться. Для недвижимости, приобретенной в 2022 году, он составляет порядка 13,8 года, в 2022-м — 15 лет, в 2020-м — 16 лет.

Разрыв между доходностью от сдачи квартиры и банковских депозитов будет сокращаться

Планомерное снижение ключевой ставки, которое наблюдалось с начала 2022 года, вело к падению доходности по банковским депозитам. Альтернативным вариантом сохранения и преумножения средств стала сдача недвижимости в аренду. Даже в первой половине 2021 года, когда ЦБ РФ повысил ключевую ставку, а доходность за счет роста цен на недвижимость сокращается, выгода от такого инвестирования сохраняется.

По подсчетам аналитиков Циан, средняя доходность арендодателей в городах-миллионниках в 2021 году на 1,2 п. п. выше, чем прибыль банковского вкладчика. Только в Санкт-Петербурге, где она составляет 4,2%, выгоднее вложить средства в банк. Пограничные значения также в Москве и Казани (доходность — 4,5%).

Последний месяц, по которому ЦБ РФ приводит данные по банковским вкладам, — апрель. К этому времени статистика еще не полностью учитывала решение по повышению ключевой ставки. В дальнейшем вероятно сокращение разрыва между доходностью от сдачи квартиры и банковских депозитов.

Разница в доходности рублевого вклада и сдачи в аренду

Год

Средняя ставка вклада (сроком от года)*

Средняя доходность аренды

Разница, п. п.

2022

6,8%

7,3%

0,5

2022

5,8%

6,7%

0,9

2020

4,7%

6,3%

1,6

2021 

4,4% (в среднем за январь–апрель)

5,6%

1,2

Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ

Сдача квартиры в аренду — один из самых простых и доступных инструментов инвестирования. Такой способ вложения средств остается чуть более прибыльным, чем банковские депозиты даже при существенном росте цен на недвижимость в течение предыдущего года, комментирует Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан.

«В 2020 году спрос на арендном рынке существенно просел из-за перевода части сотрудников на дистанционный формат работы, так что рантье были вынуждены снижать ставки. Впоследствии они восстанавливались крайне медленно. Если стагнация арендных ставок сохранится, доходность будет сокращаться и дальше», — отмечает он.

Рейтинг российских городов-миллионников по доходности от сдачи жилья в аренду

Город

Ср. цена квартир (студий, 1- и 2-комн.) на вторичном рынке, млн руб.

Ср. годовая ставка аренды, тыс. руб.

Ср. ставка аренды в месяц, тыс. руб.

Доходность

Срок окупаемости, кол-во лет

Челябинск

2,13

153,6

12,8

7,2%

13,9

Волгоград

2,65

172,8

14,4

6,5%

15,3

Екатеринбург

3,79

243,6

20,3

6,4%

15,6

Ростов-на-Дону

3,14

201,6

16,8

6,4%

15,6

Новосибирск

3,91

231,6

19,3

5,9%

16,9

Красноярск

3,61

211,2

17,6

5,9%

17,1

Омск

2,97

174,0

14,5

5,9%

17,1

Пермь

2,95

170,4

14,2

5,8%

17,3

Самара

3,06

176,4

14,7

5,8%

17,3

Краснодар

3,57

202,8

16,9

5,7%

17,6

Уфа

3,70

196,8

16,4

5,3%

18,8

Воронеж

3,20

169,2

14,1

5,3%

18,9

Нижний Новгород

4,09

202,8

16,9

5,0%

20,2

Москва

12,15

543,6

45,3

4,5%

22,4

Казань

4,80

213,6

17,8

4,5%

22,5

Санкт-Петербург

7,43

308,4

25,7

4,2%

24,1

По данным Аналитического центра Циан

Шаг 3
ремонт

Теперь мне нужно было сделать ремонт, чтобы сдавать помещение в аренду. Поскольку я потратила все деньги на покупку, на ремонт практически ничего не осталось. Я не могла платить бригаде рабочих, поэтому по рекомендации подруги наняла ее знакомого — мастера, который занимался ремонтом, отделкой и прочими сопутствующими работами.

Потолки. В зависимости от строительного проекта, потолки подвальных и цокольных помещений могут быть как очень высокими, так и плачевно низкими. У меня был не худший вариант — 2,5 метра, как в среднестатистической квартире. По этой причине пришлось отказаться от более стильной и удобной, на мой взгляд, потолочной системы «Грильято» — модульной системы решетчатых блоков с хорошей вентиляцией.

