ПОРЯДОК РАЗРАБОТКИ, СОГЛАСОВАНИЯ И УТВЕРЖДЕНИЯ ТЭО ИНВЕСТИЦИЙ

В этом разделе описываются основные направления и цели осуществления будущего проекта. Очень важно преподнести идею нового проекта в контексте сложившегося состояния дел в отрасли. Необходимо продемонстрировать глубокое понимание состояния предприятия и той отрасли индустрии, в которой оно будет работать и конкурировать, так как одним из критериев победы в конкурентной борьбе является ситуация на рынке продукции этого класса.

В бизнес-плане рекомендуется дать анализ текущего состояния дел в отрасли и сведения о тенденциях развития. Рекомендуется также дать справку по последним новинкам, перечислить потенциальных конкурентов, указать их сильные и слабые стороны. Необходимо также изучить все прогнозы по данной отрасли и в результате ответить на вопрос, на какого именно потребителя рассчитаны товары или услуги предприятия.

Существо предлагаемого проекта

В этом разделе необходимо дать четкое определение и описание тех видов продукции или услуг, которые будут предложены на рынок. Следует указать некоторые аспекты технологии, необходимой для производства продукции. Важно, чтобы этот раздел был написан ясным, четким языком, доступным для понимания неспециалиста.

При описании основных характеристик продукции делается акцент на тех преимуществах, которые эта продукция несет потенциальным покупателям, а не на технических подробностях. Детальная информация о технологическом процессе может быть дана в приложении.

Очень важно подчеркнуть уникальность или отличительные особенности продукции или услуг. Это может быть выражено в разной форме: новая технология, качество товара, низкая себестоимость или какое-то особенное достоинство, удовлетворяющее запросам покупателей. Также необходимо подчеркнуть возможность совершенствования данной продукции.

В этом же разделе следует описать имеющиеся патенты или авторские права на изобретение или привести другие причины, которые могли бы воспрепятствовать вторжению конкурентов на рынок. Такими причинами могут быть, например, эксклюзивные права на распространение или торговые марки.

Анализ рынка

Рынок и маркетинг (см. главу 9) являются решающими факторами успеха проекта. Самые гениальные технологии оказываются бесполезными, если на них нет своих покупателей. Поэтому этот раздел является наиболее трудным для написания. Для того чтобы убедить инвестора в существовании рынка для продукции проекта, нужно определить тот сегмент рынка, который будет для предприятия главным. Как правило, новые предприятия могут успешно конкурировать лишь на одном, достаточно узком сегменте рынка. Выбор такого сегмента может зависеть и от остроты конкурентной борьбы, которая для одного типа продукции может быть слабее, для другого – сильнее.

После определения конкурентного сегмента рынка приводится описание структуры клиентуры (покупателей) внутри этого сегмента.

Очень важно определить непосредственных конкурентов, их сильные и слабые стороны, оценить потенциальную долю рынка каждого конкурента. Необходимо показать, что продукция проекта может конкурировать с точки зрения качества, цены, распространения, рекламы и других показателей.

План маркетинга

В этом разделе необходимо показать, почему клиенты будут покупать продукцию. В нем описывается, каким образом предполагается продавать новый товар или услугу, какую за него назначить цену и как проводить рекламную политику. Конкретные детали маркетинговой стратегии часто оказываются сложными, комплексными и затрагивают такие: области, как маркетинговая расстановка, ценовая политика, торговая политика, реклама и т. д. В любом бизнесе при формировании проектов, связанных с продажей и сбытом, требуется детальный анализ этих факторов.

Потенциальные инвесторы считают план маркетинга важнейшим компонентом успеха нового предприятия, поэтому нужно убедиться, что предполагаемая стратегия действительно может быть реализована. На действующих предприятиях план маркетинга составляется на год вперед. За его выполнением внимательно следят и ежемесячно или даже ежедневно вносят в него поправки с учетом изменяющейся ситуации на рынке. Начинающий предприниматель должен научиться составлять план маркетинга и сверять с ним свои текущие решения. Часто план маркетинга оказывается очень объемным, тогда часть материалов следует поместить в прило­жение к основной части бизнес-плана.

В этом разделе делается маркетинговая расстановка (обеспечение конкурентоспособности продукции) и указываются основные характеристики продукции (работ или услуг) в сравнении с конкурирующими. Рассматриваются такие вопросы, как цены, ценовая политика, торговая политика, каналы сбыта, реклама и продвижение продукции на рынке, политика поддержки продукции, проявление интереса со стороны вероятных покупателей, прогноз новой продукции.

Производственный план

В этом разделе должны быть описаны все производственные и другие рабочие процессы. Здесь же рассматриваются все вопросы, связанные с помещениями, их расположением, оборудованием, персоналом. Если создаваемое предприятие относится к категории производственных, то необходимо полное описание производственного процесса: как организована система выпуска продукции и как осуществляется контроль над производственными процессами, каким образом будут контролироваться основные элементы, входящие в стоимость продукции (например, затраты труда и материалов), как будет размещено оборудование. Если некоторые операции предполагается поручить субподрядчикам, следует дать о них сведения, включая название субподрядчика, его адрес, причины, по которым он был выбран, цены и информацию о заключенных контрактах. По тем операциям, которые предполагается выполнить собственными силами, необходимо дать схему производственных потоков, список производственного оборудования, сырья и материалов с указанием поставщиков (название, адрес, условия поставок), ориентировочную стоимость, а также список производственного оборудования, которое может понадобиться в будущем. Наконец, в этом разделе должны найти отражение вопросы, насколько быстро может быть увеличен или сокращен выпуск продукции.

Организационный план, управление персоналом.

В этом разделе указывается форма собственности создаваемого предприятия: будет ли это индивидуальное предприятие, товарищество или акционерное общество. Если это товарищество, необходимо привести условия, на которых оно строится. Если акционерное общество – необходимо дать сведения о количестве и типе выпускаемых акций.

Приводится организационная структура будущего предприятия. Даются сведения о количестве персонала и расширении штата, обучении и подготовке кадров, а также о привлечении консультантов, советников, менеджеров.

Если бизнес-план разрабатывается для проекта, следует привести сведения об участниках проекта и план-график его осуществления.

В этом разделе рассматриваются вопросы руководства и управления предприятием (проектом). Объясняется, каким образом организована руководящая группа, и описывается роль каждого ее члена (см. главы 7 и 21). Приводятся краткие биографические сведения обо всех членах совета директоров. Анализируются знания и квалификация всей команды в целом, так как следует помнить, что необходима сбалансированная руководящая группа. В идеальном случае таланты и умение каждого ее члена будут дополнять друг друга и охватывать все функциональные области бизнеса (маркетинг, финансы, вопросы, связанные с персоналом, производственный процесс). Однако маловероятно, что небольшая фирма на ранней стадии своего становления сможет собрать достаточно хорошо сбалансированную команду. В этом случае для выявления слабых сторон управления предприятием можно воспользоваться услугами консультантов.

В этом же разделе должны быть представлены данные о руководителях основных подразделений, их возможностях и опыте, а также об их обязанностях. Детальные анкетные данные и характеристики приводятся в приложении. В этом разделе освещается механизм поддержки и мотивации ведущих руководителей, то есть, каким образом они будут заинтересованы в достижении намеченных в бизнес-плане целей, как будет оплачиваться труд каждого руководителя (оклад, премии, долевое участие в прибыли). Рекомендуется представить организационную схему с указанием места каждого руководителя в организационной иерархии.

