Что такое инвестиции в недвижимость?

Что такое инвестиции в недвижимость? Инвестиции

Дальнейшая судьба квартиры в жк «филатов луг»

Когда мы с сестрой все выплатили, я заказал в «Инграде» справку о том, что у нас нет задолженности, и на всякий случай — разрешение на переуступку. «Инград» давал это разрешение бесплатно по письменному заявлению. Некоторые застройщики требуют за разрешение определенную сумму или еще хуже — процент от суммы переуступки.

В середине 2021 года Росавиация предъявила претензии к «Инграду» по высотности домов, потому что они находятся близко к аэропорту «Внуково», и через суд добилась приостановки всех регистрационных действий по объекту. Росавиация посчитала, что дома стали мешать взлету самолетов и создавать помехи для радара, который расположен в нескольких километрах от них. Ни о каких переуступках больше речи не шло.

Начались бесконечные суды. Застройщик их выигрывал, потому что все документы перед строительством были согласованы. В ответ шли кассации и апелляции от транспортной прокуратуры, параллельно подавались новые иски. Процесс длится уже больше года. В итоге дома построены, сделана отделка, работают лифты, есть отопление, свет, вода в квартирах.

Уменьшают ли риски недостроя эскроу-счета?

1 июля 2021 года вступили поправки в закон о долевом строительстве, по которым застройщики обязаны работать через эскроу-счета. Это специальные счета в банке, где хранятся деньги дольщиков. То есть покупатели квартир в новостройке не перечисляют деньги застройщику напрямую, а переводят их на его счет эскроу. Счета открывают на имя дольщиков, и застройщик не имеет к ним доступа, пока не сдаст квартиры.

Без эскроу-счетов сейчас строится относительно небольшое количество комплексов, но они есть. Эскроу-счет оберегает от потери вложенных денег, но не компенсирует упущенную выгоду. Например, мы с сестрой получили бы назад только 3 млн рублей, которые вложили. При этом рыночная стоимость нашей квартиры после сдачи — около 6 млн рублей. В такой ситуации проще ожидать решения по судам, чем требовать назад вложенные средства.

Обвинять застройщика сложно: все документы были в порядке и разрешение отозвали задним числом, когда часть домов была уже практически готова. Это яркий пример того, что инвестиции в недвижимость — это всегда риски, даже если застройщик надежный. Хотя сейчас все же дело движется к концу, большое количество судов выиграно и стороны постепенно приходят к взаимопониманию.

В ЖК «Филатов луг» почти все готово для приема жильцов — даже лифты работают

Как вложиться в новостройку и не прогадать

Застройщики частенько привлекают внимание к своему жилому комплексу, намекая (а то и заявляя открыто), что это крайне выгодный с инвестиционной точки зрения объект. Некоторые обещают доходность аж 40%, хотя на практике такие умопомрачительные цифры редкость.

На что рассчитывать

Конечно, бывает, что кто-то действительно успевает отхватить лакомый кусок практически за бесценок, а потом, довольно потирая руки, наблюдает, как этот кусок дорожает буквально на глазах. Например, повезло тем, кто успел купить квартиру в ЖК «Городские истории» в 2021 году за 107,9 тыс. рублей за 1 кв. м (нынешняя цена — по 163,9 тыс. рублей) или в ЖК «Серебряный Бор» за 204,6 тыс. рублей за «квадрат» на старте продаж в октябре 2021 года (сегодня цена 1 кв. м — 680 тыс. рублей).

В классической модели инвестирования в недвижимость привлекательными считаются объекты, годовая норма доходности на которые превышает 10%, при этом преодолеть отметку в 20% удается единицам.

Эксперты Telegram-канала «Недвижимость инсайды» утверждают, что проекты крупных застройщиков редко попадают в категорию инвестиционно привлекательных, так как чаще всего это варианты «комплексного освоения со значительными объемами», да и уровень стартовых цен неподходящий.

Вечный соперник

Инвестиции в недвижимость всегда были инструментом не просто сохранения, но и приумножения средств. Но сейчас цены на новостройки растут быстрее доходов населения и уже вплотную приблизились к стоимости квартир на вторичном рынке.

«На фоне льготной ипотеки и растущего спроса на новостройки быстро сокращается ценовой разрыв между строящимся и готовым жильем, — подчеркивает главный эксперт Аналитического центра Циан Виктория Кирюхина. — В 2021 году «вторичка» была дороже новостроек в среднем на 8%. В 2020-м разница сократилась до 4%».

