3.2 Прогнозируется снижение стоимости капитала (Методы
Ринга, Инвуда, Хоскольда)

Когда ожидается, что стоимость вложенного капитала уменьшится, то часть
или вся сумма возмещённых инвестиций должна быть получена из текущего дохода.
Поэтому коэффициент капитализации текущего дохода должен включать как доход на
инвестиции, так и возмещение ожидаемой потери.

Существует три способа возмещения инвестированного капитала:

1)      прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

2)      возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на
инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;

3)      возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке
процента (метод Хоскольда).

Метод Ринга

Метод Ринга предполагает, что возмещение основной суммы происходит
ежегодно равными частями.

Ry —
ставка доходности инвестиций.

Пример.
Условия инвестирования:

§  Сумма вложенного капитала в недвижимость 20 000 у.е.

§  Ry — Ставка доходности
инвестиций 14%,

§  срок инвестирования 4 года.

Коэффициент капитализации:
Таблица 1 — Возмещение основной суммы капитала с учетом требуемой ставки
доходности инвестиций

Возврат капитала происходит равными частями в течение всего срока службы
объекта недвижимости.

Метод Инвуда

Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется
по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная
часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же
ставке процента, что и по инвестициям

_k= R_y
SFF(n, У), где

 — фактор
фонда возмещения; Y = R (ставка дохода на инвестиции).

Пример. Условия инвестирования:

§  Сумма вложенного капитала в недвижимость 20 000 у.е.

§  Ставка доходности инвестиций 14%,

§  срок инвестирования 4 года.

R_k = R_y SFF(n; R_y) = 0.14
0.2032 = 0.3432

Общая сумма возмещений = 0,3432*20070 = 6864

Таблица 2 — Возмещение
инвестированного капитала по методу Инвуда.

Метод Хоскольда

Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда
ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно
реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается
получение дохода по безрисковой ставке:

_к = R_y SFF(n, У_б), где

У_б — безрисковая ставка процента.

Пример. Условия
инвестирования:

§  Сумма вложенного капитала в недвижимость 20 000 у.е.

§  Ставка доходности инвестиций 14%,

§  срок инвестирования 4 года,

§  безрисковая ставка 7%.

R_k = R_y SFF(n; R_б) = 0,14
0,2252 = 0,3652

Общая сумма возмещений: 20 000 * 0,3652 = 7 304

Таблица №3

3.3 Прогнозируется повышение стоимости капитала

Обычно при вложении инвестиций в недвижимость типичный инвестор
рассчитывает на будущий рост стоимости первоначально вложенного капитала. Этот
расчёт строится на прогнозе инвестора о повышении цены земли, зданий и
сооружений по принципам информации, повышения спроса на определённые объекты
недвижимости и т.д.

В связи с этим появляется необходимость учёта в коэффициенте
капитализации прироста стоимости капиталовложений.

С учётом этого коэффициент капитализации текущего дохода будет равен
ставке процента (дисконта) за вычетом надбавки на будущий прирост капитала.

Пример. Требуемая ставка процента 12%. Текущий доход остаётся неизменным и
составляет 100 у.е. в год. Ожидается, что в течение последних 4-х лет стоимость
инвестиций возрастёт на 30%.

Коэффициент капитализации рассчитывается:

1)      Прирост стоимости 0,3*0,209=0,06276;

n =4, i=12, к=3

2)      Из требуемой ставки процента вычитаем прирост стоимости:

R₀ = 0,12-0,06276=0,05724;

)        Текущая стоимость 100/0,05724=1747,03 у.е.

III. Метод дисконтированных денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более
сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него
нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП,
когда:

·
предполагается,
что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

·
имеются данные,
позволяющие обосновать размер будущих потоков
денежных средств от недвижимости;

·
потоки доходов и
расходов носят сезонный характер;

·
оцениваемая
недвижимость — крупный многофункциональный коммерческий объект;

·
объект
недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в
действие).

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на
основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков
и остаточной стоимости.

Алгоритм расчета метода ДДП. Для расчета ДДП необходимы данные:

· длительность прогнозного
периода;

·
прогнозные величины
денежных потоков, включая реверсию;

· ставка дисконтирования.

Алгоритм расчета методом ДДП можно выразить следующими
этапами:

1.      Определение прогнозного периода.