Ознакомившись с организационным планом, потенциальный инвестор должен получить представление о том, кто именно будет осуществлять руководство предприятием, и каким образом будут складываться отношения между членами руководства на практике.

Анализ рисков

Каждый новый проект неизбежно сталкивается на своем пути с определенными трудностями, угрожающими его осуществлению. Для предпринимателя очень важно уметь предвидеть подобные трудности и заранее разработать стратегии их преодоления. Необходимо оценить степень риска и выявить те проблемы, с которыми может столкнуться бизнес.

Главные моменты, связанные с риском проекта, должны быть описаны просто и объективно. Угроза может исходить от конкурентов, от собственных просчетов в области маркетинга и производственной политики, ошибок в подборе руководящих кадров. Опасность может представлять также технический прогресс, который способен мгновенно «состарить» любую новинку. Даже если ни один из этих факторов реальной угрозы для предприятия не представляет, в бизнес-плане необходимо на них остановиться и обосновать, почему не стоит беспокоиться на этот счет.

Полезно заранее выработать стратегию поведения и предложить пути выхода из вероятных рискованных моментов в случае их внезапного возникновения. Наличие альтернативных программ и стратегий в глазах потенциального инвестора будет свидетельствовать о том, что предприниматель знает о возможных трудностях и заранее к ним готов.

Финансовый план

Финансовый план является важнейшей составной частью бизнес-плана. Основные показатели финансового плана: объем производства и продаж, выручка от реализации, прибыль, чистый оборотный капитал, себестоимость и некоторые другие (см. главу 13). Финансовый план составляется на 3-5 лет и включает: отчет о прибыли, отчет о движении денежных средств, балансовый отчет, а также группу показателей, характеризующих платежеспособность и ликвидность, управление активами, соотношение заемных и собственных средств. При составлении финансового плана анализируется состояние потока реальных денег устойчивость предприятия, источники и использование средств. В заключение определяется точка безубыточности.

Отчет о прибыли составляется, по крайней мере, на первые три года, причем данные за первый год должны быть представлены в месячной разбивке. Он включает данные о прибыли от операций, балансовой прибыли, чистой прибыли, нераспределенной прибыли. Источником данных для отчета служит план маркетинга, опросы потребителей, опрос торговых работников, консультации с экспертами, анализ временных рядов.

Прогноз потока реальных денег входит в финансовый план в форме Отчета о движении денежных средств. Такой прогноз составляется на три года, с месячной разбивкой данных по первому году. Различные выплаты и денежные поступления неравномерны во времени; неучет этих фактов в бизнес-плане приводит к упущенной выгоде («лишние» деньги можно положить на банковский счет) и даже – к банкротству. Отчет о движении денежных средств, как и отчет о прибыли, строится на определенных предположениях, которые представлялись реалистичными на момент составления плана, но со временем могут ине подтвердиться. В этом случае в планы необходимо внести соответствующие коррективы. Все предположениями допущения должны быть четко сформулированы в тексте бизнес-плана, чтобы потенциальный инвестор смог понять, как была получена та или инаяцифра.

Третьим документом в рамках финансового плана является прогноз активов и пассивов предприятия в форме Балансового отчета. Балансовый отчет характеризует финансовую ситуацию предприятия на конкретный момент. Он отражает активы (направления расходования средств по проекту) и пассивы (источники привлекаемых в проект средств).

Формы основных отчетов финансового алана, включаемые в бизнес-план, приведены в главе 13.

При создании предприятия предприниматель должен знать, когда будет получена первая прибыль. Для этого делается прогноз точки безубыточности, который дает ответ на вопрос, сколько единиц продукции или услуг необходимо будет продать, чтобы доходы предприятия совпадали с его расходами, т.е. чтобы предприятие окупилось. Такая информация позволяет оценить, сколько денег потребуется, чтобы поддержать новое предприятие на начальном этапе его существования. Детально о точке безубыточности см. в главе 13.

Приложения.

В приложениях к бизнес-плану приводятся документы, не являющиеся частью основного текста, но на которые есть ссылки в бизнес-плане.

Наиболее часто в приложениях приводят следующие документы: технические данные по продукции, копии контрактов, лицензий, подробности патентных документов, копии документов, из которых взяты исходные данные, сообщения консультантов по продукции и рынкам, анкетные данные руководящих работников, сведения о порядке и методе проведения опросов и исследований, отчет по ревизии бухгалтерских документов, прейскуранты поставщиков.

Фрагменты бизнес-плана проекта строительства и реконструкции комплекса, жилых и офисных зданий в одном из кварталов ЦАО г. Москвы приведены в приложении 5.2.

РЕЗЮМЕ

Если идея проекта (см. главу 4) оказалась приемлемой, проводится комплексный (технический, экономический, коммерческий, экологический, социальный, организационный) проектный анализ, цель которого определить результаты (ценность) проекта.

Центральным моментом работы над прединвестиционной (начальной) фазой проекта является разработка технико-экономического обоснования – ТЭО (проекта) строительства. По его результатам принимается инвестиционное решение, в том числе об изъятии предварительно согласованного земельного участка и предоставлении его для строительства объекта.

На этом же этапе разрабатывается бизнес-план – основной документ, позволяющий оценить и обосновать проект.

БИБЛИОГРАФИЯ

1. Инструкция о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений (СНиП 11-01-95), Москва, 1995.

2. СП 11-101-95 «Порядок разработки, согласования, утверждения и состав обоснований инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений», Москва, 1995.

3. Временная инструкция по экологическому обоснованию хозяйственной деятельности в предпроектных и проектных материалах. М., Минприроды, 1993.

4. Свод правил по определению стоимости строительства в составе предпроектной и проектно-сметной документации (СП 8101-94).

5. Порядок определения стоимости строительства и свободных (договорных) цен на строительную продукцию в условиях развития рыночных отношений, введен в действие 01.04.94.

6. Методические рекомендации по определению величины сметной прибыли при формировании свободных цен на строительную продукцию, введены в действие 30.10.92.

7. Методические рекомендации по расчету величины накладных расходов при определении стоимости строительной продукции, введены в действие 30.10.92.

8. Методические рекомендации по определению затрат на строительство временных зданий и сооружений, дополнительных затрат при производстве строительно-монтажных работ в зимнее время, затрат на содержание заказчика-застройщика и технического надзора, прочих работ и затрат при определении стоимости строительной продукции, введены в действие 03.11.92.

9. Методические рекомендации по составлению сметных расчетов (смет) на строительные и монтажные работы ресурсным методом, введены в действие 10.11.92.

10. Методические рекомендации по использованию текущих и прогнозных индексов стоимости при составлении сметной документации, определении свободных (договорных) цен на строительную продукцию и расчетах за выполненные работы, введены в действие 01.07.93.

11. Методические рекомендации по определению сметной стоимости строительства на базе показателей на отдельные виды работ (ПВР), введены в действие 01.06.93.

12. Методические рекомендации о порядке применения нормативов накладных расходов в строительстве, введены в действие 18.10.93.

13. Основные положения (концепция) ценообразования и сметного нормирования в строительстве в условиях развития рыночных отношений, введены в действие 22.10.93.

