Еще одна попытка продать квартиру самостоятельно
Я возобновила самостоятельную продажу. Снова оформила платные размещения на порталах недвижимости, запустила рекламу во «Вконтакте» и «Инстаграме».
Для продвижения во «Вконтакте» я сначала создала и оформила сообщество. Оно было необходимо, чтобы запустить рекламу. Я разместила там объявление с фотографиями и постила актуальные ипотечные ставки. В рекламном кабинете «Вконтакте» уже добавляла объявления от имени группы.
В «Инстаграме» я продвигала пост из личной ленты своего аккаунта. Потратила больше 14 дней и много нервов. Срочно пришлось перейти на профессиональный аккаунт, зарегистрировать страницу в «Фейсбуке» и подключить к рекламному кабинету карту для оплаты рекламы.
На этом этапе «Фейсбук» заблокировал мой первый аккаунт как подозрительный. По правилам системы рекламу нельзя запустить с нового аккаунта. Я создала новый аккаунт и неспешно наполняла его 14 дней, а затем запустила рекламу. Деньги списались только по факту завершения рекламной кампании с привязанной карты.
Если в первый раз я размещала в основном бесплатные объявления, в этот раз я сразу потратила на продвижение 6104 Р: на «Авито» — 653 Р, на «Циане» — 1350 Р, на «Домклике» — 474 Р, на «Яндекс-недвижимости» — 349 Р, во «Вконтакте» — 2558 Р, в «Инстаграме» — 720 Р.
Затем я расширила географию потенциальных покупателей на Наро-Фоминск. Ведь по цене двухкомнатной квартиры в Архангельском в Наро-Фоминске продавались только комнаты в семейном общежитии. Идея была сделать акцент на покупателей из Наро-Фоминска, где стоимость квадратного метра в разы выше.
Дополнительным преимуществом было то, что транспортная нагрузка в направлении Архангельского ниже, чем в других частях Наро-Фоминска. Это в некоторой степени компенсировало время в пути нового жильца до работы. А еще в Наро-Фоминске ощущается нехватка мест в детских садах, чего не скажешь о нашем поселке.
Объявления с «чужим» адресом обошлись по 329 Р каждое. В категории недвижимости на «Авито» действует лимит объявлений: бесплатно можно опубликовать только одно, остальные — платно. Так что я их размещала поэтапно. Много звонили в течение первых двух дней после размещения, через неделю объявление падало в поиске, и я размещала следующее. Всего разместила пять таких объявлений.
Объявления с «подставными» адресами дали 52 звонка, но преимущественно люди искали квартиру в Наро-Фоминске. Тем не менее удалось получить и два реальных просмотра.
Параллельно с интернет-рекламой мы с мамой продолжали расклеивать бумажные объявления в поселке. Каждый раз после расклейки получали несколько звонков. В августе 2021 года к нам пришла молодая семейная пара с детьми — по объявлению, которое мы наклеили на столбе.
Таким образом, после всех мытарств, кучи платных объявлений, попыток с риелторами и года поиска покупатель был найден благодаря обычному бумажному объявлению.
Предварительный договор мы заключать не стали, решили подождать одобрение ипотеки покупателям.
Выйти на сделку нам до сих пор не удалось: новым покупателям, как и предыдущим, отказали в ипотеке в Сбербанке. Сейчас они заново собирают справки и подают документы в другие банки. Чтобы не терять время, мы сдали им квартиру в аренду до Нового года за 10 000 Р плюс коммунальные расходы.
Как мы пытались продать квартиру через риелторов
В середине марта 2021 года мы оказались в непростой ситуации. Мы потеряли три месяца и понесли ненужные расходы. И самое обидное, в течение этого времени нам звонили люди, которые готовы были взять квартиру за наличку, — и я им отказала.
Мама и брат были недовольны, что мы потеряли время. Тогда мы решили доверить продажу профессионалам — риелторам. Я взялась искать агентства, читать отзывы и узнавать о процессе работы. Неравнодушные соседи делились с мамой телефонами проверенных агентов.