2.      Прогнозирование величин денежных
потоков.

3.      Определение ставки дисконтирования

4.      Расчет стоимости методом ДДП.

В строении размещаются преимущественно квартиры общей площадью 6540 м2.
На уровне улицы в здании размещаются коммерческие помещения площадью от 2180
м2, ниже уровня улицы имеется два подземных парковочных этажа. В здании
расположено 42 квартиры, средняя площадь квартиры 150 м2. Количество
парковочных мест рассчитано на 36 автомобилей.

Баланс площадей

Реализация проекта включает инвестиционные затраты, а использование
объекта — эксплуатационные затраты. Доходы образуются от продажи результатов
строительных работ и от аренды помещений. Доходы определяются на весь жизненный
цикл функционирования объекта или на весь предполагаемый срок владения этим
объектом.

Помещения в здании сдаются в аренду на 5 лет, начиная с конца 2022 года.
В конце 20083 года объект продается по рыночной цене. За счет полученных
средств выплачивается долг по займу.

Прочие дополнительные сведения приведены в таблицах.

Уровень доходности принят в размере 10%.

Таблица 1- Баланс площадей по реконструкции

Таблица 2

Таблица 3

Таблица 4

Таблица 5 Расчет кассовых поступлений от сдачи в аренду жилых и
коммерческих помещений и парковочных помещений

Площадь помещения = всего площадей из таблицы 1 * соответствующий удельный вес
различных типов площадей в общем балансе / 100

Площадь, приносящая доход = Площадь помещения из табл.5 * степень занятости
арендаторами соответствующего типа помещения из табл.3 / 100

Доход от аренды = площадь приносящая доход *уровень арендной платы (Табл.4) *
прогнозные изменения арендных ставок (Табл.3)

По коммерческим помещениям вышеперечисленные показатели считаются
аналогично.

Количество парковочных мест = (всего площадей из таблицы 1 * удельный вес площади
в парковочного холла в общем балансе / 100) / 30

Доход от аренды = Площадь, приносящая доход * уровень арендной платы за
место (табл.4) * прогнозные изменения арендных ставок по всем видам
недвижимости по годам (табл.3)

Итого = Доход от аренды жилых помещений доход от аренды коммерческих помещений
доход от аренды парковочного холла.

Таблица 6 — Расчет финансовых поступлений

Доход от аренды переносится из таблицы №1.

Техническое обслуживание = сумма коммерческой и жилой площади *600руб.р/м
(табл.4) *прогнозные изменения арендных ставок (в долях диницы,например,1,03
для 2022 г.- Табл.2). Расчет ведется цепным образом.

Чистый операционный доход = Доход от аренды — техническое обслуживание —
процент за привлеченный капитал. Расчет процента за привлеченный капитал см
Табл 7.

Амортизационные отчисления = 2% от балансовой стоимости (32007000руб.) — Табл 4.

Финансовый результат перед уплатой налога на прибыль = ЧОД — амортизационные отчисления.

Величина налога на прибыль = 24% от финансового результата

Финансовый результат после уплаты налога на прибыль = Финансовый результат перед уплатой
налога на прибыль — величина налога на прибыль.

Таблица 7 — Обслуживание долга

Заемный капитал на начало года= инвестиционные затраты из (24 млн.
руб.)*0,4 Данные взяты из Табл 4.

Погашение долга = 10% от заемного капитала на начало года, распределяется
равными долями по всем годам.

Заемный капитал на конец года = заемному капиталу на начало
года-погашение долга в конце года.

Заемный капитал на начало следующего года = заемному капиталу на конец
предыдущего.

% от стоимости кредита на конец года = Заемный капитал на начало года *
12%годовых /100%

Таблица 8 — Расчет стоимости недвижимости

Цена продажи объекта недвижимости в конце 2020 г. = (Площадь жилых помещений *стоимость
продажи квартир (Табл.4) площадь коммерческих помещений*стоимость их
продажи)* Индекс изменения стоимости недвижимости по годам ( Табл. №3.), расчет
ведется цепным образом.

Бухгалтерская стоимость = Балансовая стоимость(32007000) — амортизационные
отчисления (табл.№6).

Налогооблагаемая часть от цены продажи = цена продажи от объекта
недвижимости — Бухгалтерская стоимость

Величина налога на прибыль = 24% от налогооблагаемой части от цены продажи.