Подобная ситуация не очень выгодна инвесторам. Во-первых, при перепродаже уже введенных в эксплуатацию квартир придется ориентироваться на вторичный рынок, который во многих районах значительно уступает в цене строящимся объектам (в 57% столичных районов новостройки сейчас в среднем дороже построенного жилья).

Купив новостройку по цене выше, чем в сегменте готового жилья, будет сложно продать объект на 20–30% дороже старого жилого фонда. Поэтому, объясняет аналитик, при выборе проекта надо учитывать конкурентное окружение не только в сегменте новостроек, но и на вторичном рынке. Если еще два-три года назад первичный рынок был практически всегда дешевле «вторички», то теперь ситуация меняется.

Во-вторых, продолжает Виктория Кирюхина, перепродажа квартир по переуступке, даже пока дом еще строится, не предполагает использование льготного кредитования. Пока действует субсидирование, для перепродажи и поиска покупателя придется демпинговать относительно цен застройщика, тем самым снижая потенциальный доход.

Непростые новостройки

Аналитический центр Циан изучил рынок новостроек Москвы на предмет инвестиционной привлекательности. Вопрос оказался довольно сложным: большинство проектов стартует почти по стоимости вторичного рынка.

В итоге в поиске наиболее выгодных объектов (во всяком случае тех, которые потенциально могут такими стать) аналитики решили сосредоточиться на вариантах, где реализуются квартиры в корпусах на начальной стадии и на этапе верхних этажей. При этом эксперты сравнили среднюю стоимость в корпусах.

В приведенной ниже таблице — объекты с наибольшей разницей между почти готовым и только строящимся домом.

ЖК

Этап верхних этажей, тыс. руб. за 1 кв. м

Начальная стадия, тыс. руб. за 1 кв. м

Разница

Люблинский парк

164,3

140,8

17%

КутузовGrad II

302,5

271,5

11%

RiverSky

380,5

344,4

10%

Headliner

273,4

252,4

8%

Огни/Событие

273,9

259,9

5%

Ильменский, 17

214,6

204,9

5%

Михайловский парк

191,7

184,4

4%

Академика Павлова

254,0

247,4

3%

Шереметьевский

222,6

218,1

2%

На Никулинской

299,0

295,5

1%

Про бизнес:  Как рассчитать экономическую эффективность вложений

По данным Аналитического центра Циан

Информация для размышления

Еще несколько советов от экспертов Telegram-канала «Недвижимость инсайды», которые помогут будущим инвесторам шагать в нужном направлении.

  1. Обращайте внимание на небольшие проекты в локациях, пользующихся спросом (Митино, Ясенево, Бутово, Марьино, районы рядом с ТТК — там, где сейчас идет активное расселение).
  2. Выгоднее инвестировать в проекты, площадь которых менее 50 тыс. кв. м (иначе слишком велика конкуренция).
  3. Отказывайтесь от длительного периода бронирования (из-за частых разрывов договоренностей).
  4. Инвестируйте в проекты известных застройщиков (и не связывайтесь с теми компаниями, которые созданы под один проект).
  5. Отсутствие метро или железнодорожной станции поблизости никогда не превратит ваш объект в привлекательный.

«Люблинский парк»

Что такое инвестиции в недвижимость?

Комплекс возводит компания ПИК, он расположен в шаговой доступности от станции метро «Братиславская» на юго-востоке Москвы. Срок сдачи — 2020–2023 гг. Проект состоит из 20 жилых панельных домов комфорт-класса, двух школ, пяти детсадов и поликлиники. Рядом находятся парки, скверы и усадьба Люблино. ЖК предполагает концепцию «двор без машин».

«КутузовGrad II»

Что такое инвестиции в недвижимость?

ЖК «КутузовGrad II» состоит из шести монолитно-кирпичных 28-этажных домов бизнес-класса. Застройщиком выступает «Инград», сдача — в 2021–2022 годах. Этот комплекс расположен в Можайском районе рядом с крупнейшим природным заказником «Долина реки Сетунь». До метро довольно далеко — около 2 км до «Кунцевской». Проект предусматривает дворы без машин, зато с ландшафтным дизайном от бюро iCube. Кроме того, в домах будут дизайнерские входные группы, подземный паркинг, панорамное остекление.

RiverSky

Что такое инвестиции в недвижимость?

