Сдача квартиры в аренду или банковский вклад: что выгоднее?
Доходность арендных квартир с каждым годом снижается: стоимость жилья растет намного быстрее, чем ставки аренды. Но пока недвижимость под сдачу остается выгоднее банковского вклада. В каких российских городах сдача жилья внаем наиболее прибыльна и сколько лет понадобится, чтобы окупить вложения?
Аналитики Циан ранжировали города-миллионники России по доходности жилья от сдачи в аренду, подсчитали среднюю ставку и срок окупаемости инвестиций. В рейтинге доходности учитывались города с численностью населения от 1 млн человек. Эксперты проанализировали по каждой локации среднюю стоимость квартир (студий, одно- и двухкомнатных) на вторичном рынке и арендную ставку для них за последние четыре года.
- Доходность от сдачи в аренду снижается: в 2022 году рантье зарабатывали 7,3%, в 2022-м — 6,7%, в 2020-м — 6,3%, в 2021 году — 5,6%.
- Сдавать квартиру в аренду выгоднее всего в Челябинске, где средняя доходность аренды составляет 7,2%. Минимальную доходность получают инвесторы в Санкт-Петербурге — 4,2% годовых.
- Больше всего платят за жилье арендаторы в Москве (540 тыс. рублей в год) и Санкт-Петербурге (310 тыс. рублей в год), наименее затратно снимать жилье в Челябинске (150 тыс. рублей в год). В среднем по городам-миллионникам России годовая аренда обходится приблизительно в 220 тыс. рублей.
- Жилье дорожает быстрее аренды: за год средняя стоимость квартиры на вторичном рынке городов-миллионников увеличилась на 16,1%, ставка аренды — на 2,2%.
- Средняя окупаемость квартиры — 18,2 года. Дольше всего возвращать стоимость жилья за счет аренды в Санкт-Петербурге (24 года). Период окупаемости увеличивается. Для недвижимости, приобретенной в 2022 году, он составлял порядка 13,8 года, в 2022-м — 15 лет, в 2020-м — 15,9 года.
- Сдача квартиры в аренду остается выгоднее банковского вклада. Доходность рантье по городам-миллионникам — в среднем 5,6% годовых, а у держателя рублевого депозита — 4,4%.
Доходность от сдачи в аренду снижается с каждым годом
Средний уровень доходности от сдачи квартиры в аренду в городах-миллионниках России составляет 5,6%. Год назад он был выше — 6,3%, в 2022-м — 6,7%, в 2022-м — 7,3%. Это свидетельствует о том, что квартиры дорожают более быстрыми темпами, чем растет ставка аренды. Особенно это проявилось в 2020-м: по сравнению с прошлым годом доходность сократилась сразу на 0,7 п. п. (ранее темпы были ниже).
Динамика стоимости квартир, ставок аренды, доходности от сдачи квартиры и сроков окупаемости в среднем по городам-миллионникам
2022 | 2022 | 2020 | 2021 | |
Стоимость квартиры, млн рублей | 3,15 | 3,41 | 3,61 | 4,20 |
Ставка аренды, тыс. рублей в месяц | 18,5 | 18,4 | 18,2 | 18,6 |
Доходность от сдачи квартиры в аренду, % | 7,3% | 6,7% | 6,3% | 5,6% |
Срок окупаемости квартиры, количество лет | 13,8 | 15,0 | 16,0 | 18,1 |
По данным Аналитического центра Циан
Самая выгодная недвижимость для сдачи в аренду — в Челябинске
Между отдельными городами доходность от сдачи в аренду различается почти в два раза. Самый высокий показатель в Челябинске (7,2%), далее следуют Волгоград (6,5%) и Екатеринбург (6,4%). В первых двух случаях это связано с низкой стоимостью жилья в этих городах (минимальные значения среди всех миллионников), в Екатеринбурге — с достаточно высокими ставками аренды (третье место после Москвы и Санкт-Петербурга).
Наименьшую доходность получают рантье в Санкт-Петербурге (4,2%), Казани и Москве (по 4,5%) — в этих городах арендодатели имеют пассивный доход, сопоставимый с процентами по банковским вкладам. Тут самые дорогие квартиры на вторичном рынке среди всех городов-миллионников.
Эксперты Циан отмечают обратную зависимость между стоимостью жилья и доходностью арендодателей.