14. Методические рекомендации по формированию укрупненных показателей базовой стоимости на виды работ и порядку их применения для составления инвесторских смет и предложений подрядчика (УПБС ВР), введены в действие 01.12.93.

15. Методические рекомендации по формированию и использованию укрупненных показателей базисной стоимости (УПБС) для объектов жилищно-гражданского назначения, введены в действие 01.02.94.

16. Методические рекомендации по формированию и использованию укрупненных показателей базисной стоимости (УПБС) строительства зданий и сооружений производственного назначения, введены в действие 01.02.94.

17. Грибалев Н. П., Игнатьева И. Г. Бизнес-план. Практическое руководство по составлению. Санкт-Петербург, «Белл», 1994.

18. Эрик С. Зигель, Лорен А. Шульц и др. Составление бизнес-плана/Пер. с англ. – М.: «Джон Уайли энд Санз», 1994.

19. Шапиро В. Д. и др. Управление проектами – Спб.: ДваТрИ, 1996.

ПРИЛОЖЕНИЕ 5-1

Одобрены Министерством строительства РФ 13.03.97г.

1. Основные положения

2.1. Настоящие Рекомендации содержат основные положения порядка предоставления земельных участков для строительства объектов промышленного и жилищно-гражданского назначения на территории Российской Федерации.

2.2. Рекомендации предназначаются для использования инвестором (заказчиком) или уполномоченным им юридическим или физическим лицом (проектировщиком, инжиниринговой фирмой, органом управления, надзора и местной администрацией) при подготовке материалов и решений, связанных с выбором, предварительным согласованием, изъятием и предоставлением (отводом) земельных участков для строительства объектов.

2.3. Инвесторы (заказчики) и иные субъекты инвестиционной деятельности могут пользоваться указанными Рекомендациями, с учетом специфических условий, устанавливаемых местными администрациями порядку предварительного согласования, предоставления и изъятия земельных участков.

2.4. В необходимых случаях, субъекты Российской Федерации, муниципальные органы исполнительной власти — администрации на местах могут в соответствии с их полномочиями разрабатывать и утверждать законодательные акты, нормы, правила, отражающие специфику выбора, согласования и предоставления (отвода) земельных участков для строительства объектов в соответствии с положениями федерального земельного законодательства и с учетом настоящих Рекомендаций.

2. Общие положения

2.1. Выбор, согласование, изъятие и предоставление (отвод) земельных участков (площадок, трасс) для строительства объектов производится в соответствии с положениями Земельного кодекса РСФСР, Закона об основах градостроительства в Российской Федерации, земельного законодательства субъектов РФ, муниципальных органов и на основании решений о предоставлении земельных участков для строительства, принимаемых местной администрацией.

2.2. Процедура выбора, согласования, изъятия и предоставления (отвода) земельных участков для строительства осуществляется в два этапа.

На первом этапе производится предварительное согласование места размещения объекта на основе решений, принятых в градостроительной документации или предпроектных обоснованиях (расчетах) инвестиций в строительство (объектов, не учтенных в градостроительной документации), выполненных в соответствии с Порядком разработки, согласования, утверждения и состава обоснований инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений СП 11-101-95.

На втором этапе осуществляется изъятие (выкуп) и предоставление (отвод) предварительно согласованного земельного участка в соответствии с земельным законодательством России и на основе материалов проектной документации для строительства, выполненной в соответствии с Инструкцией о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений СНиП 11-01-95, прошедшей экспертиз, в соответствии с Инструкцией о порядке проведения государственной экспертизы проектов строительства РДС 11-201-95 и утверждение в установленном порядке.

2.3. Обязательными условиями при выборе и предварительном согласовании (закреплении) земельного участка и последующего предоставления его для целей строительства являются:

· соблюдение законов и законодательных актов России и субъектов РФ, регулирующих земле- природопользование утвержденных градостроительных решений и требований нормативных документов, обеспечивающих безопасность жизни и здоровья людей, охрану окружающей среды, экологическое и санитарно-эпидемиологическое благополучие населения, а также соблюдение охраняемых законами прав и интересов граждан, юридических лиц и государства;

· обоснование комплекса намечаемых мероприятий по предупреждению отрицательных экологических, санитарно-эпидемиологических, социально-культурных и других негативных последствий в результате реализации намечаемой хозяйственной деятельности;

· выполнение прогнозной оценки долговременных последствий от воздействия на окружающую среду намечаемого строительства;

· разработка альтернативных проработок и выполнение расчетов технико-экономических показателей намечаемого к строительству объекта для нескольких выделяемых земельных участков и определение оптимальной площадки (трассы) путем сравнения социальных, экологических, санитарно-эпидемиологических и других условий и воздействий на окружающую среду, обеспечения нормальных условий эксплуатации объекта;

· для уникальных объектов площадка (трасса) должна выбираться с учетом материалов инженерных изысканий геолого-структурных и тектонических особенностей района строительства;

· обоснование мероприятий по предупреждению возможного возникновения чрезвычайных ситуаций, связанных с авариями на намечаемом к размещению объекте и создание условий по ликвидации их последствий.

2.4. Обоснование выбора земельного участка (площадки, трассы) для строительства и последующее предварительное его согласование выполняются после одобрения местной администрацией Ходатайства (Декларации) о намерениях инвестора при разработке предпроектных обоснований инвестиций (расчетов) в строительство, с учетом требований Типового положения о выдачи исходных данных и технических условий на проектирование, согласования документации на строительство, а также оплаты указанных услуг, утвержденном Минстроем России 16.02.96 г.

2.5. Решение местной администрации о предварительном согласовании земельного участка для строительства или материалы утвержденной градостроительной документации являются основанием для выполнения проектно-изыскательских работ и последующего принятия решения об изъятии и предоставлении (отводе) земельного участка для строительства.

3. Порядок предварительного согласования места размещения объекта

3.1. Инвестор (заказчик) или по его поручению физическое или юридическое лицо, уполномоченное им осуществлять реализацию инвестиционного проекта, направляют в местную администрацию Ходатайство (Декларацию) о намерениях осуществлять хозяйственную деятельность.

При получении предварительного согласования местной администрацией возможности осуществления хозяйственной деятельности по указанному заявлению о намерениях инвестор (заказчик) или на договорной основе с ним проектная организация, инжиниринговая, консалтинговая фирма выполняют по предварительно намечаемым участкам для строительства сбор исходной информации. Выявляют социальные, экологические, санитарно-эпидемиологические условия и требования заинтересованных организаций и органов надзора, а также получают предварительные технические условия на присоединения объекта к инженерным сетям и коммуникациям общего пользования.

3.2. По поручению инвестора (заказчика) проектная организация на основе полученной исходной информации, предварительных технических условий и требований органов государственного надзора разрабатывает обоснование инвестиций в строительство объекта и подготавливает материалы для проведения предварительного согласования размещения этого объекта.

При этом выполняются расчеты по всем предложенным земельным участкам с учетом экологических, санитарно-эпидемиологические, социальных и других последствий строительства и эксплуатации объекта, перспектив использования данной территории, расчетов, связанных с нанесением убытков землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства и др.