Первые строки занимают федеральные компании. Как оказалось, они не были заинтересованы в продаже квартиры в поселке, а до многих попросту невозможно было дозвониться. Пришлось искать риелтора в ближайшем крупном городе — Наро-Фоминске. Риелторские компании в среднем работали по ставке 150 000 Р.
Риелтор № 1. Мы выбрали местное агентство, главным риелтором которого был внук нашей соседки. Он красиво улыбался и уверял, что квартиру можно продать за три месяца.
В отличие от других агентств, он не брал деньги за продвижение объявлений — 3000—5000 Р. Риелтор убеждал нас в своей компетентности, рассказывал про единую базу риелторов, секретные чаты, благодаря которым квартира продастся быстро. Агентская комиссия была включена в стоимость квартиры. Договор мы так и не подписали, решили дождаться первого покупателя.
Все свои объявления о продаже я сняла. Внук соседки опубликовал свои от имени агентства. Квартира теперь стоила 2,6 млн рублей — на 200 000 Р выше, чем мы продавали до этого. Риелтор просто добавил к стоимости квартиры свою комиссию и оставил пространство для торга.
На рекламную кампанию мы выделили 14 дней. В течение этого времени риелтор трубку не брал, лишь присылал короткие голосовые сообщения в «Вотсап» о том, что звонков не было.
Еще один месяц был потерян.
Риелтор № 2. Мы нашли другого риелтора, с которой до этого консультировались. Девушка уже знала нашу проблему и уверяла, что у нее есть покупатель. И что нам нужно срочно отправить ей фото квартиры и заключить с ней договор.
Я отправила фотографии квартиры, на этом риелтор пропала. Предполагаю, что никакого покупателя у нее не было, а фотографии она запросила, чтобы отчитаться перед начальством, что у нее есть клиент.
Риелтор № 3. В интернете я нашла женщину, которая владеет агентством. Она подробно описала процесс продажи, отправила нам почтой рекомендации по подготовке квартиры к просмотру и провела онлайн-аудит рынка недвижимости в поселке.
Затем вопрос уперся в договор: женщина попросила отправить ей по электронной почте выписки из ЕГРН, скан подписанного договора, а также перевести 5000 Р на карту в качестве рекламного бюджета. При этом она не готова была встречаться с нами лично. По ее словам, ей не нужно было смотреть квартиру — она все узнала в интернете.
Мне не хотелось лишний раз рисковать, поэтому я не стала отправлять документы, а предложила женщине увидеться. В ответ от нее посыпались оскорбления и проклятья: она пожелала, чтобы нам не удалось продать квартиру.
Риелтор № 4. Маме на работе дали телефон нового агента. К нам приехала приятная женщина с помощником, сфотографировала квартиру, посмотрела документы, и мы начали работать.
К этому моменту мама уже съехала из квартиры и перебралась в Калужскую область. Мы редко приезжали в Архангельский, так как дорога занимала больше часа. Поэтому решили оставить агентам ключ от квартиры — для оперативных показов.
Квартиру снова оценили в 2,4 млн рублей. Агентство брало 150 000 Р за сделку.
Но и в этот раз все пошло наперекосяк. Помощник агента разместил объявление с ошибками: по описанию дом был похож на щитовой с деревянными перекрытиями. А фотографий самой квартиры почти не было, зато красовались местная церковь и магазины. Пришлось позвонить и настоять, чтобы они исправили объявление.
Маме иногда приходилось приезжать в поселок, решать вопросы по работе и навещать родственников. В один из таких дней сложился случайный просмотр: нас предупредили о нем за несколько часов.
В назначенное время приехал риелтор с «покупателем» — пожилым мужчиной с синяками на лице и стойким запахом перегара. Маму попросили не мешать. Риелтор показал квартиру, покупатель согласился на покупку, и они уехали. Затем мы поинтересовались подробностями о загадочном покупателе, но ответов не получили.