Столичные рантье зарабатывают в абсолютных значениях больше всех
Недвижимость в Москве и Санкт-Петербурге имеет минимальные показатели доходности от сдачи в аренду за счет значительных изначальных вложений. Но в абсолютных величинах именно в столицах рантье зарабатывают больше всех.
Сдача квартиры в аренду приносит в Москве в среднем 544 тыс. рублей в год, в Санкт-Петербурге — 308 тыс. рублей в год. Далее следуют Екатеринбург (244 тыс. в год), Новосибирск (232 тыс. в год). Замыкает пятерку лидеров Казань (214 тыс. в год).
Это самые крупные города России с большим притоком мигрантов и значительным спросом на рынке аренды, поэтому и ставки здесь — самые высокие по стране. Кроме того, на вторичном рынке велика доля квартир в недавно сданных домах, приобретенных с инвестиционными целями, что тоже повышает средний ценник.
Меньше всего зарабатывают рантье в Челябинске (154 тыс. рублей в год), Воронеже (169 тыс.) и Перми (170 тыс.).
В среднем по городам-миллионникам годовая арендная ставка равна 223 тыс. рублей — это всего на 5 тыс. рублей больше, чем в прошлом году.
Стоимость жилья растет быстрее ставок аренды
Средняя ставка аренды студий, одно- и двухкомнатных квартир в городах-миллионниках России в июне 2021 года составляла 18,6 тыс. рублей. За год показатель увеличился на 2,2%.
В целом в миллионниках за последние четыре года средняя ставка аренды практически не изменилась. Средняя цена квартиры достигла 4,2 млн рублей, прибавив за год 16,1%. До этого рост составлял 5–8% в год.
Такая динамика стала реакцией на увеличение цен на первичном рынке, где с весны прошлого года действовала программа льготного ипотечного кредитования.
Ажиотажный спрос на новостройки вызвал их подорожание, в результате часть потенциальных покупателей обратили свое внимание на вторичный рынок, где цены росли не так стремительно, а ставка по ипотеке была на минимальном уровне.
Рынок аренды, напротив, стагнировал. Многие арендаторы при переходе на удаленный формат работы покидали региональные центры — спрос на съем жилья сокращался. Снижались и ставки, которые после частичного возобновления работы в офисах начали восстанавливаться очень плавно. Кроме того, при минимальных процентах по ипотеке как на первичном, так и на вторичном рынке многие бывшие арендаторы переходили в категорию покупателей недвижимости, что также привело к сокращению спроса и ценника.
В некоторых городах ставка даже сократилась по сравнению с прошлым годом. Так, на 9% снизилась ставка в Воронеже, на 7,7% — в Краснодаре, на 6% — в Перми, на 3,4% — в Санкт-Петербурге, на 1,3% — в Самаре. При этом стоимость квартир выросла во всех городах — от 7,4% в Ростове-на-Дону до 29,9% в Омске.
Средний срок окупаемости квартиры — 18 лет
Бизнес по сдаче квартиры в аренду подразумевает значительные первоначальные инвестиции, которые требуют длительного срока окупаемости прежде чем он будет приносить доход.
Аналитики Циан подсчитали, что в среднем по городам-миллионникам необходимо 18 лет для того, чтобы вернуть вложенные средства. Самый высокий показатель окупаемости в Санкт-Петербурге — 24 года. Более 20 лет понадобится в Москве и Казани (22,4 и 22,5 года соответственно) и в Нижнем Новгороде (20,2 года).
Быстрее всего вернуть сумму, потраченную на приобретение жилья, за счет сдачи в аренду удастся в Челябинске (13,9 года), Волгограде (15,3 года) и Екатеринбурге (15,6 года).
Срок окупаемости инвестиций продолжает увеличиваться. Для недвижимости, приобретенной в 2022 году, он составляет порядка 13,8 года, в 2022-м — 15 лет, в 2020-м — 16 лет.
Разрыв между доходностью от сдачи квартиры и банковских депозитов будет сокращаться
Планомерное снижение ключевой ставки, которое наблюдалось с начала 2022 года, вело к падению доходности по банковским депозитам. Альтернативным вариантом сохранения и преумножения средств стала сдача недвижимости в аренду. Даже в первой половине 2021 года, когда ЦБ РФ повысил ключевую ставку, а доходность за счет роста цен на недвижимость сокращается, выгода от такого инвестирования сохраняется.