3.3. Порядок разработки, согласования, утверждения и состав обоснований инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений установлен Сводом правил СП 11-101-95 и предусматривает:

· разработку и согласование намеченных в Обоснованиях решений на строительство объекта и условий предварительно согласованного места его размещения производится заказчиком или, по его поручению, юридическими и физическими лицами — разработчиками Обоснований, при этом состав и содержание материалов должны быть достаточными для проведения согласовании и экспертиз;

· материалы Обоснований направляются в соответствующий орган исполнительной власти для оформления Акта выбора земельного участка (площадки, трассы) для строительства с приложением необходимых документов согласовании и решения об утверждении предварительного согласования места размещения объекта;

· по отдельным несложным объектам, по решениям органа исполнительной власти, Акт выбора земельного участка исходные данные и необходимые согласования могут быть оформлены на основании ходатайства о намерениях, в этом случае материалы обоснований на заключение в соответствующий орган исполнительной власти не направляются;

· утверждение (одобрение) Обоснований заказчиком осуществляется на основе заключения государственной экспертизы и решения органа исполнительной» власти о согласовании места размещения объекта;

· предварительное согласование места размещения объекта не производится в случаях предоставления земельных участков в городах и других поселениях, где решение о размещении площадки (трассы) для строительства принимается органом местного самоуправления (администрацией) в соответствии с утвержденной градостроительной документацией (генеральными планами городов и других поселений, схемами и проектами планировки и застройки территориальных образований и др.).

3.4. Срок действия документов о проведенных согласованиях намечаемых решений должен быть не менее нормативной продолжительности проектирования и осуществления строительства предприятия, здания и сооружений, а выданные технические условия неизменными в течение указанного срока.

В случаях, когда завершение строительства не обеспечивается в намеченные сроки, инвестор (заказчик) обязан оформить соответствующее продление сроков согласования решений, действия технических условий и согласовать их с местной администрацией.

3.5. Для выбора оптимального земельного участка в натуре (на местности) и рассмотрения подготовленных обосновывающих материалов местная администрация или по ее поручению территориальный орган архитектуры и градостроительства, а в соответствующих случаях (на населенных землях) Комитет по земельным ресурсам и землеустройству образуют межотраслевую комиссию (при необходимости постоянно действующую).

В состав комиссии входят: представители инвестора (заказчика), собственника земли, землевладельца, землепользователя, арендатора, а также специалисты государственных территориальных органов управления и надзора и местных организаций (архитектурно-градостроительных, землеустроительных, транспортных организаций, пожарного, санитарного, природоохранного, горного надзоров и др.).

В состав комиссии могут включаться также специалисты соответствующих министерств, ведомств, заинтересованных предприятий и организаций (в том числе общественных), интересы которых затрагиваются строительством объекта.

Состав комиссии зависит от характера объекта, его функциональных особенностей и конкретных условий осуществления строительства.

По результатам работы комиссии составляется Акт выбора земельного участка (площадки, трассы) для строительства, а в необходимых случаях и его санитарной охранной зоны, который утверждается руководителем местной администрации.

При размещении объектов, деятельность которых затрагивает интересы населения и организаций, органы местной администрации должны информировать последних о намечаемом строительстве. Выявлять мнение населения и организаций путем проведения местных референдумов, сходов граждан и других демократических форм работы.

К Акту прилагаются технические условия на присоединение объекта к инженерным сетям и коммуникациям общего пользования, выданные учреждениями местной администрации, условия, требования органов государственного надзора; обеспечивающие охрану окружающей среды, безопасность людей в случае пожара, аварий, стихийных бедствий и благоприятные условия для проживания населения.

Указанные технические условия и требования организаций и органов государственного надзора являются неизменными на весь период проектирования и строительства объекта, о чем должно указываться в Акте о выборе земельного участка.

Примерный состав и содержание Акта выбора земельного участка (площадки, трассы) для строительства приведены в Приложении 5-1, А.

3.6. Копия решения местной администрации о предварительном согласовании места размещения объекта выдается инвестору (заказчику), а также организациям, учреждениям и другим юридическим и физическим лицам, заинтересованным в предварительном согласовании, в семидневный срок с момента его принятия (см. Приложение 5-1, Б).

3.7. Процедура предварительного согласования места размещения строительства объекта или его расширения производится в сроки:

· для объектов, имеющих межрегиональное значение и требующих согласования с органами государственной власти Российской Федерации – до шести месяцев;

· для объектов, имеющих региональное значение и требующих согласование с органами государственной власти субъектов Российской Федерации – до трех месяцев;

· для объектов местного значения – до одного месяца.

3.8. В случае несогласия собственника, землевладельца, землепользователя, арендатора с решением о предварительном согласовании земельного участка для строительства оно может быть обжаловано в соответствующем вышестоящем органе, а затем в суде, решение которого является окончательным.

3.9. Если в процессе проектирования возникает необходимость в уточнении места расположения объекта «или увеличении площади занимаемого земельного участка, а также в случаях обоснованного отступления от выданных технических условий и согласованных решений, инвестор (заказчик) с участием проектировщика проводит дополнительные согласования с теми органами и организациями, которыми выдавались тех. условия и согласовывались проектные решения.

3.10. Финансирование проектных и изыскательских работ до принятия решения о месте размещения объекта в установленном порядке или решения суда (при возникших разногласиях) не допускается.

4. Порядок изъятия и представления земельных участков для строительства

4.1. Изъятие и предоставление земельных участков производится органами местной администрации на основании ходатайства инвестора (заказчика) об изъятии предварительно согласованного земельного участка и предоставления его для строительства объекта, после утверждения проекта.

К ходатайству прилагаются картографические (топографические) материалы и другая документация, подтверждающая выполнение всех требований, изложенных в Решении местного органа управления о предварительном согласовании места размещения объекта и материалах, прилагаемых к нему.

4.2. Инструкцией о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений СНиП 11-01-95, в частности, установлено:

· проектная документация, разработанная в соответствии с исходными данными, техническими условиями и требованиями, выданными территориальными органами государственного .надзора (контроля) и местными заинтересованными организациями при выборе места размещения объекта, дополнительному согласованию не подлежит за исключением случаев, особо оговоренных Законодательством Российской Федерации;

· в материалах проекта приводятся сведения о проведенных согласованиях проектных решений; подтверждение соответствия разработанной проектной документации государственным нормам, правилам, стандартам, исходным данным, а также техническим условиям и требованиям, выданным органами государственного надзора (контроля) и заинтересованными организациями при согласовании места размещения объекта; оформленные в установленном порядке согласования об отступлениях от действующих нормативных документов;

· проекты на строительство объектов, независимо от источников финансирования, форм собственности и принадлежности подлежат государственной экспертизе в соответствии с порядком, установленным в Российской Федерации.

4.3. При уточнении места расположения объекта или увеличении площади занимаемой им территории, инвестор (заказчик) проводит дополнительное согласование с собственником земли, землевладельцем, землепользователем, арендатором.

4.4. Если в процессе разработки проектной документации не удалось обеспечить выполнение отдельных требований или предусмотрены технические решения, отличные от ранее согласованных, то указанные решения подлежат рассмотрению в тех органах и службах, требования которых были выполнены не в полном объеме или изменились при проведении проектных работ.

4.5. Подготовку материалов по изъятию и предоставлению земельных участков осуществляет комитет по земельной реформе. Местные органы администрации рассматривают указанные материалы и принимают решение об изъятии (выкупе) земельного участка и условиях его предоставления инвестору (заказчику).

