Понятие инвестиционного процесса
Понятие инвестиций
Понятие инвестиции (от лат. investio — одеваю) практически в любом словаре трактуется как вложения капитала в отрасли экономики внутри страны и за границей. Инвестиции приносят прибыль через значительный срок после вложения.
В 1991 г. принят Закон Российской Федерации «Об инвестиционной деятельности в РСФСР». Под инвестициями стали понимать денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, лицензии, в том числе и на товарные знаки, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и другие виды деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта.
Инвестиции позволяют решать следующие задачи:
1. расширение собственной предпринимательской деятельности за счет накопления финансовых и материальных ресурсов;
2. приобретение новых предприятий;
3. диверсификация за счет освоения новых областей бизнеса.
Все инвестиции можно разделить на две основные группы:
1) Портфельные инвестиции – вложения капитала в группу проектов, например, приобретение ценных бумаг различных предприятий
2) Реальные инвестиции – финансовые вложения в конкретный, как правило, долгосрочный проект и обычно связанный с приобретением реальных активов.
Основные виды инвестиций:
1. Иностранные
2. Государственные
3. Частные
4. Производственные
5. Интеллектуальные
6. Контролирующие
7. Неконтролирующие
С точки зрения направленности действий, инвестиции подразделяются на:
1. Начальные инвестиции;
2. Инвестиции на расширение;
3. Реинвестиции – направление свободных средств предприятия на приобретение новых основных средств;
4. Инвестиции на замену основных фондов;
5. Инвестиции на диверсификацию.
К факторам, определяющим величину инвестиций, относятся:
— ожидаемые доходы от инвестиций
— реальная ставка процента
— налогообложение
— экономические ожидания
— изменения в технологии производства
Понятие инвестиционного процесса
Инвестиционный процесс – многосторонняя деятельность участников воспроизводственного процесса по наращиванию капитала нации. Он имеет непосредственное отношение к динамике экономической системы.
Инвестиционный процесс – есть составная часть общественного воспроизводства. Он отражает все те же стадии воспроизводственного процесса: производство, распределение, обмен, потребление, но только со стороны движения инвестиционных благ.
А. Инвестиционный процесс с точки зрения движения физических величин представляет собой следующую цепочку явлений:
· Создание инвестиционных товаров (строительные объекты, машины и оборудование, технологии, патенты и ноу-хау);
· Процесс освоения новых производственных мощностей (вывод построенных объектов на проектируемый выпуск продукции),
· Эксплуатация объекта в нормальном режиме в целях производства товаров (услуг).
Б. Инвестиционный процесс с точки зрения движения финансовых величин представляет собой вложение денежных сумм в целях получения дополнительного дохода. Участниками этого процесса являются:
1. Сберегатели денег, которые хранят свои сбережения либо у себя лично, либо передавая их в доверительное пользование инвесторам.
2. Инвесторы, которые осуществляют денежные вложения в проекты либо сами, либо обращаясь к финансовым посредникам.
3. Финансовые посредники (банки, финансовые группы, инвестиционные или финансовые компании, которые реально осуществляют операции как с денежными ресурсами, так и ценными бумагами, направляя их в производство товаров и услуг в целях получения дополнительного дохода (прибыли).
Основные показатели инвестиционной деятельности включают:
1. Инвестиционные товары (блага);
2. Объем инвестиций в капитала;
3. Прирост капитала;
4. Структура инвестиций.
Основные типы инвестиций.
Одной из важнейших сфер деятельности любого предприятия является инвестиционная, то есть операции, связанные с вложением денежных средств в реализацию проектов, которые будут обеспечивать получение предприятием выгод в течение определенного периода времени.
В коммерческой практике принято различать следующие типы таких инвестиций:
— инвестиции в основные средства;
— инвестиции в нематериальные активы;
— инвестиции в денежные активы.
Под денежными активами понимаются право на получение денежных сумм от других физических и юридических лиц, например депозиты в банке, облигации, акции и т.д.
Инвестиции в основные средства и нематериальные активы принято называть инвестициями в реальные активы. Оба типа инвестиций имеют большое значение для сохранения жизнеспособности предприятия и его развития.
Возможные разновидности инвестиций можно свести в следующие основные группы:
1. «Вынужденные инвестиции», необходимые для соблюдения законодательных норм по охране окружающей среды, охраны труда, безопасности товаров, либо иных условий деятельности, которые не могут быть обеспечены только за счет совершенствования управления;
2. Инвестиции для повышения эффективности. Их целью является прежде всего создание условий для снижения затрат фирмы за счет замены оборудования, обучения персонала или перемещения производственных мощностей в регионы с более выгодными условиями производства;
3. Инвестиции в расширение производства. Задачей такого инвестирования является расширение возможностей выпуска товаров для ранее сформировавшихся рынков в рамках уже существующих производств;
4. Инвестиции в создание новых производств. Такие инвестиции обеспечивают создание новых предприятий, которые будут выпускать ранее не изготавливавшиеся предприятием товары (или оказывать новый тип услуг) либо позволяет предприятию предпринять попытку выхода с ранее уже выпускавшимися товарами на новые для него рынки;
5. Инвестиции в исследования и инновации.
Изучение среднего уровня отдачи инвестиций
МЕТОД СРЕДНЕГО УРОВНЯ ОТДАЧИ – это
средняя величина и прибыльность отдачи от вложенного капитала при ожидаемом жизненном периоде продукции . Данный метод схож на метод окупаемости, но рассматривает амортизацию и инвестированный капитал.
Достоинствами являются: понимание и элементарность расчетов, возможность довольно полного сравнения альтернативных проектов, учет общей выручки сверх предвидимый жизни проект, учет общего дохода сверх ожидаемой жизни проекта; учет общей прибыли сверх предвидимый жизни проекта; учет амортизации.
Минусы метода заключаются в следующем: пренебрегает изменения в уровнях прибыли и инвестиций в различные промежутке, так как основан на предопределенном среднем уровне исполнении; игнорирует тем обстоятельством, что финансовая прибыль, полученная позже, не обладает той же стоимостью. Что взятые прежде» т. е исходит из того, что 1 тыс. условных единиц в первый год имеет ту же важность, что 1 тыс. условных единиц в четвертый год».
Изучение метода окупаемости
Достоинство метода окупаемости — его простота. На практике этот метод применяется довольно часто, хотя при этом не учитывается временная стоимость денег.