По подсчетам аналитиков Циан, средняя доходность арендодателей в городах-миллионниках в 2021 году на 1,2 п. п. выше, чем прибыль банковского вкладчика. Только в Санкт-Петербурге, где она составляет 4,2%, выгоднее вложить средства в банк. Пограничные значения также в Москве и Казани (доходность — 4,5%).
Последний месяц, по которому ЦБ РФ приводит данные по банковским вкладам, — апрель. К этому времени статистика еще не полностью учитывала решение по повышению ключевой ставки. В дальнейшем вероятно сокращение разрыва между доходностью от сдачи квартиры и банковских депозитов.
Разница в доходности рублевого вклада и сдачи в аренду
Год | Средняя ставка вклада (сроком от года)* | Средняя доходность аренды | Разница, п. п. |
2022 | 6,8% | 7,3% | 0,5 |
2022 | 5,8% | 6,7% | 0,9 |
2020 | 4,7% | 6,3% | 1,6 |
2021 | 4,4% (в среднем за январь–апрель) | 5,6% | 1,2 |
Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ
Сдача квартиры в аренду — один из самых простых и доступных инструментов инвестирования. Такой способ вложения средств остается чуть более прибыльным, чем банковские депозиты даже при существенном росте цен на недвижимость в течение предыдущего года, комментирует Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан.
«В 2020 году спрос на арендном рынке существенно просел из-за перевода части сотрудников на дистанционный формат работы, так что рантье были вынуждены снижать ставки. Впоследствии они восстанавливались крайне медленно. Если стагнация арендных ставок сохранится, доходность будет сокращаться и дальше», — отмечает он.
Рейтинг российских городов-миллионников по доходности от сдачи жилья в аренду
Город | Ср. цена квартир (студий, 1- и 2-комн.) на вторичном рынке, млн руб. | Ср. годовая ставка аренды, тыс. руб. | Ср. ставка аренды в месяц, тыс. руб. | Доходность | Срок окупаемости, кол-во лет |
Челябинск | 2,13 | 153,6 | 12,8 | 7,2% | 13,9 |
Волгоград | 2,65 | 172,8 | 14,4 | 6,5% | 15,3 |
Екатеринбург | 3,79 | 243,6 | 20,3 | 6,4% | 15,6 |
Ростов-на-Дону | 3,14 | 201,6 | 16,8 | 6,4% | 15,6 |
Новосибирск | 3,91 | 231,6 | 19,3 | 5,9% | 16,9 |
Красноярск | 3,61 | 211,2 | 17,6 | 5,9% | 17,1 |
Омск | 2,97 | 174,0 | 14,5 | 5,9% | 17,1 |
Пермь | 2,95 | 170,4 | 14,2 | 5,8% | 17,3 |
Самара | 3,06 | 176,4 | 14,7 | 5,8% | 17,3 |
Краснодар | 3,57 | 202,8 | 16,9 | 5,7% | 17,6 |
Уфа | 3,70 | 196,8 | 16,4 | 5,3% | 18,8 |
Воронеж | 3,20 | 169,2 | 14,1 | 5,3% | 18,9 |
Нижний Новгород | 4,09 | 202,8 | 16,9 | 5,0% | 20,2 |
Москва | 12,15 | 543,6 | 45,3 | 4,5% | 22,4 |
Казань | 4,80 | 213,6 | 17,8 | 4,5% | 22,5 |
Санкт-Петербург | 7,43 | 308,4 | 25,7 | 4,2% | 24,1 |
По данным Аналитического центра Циан
Шаг 3
ремонт
Теперь мне нужно было сделать ремонт, чтобы сдавать помещение в аренду. Поскольку я потратила все деньги на покупку, на ремонт практически ничего не осталось. Я не могла платить бригаде рабочих, поэтому по рекомендации подруги наняла ее знакомого — мастера, который занимался ремонтом, отделкой и прочими сопутствующими работами.
Потолки. В зависимости от строительного проекта, потолки подвальных и цокольных помещений могут быть как очень высокими, так и плачевно низкими. У меня был не худший вариант — 2,5 метра, как в среднестатистической квартире. По этой причине пришлось отказаться от более стильной и удобной, на мой взгляд, потолочной системы «Грильято» — модульной системы решетчатых блоков с хорошей вентиляцией.