Застройщиком этого комплекса, состоящего из восьми монолитных корпусов от 8 до 29 этажей, является компания «Инград». Закончить строительство девелопер собирается в 2021 году. Комплекс находится на Симоновской набережной Даниловского района в шаговой доступности от метро «Автозаводская» и в пяти минутах езды от ТТК. Рядом — Симонов монастырь, речная пристань «Симоново», детский парк «Липки» и парк «Кожухово». Застройщик предусмотрел размещение детского сада на 80 мест, а также объекты торгово-розничной инфраструктуры. Комплекс является частью проекта масштабной реконструкции стадиона «Торпедо» имени Эдуарда Стрельцова, так что рядом будет построен спортивный кластер с футбольным стадионом и двумя спорткомплексами. В RiverSky будет оборудована подземная парковка. Кроме небоскребов будут и двухуровневые таунхаусы с отдельным входом, камином, террасой и собственным патио.

Headliner

Что такое инвестиции в недвижимость?

ЖК находится напротив ММДЦ «Москва-Сити» в Пресненском районе ЦАО, рядом с метро «Шелепиха» и ТТК. Десять высотных монолитных зданий бизнес-класса от 6 до 53 этажей предоставляют широкий выбор планировок — от студий 29 кв. м до четырехкомнатных квартир площадью 118 кв. м. Застройщиком выступает «Кортрос». Внутри квартала будут открыты детские сады, творческие студии, медицинские центры и спортклубы. Кроме того, в окрестностях есть много муниципальных объектов инфраструктуры, включая известную «Романовскую школу». Планируется организация большой парковки. Окончание строительства — в 2022–2024 годах, есть сданные корпуса.

«Огни» и «Событие»

Что такое инвестиции в недвижимость?

ЖК «Огни»

Компания «Донстрой» возводит сразу два жилых комплекса, расположенных в одном квартале района Раменки: «Огни» (сдача — в 2021–2022 годах) и «Событие» (сдача — 2021-й). В обоих случаях динамика цен примерно одинаковая. Оба комплекса находятся в шаговой доступности от метро «Раменки» и платформы Матвеевская. Рядом строится семиэтажный паркинг. В квартале предусмотрены медицинские учреждения, спорткомплексы, супермаркеты, торговые центры и другие объекты инфраструктуры. Вокруг несколько парков и Матвеевский лес. ЖК «Огни» включает четыре монолитных дома комфорт-класса высотой от 21 до 35 этажей.

Что такое инвестиции в недвижимость?

ЖК «Событие»

ЖК «Событие» представлен тремя зданиями бизнес-класса высотой от 10 до 25 этажей. В одном из корпусов располагается встроенный детский сад для 90 малышей.

«Ильменский, 17»

Что такое инвестиции в недвижимость?

Этот комплекс (панельные и монолитные конструкции) строится на севере Москвы в шаговой доступности от метро «Селигерская». Проект включает шесть жилых домов по 23 этажа каждый, детский сад на 175 мест и два многоуровневых паркинга. Застройщиком является ГК ПИК. Рядом находятся парк Святослава Федорова, Орловский сад и Ангарские пруды. Сдача проекта запланирована на конец 2021 года.

«Михайловский парк»

Что такое инвестиции в недвижимость?

ЖК на на юго-востоке Москвы, в 6 км от ТТК и в шаговой доступности от станции метро «Окская» и «Рязанский проспект». Это шесть жилых монолитных корпусов комфорт-класса от 13 до 33 этажей. Застройщик ПИК обещает построить два детских сада и подземные паркинги. Неподалеку расположены и другие объекты инфраструктуры: детские сады, школы, поликлиники. Строится комплекс в промышленном районе, но рядом находится Кусковский лесопарк и усадьба Кусково. Закончить строительство намечено в 2020–2024 годах.

«Академика Павлова»

Что такое инвестиции в недвижимость?

Этот ЖК строится в шаговой доступности от станции метро «Молодежная». Шесть монолитных корпусов бизнес-класса переменной этажности (от 6 до 32 этажей) будут сдаваться в эксплуатацию в период с 2020 по 2023 год. В районе развитая инфраструктура: есть поликлиника, ТЦ «Кунцево Плаза» и ледовый дворец. В шаговой доступности работает четыре детских сада и пять школ. Развита и спортивная инфраструктура. Неподалеку находится особо охраняемая территория природно-исторического парка «Москворецкий».

«Шереметьевский»

Что такое инвестиции в недвижимость?