Про бизнес:  Золотые метры. Правила успешных инвестиций в зарубежную недвижимость |

Я не хотела выравнивать и красить потолок: на нем были большие неровности, вышло бы дорого. Устанавливать натяжной потолок было рискованно: он мог не сочетаться с видом деятельности будущего арендатора. Если бы им оказалась пекарня или другое пищевое производство, при такой высоте помещения материал натяжных потолков быстро пришел бы в негодность.

Так выглядит «Грильято», но такую систему устанавливают в основном в помещениях с высокими потолками

Коммуникации. Кроме труб и проводов под потолком вдоль некоторых стен проходили и другие коммуникации, которые обычно располагаются в технических помещениях. Оставлять их на виду было неэстетично. Был вариант сделать перегородки из гипсокартона от пола до потолка, но это сократило бы полезную площадь комнат.

Я выбрала компромиссный вариант: спрятать трубы в подвесные короба из гипсокартона и вмонтировать туда люки, чтобы в случае аварий к ним был доступ.

Санузел был совмещенный и совсем небольшой — всего 2 м². Придумывать и реализовывать там особый дизайн затруднительно, поэтому я обошлась минимумом: купила унитаз, раковину на постаменте и зеркало. Стены в целях экономии обшили стеновыми панелями.

Санузел. Коммуникации спрятали в подвесные короба

Кондиционер. Я периодически приезжала на объект, чтобы отдать мастеру деньги и материалы, а также проконтролировать ход ремонта. И в какой-то момент заметила, что в помещении бывает душно. Возможно, из-за того, что оно находилось в цоколе, воздуха было недостаточно или он плохо циркулировал. И я задумалась об установке кондиционера.

Но для этого мне нужно было получить разрешение от управляющей компании и не выйти за рамки запланированного бюджета.

Сначала УК отказала мне в установке кондиционера: сотрудники заявили, что снаружи он будет нарушать конструкцию здания и мешать жильцам первого этажа. Тогда я направила в УК запрос, чтобы мне разрешили разместить внешний блок не на стене, а на полу в нише возле одного из моих окон. Такой вариант мне согласовали.

Я нашла на «Авито» б/у кондиционер за 18 000 Р. Внешне и на практике разница между новым кондиционером и бывшим в эксплуатации не слишком заметна, зато тот факт, что он есть, мог повысить привлекательность моего объекта для арендатора.

Электрика. Я не стала ничего делать с электрической разводкой и розетками: их количество и расположение было вполне сносным. К тому же сложно предсказать, понадобятся ли будущему арендатору дополнительные розетки и в каких местах, поэтому я оставила все как есть.

Некоторым арендаторам нужна небольшая энергонагрузка — например, магазину одежды, товаров для животных или пункту выдачи заказов. И той мощности, что у меня была, им бы вполне хватило. Но продовольственному магазину, который хранит продукты в больших холодильниках, или пекарне, как и любому другому производству, нужно большое количество электроэнергии. И моих 3,7 кВт было бы недостаточно.

Я доверила этот вопрос фирме-посреднику. Она подготовила документацию, все согласовала, и мне увеличили мощность. Технические моменты заняли мало времени, но на оформление документов и согласование ушло почти 4 месяца. За этот этап я заплатила 16 500 Р.

Материалы и процесс. Все строительные материалы — грунтовку, шпатлевку, цемент, крепежные элементы и прочее — приобретал рабочий, который занимался ремонтом. Я давала ему деньги, а он отчитывался по чекам. Подбором и покупкой отделочных материалов — сантехники, напольной плитки, обоев, потолков и светильников — я занималась сама.

Из-за долгого процесса увеличения мощности я не слишком торопила мастера, хотя он нарушал оговоренные сроки. Сначала он обещал закончить ремонт за 1,5 месяца, потом продлил срок еще на месяц, затем работы затянулись из-за новогодних праздников.

Когда у меня на руках оказался полный комплект технических разрешений, а помещение все еще не было готово, пришлось возобновить переговоры с мастером и поставить ему более четкие сроки. Я не заключала с ним письменный договор, поэтому пришлось рассчитывать только на его порядочность. За все работы я заплатила ему 115 000 Р.

Этот опыт позволил мне осознать две свои главные ошибки в части ремонта:

  1. Им должны заниматься минимум два человека. Даже если это будет дороже, все равно это выгоднее, так как существенно экономит время, а в итоге — и деньги.
  2. Любые договоренности нужно закреплять на бумаге. Не стоит стесняться предлагать заключать договор, даже если ремонт делает друг или знакомый знакомых. Это же правило касается расписок о выполненных работах, товарных чеков и чеков об оплате услуг. В дальнейшем это поможет сберечь нервы и восстановить справедливость в случае конфликтов и недопониманий.
Оцените статью
Бизнес Болика