Конечная цена продажи недвижимости на конец 2020 г. = Н/о часть от цены продажи объекта
недвижимости — налог на прибыль

Выплата долга за привлеченный капитал берется из Табл.№7 2020 г.

Чистые кассовые поступления от продажи объекта недвижимости =
Конечная цена
продажи — Выплата долга за привлеченный капитал.

Таблица 9 — Кассовые поступления от сделок с недвижимостью

Начальная стоимость недвижимости =28 млн.руб.( Табл.4)

Инвестиции в реконструкции объекта недвижимости = 24 млн. руб. (Табл4)

Величина заемного капитала = 40% от инвестиционных затрат

Погашение займа = Табл. №7(значения берутся со знаком минус)

Годовой финансовый результат после уплаты налога на прибыль = Табл.№7 строка 8.

Величина амортизационных отчислений = Табл.№7

Цена продажи объекта недвижимости = Табл.№8 2020г.

Величина уплаченного налога на прибыль = Табл.№8 за2020г.(со знаком минус)

Платежи по займам = Табл.№8 строка 6 (со знаком минус)

Величина кассовых поступлений = суммируются итоги по столбцам.

Таблица 10 — Расчет рентабельности вариантов по текущей стоимости
кассовых поступлений

Дисконтный
множитель =  , r — процентная ставка

 —
номер расчетного периода.

Кассовые
поступления (дисконтированные) = кассовые поступления (Таб.9)*дисконтный
множитель.

При
процентной ставке 12 % значение кассовых поступлений отрицательно, а при
процентной ставке, равной 11% кассовые поступления еще положительны. ВНД~11,5%.
Следовательно, данные инвестиции будут прибыльны при ставке процента не выше 11
%.

Заключение

Доходный подход отражает:

· качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести
в течение своего срока службы;

· риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:

ü  инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не платит за объект
большую сумму, чем текущая стоимость будущих, доходов от этого объекта;

ü  рыночной стоимости.

B
рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

· прямой капитализации доходов;

· дисконтированных денежных потоков.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости
преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода
дисконтированных денежных потоков — доход от ее предполагаемого использования
за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в
конце прогнозного периода.

Этот метод оценки недвижимости используется, когда ожидается, что будущие
уровни денежных потоков существенно отличаются от текущих, можно обоснованно
определить будущие денежные потоки, прогнозируемые будущие денежные потоки
являются положительными величинами для большинства прогнозных лет. Другими
словами, метод более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные
потоки доходов и расходов.

Список использованной литературы

1.       Экономика недвижимости: Учебное пособие.-2-е изд.-М.: Дело,
2007.-328 с. Под редакцией доктора экономических наук, профессора В.И.Ресина.

2.       Оценка
недвижимости учебник под ред. д.э.н. проф. А.Г. Грязновой, М.:«Финансы и
статистика», 2022.

3.      Бороненкова
С.А. Управленческий анализ. — М.: Финансы и статистика, 2009.

4.      Десмонд
Г., Келли Р. Руководство по оценке бизнеса. — М.: Российское общество
оценщиков, 1996.

.        Есипов
В.Ф., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса: Учебник для вузов. — СПб.:
Питер, 2008.

6.       Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под
общ. Ред. П. Г. Грабового. Смоленск: Изд-во « Смолин Плюс», М.: Изд — во « АСВ
», 1999

3.3 Прогнозируется повышение стоимости капитала

Обычно при вложении инвестиций в недвижимость типичный инвестор
рассчитывает на будущий рост стоимости первоначально вложенного капитала. Этот
расчёт строится на прогнозе инвестора о повышении цены земли, зданий и
сооружений по принципам информации, повышения спроса на определённые объекты
недвижимости и т.д.

В связи с этим появляется необходимость учёта в коэффициенте
капитализации прироста стоимости капиталовложений.

С учётом этого коэффициент капитализации текущего дохода будет равен
ставке процента (дисконта) за вычетом надбавки на будущий прирост капитала.

Пример. Требуемая ставка процента 12%. Текущий доход остаётся неизменным и
составляет 100 у.е. в год. Ожидается, что в течение последних 4-х лет стоимость
инвестиций возрастёт на 30%.