Нужно определить период окупаемости, который показывает, сколько времени понадобится для того, чтобы инвестиционный проект окупил первоначально инвестированную сумму (то есть до превышения наличным доходом первоначальных инвестиций). Чем короче период окупаемости, тем инвестиционный проект лучше.
Недостатки метода окупаемости:
1) не учитываются потоки денежных средств после завершения срока окупаемости;
2) не учитывается временная разница поступлений денежных средств (поэтому возможно одобрение инвестиционного проекта с отрицательной чистой приведенной стоимостью).
Учитывая приведенные недостатки, применение метода окупаемости не обязательно приведет к максимизации рыночной цены обыкновенных акций.
Одна из модификаций метода окупаемости — дисконтированный метод расчета периода окупаемости, когда все потоки денежных средств дисконтированы до их приведенной стоимости, а период окупаемости определяется на основании дисконтированных потоков.
Дисконтированный метод расчета периода окупаемости также не учитывает все потоки денежных средств после завершения срока окупаемости.
Но из-за того, что в дисконтированном методе расчета периода окупаемости полученная величина периода окупаемости больше, чем в методе окупаемости, исключается меньшее количество денежных потоков. Поэтому переход от метода окупаемости к дисконтированному методу расчета периода окупаемости — это шаг в правильном направлении.
На практике метод окупаемости очень часто используется для грубой оценки инвестиционных проектов.
Расчётный уровень дохода
Расчёт уровня дохода
Рассчитать уровень дохода (годовую норму дохода) инновационного проекта в %.
Д
У = ————- х 100 %,
З
где Д – ежегодные денежные поступления от реализации нововведения, в рублях;
З – все совокупные затраты па проектирование, производство и реализацию инновационного проекта, в рублях;
У – расчетный уровень дохода (годовая норма дохода) инновационного проекта, в %%.
Расчёт уровня прибыли
Определить расчётный уровень прибыли(годовую норму прибыли) инновационного проекта в %.
Д – З Пр
Упр = ————— х 100 % = ———— х 100 %,
З З
где Пр – ежегодная прибыль (валовая или чистая), получаемая от реализации нововведения, в рублях;
Упр – расчетный уровень прибыли (годовая норма прибыли) инновационного проекта (в %%).
Задача 1
Продолжительность капитальных вложений в создание нового производства (модернизация оборудования) составляет 5 лет с распределением по годам 5:2:4. Необходимые объемы капитальных вложений в здания, сооружения и оборудование соответственно равны: $150,000; $249,000; $700,000. Определить общий объем прямых капитальных вложений и его распределение по годам и структурным составляющим с учетом следующих соотношений между составляющими капитальных вложений:
затраты на приспособления составляют 12% от затрат на оборудование,
затраты на транспортные средства составляют 5% от суммы затрат на сооружения и оборудование.
затраты на приобретение технологии равны трети затрат на оборудование.
Решение
Согласно условию задачи:
затраты на приспособления составляют:
$700,000 * 0, 12 = $84,000.
Затраты на транспортные средства составляют:
($249,000 $700,000) * 0,05 = $949.000 * 0,05 = $47,450.
Затраты на приобретение технологии составляют:
$700,000 * 1/3 = $233,333.
Отсюда следует, что мы можем определить общий объем прямых капитальных вложений, который равен:
$150,000 $249,000 $700,000 $84,000 $47,450 $233,333 = $1463, 783.
По условию задачи распределение объема капитальных вложений по годам 5:2:4, структурные составляющие: здания, сооружения и оборудование. Таким образом, распределение по годам составит:
I год:капитальные вложения в здания 5/5, составляет: $150,000.
II год: вложение в сооружения 2/5, с учетом затрат на транспортные средства, составляет:
$249,000 $47,450 = $296,450
$296,450 * 2/5 = $118,580.
III год: вложения в оборудование 4/5 с учетом затрат на приобретение технологии, составляет:
$700,000 $84,000 $233, 33 = $1017.333.
$1017, 000 * 4/5 = $813,866.
IV год:вложения в сооружения, составляет:
$296,450 – $118,580 = $177,870.
V год:вложение в оборудование, составляет:
$1017, 333 – $813,866 = $203,467.
Ответ:общий объем прямых капитальных вложений составляет $1463,783.
Распределение объема капитальных вложений по годам
| 1 год | 150,000 |
| 2 год | 118,580 |
| 3 год | 813,866 |
| 4 год | 177,870 |
| 5 год | 203,467 |
Исходные данные для расчета эффективности проекта
Объем исходной информации зависит от стадии проектирования, на которой производится оценка эффективности.На всех стадиях исходные сведения должны включать:1. цель проекта;2. характер производства, общие сведения о применяемой технологии, вид производимой продукции3. (работ, услуг);4. условия начала и завершения реализации проекта, продолжительность расчетного периода;5. сведения об экономическом окружении.6. На стадии инвестиционного предложения сведения о проекте должны включать:7. » продолжительность строительства;8. объем капиталовложений;9. выручку по годам реализации проекта;10. производственные издержки по годам реализации проекта.На стадии обоснования инвестиций сведения о проекте должны включать (с приведениемобосновывающих расчетов):1. объем инвестиций с распределением по времени и по технологической структуре (строительно-2. монтажные работы, оборудование и прочее);3. сведения о выручке от реализации продукции с распределением по времени и видам затрат.На стадии ТЭО (или обоснования инвестиций, непосредственно предшествующего разработке рабочих чертежей) должна быть представлена в полном объеме вся исходная информация,представленная ниже.В соответствии с Методическими рекомендациями по оценке по оценке эффективности1. инвестиционных проектов исходная информация для расчетов эффективности имеет следующую структуру:2. сведения о проекте и его участниках;3. экономическое окружение проекта;4. сведения об эффекте от реализации проекта в смежных областях;5. денежный поток от инвестиционной деятельности;6. денежный поток от операционной деятельности;7. денежный поток от финансовой деятельности.Общие сведения о проекте должны включать в себя:1. характер проектируемого производства, состав производимой продукции (работ, услуг);2. сведения о размещении производства;3. информацию об особенностях технологических процессов, о характере потребляемых ресурсов,При оценке эффективности инвестиций для отдельных его участников необходима дополнительная информация о составе и функциях этих участников. Для участников, выполняющих в проекте одновременно несколько разнородных функций, должны быть описаны все эти функции.По тем участникам, которые на данной стадии расчетов уже определены, необходима информация об их производственном потенциале и финансовом состоянии.Производственный потенциал предприятия определяется величиной его производственной мощности (желательно в натуральном выражении по видам продукции), составом и износом основного технологического оборудования, зданий и сооружений, наличием и профессионально- квалификационной структурой персонала, наличием нематериальных активов (лицензии, патенты, ноу-хау).