Я не хотела выравнивать и красить потолок: на нем были большие неровности, вышло бы дорого. Устанавливать натяжной потолок было рискованно: он мог не сочетаться с видом деятельности будущего арендатора. Если бы им оказалась пекарня или другое пищевое производство, при такой высоте помещения материал натяжных потолков быстро пришел бы в негодность.
Коммуникации. Кроме труб и проводов под потолком вдоль некоторых стен проходили и другие коммуникации, которые обычно располагаются в технических помещениях. Оставлять их на виду было неэстетично. Был вариант сделать перегородки из гипсокартона от пола до потолка, но это сократило бы полезную площадь комнат.
Я выбрала компромиссный вариант: спрятать трубы в подвесные короба из гипсокартона и вмонтировать туда люки, чтобы в случае аварий к ним был доступ.
Санузел был совмещенный и совсем небольшой — всего 2 м². Придумывать и реализовывать там особый дизайн затруднительно, поэтому я обошлась минимумом: купила унитаз, раковину на постаменте и зеркало. Стены в целях экономии обшили стеновыми панелями.
Кондиционер. Я периодически приезжала на объект, чтобы отдать мастеру деньги и материалы, а также проконтролировать ход ремонта. И в какой-то момент заметила, что в помещении бывает душно. Возможно, из-за того, что оно находилось в цоколе, воздуха было недостаточно или он плохо циркулировал. И я задумалась об установке кондиционера.
Но для этого мне нужно было получить разрешение от управляющей компании и не выйти за рамки запланированного бюджета.
Сначала УК отказала мне в установке кондиционера: сотрудники заявили, что снаружи он будет нарушать конструкцию здания и мешать жильцам первого этажа. Тогда я направила в УК запрос, чтобы мне разрешили разместить внешний блок не на стене, а на полу в нише возле одного из моих окон. Такой вариант мне согласовали.
Я нашла на «Авито» б/у кондиционер за 18 000 Р. Внешне и на практике разница между новым кондиционером и бывшим в эксплуатации не слишком заметна, зато тот факт, что он есть, мог повысить привлекательность моего объекта для арендатора.
Электрика. Я не стала ничего делать с электрической разводкой и розетками: их количество и расположение было вполне сносным. К тому же сложно предсказать, понадобятся ли будущему арендатору дополнительные розетки и в каких местах, поэтому я оставила все как есть.
Некоторым арендаторам нужна небольшая энергонагрузка — например, магазину одежды, товаров для животных или пункту выдачи заказов. И той мощности, что у меня была, им бы вполне хватило. Но продовольственному магазину, который хранит продукты в больших холодильниках, или пекарне, как и любому другому производству, нужно большое количество электроэнергии. И моих 3,7 кВт было бы недостаточно.
Я доверила этот вопрос фирме-посреднику. Она подготовила документацию, все согласовала, и мне увеличили мощность. Технические моменты заняли мало времени, но на оформление документов и согласование ушло почти 4 месяца. За этот этап я заплатила 16 500 Р.
Материалы и процесс. Все строительные материалы — грунтовку, шпатлевку, цемент, крепежные элементы и прочее — приобретал рабочий, который занимался ремонтом. Я давала ему деньги, а он отчитывался по чекам. Подбором и покупкой отделочных материалов — сантехники, напольной плитки, обоев, потолков и светильников — я занималась сама.
Из-за долгого процесса увеличения мощности я не слишком торопила мастера, хотя он нарушал оговоренные сроки. Сначала он обещал закончить ремонт за 1,5 месяца, потом продлил срок еще на месяц, затем работы затянулись из-за новогодних праздников.
Когда у меня на руках оказался полный комплект технических разрешений, а помещение все еще не было готово, пришлось возобновить переговоры с мастером и поставить ему более четкие сроки. Я не заключала с ним письменный договор, поэтому пришлось рассчитывать только на его порядочность. За все работы я заплатила ему 115 000 Р.
Этот опыт позволил мне осознать две свои главные ошибки в части ремонта:
- Им должны заниматься минимум два человека. Даже если это будет дороже, все равно это выгоднее, так как существенно экономит время, а в итоге — и деньги.
- Любые договоренности нужно закреплять на бумаге. Не стоит стесняться предлагать заключать договор, даже если ремонт делает друг или знакомый знакомых. Это же правило касается расписок о выполненных работах, товарных чеков и чеков об оплате услуг. В дальнейшем это поможет сберечь нервы и восстановить справедливость в случае конфликтов и недопониманий.