Коэффициент капитализации рассчитывается:

1)      Прирост стоимости 0,3*0,209=0,06276;

n =4, i=12, к=3

2)      Из требуемой ставки процента вычитаем прирост стоимости:

R0 = 0,12-0,06276=0,05724;

)        Текущая стоимость 100/0,05724=1747,03 у.е.

III. Метод дисконтированных денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более
сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него
нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП,
когда:

·
предполагается,
что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

·
имеются данные,
позволяющие обосновать размер будущих потоковденежных средств от недвижимости;

·
потоки доходов и
расходов носят сезонный характер;

·
оцениваемая
недвижимость — крупный многофункциональный коммерческий объект;

·
объект
недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в
действие).

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на
основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков
и остаточной стоимости.

Алгоритм расчета метода ДДП. Для расчета ДДП необходимы данные:

· длительность прогнозного
периода;

·
прогнозные величины
денежных потоков, включая реверсию;

· ставка дисконтирования.

Алгоритм расчета методом ДДП можно выразить следующими
этапами:

1.      Определение прогнозного периода.

2.      Прогнозирование величин денежных
потоков.

3.      Определение ставки дисконтирования

4.      Расчет стоимости методом ДДП.

В строении размещаются преимущественно квартиры общей площадью 6540 м2.
На уровне улицы в здании размещаются коммерческие помещения площадью от 2180
м2, ниже уровня улицы имеется два подземных парковочных этажа. В здании
расположено 42 квартиры, средняя площадь квартиры 150 м2. Количество
парковочных мест рассчитано на 36 автомобилей.

Баланс площадей

Реализация проекта включает инвестиционные затраты, а использование
объекта — эксплуатационные затраты. Доходы образуются от продажи результатов
строительных работ и от аренды помещений. Доходы определяются на весь жизненный
цикл функционирования объекта или на весь предполагаемый срок владения этим
объектом.

Помещения в здании сдаются в аренду на 5 лет, начиная с конца 2022 года.
В конце 20083 года объект продается по рыночной цене. За счет полученных
средств выплачивается долг по займу.

Прочие дополнительные сведения приведены в таблицах.

Уровень доходности принят в размере 10%.

Таблица 1- Баланс площадей по реконструкции

Таблица 2

Таблица 3

Таблица 4

Таблица 5 Расчет кассовых поступлений от сдачи в аренду жилых и
коммерческих помещений и парковочных помещений

Площадь помещения = всего площадей из таблицы 1 * соответствующий удельный вес
различных типов площадей в общем балансе / 100

Площадь, приносящая доход = Площадь помещения из табл.5 * степень занятости
арендаторами соответствующего типа помещения из табл.3 / 100

Доход от аренды = площадь приносящая доход *уровень арендной платы (Табл.4) *
прогнозные изменения арендных ставок (Табл.3)

По коммерческим помещениям вышеперечисленные показатели считаются
аналогично.

Количество парковочных мест = (всего площадей из таблицы 1 * удельный вес площади
в парковочного холла в общем балансе / 100) / 30

Доход от аренды = Площадь, приносящая доход * уровень арендной платы за
место (табл.4) * прогнозные изменения арендных ставок по всем видам
недвижимости по годам (табл.3)

Итого = Доход от аренды жилых помещений доход от аренды коммерческих помещений
доход от аренды парковочного холла.

Таблица 6 — Расчет финансовых поступлений

Доход от аренды переносится из таблицы №1.

Техническое обслуживание = сумма коммерческой и жилой площади *600руб.р/м
(табл.4) *прогнозные изменения арендных ставок (в долях диницы,например,1,03
для 2022 г.- Табл.2). Расчет ведется цепным образом.

Чистый операционный доход = Доход от аренды — техническое обслуживание —
процент за привлеченный капитал. Расчет процента за привлеченный капитал см
Табл 7.

Амортизационные отчисления = 2% от балансовой стоимости (32007000руб.) — Табл 4.

Финансовый результат перед уплатой налога на прибыль = ЧОД — амортизационные отчисления.

Величина налога на прибыль = 24% от финансового результата

Финансовый результат после уплаты налога на прибыль = Финансовый результат перед уплатой
налога на прибыль — величина налога на прибыль.

Таблица 7 — Обслуживание долга

Заемный капитал на начало года= инвестиционные затраты из (24 млн.
руб.)*0,4 Данные взяты из Табл 4.

Погашение долга = 10% от заемного капитала на начало года, распределяется
равными долями по всем годам.