Риск капитальных вложений.
Риск капитальных вложений — это риск конкретного вида предпринимательской деятельности и связан с возможностью не получить желаемой отдачи от вложения средств. Этот риск включает в себя все вышеперечисленные виды риска.
В целом же все участники инвестиционного проекта заинтересованы в том, чтобы исключить возможность полного провала проекта или хотя бы избежать убытка для себя. В условиях нестабильной и быстро меняющейся ситуации субъекты инвестиционной деятельности вынуждены учитывать все факторы, которые могут привести к убыткам. Таким образом, назначение анализа риска — дать потенциальным инвесторам необходимые данные для принятия решения о целесообразности участия в проекте и предусмотреть меры по защите от возможных финансовых потерь.
Особенностью методов анализа риска является использование вероятностных понятий и статистического анализа. Это соответствует современным международным стандартам и является весьма трудоемким процессом, требующим поиска и привлечения многочисленной количественной информации. В ряде случаев можно ограничиться более простыми подходами, не предполагающими использования вероятностных категорий. Эти методы достаточно эффективны как для совершенствования менеджмента предприятия в ходе реализации инвестиционного проекта, так и для обоснования целесообразности инвестиционного проекта в целом. Эти подходы связаны с использованием:
- анализа неопределенности путем анализа чувствительности и сценариев,
- анализа неопределенности с помощью оценки рисков, который может быть проведен с использованием разнообразных вероятностно-статистических методов.
Как правило, в инвестиционном проектировании используются последовательно оба подхода — сначала первый, затем второй. Причем первый является обязательным, а второй — весьма желательным, в особенности, если рассматривается крупный инвестиционный проект с общим объемом финансирования свыше одного миллиона долларов.
Анализ чувствительности.
При анализе экономической эффективности инвестиционного проекта необходимо учитывать его неопределенность (неполноту и неточность информации об условиях реализации проекта), и риск (возможность возникновения таких условий, которые приведут к негативным последствиям для всех или отдельных участников проекта). Учет фактор неопределенности и оценку рисков проекта обеспечивает анализ чувствительности.
Анализ чувствительности инвестиционного проекта (sensitivity analysis) – это оценка влияния изменения исходных параметров инвестиционного проекта (инвестиционные затраты, приток денежных средств, ставка дисконтирования, операционные расходы и т.д.) на его конечные характеристики, в качестве которых, как правило, используется IRR или NPV.
В ходе анализа чувствительности инвестиционного проекта, сначала определяются исходные параметры (показатели), по которым производят расчет чувствительности инвестпроекта. Затем осуществляют последовательно-единичное изменение каждого выбранного показателя. Только одна из переменных меняет свое значение на прогнозное число процентов (как правило, 1%, 5% или 10%), и на этой основе пересчитывается новая величина используемого критерия (например, NPV или IRR).
Далее оценивается относительное изменение критерия по отношению к базисному случаю и рассчитывается показатель чувствительности.
Показатель чувствительности это отношение процентного изменения критерия к изменению значения переменной на прогнозное число процентов (эластичность изменения показателя). Аналогично рассчитываются показатели чувствительности по каждой из остальных выбранных переменных.
На следующем этапе, используя результаты выполненных расчетов, производят ранжирование параметров по степени важности (к примеру, очень высокая, средняя и невысокая) и осуществляют и экспертную оценку предсказуемости (прогнозируемости) значений показателей (высокая, средняя или низкая).
Для анализа чувствительности инвестиционного проекта главное – это оценить степень влияния изменения каждого (или их комбинации) из исходных параметров, чтобы предусмотреть наихудшее развитие ситуации в инвестиционном проекте.
Результаты анализа чувствительности учитываются при сравнении взаимозаменяемых и не взаимозаменяемых, с ограничением по максимальному бюджету инвестиционных проектов.
При прочих равных условиях выбирается инвестиционный проект (проекты) наименее чувствительный к ухудшению входных параметров. В анализе чувствительности речь идет не о том, чтобы уменьшить риск инвестирования, а о том, чтобы показать последствия неправильной оценки некоторых величин.
И самое главное надо знать что, анализ чувствительности сам по себе не изменяет факторы риска.
Анализ сценариев.
Анализ сценариев — это метод анализа риска, который рассматривает как чувствительность NPV к изменениям ключевых переменных, так и диапазон вероятных значений переменных. При этом финансовый аналитик просит менеджера-практика выбрать «плохую» совокупность условий (низкий объем реализации в натуральных единицах, низкая цена реализации, высокие переменные затраты на единицу продукции, например), среднюю, или «наиболее вероятную», совокупность и «хорошую» совокупность. Затем рассчитываются NPV в «плохих» и «хороших» условиях и сравниваются с «наиболее вероятным» NPV.
Оценка рисков проекта производилась по алгоритму, соответствующему методу анализа сценариев развития проекта.
Анализ сценариев развития проекта позволяет оценить влияние на проект возможного одновременного изменения нескольких переменных через вероятность каждого сценария. Этот вид анализа может выполняться как с помощью электронных таблиц, так и с применением специальных компьютерных программ, позволяющих использовать методы имитационного моделирования.
В первом случае формируется 3-5 сценариев развития проекта. Каждому сценарию должны соответствовать:
набор значений исходных переменных,
рассчитанные значения результирующих показателей,
некоторая вероятность наступления данного сценария, определяемая экспертным путем.
В результате расчета определяются средние (с учетом вероятности наступления каждого сценария) значения результирующих показателей.
Оценка рисков методом анализа сценариев развития проекта производится в 3 этапа:
1. Рассчитываем потенциальный валовый доход, действительный валовый доход, операционные расходы, налог на добавленную стоимость и чистый операционный доход для сдачи номеров и аренды помещений
Ставка по номерам и аренде помещений берется в соответствии с предложением на рынка. Отклонения пессимистичного и оптимистичного сценариев составляет около 20% от наиболее вероятного. При подсчете ПВД учитываем потери в арендной плате для каждого из сценариев средний показатель
2. Рассчитываем чистый дисконтированный доход на период 10 лет для каждого сценария. Он является наиболее оптимальным и приемлемым при разработке бизнес планирования. Учитывая динамику нынешней экономики и порой нестабильность рынка недвижимости, принимаем средние значения темпов роста, составляющие 10% (такие же темпы были приняты для подсчета финансового анализа).