Поэтому общение с этим агентством мы постепенно свели на нет. Я сказала, что мы временно не продаем квартиру. Они отнеслись к этому нормально и сообщили о готовности возобновить сотрудничество в любое время. Выплатить неустойку они не просили.
Что в итоге. Рынок недвижимости в провинции довольно мал и насыщен ненадежными риелторами. Они часто знают друг друга и совместно реализуют схемы заработка на продавцах и покупателях. Профессиональные агенты тут — редкость, но и они не могут гарантировать срочную продажу.
Из четырех агентов только один не вымогал деньги и не вызвал опасений за квартиру, но через месяц у него пропала заинтересованность в объекте, а кардинально снижать цену мы не были готовы. От варианта продажи через риелторов пришлось отказаться.
Куда инвестировать в 2021 году: 5 перспективных вариантов
Как понять, во что лучше вложиться: в акции или золото, в недвижимость или бизнес? О плюсах и минусах инвестиций в тот или иной инструмент рассуждает основатель IMPACT Capital Валерий Золотухин
Вариант 1: недвижимость
Cамый очевидный и надежный вариант — недвижимое имущество. По данным опроса «Ромир», более половины россиян (52%) предпочли бы вложить свободные деньги в недвижимость или землю. Людям психологически проще расставаться с деньгами, когда взамен они получают что-то твердое и осязаемое, что потом можно сдать, перепродать, заложить или использовать для собственных нужд.
Позитивные моменты:
- риск потери капитала полностью почти отсутствует — если не считать случаев мошенничества или физического разрушения;
- если локация выбрана удачно, то можно самостоятельно выбирать арендаторов и поднимать ставку;
- можно заработать на росте стоимости, заходя на ранних стадиях строительства;
- можно сократить расходы по налогу с аренды за счет регистрации ИП на упрощенке или на патенте;
- можно воспользоваться льготной ипотекой, покупая дом в новостройке;
- оформление сделки за счет материнского капитала, чтобы получить имущественный вычет для покупки и обслуживания квартиры.
Но есть и минусы, главный — это не пассивный доход. Если вы хотите системно инвестировать в недвижимость, то становитесь предпринимателем. И тогда нуждаетесь в надежной управляющей компании, каких на рынке мало. Есть и другие минусы:
- риск, что квартиросъемщики не заплатят, а квартира не будет приносить доход;
- порог входа достаточно высок — не у всех есть несколько миллионов на квартиру;
- дополнительные расходы на содержание недвижимости (затраты на риелтора/брокера, регистрацию, оценку, ремонт, налоги, коммунальные платежи);
- если сдавать жилье в аренду, то в большинстве случаев доходность будет меньше депозита в пересчете на вложенное;
- рублевая недвижимость часто теряет в стоимости, и доходность по ней получается даже ниже депозита;
- заработок ограничен и, как правило, находится в коридоре 5–10% годовых, что не ведет к приумножению капитала, а лишь помогает его сохранить.
Что касается рынка нежилой недвижимости, то он сильно упал за 2020 год. Согласно исследованию Knight Frank, доля офисного сегмента снизилась на 25%, торговая недвижимость — 79%, гостиничная — 67%. При этом инвестиции в складские активы выросли до ₽41,3 млрд, что больше годовых результатов за всю историю. Это легко можно обосновать тем, что логистические и складские объекты стали неотъемлемой частью развития рынка e-commerce.
Вариант 2: ценные бумаги
В России этот вид инвестирования только набирает популярность. По итогам марта 2021 года число частных инвесторов на Мосбирже достигло более 11 млн. При этом активно торгующих на бирже граждан гораздо меньше: около 1,2–1,3 млн человек, что составляет буквально 2–3% работающего населения страны. Это крайне низкий показатель.
Начать инвестировать можно и с нескольких тысяч рублей. Для новичков фондовый рынок и его инструменты представляются чем-то очень сложным, но это не так.
Сначала необходимо открыть счет у брокера. Большинство российских банков сейчас имеют брокерские лицензии — достаточно позвонить или скачать приложение. Далее инвестор переводит деньги со своего банковского счета на брокерский, баланс которого он видит в своем приложении, и все — можно инвестировать.