Заемный капитал на конец года = заемному капиталу на начало
года-погашение долга в конце года.

Заемный капитал на начало следующего года = заемному капиталу на конец
предыдущего.

% от стоимости кредита на конец года = Заемный капитал на начало года *
12%годовых /100%

Таблица 8 — Расчет стоимости недвижимости

Цена продажи объекта недвижимости в конце 2020 г. = (Площадь жилых помещений *стоимость
продажи квартир (Табл.4) площадь коммерческих помещений*стоимость их
продажи)* Индекс изменения стоимости недвижимости по годам ( Табл. №3.), расчет
ведется цепным образом.

Бухгалтерская стоимость = Балансовая стоимость(32007000) — амортизационные
отчисления (табл.№6).

Налогооблагаемая часть от цены продажи = цена продажи от объекта
недвижимости — Бухгалтерская стоимость

Величина налога на прибыль = 24% от налогооблагаемой части от цены продажи.

Конечная цена продажи недвижимости на конец 2020 г. = Н/о часть от цены продажи объекта
недвижимости — налог на прибыль

Выплата долга за привлеченный капитал берется из Табл.№7 2020 г.

Чистые кассовые поступления от продажи объекта недвижимости =
Конечная цена
продажи — Выплата долга за привлеченный капитал.

Таблица 9 — Кассовые поступления от сделок с недвижимостью

Начальная стоимость недвижимости =28 млн.руб.( Табл.4)

Инвестиции в реконструкции объекта недвижимости = 24 млн. руб. (Табл4)

Величина заемного капитала = 40% от инвестиционных затрат

Погашение займа = Табл. №7(значения берутся со знаком минус)

Годовой финансовый результат после уплаты налога на прибыль = Табл.№7 строка 8.

Величина амортизационных отчислений = Табл.№7

Цена продажи объекта недвижимости = Табл.№8 2020г.

Величина уплаченного налога на прибыль = Табл.№8 за2020г.(со знаком минус)

Платежи по займам = Табл.№8 строка 6 (со знаком минус)

Величина кассовых поступлений = суммируются итоги по столбцам.

Таблица 10 — Расчет рентабельности вариантов по текущей стоимости
кассовых поступлений

Дисконтный
множитель =  , r — процентная ставка

 —
номер расчетного периода.

Кассовые
поступления (дисконтированные) = кассовые поступления (Таб.9)*дисконтный
множитель.

При
процентной ставке 12 % значение кассовых поступлений отрицательно, а при
процентной ставке, равной 11% кассовые поступления еще положительны. ВНД~11,5%.
Следовательно, данные инвестиции будут прибыльны при ставке процента не выше 11
%.

Заключение

Доходный подход отражает:

· качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести
в течение своего срока службы;

· риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:

ü  инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не платит за объект
большую сумму, чем текущая стоимость будущих, доходов от этого объекта;

ü  рыночной стоимости.

B
рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

· прямой капитализации доходов;

· дисконтированных денежных потоков.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости
преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода
дисконтированных денежных потоков — доход от ее предполагаемого использования
за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в
конце прогнозного периода.

Этот метод оценки недвижимости используется, когда ожидается, что будущие
уровни денежных потоков существенно отличаются от текущих, можно обоснованно
определить будущие денежные потоки, прогнозируемые будущие денежные потоки
являются положительными величинами для большинства прогнозных лет. Другими
словами, метод более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные
потоки доходов и расходов.

Список использованной литературы

1.       Экономика недвижимости: Учебное пособие.-2-е изд.-М.: Дело,
2007.-328 с. Под редакцией доктора экономических наук, профессора В.И.Ресина.

2.       Оценка
недвижимости учебник под ред. д.э.н. проф. А.Г. Грязновой, М.:«Финансы и
статистика», 2022.

3.      Бороненкова
С.А. Управленческий анализ. — М.: Финансы и статистика, 2009.

4.      Десмонд
Г., Келли Р. Руководство по оценке бизнеса. — М.: Российское общество
оценщиков, 1996.

.        Есипов
В.Ф., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса: Учебник для вузов. — СПб.:
Питер, 2008.

6.       Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под
общ. Ред. П. Г. Грабового. Смоленск: Изд-во « Смолин Плюс», М.: Изд — во « АСВ
», 1999