3. Составляем сводную таблицу рисков и определяем чистый дисконтированный доход с учетом вероятности
К 11-му и 13 -му вопросам
1. Чистый дисконтированный доход(NPV, Net Present Value, чистая текущая стоимость, чистая дисконтированная стоимость) – показывает эффективность вложения в инвестиционный проект: величину денежного потока в течение срока его реализации и приведенную к текущей стоимости (дисконтирование).
Понятие инвестиций
Понятие инвестиции (от лат. investio — одеваю) практически в любом словаре трактуется как вложения капитала в отрасли экономики внутри страны и за границей. Инвестиции приносят прибыль через значительный срок после вложения.
В 1991 г. принят Закон Российской Федерации «Об инвестиционной деятельности в РСФСР». Под инвестициями стали понимать денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, лицензии, в том числе и на товарные знаки, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и другие виды деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта.
Инвестиции позволяют решать следующие задачи:
1. расширение собственной предпринимательской деятельности за счет накопления финансовых и материальных ресурсов;
2. приобретение новых предприятий;
3. диверсификация за счет освоения новых областей бизнеса.
Все инвестиции можно разделить на две основные группы:
1) Портфельные инвестиции – вложения капитала в группу проектов, например, приобретение ценных бумаг различных предприятий
2) Реальные инвестиции – финансовые вложения в конкретный, как правило, долгосрочный проект и обычно связанный с приобретением реальных активов.
Основные виды инвестиций:
1. Иностранные
2. Государственные
3. Частные
4. Производственные
5. Интеллектуальные
6. Контролирующие
7. Неконтролирующие
С точки зрения направленности действий, инвестиции подразделяются на:
1. Начальные инвестиции;
2. Инвестиции на расширение;
3. Реинвестиции – направление свободных средств предприятия на приобретение новых основных средств;
4. Инвестиции на замену основных фондов;
5. Инвестиции на диверсификацию.
К факторам, определяющим величину инвестиций, относятся:
— ожидаемые доходы от инвестиций
— реальная ставка процента
— налогообложение
— экономические ожидания
— изменения в технологии производства
Понятие инвестиционного процесса
Инвестиционный процесс – многосторонняя деятельность участников воспроизводственного процесса по наращиванию капитала нации. Он имеет непосредственное отношение к динамике экономической системы.
Инвестиционный процесс – есть составная часть общественного воспроизводства. Он отражает все те же стадии воспроизводственного процесса: производство, распределение, обмен, потребление, но только со стороны движения инвестиционных благ.
А. Инвестиционный процесс с точки зрения движения физических величин представляет собой следующую цепочку явлений:
· Создание инвестиционных товаров (строительные объекты, машины и оборудование, технологии, патенты и ноу-хау);
· Процесс освоения новых производственных мощностей (вывод построенных объектов на проектируемый выпуск продукции),
· Эксплуатация объекта в нормальном режиме в целях производства товаров (услуг).
Б. Инвестиционный процесс с точки зрения движения финансовых величин представляет собой вложение денежных сумм в целях получения дополнительного дохода. Участниками этого процесса являются:
1. Сберегатели денег, которые хранят свои сбережения либо у себя лично, либо передавая их в доверительное пользование инвесторам.
2. Инвесторы, которые осуществляют денежные вложения в проекты либо сами, либо обращаясь к финансовым посредникам.
3. Финансовые посредники (банки, финансовые группы, инвестиционные или финансовые компании, которые реально осуществляют операции как с денежными ресурсами, так и ценными бумагами, направляя их в производство товаров и услуг в целях получения дополнительного дохода (прибыли).
Основные показатели инвестиционной деятельности включают:
1. Инвестиционные товары (блага);
2. Объем инвестиций в капитала;
3. Прирост капитала;
4. Структура инвестиций.
Основные типы инвестиций.
Одной из важнейших сфер деятельности любого предприятия является инвестиционная, то есть операции, связанные с вложением денежных средств в реализацию проектов, которые будут обеспечивать получение предприятием выгод в течение определенного периода времени.
В коммерческой практике принято различать следующие типы таких инвестиций:
— инвестиции в основные средства;
— инвестиции в нематериальные активы;
— инвестиции в денежные активы.
Под денежными активами понимаются право на получение денежных сумм от других физических и юридических лиц, например депозиты в банке, облигации, акции и т.д.
Инвестиции в основные средства и нематериальные активы принято называть инвестициями в реальные активы. Оба типа инвестиций имеют большое значение для сохранения жизнеспособности предприятия и его развития.
Возможные разновидности инвестиций можно свести в следующие основные группы:
1. «Вынужденные инвестиции», необходимые для соблюдения законодательных норм по охране окружающей среды, охраны труда, безопасности товаров, либо иных условий деятельности, которые не могут быть обеспечены только за счет совершенствования управления;
2. Инвестиции для повышения эффективности. Их целью является прежде всего создание условий для снижения затрат фирмы за счет замены оборудования, обучения персонала или перемещения производственных мощностей в регионы с более выгодными условиями производства;
3. Инвестиции в расширение производства. Задачей такого инвестирования является расширение возможностей выпуска товаров для ранее сформировавшихся рынков в рамках уже существующих производств;
4. Инвестиции в создание новых производств. Такие инвестиции обеспечивают создание новых предприятий, которые будут выпускать ранее не изготавливавшиеся предприятием товары (или оказывать новый тип услуг) либо позволяет предприятию предпринять попытку выхода с ранее уже выпускавшимися товарами на новые для него рынки;
5. Инвестиции в исследования и инновации.
§
Данный метод применяется к денежным потокам любого вида и является универсальным.
Условия применения:
1. отношение прибыли к потоку денежных средств существенно отражается на стоимости компании;
2. текущие уровни потока денежных средств, как ожидается, существенно отличны от возможного в будущем потока денежных средств;
3. будущий чистый поток денежных средств компании может быть определен достаточно достоверно;
4. чистый поток денежных средств в последний год прогнозного периода, как ожидается, будет положительным;
5. чистый поток денежных средств в течение прогнозируемого периода, как ожидается, не будет отрицательным;
6. при оценке контрольной доли капитала доходы владельца могут быть оценены с достаточной долей определенности (такие доходы включают компенсации, случайные доходы, личные расходы за счет компании);
7. объем инвестиций принимается как завершенный;
8. объем инвестиций принимается в оценке на момент проведения анализа;
9. процесс отдачи начинается после завершения инвестиций;
10. существование только одной целевой функции – стоимости капитала;
11. заданный срок реализации проекта;
12. принадлежность платежей определенным моментам времени;
13. существование совершенного рынка капитала.