4.6. Ходатайство инвесторов (заказчиков) об изъятии и предоставлении земельных участков для строительства объектов рассматривается органами местной администрации в двухмесячный срок.

4.7. Решение об отказе предоставления земельного участка может быть обжаловано инвестором (заказчиком) в десятидневный срок в судебном порядке. В таком же порядке может быть обжаловано решение об изъятии (выкупе) земельного участка. Истцом в этом случае выступает собственник земельного участка, землевладелец, землепользователь, арендатор, не согласный с принятым решением об изъятии (выкупе) земельного участка.

Обжалование решения местного органа администрации приостанавливает его исполнение.

4.8. Решение местного органа администрации о предоставлении земельного участка или положительное решение суда (если дело рассматривалось в судебном порядке) является основанием для отвода земельного участка в натуре, заключения договора о купле-продаже земельных участков или их аренды и выдачи документов, удостоверяющих право на землю.

4.9. Право на земельный участок возникает после установления землеустроительными или архитектурно-градостроительными органами границ этих участков в натуре (на местности) и выдачи документов, удостоверяющих право собственности, владения пользования, аренды.

4.10. Образцы документов, сопровождающих предоставления купли-продажи участков земли, приведены в приложениях 5-1, В – 5-1, Д.

ПРИЛОЖЕНИЕ 5-1, А

ПРИМЕРНЫЙ СОСТАВ И СОДЕРЖАНИЕ АКТА ВЫБОРА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА (ТРАССЫ) ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА

УТВЕРЖДАЮ:

(Руководитель местной администрации) «______» __________________200 г.

АКТ

выбора земельного участка (площадки, трассы) для строительства, согласования намечаемых проектных решений, технических условий на присоединение к источникам снабжения, инженерным сетям и коммуникациям объекта

Комиссия на основании приказа_________________________________________________________

(наименование органа местной администрации)

№_____от «______»___________________200__г.

в составе:

Председателя_________________________________________________________________________

(представитель местной администрации)

и членов в лице от:

1. Инвестора (заказчика)_____________________________________________________________

2. Исполнителя (проектная организация)_______________________________________________

3. Комитета по земельным ресурсам и землеустройству___________________________________

4. Собственника земли, землевладельца, землепользователя, арендатора_____________________

________________________________________________________________________________

5. Территориальной организации

Проектной_______________________________________________________________________

Изыскательской__________________________________________________________________

6. Архитектурно-градостроительной службы___________________________________________

7. Противопожарной службы_________________________________________________________

8. Санэпидемиологической службы___________________________________________________

9. Природоохранной службы_________________________________________________________

10. Штаба гражданской обороны и ЧС__________________________________________________

11. Службы электросетей_____________________________________________________________

12. Службы ВК______________________________________________________________________

13. Службы связи____________________________________________________________________

14. Отделение МПС__________________________________________________________________

15. Службы газификации_____________________________________________________________

16. Госгортехнадзора_________________________________________________________________

17. Госгорэнергонадзора______________________________________________________________

18. Службы автодорог________________________________________________________________

19. ГИБДД_________________________________________________________________________

20. Службы лесного хозяйства_________________________________________________________

21. Службы сельского хозяйства_______________________________________________________

22. Службы водного хозяйства________________________________________________________

23. ________________________________________________________________________________

На основании осмотра места и рассмотрения материалов обосновании места размещения объекта и установила, что для строительства______________________________________________

_____________________________________________________________________________________

(наименование объекта)

в гор. (поселке, районе)________________________________были рассмотрены (один, два, три) земельных участка____________________________________________________________________

(по адресу и краткая характеристика участков)

Для строительства выбрана площадка, находящаяся________________________________________

_____________________________________________________________________________________

(адрес)

Исходя из следующих факторов:

1. ___________________________________________________________________________________

2. ___________________________________________________________________________________

3. ___________________________________________________________________________________

выводы:

Комиссия, сравнив и оценив преимущества выбранной площадки (трассы), считает:

1. Целесообразным использовать ее для строительства _____________________________________

____________________________________________________________________________________

(наименование объекта)

и просить ______________________________________________________резервировать указанный

(наименование органа местной власти)

1а. Целесообразным использовать трассу для строительства_________________________________

_____________________________________________________________________________________

(наименование объекта)

2. Инвестору (заказчику) обеспечить:_____________________________________________________

_____________________________________________________________________________________

(перенос существующих зданий, сооружений, коммуникаций; сохранение растительного слоя,

_____________________________________________________________________________________

осушение заболоченных участков; выделение зон для строительства и т. д

Настоящий акт является основным и окончательным документом о согласовании основных проектных решений и технических условий на присоединение объекта к источникам снабжения, инженерным сетям, коммуникациям и сооружениям со сроком________лет.

Приложения:

1. Картографические, топографические материалы: схема ситуационного плана, с размещением объекта строительства и указанием мест присоединения его к существующим инженерным сетям и коммуникациям общего пользования (сети электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения, газификации и места сброса сточных вод); схема генерального плана объекта, обосновывающая требуемые площадки и конфигурацию требуемого земельного участка.

2. Технические условия на присоединение проектируемого объекта к источникам снабжения, инженерным сетям и коммуникациям (ТУ являются неизменными в течении срока, определенного в акте выбора участка, как правило, на период проектирования и строительства объекта).

3. В соответствующих случаях землеустроительный проект, разработанный в установленном порядке, архитектурно-планировочное задание.

4. Условия и требования территориальных органов управления и надзора по соответствующим материалам предпроектных обоснований инвестиций, в части мероприятий по соблюдению экологических, санитарно-эпидемиологических, противопожарных, социальных условий, норм и правил, обеспечивающих благоприятное воздействие объекта на окружающую природную среду и население, а также предупреждения возможных экологических и иных последствий.

5. В необходимых случаях документ вышестоящего органа управления принимающего решение о строительстве объекта Государственного или межреспубликанского назначения.

6. Проект решения органа местного самоуправления (администрации) о предварительном согласовании места размещения объекта.

7. Другие документы, установленные органом местного самоуправления.

Председатель Комиссии Члены Комиссии:

ПРИЛОЖЕНИЕ 5-1, Б

ПРИМЕРНЫЙ СОСТАВ И СОДЕРЖАНИЕ РЕШЕНИЯ МЕСТНОЙ АДМИНИСТРАЦИИ О ПРЕДВАРИТЕЛЬНОМ СОГЛАСОВАНИИ МЕСТА РАЗМЕЩЕНИЯ ОБЪЕКТА

УТВЕРЖДАЮ:

(Руководитель местной администрации) «______» __________________200 г.

Акт выдан___________________________________________________________________________

(реквизиты заказчика, застройщика)

Адрес и характеристика участка_________________________________________________________

_____________________________________________________________________________________

_____________________________________________________________________________________

(административный орган, город, улица, объект)

площадь участка______________________________________________________________________

цель использования участка_____________________________________________________________

К постановлению правительства_________________________________________________________

_____________________________________________________________________________________

стадия проектирования и сроки разработки проектной документации и освоения участка_________

_____________________________________________________________________________________

_____________________________________________________________________________________

_____________________________________________________________________________________

_____________________________________________________________________________________

_____________________________________________________________________________________

исчисление платежей за резервирование участка___________________________________________

срок действия настоящего акта__________________________________________________________

Адрес и номер расчетного счета_________________________________________________________

Заказчик (ФИО)_______________________________________________________________________

Начальник Объединения регулирования землепользования__________________________________

_____________________________________________________________________________________

Исполнитель_________________________________________________________________________

ПРИЛОЖЕНИЕ 5-1, Г

ДОГОВОР

О предоставлении участка в пользование на условиях аренды[1]

«____»_____________200__г.