Часто начинающим инвесторам предлагают отдать деньги в доверительное управление. Однако они могут управлять своим портфелем самостоятельно и делать это достаточно успешно. Самая эффективная стратегия — это покупка акций в долгосрок. Достаточно выбрать от 7 до 15 бумаг сильных компаний (в идеале — в бизнесе которых вы разбираетесь или чьей продукцией пользуетесь, понимая, что она качественная), а потом держать их акции. Это каждый способен сделать самостоятельно, без управляющего.
Наиболее популярные инструменты — акции и облигации. Облигация — это долговая ценная бумага. Она дает право держателю на получение купона, который выплачивается ежеквартально. И в конце срока гасится тело облигационного займа. Акции выпускаются акционерным обществом и закрепляют права владельца на получение определенного процента от прибыли компании. Как правило, от 25% до 50% прибыли компании уходят на дивиденды.
Акции доходнее, но они волатильны — их цена может существенно меняться в зависимости от настроений рынка и финансовых показателей компании.
Рекомендую держать в портфеле количество облигаций, равное вашему возрасту в процентном соотношении. Если вам 35 лет, то 35% средств можно держать в облигациях, остальное в акциях. Крупные компании платят по облигациям 7–8%, российский рынок акций растет в среднем на 9–10%, а самые талантливые инвесторы получают 20–30% ежегодно.
Кризисы — отличное время для покупки акций и получения сверхдоходности. Известен пример российской пенсионерки — Ларисы Морозовой. В 2008 году, когда в России был кризис, она купила акции российских компаний. Теперь Лариса получает двузначные и трехзначные дивидендные доходности, а также ведет вебинары в Школе Московской биржи.
Когда рынок растет и акции беспрерывно дорожают, то стоит задуматься об их продаже, наращивании подушки безопасности. Главное правило — лучше инвестировать регулярно по чуть-чуть, чем вовсе не делать этого.
Вариант 3: частные компании/бизнес
По данным международной аналитической компании Preqin, рынок прямых (внебиржевых) инвестиций дает доходность в полтора-два раза выше, чем фондовый рынок. У этого инструмента есть нюансы.
Риски: на публичный рынок, как правило, выходят уже зрелые крупные компании. Их денежные потоки более-менее стабильны и прогнозируемы, внутренние процессы хорошо отстроены. Им присвоены кредитные рейтинги, которые позволяют кредитоваться без залогов под невысокий процент.
В малом и среднем бизнесе ничего этого нет. Если говорить про совсем ранние стадии, которые называются pre-seed (есть только идея) и seed (есть первые продажи, но пока компания убыточна), то здесь «смертность» компаний составляет 90% и более.
Если у компании стадия развития «Раунд А», то фирма, как правило, работает в плюс. Ее бизнес-модель доказана, но при этом она еще не масштабировалась. Проект еще имеет кратный потенциал роста, пусть не в 10 тыс. раз, как на стадии pre-seed, но в 10–20–50 и даже 100 раз вырасти вполне может.
Ликвидность: в прямых инвестициях продажа связана с самостоятельным поиском покупателя, сложными переговорами, подключением корпоративных юристов. Эта проблема отчасти решается частными брокерами и площадками по продаже готового бизнеса и долей в них. Сейчас некоторые компании создают чаты инвесторов в Telegram для того, чтобы организовать внутреннюю биржу, соединяющую потенциальных покупателей акций и продавцов. Такая механика не может обеспечить сопоставимую ликвидность. Но например, у Dodo Pizza в Telegram-чате более 2500 инвесторов, и можно приобретать или продавать пакет даже на $1 млн.
Срок инвестирования: прямые инвестиции — это минимум три года. В 2022 году я инвестировал в Dodo Pizza ₽13,2 млн. Тогда одна акция компании стоила 1300$. Сейчас сделки на вторичном рынке совершаются в коридоре от $3500 до $4000 за одну акцию. А пакет моей компании оценивается более чем в ₽30 млн.