Применение метода дисконтированного денежного потока требует от оценщика высокого уровня знаний и профессиональных навыков.
Показатель чистого настоящего дохода (стоимости) проекта определяется как разница между суммой настоящих стоимостей всех денежных потоков доходов и суммой настоящих стоимостей всех денежных потоков затрат, т.е., по существу, как чистый денежный поток от проекта, приведенный к настоящей стоимости. Величина чистого приведенного дохода в огромной степени определяется не только объективными параметрами дохода предприятия и инвестициями в проект за его жизненный цикл, но и установленным нормативом дисконтирования. Поэтому при определении указанного норматива нужен тщательный анализ всей необходимой информации.
Применение данного метода значительно облегчается при использовании специальных статистических таблиц, в которых приведены значения сложных процентов, дисконтирующих множителей, дисконтированного значения денежной единицы и т.п. в зависимости от временного интервала и значения коэффициента дисконтирования.
Проект одобряется, если чистая настоящая стоимость проекта больше нуля. Это означает, что проект генерирует большую, чем средневзвешенная стоимость капитала, доходность – инвесторы и кредиторы будут удовлетворены, что и должно подтверждаться ростом курса акций предприятия. Если чистая настоящая стоимость проекта равна нулю, предприятие индифферентно к данному проекту, поскольку нулевое значение результирующего показателя соответствует нулевому увеличению благосостояния. Такой проект может быть принят только, если речь идет о необходимости сохранения, а не увеличения стоимости активов.
Преимущества метода. Данный метод:
1. характеризуется сравнительной простотой расчетов;
2. ориентирован на достижение главной цели финансового менеджмента – увеличение достояния акционеров;
3. использует непротиворечивый по своему характеру критерий, позволяющий осуществлять достоверное ранжирование проектов в порядке убывания (возрастания) экономического эффекта;
4. позволяет учитывать при прогнозных расчетах факторы инфляции и риска, в разной степени присущие разным проектам. Очевидно, что учет этих факторов приведет к соответствующему увеличению желаемого процента, по которому возвращаются инвестиции, а следовательно, и коэффициента дисконтирования;
5. использует показатели, являющиеся аддитивными во временном аспекте, т.е. данный показатель для различных проектов можно суммировать;
6. предполагает, что все расчеты проводятся на основе денежных потоков, а не чистых доходов;
7. учитывает экономическое устаревание;
8. является единственным методом, учитывающим будущие ожидания.
Недостатки метода:
- не позволяет судить о пороге рентабельности проекта и пределах безопасности при прогнозировании движения денежных средств по проекту или определить размер капитала, которым рискует предприятие. Этот недостаток является весьма актуальным, поскольку достаточно большая по объему величина чистой приведенной стоимости не всегда соответствует экономически целесообразному варианту капиталовложений;
- не объективизирует влияние изменений стоимости недвижимости и сырья на чистую настоящую стоимость проекта;
- не способен адекватно рассматривать активы, не генерирующие аннуитеты (стабильные денежные потоки), но представляющие тем не менее ценность из-за потенциала повышения стоимости предприятия (например, продуктовые патенты);
- не представляет рекомендаций по действиям в тех или иных условиях в будущем и не учитывает возможности изменения плана действий, если условия изменятся;
- основан на допущении, что в течение всего срока прогнозирования руководство будет механически действовать в соответствии с разработанным на дату оценки прогнозом движения денежных средств;
- не учитывает возможности управленческой гибкости руководства, его способность вносить изменения в планы при получении новой информации;
- предполагает увеличение риска во времени с постоянным коэффициентом, что вряд ли может считаться корректным, так как для многих проектов характерно наличие рисков в начальные периоды с постепенным снижением их к концу реализации. Таким образом, прибыльные проекты, не предполагающие со временем существенного увеличения риска, могут быть оценены неверно и отклонены;
- осложняется определением чистого приведенного дохода по проектам, имеющим в своем составе более мелкие проекты;
- при сравнении проектов разной продолжительности требует использования специальных процедур приведения сроков к сравнимым периодам;
- носит вероятностный характер;
- не дает возможности обоснованного выбора между:
- проектом с большими первоначальными издержками (большей капиталоемкостью) и проектом с меньшими первоначальными издержками при одинаковой величине чистых настоящих стоимостей;
- проектом с большей чистой настоящей стоимостью и длительным периодом окупаемости и проектом с меньшей настоящей стоимостью и коротким периодом окупаемости;
- осложняется трудностями прогнозирования:
- ставки дисконтирования (средневзвешенной стоимости капитала), поскольку если принятая норма дисконтированная окажется ошибочной, то будет иметь погрешность и величина чистого приведенного дохода. В связи с этим часто делается необоснованное допущение о постоянстве ставки дисконтирования;
- денежного потока, поскольку в современной отечественной практике случаи стабильного денежного потока, генерируемого активами предприятия, случаются довольно редко.
Расчётный уровень дохода
Расчёт уровня дохода
Рассчитать уровень дохода (годовую норму дохода) инновационного проекта в %.
Д
У = ————- х 100 %,
З
где Д – ежегодные денежные поступления от реализации нововведения, в рублях;
З – все совокупные затраты па проектирование, производство и реализацию инновационного проекта, в рублях;
У – расчетный уровень дохода (годовая норма дохода) инновационного проекта, в %%.
Расчёт уровня прибыли
Определить расчётный уровень прибыли(годовую норму прибыли) инновационного проекта в %.
Д – З Пр
Упр = ————— х 100 % = ———— х 100 %,
З З
где Пр – ежегодная прибыль (валовая или чистая), получаемая от реализации нововведения, в рублях;
Упр – расчетный уровень прибыли (годовая норма прибыли) инновационного проекта (в %%).
Определение срока окупаемости
З
С = ———— (лет, месяцев),
Д
где С – расчетный срок окупаемости инновационного проекта, в годах или месяцах.