Орган местного самоуправления, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», в лице представителя территориального земельного комитета______________________________________

(фамилия, должность)

с одной стороны и_____________________________________________________________________

(полное наименование)

в лице_______________________________________________________________________________

_____________________________________________________________________________________

(ФИО, должность представителя юридического лица)

или_________________________________________________________________________________

(фамилия, имя, отчество физического лица)

проживающий________________________________________________________________________

(адрес постоянного места жительства)

именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны на основании решения, распоряжения органа местного самоуправления от__________№_____________________

другого компетентного органа__________________________________________________________

(Наименование, дата)

_____________________________________________________________________________________

(номер решения, распоряжения)

заключили настоящий договор о следующем:

1. Предмет и цель аренды

1.1. Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в долгосрочное (краткосрочное) пользование на условиях аренды земельный участок площадью_________кв.м,

_____________________________________________________________________________________

(площадь прописью)

в том числе участки земель, покрытых водой, площадью____________________________________

_________________________________________________________________________________кв.м

(площадь прописью)

именуемый в дальнейшем «Участок».

Ландшафтные (качественные) характеристики Участка._____________________________________

_____________________________________________________________________________________

(высоты, низины, водные пространства, источники и пр.)

На участке имеются:

а)___________________________________________________________________________________

_____________________________________________________________________________________

(здания, сооружения и т. п. с их характеристикой)

б)___________________________________________________________________________________

_____________________________________________________________________________________

(природные и историко-культурные памятники)

в)___________________________________________________________________________________

_____________________________________________________________________________________

(общераспространенные полезные ископаемые, согласно действующему перечню)

г)___________________________________________________________________________________

_____________________________________________________________________________________

(зеленые насаждения и древесная растительность)

д)___________________________________________________________________________________

_____________________________________________________________________________________

Приведенное описание Участка является окончательным и не может самостоятельно расширяться Арендатором.

1.2. Границы Участка закреплены в натуре и обозначены на прилагаемом к Договору плане земельного участка поворотными точками.

1.3. Участок предоставляется для:_______________________________________________________

_____________________________________________________________________________________

(цель предоставления Участка)

Приведенное описание целей использования Участка является окончательным и именуется в дальнейшем «Разрешенным использованием».

2. Особые условия договора.____________________________________________________________

(сроки освоения земельного участка, сроки строительства, возмещения убытков и

_____________________________________________________________________________________

потерь сельхозпроизводство при изъятии земель и т. д.)

Срок действия договора и земельные платежи

2.1. Настоящий Договор заключается на________________________________________лет.

2.2. Арендатор обязуется вносить ежегодно арендную плату. Размер ежегодной арендной платы определяется соглашением сторон (договором) или в результате проведения аукционов, однако ее минимальный размер не должен быть меньше установленных местной администрацией базовых (исходных) ставок.

2.3. Арендные платежи начинают исчисляться с «_______»________________200__г.

2.4. Арендатор обязуется: вносить ежегодно плату в размере_________________________________

2.5. В случае неуплаты платежей в установленный срок Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0,2 % от суммы платежей за истекший расчетный период.

2.6. Платежи по настоящему Договору вносятся Арендатором в______________________________

__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

(указание орган, банка, счета и т.д.

2.7. Размеры арендной платы могут изменяться в сроки, предусмотренные Договором, но чаще одного раза в____________лет. Они могут быть пересмотрены досрочно по требованию одной из сторон в случаях изменения устанавливаемых централизованно ставок и в других случаях, предусмотренных законодательными актами.

2.8. Арендная плата вносится ежеквартально равными частями не позднее 25 числа последнего месяца квартала.

2.9. Размеры арендной платы подлежат пересчету в соответствии с изменением индексации в порядке, установленном местной администрацией.

Права и обязанности Арендодателя:

2.10. Арендодатель имеет право:

· досрочно расторгнуть настоящий Договор в порядке и случаях, предусмотренных действующим законодательством;

· вносить по согласованию с Арендатором в Договор необходимые изменения и уточнения в случае изменения действующего законодательства и нормативных актов;

· приостанавливать работы, ведущиеся Арендатором с нарушением условий настоящего договора;

· в случаях, связанных с необходимостью изъятия земельного участка для государственных нужд гарантировать Арендатору предоставление равноценного земельного участка в другом (согласованном с Арендатором) месте и возмещение Арендатору всех затрат, связанных с освоением земель и строительством зданий, сооружений, складских помещений, дорог и т.д. в соответствии со сметами расходов на проведение соответствующих работ.

Арендодатель имеет и другие права:_____________________________________________________

__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

2.11. Арендодатель обязан:

· не вмешиваться в хозяйственную деятельность Арендатора, если она не противоречит условиям настоящего Договора;

· не использовать и_; не предоставлять прав третьей стороне на использование минеральных, и водных ресурсов, находящихся на земельном участке.

Права и обязанности Арендатора:

2.12. Арендатор имеет право:

· использовать Участок в соответствии с целью и условиями его предоставления (для строительства и эксплуатации зданий, сооружений, установок, подсобных помещений и проведения работ по улучшению экологического состояния Участка, вместе именуемых «Улучшения»), при наличии утвержденного в установленном порядке проекта;

· заключать договоры о передаче участка или его части во временное пользование на срок не более 3-х лет другим юридическим или физическим лицам на условиях, не выходящих за рамки настоящего Договора, с регистрацией таких договоров в территориальном земельном комитете.

При досрочном расторжении Договора или по истечении его срока все произведенные на земельном участке Улучшения:

· передать Арендодателю безвозмездно;

· продать Арендодателю по оговоренной специальным соглашением сторон цене;

· перенести на оговоренных специальным соглашением сторон условиях, но не позднее_______календарных дней до истечении срока Договора или его расторжения, с уплатой Арендодателю пропорциональной части годовой арендной платы;

· на продление настоящего Договора на согласованных Сторонами условиях по письменному заявлению Арендатора, переданному Арендодателю не позднее, чем за_______календарных дней до истечения срока Договора.