ЖК «Шереметьевский» находится в районе Марьина Роща в шаговой доступности от метро «Савеловская» и состоит из 15 монолитных корпусов комфорт-класса высотой 11–14 этажей. Застройщиком выступает ГК ПИК. Окончание строительства распределено в период с 2021 по 2022 год. На территории комплекса планируется строительство школы, трех детских садов и поликлиники. Вокруг — развитая инфраструктура давно сложившегося района: детские объекты, больницы, поликлиники, диагностические центры, аптеки. Рядом находятся «Московский гимнастический центр», музей «Живые системы», арт-пространство «Флакон».

«На Никулинской»

Что такое инвестиции в недвижимость?

Комплекс строится на юге Москвы в районе Тропарево-Никулино неподалеку от крупнейшего в столице одноименного лесопарка. В шаговой доступности находятся станции метро «Юго-Западная» и «Озерная». ЖК состоит из трех монолитных корпусов комфорт-класса, полное окончание строительства которых намечено к 2023 году. Новоселы смогут воспользоваться развитой инфраструктурой района: в шаговой доступности есть магазины, школы (одна из них расположена почти во дворе и входит в список лучших школ Москвы), детский сад, дом творчества, дом быта.

Про бизнес:  Об иностранном инвестировании в России: сравнительный анализ – тема научной статьи по экономике и бизнесу читайте бесплатно текст научно-исследовательской работы в электронной библиотеке КиберЛенинка

Фото в начале статьи:ЖК «Ильменский, 17»/biznes-bolika.ru

Как я купил свою первую инвестиционную квартиру в жк «саларьево-парк»

Я приобрел первую инвестиционную квартиру после того, как купил квартиру для жизни. В декабре 2021 года коллега сказала мне, что открылись продажи в ЖК «Саларьево-парк» у застройщика «ПИК». Я пристально не следил в тот момент за московским рынком недвижимости, и глубоких знаний на эту тему у меня не было.

Я присмотрелся к комплексу. Первые корпуса должны были сдать в начале 2021 года. Комплекс строили вблизи открытой недавно станции метро «Саларьево». Я съездил на место, и мне оно показалось ужасным: выходишь из метро — а вокруг ничего. Зато видны промышленные ангары, одноименная деревня, строительные краны и относительно недалеко — бывший полигон ТБО. И хотя сам полигон после рекультивации стал похож на безобидный заснеженный холм, позитива это не добавляло.

В середине декабря коллега прислала сообщение: только что стартовали продажи четвертого корпуса. Я взял отгул и сразу поехал в офис продаж. Я был на месте через 25 минут после сообщения коллеги и через час после официального старта продаж в этом корпусе. Но в очереди я оказался двадцатым!

Через два часа людей в офисе стало еще больше, а все сидячие места заняли. Я пять часов ждал, когда наступит моя очередь и можно будет зайти к менеджеру. Попутно я изучал рекламные материалы и планировки. Из них я выяснил, что студий 28 м² в этом корпусе нет. Я присмотрел другой вариант — евродвушку 36 м² за 3,6 млн рублей.

Когда меня наконец вызвали, выяснилось, что понравившейся мне планировки евродвушки тоже уже нет. Из того, что мне подходило по бюджету, были либо классические однушки 34 м² за 3,4 млн рублей, либо студии 23 м² за 2,4 млн рублей. Я выбрал однушку: студии тогда были относительно новым форматом, и многие не понимали, будет на них спрос или нет. А 23 м² тогда казались слишком маленькой площадью, чтобы там можно было постоянно жить.

Пока я общался с менеджером, продажи закрыли, всех остальных людей отправили по домам. Мне пообещали, что моя бронь не слетит. И не обманули — на следующий день я заплатил в офисе 5000 Р и получил на руки договор бронирования.

Схема застройки первых домов в ЖК «Саларьево-парк» из рекламных буклетов в первые дни продаж

За квартиру нужно было заплатить 3,4 млн рублей. У меня было накоплено только 1,4 млн рублей, на остальную часть я решил взять ипотеку. Для оформления кредита воспользовался услугами менеджера застройщика — отправил ему справку 2-НДФЛ и копию трудовой. Сам я не ездил в банк, менеджер все сделал за меня.