§
Определение объемов капитальных вложений является весьма ответственным этапом. Это сопряжено с решением ряда сложных вопросов учета временных лагов, характеризующх разрыв во времени между капиталовложениями и началом их отдачи, обоскшаяжя показателей капиталоемкости отдельных видов и типоразмеров химического оборудования и других.
При определении объемов капитальных вложений и эксплуатационных затрат по направлениям работ по проектируемому объекту следует учитывать состояние промыслового хозяйства на других объектах данного района.
При определении объемов капитальных вложений и основных фондов по временным периодам ( пятилетиям) долгосрочного прогноза необходимо учитывать влияние технического прогресса и возможного ослабления напряженности баланса оборудования, которые являются главными факторами постепенного сокращения сроков замены физически изношенного и морально устаревшего оборудования и соответствующего увеличения доли выбытия основных фондов, а также доли затрат на их возмещение в общих капитальных вложениях.
Система расчетных показателей для определения объема капитальных вложений по направлениям затрат в нефтегазодобывающей промышленности различна по качественному и количественному значению. Если затраты на буровые работы определяются на 1 м проходки, а затраты на приобретение оборудования, не входящего в сметы строек, — на один приведенный буровой станок, то затраты на обустройство определяются по сложному комплексу работ — на одну вводимую скважину или на единицу мощности по добыче нефти.
При производстве таких расчетов по внутригородскому трубопроводному транспорту пропана для определения объема необходимых капитальных вложений и потребности в трубах ( по весу) могут использоваться соответствующие показатели газопроводных сетей низкого и среднего давления, транспортирующих природный газ
При технико-экономическом обосновании выбора наилучшего варианта природоохранных, и в частности, водоохранных, мероприятий для определения объема капитальных вложений и эксплуатационных затрат, требуемых на их осуществление, обычно используются данные о стоимости соответствующих работ, принятых в проектах-аналогах, или укрупненные нормы и расценки. Вместе с тем определение этих затрат сопряжено со значительными трудностями. Использование нормативов затрат, разработанных до 90 — х годов, не вполне оправданно, прежде всего ввиду резких различий в изменении стоимости отдельных видов работ, которые нивелируются усредненной индексацией цен, а для создания новой нормативной базы требуются длительные и дорогостоящие специальные проектные проработки и документация.
Блок Охрана природы содержит комплексы расчетов показателей по охране природы и рациональному использованию природных ресурсов и по определению объемов капитальных вложений и строительно-монтажных работ на строительство природоохранных объектов.
Целью решения комплекса расчетов Объем капитальных вложений является определение показателей, характеризующих общий объем капитальных вложений, распределение его по объектам производственного и непроизводственного назначения, определение воспроизводственной и технологической структур капитальных вложений, а также определение объема капитальных вложений на объекты, строящиеся за счет средств отрасли и распределение капитальных вложений по группам сметной стоимости строек производственного назначения.
Это объясняется тем, что капитальные вложения в добычу нефти значительно больше, чем в угольную промышленность. Кроме того, при определении объема капитальных вложений в производство аналогичной продукции в нефтехимической и коксохимической промышленности, как правило, капитальные вложения в производство электроэнергии относят к затратам в смежные отрасли, тогда как в схеме гидрогениз ационной переработки углей эти затраты входят в затраты на основное производство. Это приводит к относительному увеличению объема капитальных вложений в основное производство по рассматриваемой схеме и соответствующему уменьшению вложений в смежные отрасли.
Задания по вводу в действие производственных мощностей, сооружений и объектов являются главными показателями планов капитального строительства. Эти задания служат основанием для определения объемов капитальных вложений.
Госплан составляет совместно с Советами Министров союзных республик, министерствами и ведомствами СССР и утверждает годовые планы материально-тех-пич. Госплан устанавливает титульные списки ( см. Титульный список) особо важных строек с определением объема капитальных вложений и ввода в действие производственных мощностей по годам на весь период строительства, а также планы комплектования этих строек оборудованием. Совета Министров СССР по отраслям пром-сти Госплан разрабатывает задания, имеющие общегос.
Затраты на сооружение подъездных дорог находятся в прямой зависимости от состояния развития транспортных коммуникаций в районе прохождения трассы. При сравнительно развитой сети автомобильных и железных дорог эти затраты незначательны, при слаборазвитой они возрастают, а при отсутствии этих коммуникаций становятся существенными, ибо в этом случае для сооружения г азопровода необходимо построить подъездные дороги. Определение объема капитальных вложений на сооружение подъездных дорог до выбора трассы п нанесения ее па карту или на цифровую сеть местности невозможно.
Если взять круг, то в геометрии он разделен на 360 градусов и все эти 360 градусов поделены между комитетами, министерствами, отделами Госплана, причем каждый оберегает свое в отведенных ему пределах. И, как правило, при разработке плана на следующий год и определении объемов капитальных вложений по отраслям берутся за основу уровни прироста, достигнутые в прошлом году. Если, например, в какой-то отрасли минувший год дал прирост 8 5 процента, то это и берется ведомственником, защищающим интересы своей отрасли или своего сектора, за отправную основу плана на следующий год, без учета изменившихся условий.
Распределения по годам и структурным составляющим общего объема прямых капитальных вложений
Задача 1
Продолжительность капитальных вложений в создание нового производства (модернизация оборудования) составляет 5 лет с распределением по годам 5:2:4. Необходимые объемы капитальных вложений в здания, сооружения и оборудование соответственно равны: $150,000; $249,000; $700,000. Определить общий объем прямых капитальных вложений и его распределение по годам и структурным составляющим с учетом следующих соотношений между составляющими капитальных вложений:
затраты на приспособления составляют 12% от затрат на оборудование,
затраты на транспортные средства составляют 5% от суммы затрат на сооружения и оборудование.
затраты на приобретение технологии равны трети затрат на оборудование.
Решение
Согласно условию задачи:
затраты на приспособления составляют:
$700,000 * 0, 12 = $84,000.
Затраты на транспортные средства составляют:
($249,000 $700,000) * 0,05 = $949.000 * 0,05 = $47,450.
Затраты на приобретение технологии составляют:
$700,000 * 1/3 = $233,333.
Отсюда следует, что мы можем определить общий объем прямых капитальных вложений, который равен:
$150,000 $249,000 $700,000 $84,000 $47,450 $233,333 = $1463, 783.
По условию задачи распределение объема капитальных вложений по годам 5:2:4, структурные составляющие: здания, сооружения и оборудование. Таким образом, распределение по годам составит:
I год:капитальные вложения в здания 5/5, составляет: $150,000.