Арендатор имеет и другие права_________________________________________________________

_____________________________________________________________________________________

_____________________________________________________________________________________

_____________________________________________________________________________________

2.13. Арендатор обязан:

· приступить к использованию земельного участка после установления границ этого Участка в натуре (на местности) и выдачи документов, удостоверяющих право аренды;

· выполнять все условия, установленные при предварительном согласовании места размещения объекта;

· не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик участка, экологической обстановки на арендуемой территории, а также к загрязнению территории города и дорог в соответствии с республиканскими и городскими нормативными актами;

· после окончания срока действия настоящего Договора Арендатор обязан передать Участок Арендодателю в состоянии и качестве не хуже первоначального, оговоренного в статье 1.1. настоящего договора;

· обеспечить Арендодателю, органам государственного контроля свободный доступ на Участок, на специально выделенные части Участка, в расположенные на Участке здания и сооружения, свободный проход (проезд) через Участок, по выделенным дорогам (ненужное зачеркнуть);

· выполнять в соответствии с требованиями эксплуатационных служб условия эксплуатации городских подземных и наземных коммуникаций, сооружений, дорог, проездов и т.п. не препятствовать их ремонту и обслуживанию, рекультивировать нарушенные ими земли;

· в случае прекращения деятельности предприятия, учреждения, организации, смерти Арендатора его правопреемник (наследник) после ликвидации (смерти) должен направить Арендодателю письменное уведомление об этом с заявкой на оформление новых»:документов, удостоверяющих право на Учаcток, или заявить отказ;

· в случае изменения адреса или иных реквизитов в недельный срок направлять Арендодателю уведомление; об этом;

· в случае передачи (продажи), строения или его части, расположенного (ой) на арендуемом земельном участке, другому юридическому или физическому лицу или использование этого имущества в качестве доли уставного фонда при образовании с другим юридическим лицом совместного предприятия, в срок не позднее 30 календарных дней до совершения сделки уведомлять Арендодателя об этом и ходатайствовать перед ним о переоформлении документов, удостоверяющих право на землю;

· не нарушать права других землепользователей и арендаторов, а также порядок пользования водными, лесными и другими природными объектами.

Ответственность сторон

2.14. В случае неисполнения одной из сторон (Нарушившая Сторона) должным образом обязательства по настоящему Договору (Нарушение), другая Сторона направляет Нарушившей Стороне письменное уведомление, в котором изложены с надлежащими подробностями факты, составляющие основу Нарушения. Может быть предъявлен также иск о возмещении убытков в результате Нарушения, если Нарушение не будет устранено в течение календарных дней с даты получения о Нарушении, или применены санкции в соответствии с условиями настоящего Договора. Любое Нарушение, которое может быть устранено, не влечет за собой расторжения Договора.

2.15. За нарушение условий Договора Стороны несут материальную, административную или уголовную ответственность в соответствии с действующим законодательством.

2.16. В случае если Арендодатель допускает какие-либо действия, которые приводят к невозможности использования земельного участка, в результате чего Арендатору будет нанесен имущественный ущерб, последний вправе обратиться в установленном порядке в Арбитражный суд.

2.17. В случае разглашения содержания Договора с одной из Сторон, в результате которого другой Стороне наносится ущерб. Договор по инициативе пострадавшей стороны может быть расторгнут.

3. Особые обстоятельства

В настоящем Договоре под особыми обстоятельствами понимаются: пожар, взрыв, наводнение, землетрясение, другие стихийные бедствия, военные действия, забастовки, разрыв магистральных трубопроводов и т. д.

Об этих происшествиях каждая из Сторон обязана немедленно известить другую. Сообщение должно быть подтверждено документом, выданным уполномоченным на то государственным органом. . При, продолжительности особых обстоятельств свыше месяцев или не устранении последствий этих обстоятельств в течении месяцев Стороны должны встретиться для выработки взаимоприемлемого решения, связанного с продолжением настоящего Договора.

4. Рассмотрение споров

Земельные споры, возникающие на стадии реализации настоящего Договора, разрешаются в порядке, установленном действующим законодательством.

5. Изменение Договора аренды

Изменения, дополнения и поправки к условиям настоящего Договора аренды действительны только тогда, когда они сделаны в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями договорившихся Сторон.

6. Дополнительные условия Договора

Настоящий Договор не подлежит оглашению. Арендодатель подтверждает, что на день вступления настоящего Договора в силу отсутствовали основания или обязательства, которые могли бы послужить причиной для расторжения Договора аренды или повлечь дополнительные расходы для Арендатора. Арендодатель также подтверждает, что он имеет право заключить настоящий Договор без каких-либо дополнительных разрешений органов управления.

Каждая из Сторон подтверждает, что она получила все необходимые разрешения для; вступления: в настоящий Договор аренды, и что лица, подписавшие его, на это уполномочены.

Расчетные земельные платежи:

Базовые исходные платежи

1. Территориально-экономическая оценочная зона территории г.___________________________

2. Базовая ставка ежегодной арендной платы или платы за временное пользование землей за 1 кв. м, тыс. руб.___________________________________________________________________

2.1. Льготы___________________________________________________________________________

2.1.1. Уменьшение размера %____с какого времени месяц, годна какой срок месяцев (лет)_______

2.1.2. Освобождение с какого времени, месяц, год__________________________________________

на какой срок месяцев, лет______________________________________________________________

2.2. Размеры арендных платежей за 1 кв. м. тыс. руб._______________________________________

Сумма платежей за весь земельный участок, тыс. руб.______________________________________

Платежи, достигнутые по согласию сторон в результате аукциона (конкурса). Договорные размеры ежегодной арендной платы на 1 кв. м. тыс. руб.____________________________________

Сумма платежей за весь земельный участок, тыс. руб.______________________________________

_____________________________________________________________________________________

Подлежит к оплате ежегодная арендная плата, тыс. руб._____________________________________

_____________________________________________________________________________________

План земельного участка

Настоящий Договор вступает в силу с момента его регистрации в территориальном земельном комитете.

Настоящий Договор аренды составлен на______листах и подписан в экземплярах.

Договор прошнурован и зарегистрирован территориальным земельным комитетом.

«_____»_______________200__г.

Регистрационный номер в книге Государственной регистрации документов, удостоверяющих право на земельные участки в регионе № _______.

Председатель территориального земельного комитета

ПРИЛОЖЕНИЕ 5-1, Д

Мы, нижеподписавшиеся,______________________________________________________________

___________________________________________________________________________________1)

именуемый в дальнейшем «Продавец», действующий на основании___________________________

___________________________________________________________________________________2)

___________________________________________________________________________________3)

и___________________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________________4)

именуемый в дальнейшем «Покупатель»__________________________________________________

___________________________________________________________________________________5)

заключили Договор о нижеследующем:

1. Предмет Договора

1.1. Продавец продал, а Покупатель купил земельный участок с кадастровым №___________________________________________________________________________________

(с размещенными на нем объектами или без них)

в границах плана (чертежа), прилагаемого к настоящему Договору, площадью__________________

расположенный на землях______________________________________________________________

_____________________________________________________________________________________

(основное целевое назначение земель)

находящихся в ведении________________________________________________________________

предоставленный для__________________________________________________________________

(цель использования земельного участка)

2. Плата по Договору

2.1. Цена проданного земельного участка, определенная по__________________________________

___________________________________________________________________________,составляет

(договоренности, результатам конкурса, аукциона)

_____________________________________________________________________________________

(сумма в рублях)

в том числе оценочная стоимость объектов недвижимости на земельном участке________________

_____________________________________________________________________________________

(сумма в рублях)

2.2. Покупателем перечислено:

2.2.1. Продавцу на счет №___________________________в банке_____________________________

_____________________________________________________________________________________

(реквизиты банка)

_____________________________________________________________________________________

(сумма в рублях)

по платежному документу______________________________________________________________

_____________________________________________________________________________________

(название платежного документа, его номер и дата оплаты)

2.2.2. Залогодержателю (в случае, если предмет Договора обременен залогом)__________________

_____________________________________________________________________________________

(название залогодержателя)

на счет №_________________________________в банке_____________________________________

_____________________________________________________________________________________

(реквизиты банка)

_____________________________________________________________________________________

(сумма в рублях)

согласно прилагаемому настоящему договору требованию залогодержателя по задолженности, необходимой для совершения погашения закладной на предмет Договора, подтвержденному продавцом.