Активное владение: если профессионально заниматься прямыми инвестициями, то необходимо гораздо более глубокое погружение в суть бизнеса. Для компании это очевидный плюс — они приобретают не только инвестора, но и амбассадоров бренда.
При этом нужно тщательно подбирать инвесторов. А тем, в свою очередь, не стоит иметь неправильные ожидания. Стоит осознавать все риски и понимать, что это бизнес и никаких гарантий здесь нет и быть не может.
Вариант 4: золото
Как инструмент хранения денег золото может быть выгодно только на долгосрочную перспективу. С 1979 по 2022 год драгметалл рос в среднем на 3–3,5% в год. При этом всегда возможно временное снижение цен, от чего есть риск уйти в минус.
Отдельно хочется отметить отсутствие системы страхования вкладов. Если банк, в котором у вас лежит золото, обанкротится, то все ваши активы пропадут. Подобные операции лучше доверять надежным банкам, чья устойчивость и стабильность выгодны не только вкладчикам, но и государству.
Вариант 5: IPO
С сентября 2020-го по март 2021-го количество жителей России, пришедших на Московскую биржу, выросло более чем в полтора раза. При этом набирает популярность участие в первичных размещениях (IPO), которые могут дать высокую доходность. Например, сервис Airbnbвышел на IPO в декабре 2020-го, и уже через три месяца его акции выросли на 188%.
Но в процессе, когда частная компания становится публичной, есть свои подводные камни.
Аллокация: если спрос превышает предложение, то вложить всю планируемую сумму невозможно. Брокеры распределяют акции пропорционально между всеми инвесторами. Например, если вы хотите вложить миллион, то вам могут одобрить только 10 тыс. И дальше вы уже ищете, куда разместить оставшуюся сумму.
Локап-период: это заранее заданный период времени (обычно три месяца) после IPO, когда держатели не могут продать акции компании. Его используют, чтобы спекулянты не обвалили цену бумаг. За время локап-периода цена может измениться: например, Facebook вышел на IPO в мае 2022-го, а через три месяца его акции упали в два раза.
Стартапы: на IPO могут выйти совсем молодые компании без выручки. Вкладываться в них крайне рискованно, так как сложно спрогнозировать потенциал акций. Например, фитнес-стартап Peloton вышел на IPO в 2022 году. Акции компании упали сразу же, так как руководство неправильно оценило стоимость компании, и только в 2020 году бумаги начали расти.
Поэтому я не рекомендую сразу же продавать акции компании — а еще советую инвестировать в частные компании, которые потенциально могли бы выйти на IPO, но о них пока никто не знает. В таких организациях цена акций достаточно низкая, а аллокация максимальна.
Что же мы получаем в итоге? Идеального инструмента для инвестиций не существует — их нужно диверсифицировать и выбирать те, в которых вы разбираетесь. Кроме того, важно оценивать затраты времени: именно время вы вкладываете в профессиональное развитие или уделяете семье, друзьям. Каждый инструмент имеет свои плюсы и минусы, важно подобрать то, что подходит именно вам.
Больше интересных историй об инвестициях вы найдете в нашем телеграм-канале «Сам ты инвестор!»
Доля удовлетворения заявок при первичном размещении на бирже (IPO). Например, заявка, поданная инвестором может быть удовлетворена на 30% — это и есть величина аллокации.Финансовый инстурмент, используемый для привлечения капитала. Основные типы ценных бумаг: акции (предоставляет владельцу право собственности), облигации (долговая ценная бумага) и их производные. ПодробнееДолговая ценная бумага, владелец которой имеет право получить от выпустившего облигацию лица, ее номинальную стоимость в оговоренный срок. Помимо этого облигация предполагает право владельца получать процент от ее номинальной стоимости либо иные имущественные права.