II год: вложение в сооружения 2/5, с учетом затрат на транспортные средства, составляет:
$249,000 $47,450 = $296,450
$296,450 * 2/5 = $118,580.
III год: вложения в оборудование 4/5 с учетом затрат на приобретение технологии, составляет:
$700,000 $84,000 $233, 33 = $1017.333.
$1017, 000 * 4/5 = $813,866.
IV год:вложения в сооружения, составляет:
$296,450 – $118,580 = $177,870.
V год:вложение в оборудование, составляет:
$1017, 333 – $813,866 = $203,467.
Ответ:общий объем прямых капитальных вложений составляет $1463,783.
Распределение объема капитальных вложений по годам
| 1 год | 150,000 |
| 2 год | 118,580 |
| 3 год | 813,866 |
| 4 год | 177,870 |
| 5 год | 203,467 |
§
Средства, обеспечивающие деятельность предприятия, обычно делятся на собственные и заемные.
Рис 1. Структура капитала предприятия
Собственный капитал предприятия представляет собой стоимость имущества предприятия, полностью находящегося в его собственности.
В учете величина собственного капитала исчисляется как разность между стоимостью всего имущества по балансу, или активами, включая суммы, невостребованные с различных должников предприятия, и всеми обязательствами предприятия в данный момент времени.
Структура источников образования активов представлена основными составляющими: собственным капиталом и заемным капиталом.
Собственный капитал предприятия представляет собой стоимость (денежную оценку) имущества предприятия, полностью находящегося в его собственности.[http://www.grandars.ru/college/ekonomika-firmy/ustavnyy-kapital.html]
В составе собственного капитала могут быть выделены две основные составляющие:
1)инвестированный капитал, т. е.капитал, вложенный собственниками в предприятие;
2) накопленный капитал, т. е. созданный на предприятии сверх того, что было первоначально авансировано собственниками.
Собственный капитал предприятия складывается из различных источников: уставного, или складочного капитала, различных взносов и пожертвований, прибыли, непосредственно зависящей от результатов деятельности предприятия.
Рис. 2. Состав собственного капитала предприятия
Коэффициент собственного капитала определяет долю средств, инвестированных в деятельность предприятия его владельцами. Чем выше значение этого коэффициента, тем более, финансово устойчиво, стабильно и независимо от внешних кредиторов предприятие.
Собственный капитал является одним из важнейших объектов учета, именно этот показатель финансовой отчетности дает представление о масштабах компании и успешности ее развития.
Собственный капитал нельзя свести к определенным объектам имущества, в балансе он может «выступать в конкретной или абстрактной форме как ценность или как статья напоминания». Собственный капитал организации может поступать извне или накапливаться в результате эффективной работы компании.
Схема расчета показателей эффективности инвестиционных проектов.
Общая схема оценки эффективности
Оценка эффективности проекта производится в три этапа
1. Первоначальным шагом
является экспертная оценка общественной значимости проекта.Общественно значимыми считаются крупномасштабные, народнохозяйственные и глобальныепроекты.
2. На втором этапе рассчитываются показатели эффективности проекта в целом
. Цель этого этапа— интегральная экономическая оценка проектных решений и создание необходимых условий дляпоиска инвестора. Для локальных проектов оценивается только их коммерческая эффективность и,если она оказывается приемлемой, рекомендуется непосредственно переходить ко второму этапуоценки. Для общественно значимых проектов оценивается в первую очередь их социально-экономическая эффективность. При неудовлетворительной оценке такие проекты не рекомендуются креализации и не могут претендовать на государственную поддержку. Если же их социально-экономическая эффективности оказывается достаточной, оценивается их коммерческаяэффективность.
3. Третий этап оценки осуществляется после выработки схемы финансирования
. На этом этапеуточняется состав участников и определяются финансовая реализуемость и эффективность участия впроекте каждого из них (региональная и отраслевая эффективность, эффективность участия в проектеотдельных предприятий и акционеров, бюджетная эффективность и пр.).
Исходные данные для расчета эффективности проекта
Объем исходной информации зависит от стадии проектирования, на которой производится оценка эффективности.На всех стадиях исходные сведения должны включать:1. цель проекта;2. характер производства, общие сведения о применяемой технологии, вид производимой продукции3. (работ, услуг);4. условия начала и завершения реализации проекта, продолжительность расчетного периода;5. сведения об экономическом окружении.6. На стадии инвестиционного предложения сведения о проекте должны включать:7. » продолжительность строительства;8. объем капиталовложений;9. выручку по годам реализации проекта;10. производственные издержки по годам реализации проекта.На стадии обоснования инвестиций сведения о проекте должны включать (с приведениемобосновывающих расчетов):1. объем инвестиций с распределением по времени и по технологической структуре (строительно-2. монтажные работы, оборудование и прочее);3. сведения о выручке от реализации продукции с распределением по времени и видам затрат.На стадии ТЭО (или обоснования инвестиций, непосредственно предшествующего разработке рабочих чертежей) должна быть представлена в полном объеме вся исходная информация,представленная ниже.В соответствии с Методическими рекомендациями по оценке по оценке эффективности1. инвестиционных проектов исходная информация для расчетов эффективности имеет следующую структуру:2. сведения о проекте и его участниках;3. экономическое окружение проекта;4. сведения об эффекте от реализации проекта в смежных областях;5. денежный поток от инвестиционной деятельности;6. денежный поток от операционной деятельности;7. денежный поток от финансовой деятельности.Общие сведения о проекте должны включать в себя:1. характер проектируемого производства, состав производимой продукции (работ, услуг);2. сведения о размещении производства;3. информацию об особенностях технологических процессов, о характере потребляемых ресурсов,При оценке эффективности инвестиций для отдельных его участников необходима дополнительная информация о составе и функциях этих участников. Для участников, выполняющих в проекте одновременно несколько разнородных функций, должны быть описаны все эти функции.По тем участникам, которые на данной стадии расчетов уже определены, необходима информация об их производственном потенциале и финансовом состоянии.Производственный потенциал предприятия определяется величиной его производственной мощности (желательно в натуральном выражении по видам продукции), составом и износом основного технологического оборудования, зданий и сооружений, наличием и профессионально- квалификационной структурой персонала, наличием нематериальных активов (лицензии, патенты, ноу-хау).
Риск капитальных вложений.