2.3. Покупатель передал Продавцу сумму в размере________________________________________

___________________________________________________________________________наличными

(сумма прописью)

(в случае оплаты цены участка полностью или частично наличными).

2.4.Другие форма оплаты:

а) перечислено________________________________________________________________________

(сумма в рублях)

в качестве залога, внесенного при участии в аукционе, на конкурсе по платежному документу____

_____________________________________________________________________________________

(название, его номер и дата оплаты)

_____________________________________________________________________________________

б) __________________________________________________________________________________

3. Обременение земельного участка

3.1. Часть земельного участка, находящегося в собственности Продавца и приобретенного в собственность Покупателем, обременена правами других лиц, на площади__________и на площади___________имеет ограничения пользования. (кв.м)

(кв.м)

Границы земель, обремененных правами других лиц, и содержание этих прав, а также имеющиеся ограничения пользования указаны на прилагаемом к настоящему Договору плане (чертеже) земельного участка.

4. Обязательства сторон

4.1. Продавец продал, а Покупатель купил по настоящему Договору земельный участок свободным от любых (кроме изложенных в разделе 2, пункт 2.2.2. и разделе 3 настоящего Договора) имущественных прав и претензий лиц, о которых в момент заключения Договора Продавец или Покупатель не мог знать.

4.2. Ответственность и права сторон, не предусмотренные в настоящем договоре, определяются в соответствии с законодательством Российской Федерации, республик в составе Российской Федерации, правовыми актами органов власти автономной области, автономных округов, краев, областей, городов Москвы и Санкт-Петербурга, изданными в пределах их полномочий.

5. Заключительные положения

5.1. Договор вступает в силу с момента регистрации; районным (городским) комитетом по земельным ресурсам и землеустройству нотариально удостоверенной купчей.

5.2. Настоящий договор составлен в_____________ экземплярах.

_ (кол-во)

Первый передан Покупателю, второй — Продавцу.

5.3. В качестве неотъемлемой части к Договору прилагаются:

· план земельного участка или чертеж границ земельного участка (прилагается во всех случаях);

· сводная ведомость оценки строений, помещений и сооружений, расположенных на земельном участке (прилагается при включении строений, помещений и сооружений в предмет Договора);

· условия приобретения земельного участка по конкурсу (прилагаются в случае продажи земельного участка по конкурсу);

· требовании залогодержателя по задолженности (прилагается в случае, если предмет договора обременен залогом);

· доверенность лица, уполномоченного продавцом вступать от его имени при заключении Договора (прилагается в случае подписания Договора лицом, уполномоченным продавцом);

· доверенность лица, уполномоченного покупателем выступать от его имени при заключении Договора (прилагается в случае подписания Договора лицом, уполномоченным покупателем).

Подписи сторон:

Примечание

1. фамилия, имя, отчество, место жительства и паспортные данные гражданина, выступающего в качестве Продавца;

2. название документа, удостоверяющего право частной собственности Продавца на землю, его номер и дата выдачи;

3. в случае заключения договора лицом, уполномоченным Продавцом, указывается — в лице уполномоченного Продавцом, фамилия, имя, отчество, местожительство и паспортные данные лица, на основании прилагаемой доверенности;

4. фамилия, имя, отчество, местожительство, паспортные данные гражданина, выступающего в качестве Покупателя.

5. в случае заключения договора лицом, уполномоченным Покупателем, указывается — в лице, уполномоченного Покупателем, фамилия, имя, отчество, местожительство и паспортные данные лица, действующего на основании прилагаемой доверенности.

ПРИЛОЖЕНИЕ 5-2

Фрагменты бизнес-плана проекта строительства и реконструкции комплекса жилых и офисных зданий в одном из кварталов ЦАО г. Москвы

Для целей настоящего пособия реальные названия заменены условными.

БИЗНЕС-ПЛАН

(фрагменты)

РЕЗЮМЕ.

Комплексная застройка квартала «ХХХ» ЦАО г. Москвы жилыми и офисными зданиями. Реализация проекта будет содействовать удовлетворению потребности в комфортном жилье и престижных офисных помещениях в центре Москвы.

Заказчик проекта

Акционерное общество «УУУ». Обеспечивает реализацию всего комплекса работ по проекту: от подготовки разрешительной документации до продажи готового объекта.

Текущее состояние проекта

В настоящее время четыре участка под строительство свободны от строений, одно существующее морально и физически устаревшее здание подлежит сносу, а еще четыре существующих здания подлежат реконструкции.

Завершена разработка градостроительной концепции объектов реконструкции и нового строительства квартала «XXX», обоснований инвестиций по отдельным зданиям, входящим в комплекс, подготовлен бизнес-план проекта в целом. Ведется разработка проектной документации.

Краткая характеристика проекта

реконструируемый квартал расположен в центральной части г. Москвы в районе станции метро «ФФФ» в границах ул…………………………..

В результате реализации проекта предполагается реконструировать и построить 9 зданий общей строительной площадью 59,9 тыс. кв. м., в том числе реконструкции подлежат 15,9 тыс. кв. м.

В составе проекта предусматривается строительство 5-ти и реконструкция 4-х зданий, что позволит сформировать элитный квартал, в который войдут следующие здания (перечень не приводится).

На первых этажах жилых зданий располагаются офисные помещения.

Комплексная реконструкция квартала предполагает отселение жителей квартала в количестве 387 человек. Требуемая площадь для отселения составляет 7000 кв.м.

Рынок проекта

Дефицит платежеспособного спроса на жилье повышенной комфортности в Москве составляет порядка 1,7-1,9 млн. кв. м.; высококачественные офисы — 2,0-3,0 млн. кв. м. По расчетам, дефицит на жилье такого уровня качества сохранится в течение, по крайней мере 3-х лет, а офисы — 4-х лет.

Маркетинг

Организуется фьючерсная продажа продукции проекта (кроме здания гостиницы) после завершения нулевого цикла по каждому зданию в соответствии со специально разработанной системой графиков, регламентирующих цены (размеры скидок) в зависимости от времени опережения продаж, величины единовременного взноса и других факторов.

Для повышения привлекательности проекта предусмотрено проведение «чистовой» отделки квартир по требованию заказчиков.

Организационный план

Проект реализуется в две последовательные очереди, продолжительностью 9 кварталов каждая.

Продолжительность подготовительной фазы каждой очереди проекта принята равной 2 кварталам, инвестиционной фазы — 7,5 кварталам.

Первая очередь проекта позволит осуществить ввод зданий с полезной жилой площадью 4720 кв. м., полезной офисной площадью 10160 кв. м (в том числе, гостиница на 209 номеров) и автостоянками на 92 а/м.;

Вторая очередь проекта позволит осуществить ввод зданий с полезной жилой площадью 12720 кв. м., полезной офисной площадью 13670 кв. м и автостоянками на 150 а/м.;

Отселение жителей квартала осуществляется в течение полугода после завершения первой очереди строительства параллельно с подготовкой проектной документации для строительства второй очереди. В рамках проекта предусматриваются затраты на управление отселением жителей квартала в размере 5% стоимости новых квартир.

Для профессионального управления проектом формируется, под эгидой АО «УУУ» (заказчик), так называемая команда проекта, состоящая из высококвалифицированных специалистов всех необходимых специальностей.