Облигации являются эквивалентом займа и по своему принципу схожи с процессом кредитования. Выпускать облигации могут как государства, так и частные компании. Фондовый рынок — это место, где происходит торговля акциями, облигациями, валютами и прочими активами. Понятие рынка затрагивает не только функцию передачи ценных бумаг, но и другие операции с ними, такие, как выпуск и налогообложение. Кроме того, он позволяет устанавливать справедливое ценообразование.Подробнее
Первые покупатели
На просмотр квартиры приходили в основном местные жители. Мы выставили квартиру по цене ниже рынка — за 2,4 млн рублей, поскольку хотелось быстрее продать.
Но с момента размещения первых объявлений в июле 2020 года до первых реальных покупателей прошло три месяца. Это были жители поселка, которые хотели купить квартиру, съехав с арендной. Они пришли по объявлению с «Авито».
Мы этих людей знали и поэтому решили действовать по обоюдному согласию, без предварительного договора и залога. Своих денег у покупателей не было, они собирались покупать квартиру в ипотеку с использованием материнского капитала.
Первым же делом они сбили цену на 100 000 Р — мы были готовы немного уступить. Но в итоге сделка затянулась на три месяца из-за процесса одобрения ипотеки банком. Причем три разных банка им сначала отказали, согласился только четвертый.
На половине площадок в интернете к этому времени я уже сняла объявления, хотя звонки еще поступали. Появился даже потенциальный покупатель, готовый перекупить квартиру за наличные. Но пришлось отказать, мы ведь уже пообещали знакомым.
Тем не менее мы были рады, что продажа вот-вот произойдет, и уже паковали чемоданы. Ощущая скорое получение денег, мы поспешили оформить ипотеку на студию в Обнинске.
В общей сложности на оформление документов мы, как собственники, потратили 13 100 Р, из них 8000 Р — на оценку квартиры. Она нужна банку, чтобы определить сумму и процент ипотеки. И если заемщик вдруг окажется неплатежеспособен, банк сможет закрыть долг клиента, продав квартиру.
Справки в МосОблЕИРЦ об отсутствии задолженности по коммунальным услугам мы получили бесплатно.
На сбор документов мы с мамой потратили около двух недель. Все документы передали в «Газпромбанк», 14 дней ждали проверки.
Затем банк потребовал дополнительные документы:
- Выписку из домовой книги, чтобы подтвердить, что жильцы из квартиры выписались.
- Проект договора купли-продажи квартиры с реквизитами сторон. Его помог мне оставить знакомый юрист бесплатно.
- Заявления от обоих продавцов, то есть от меня и брата, о том, что на момент приобретения квартиры они в браке не состояли.
- Расписку о получении залога в размере первоначального взноса банку. Это при том, что мы никаких денег еще не получили.
- Расписку от моего мужа, что он не претендует на собственность жены.
Все документы, кроме расписок, мы предоставили в банк. Затем началась новая волна запросов: снова потребовались выписки из ЕГРН, справки и письменные заявления о праве собственности.
Наконец в марте 2021 года нам назначили время сделки и раскрыли ее детали.
Сумма одобренного кредита составила 2,1 млн рублей, в то время как с покупателями мы договаривались на 2,3 млн рублей. Добавить разницу они были не готовы. Материнский капитал в размере 453 026 Р они планировали использовать для погашения кредита.
Далее банк, несмотря на недостающие 200 000 Р, предложил нам оформить нотариальную сделку за 28 700 Р, передав право собственности покупателю. Банк хотел обезопасить себя, ведь нотариальную сделку сложно оспорить в суде.
Таким образом, квартира попадала в залог банку с момента выдачи ипотечного кредита. А мы были обязаны передать права на квартиру без задатка, да еще и одобренная сумма кредита была меньше той, о которой мы договорились.
И банк, и покупатели стали давить на нас. Банк хотел успеть выдать кредит, а покупатели были уверены, что после трех месяцев ожидания мы легко уступим недостающие 200 000 Р.
Таким образом, сделка сорвалась. Покупатели на нас обиделись. Им заново пришлось подавать документы на ипотеку, и в течение месяца они купили однушку в поселке за 1,8 млн рублей.