Риск капитальных вложений — это риск конкретного вида предпринимательской деятельности и связан с возможностью не получить желаемой отдачи от вложения средств. Этот риск включает в себя все вышеперечисленные виды риска.
В целом же все участники инвестиционного проекта заинтересованы в том, чтобы исключить возможность полного провала проекта или хотя бы избежать убытка для себя. В условиях нестабильной и быстро меняющейся ситуации субъекты инвестиционной деятельности вынуждены учитывать все факторы, которые могут привести к убыткам. Таким образом, назначение анализа риска — дать потенциальным инвесторам необходимые данные для принятия решения о целесообразности участия в проекте и предусмотреть меры по защите от возможных финансовых потерь.
Особенностью методов анализа риска является использование вероятностных понятий и статистического анализа. Это соответствует современным международным стандартам и является весьма трудоемким процессом, требующим поиска и привлечения многочисленной количественной информации. В ряде случаев можно ограничиться более простыми подходами, не предполагающими использования вероятностных категорий. Эти методы достаточно эффективны как для совершенствования менеджмента предприятия в ходе реализации инвестиционного проекта, так и для обоснования целесообразности инвестиционного проекта в целом. Эти подходы связаны с использованием:
- анализа неопределенности путем анализа чувствительности и сценариев,
- анализа неопределенности с помощью оценки рисков, который может быть проведен с использованием разнообразных вероятностно-статистических методов.
Как правило, в инвестиционном проектировании используются последовательно оба подхода — сначала первый, затем второй. Причем первый является обязательным, а второй — весьма желательным, в особенности, если рассматривается крупный инвестиционный проект с общим объемом финансирования свыше одного миллиона долларов.
Анализ чувствительности.
При анализе экономической эффективности инвестиционного проекта необходимо учитывать его неопределенность (неполноту и неточность информации об условиях реализации проекта), и риск (возможность возникновения таких условий, которые приведут к негативным последствиям для всех или отдельных участников проекта). Учет фактор неопределенности и оценку рисков проекта обеспечивает анализ чувствительности.
Анализ чувствительности инвестиционного проекта (sensitivity analysis) – это оценка влияния изменения исходных параметров инвестиционного проекта (инвестиционные затраты, приток денежных средств, ставка дисконтирования, операционные расходы и т.д.) на его конечные характеристики, в качестве которых, как правило, используется IRR или NPV.
В ходе анализа чувствительности инвестиционного проекта, сначала определяются исходные параметры (показатели), по которым производят расчет чувствительности инвестпроекта. Затем осуществляют последовательно-единичное изменение каждого выбранного показателя. Только одна из переменных меняет свое значение на прогнозное число процентов (как правило, 1%, 5% или 10%), и на этой основе пересчитывается новая величина используемого критерия (например, NPV или IRR).
Далее оценивается относительное изменение критерия по отношению к базисному случаю и рассчитывается показатель чувствительности.
Показатель чувствительности это отношение процентного изменения критерия к изменению значения переменной на прогнозное число процентов (эластичность изменения показателя). Аналогично рассчитываются показатели чувствительности по каждой из остальных выбранных переменных.
На следующем этапе, используя результаты выполненных расчетов, производят ранжирование параметров по степени важности (к примеру, очень высокая, средняя и невысокая) и осуществляют и экспертную оценку предсказуемости (прогнозируемости) значений показателей (высокая, средняя или низкая).
Для анализа чувствительности инвестиционного проекта главное – это оценить степень влияния изменения каждого (или их комбинации) из исходных параметров, чтобы предусмотреть наихудшее развитие ситуации в инвестиционном проекте.
Результаты анализа чувствительности учитываются при сравнении взаимозаменяемых и не взаимозаменяемых, с ограничением по максимальному бюджету инвестиционных проектов.
При прочих равных условиях выбирается инвестиционный проект (проекты) наименее чувствительный к ухудшению входных параметров. В анализе чувствительности речь идет не о том, чтобы уменьшить риск инвестирования, а о том, чтобы показать последствия неправильной оценки некоторых величин.
И самое главное надо знать что, анализ чувствительности сам по себе не изменяет факторы риска.
Анализ сценариев.
Анализ сценариев — это метод анализа риска, который рассматривает как чувствительность NPV к изменениям ключевых переменных, так и диапазон вероятных значений переменных. При этом финансовый аналитик просит менеджера-практика выбрать «плохую» совокупность условий (низкий объем реализации в натуральных единицах, низкая цена реализации, высокие переменные затраты на единицу продукции, например), среднюю, или «наиболее вероятную», совокупность и «хорошую» совокупность. Затем рассчитываются NPV в «плохих» и «хороших» условиях и сравниваются с «наиболее вероятным» NPV.
Оценка рисков проекта производилась по алгоритму, соответствующему методу анализа сценариев развития проекта.
Анализ сценариев развития проекта позволяет оценить влияние на проект возможного одновременного изменения нескольких переменных через вероятность каждого сценария. Этот вид анализа может выполняться как с помощью электронных таблиц, так и с применением специальных компьютерных программ, позволяющих использовать методы имитационного моделирования.
В первом случае формируется 3-5 сценариев развития проекта. Каждому сценарию должны соответствовать:
набор значений исходных переменных,
рассчитанные значения результирующих показателей,
некоторая вероятность наступления данного сценария, определяемая экспертным путем.
В результате расчета определяются средние (с учетом вероятности наступления каждого сценария) значения результирующих показателей.
Оценка рисков методом анализа сценариев развития проекта производится в 3 этапа:
1. Рассчитываем потенциальный валовый доход, действительный валовый доход, операционные расходы, налог на добавленную стоимость и чистый операционный доход для сдачи номеров и аренды помещений
Ставка по номерам и аренде помещений берется в соответствии с предложением на рынка. Отклонения пессимистичного и оптимистичного сценариев составляет около 20% от наиболее вероятного. При подсчете ПВД учитываем потери в арендной плате для каждого из сценариев средний показатель
2. Рассчитываем чистый дисконтированный доход на период 10 лет для каждого сценария. Он является наиболее оптимальным и приемлемым при разработке бизнес планирования. Учитывая динамику нынешней экономики и порой нестабильность рынка недвижимости, принимаем средние значения темпов роста, составляющие 10% (такие же темпы были приняты для подсчета финансового анализа).
3. Составляем сводную таблицу рисков и определяем чистый дисконтированный доход с учетом вероятности