Уже потом я узнал, что это общероссийская практика: под строительство конкретных объектов открывается новое юридическое лицо. Так застройщик диверсифицирует риски, которые могут возникнуть при строительстве различных объектов недвижимости. ПИК специально под строительство ЖК «Саларьево-парк» организовал ООО «Тирон», которой и принадлежали земельные участки, где шло строительство. Первичные разрешения на строительство получал ПИК, а затем они были переделаны на ООО «Тирон».

От оформления собственности за 3000 Р, как выяснилось впоследствии, можно было отказаться. У меня был выбор: когда дом сдали, я мог дождаться, пока застройщик оформит на меня собственность, либо я мог сделать это самостоятельно через МФЦ, а потом написать заявление в ПИК, чтобы деньги за эту услугу мне вернули.

Поскольку я продал эту квартиру до того, как оформил собственность, то написал заявление на возврат 3000 Р. Застройщик мне действительно потом вернул деньги на карту. Но вот 27 000 Р ради хорошей цены квартиры пришлось пожертвовать.

Через три недели я забрал в офисе продаж зарегистрированный ДДУ и кредитный договор. Теперь оставалось 2,5 года ждать, когда дом сдадут. Я планировал закрыть ипотеку за пять лет. Но потом у меня изменились обстоятельства, и я закрыл ее через год деньгами от продажи другой квартиры.

Плюсы и минусы инвестиций и стоит ли вкладывать в недвижимость в 2020/2021?

Попробуем подвести итог: инвестирование в недвижимость – хорошая идея или нет?

Мнения знатоков бизнеса заметно расходятся. Кто-то считает, что огромный спрос на недвижимость рождает пузырь в экономике, который скоро он лопнет. Одни эксперты считают, что инвестиции в недвижимость «не стоят выделки», потому что годовой доход будет составлять столько же, как если бы вы положили деньги в банк. Другие специалисты полагают, что инвестиции в недвижимость – единственный надежный способ сохранения денег, и он останется таковым.

Инвестиции в недвижимость – нелегкое занятие. В нем, как и везде –  чем больше риск, тем больше возможная прибыль.

Коучи по инвестированию советуют: сначала определитесь с целью – сохранность денег, пассивный доход это будет или быстрый заработок, а возможно, ваша мечта – купить элитную квартиру, и поэтому вы готовы разобраться в том, как работает рынок.

У каждой выбранной стратегии будут свои аспекты – и положительные, и отрицательные. Выбирая инвестиции в недвижимость, постарайтесь разобраться в их плюсах и минусах.

Плюсы

Минусы

  • Менее рискованный способ инвестирования по сравнению с другими
  • Долгосрочный пассивный доход
  • Стоимость недвижимости постоянно растет
  • Долгая окупаемость, от 7 – 15 лет.
  • Низкая ликвидность
  • Затраты на поддержание имущества в хорошем состоянии
  • Налог на имущество сокращает сумму прибыли на 13%

Жилая недвижимость все меньше привлекает инвесторов. К тому же, времена когда можно было крупно заработать на аренде или перепродаже уже закончились.

Поэтому сейчас приобретают популярность коммерческая недвижимость или готовый бизнес.

Порог входа (минимум)

Окупаемость (в годах)

Доходность (в процентах)

Жилая недвижимость

400 тыс. руб.

10-15 лет

5-8% годовых

Коммерческая недвижимость

10-15 млн руб.

8-10 лет

10-15%

Коллективные инвестиции

300 тыс. руб.

7-9 лет

8-9%

ГАБ

8-10 млн. руб.

6-8 лет

12-20%

Зарубежная недвижимость

23 млн руб.

13-20 лет

5-7%

Многие крупные инвесторы начинали с малого, получали прибыль и вкладывались в более крупные проекты.

Наверняка многие слышали о книге «Богатый папа, бедный папа». В ней Роберт Кийосаки пишет о своем пути к финансовой свободе и делится своими знаниями. Если вам интересны книги про инвестиции в недвижимость, а на чтение нет времени, для вас уже все пересказали на YouTube.

Для закрепления того, что вы узнали в этой статье, посмотрите интервью с экспертом из мира финансов Дмитрием Лебедевым. Он отвечает на популярные вопросы о недвижимости – например, как изменится рынок недвижимости в 2020 году, в какой тип недвижимости лучше всего вкладывать и стоит ли вообще начинать инвестировать.

Про бизнес:  Что такое ВВП. Объясняем простыми словами: Энциклопедия — Секрет фирмы

Совет № 1
читать форумы и прислушиваться к мнению специалистов

Помимо информации о новостройках и самих застройщиках там можно узнать важные новости про транспорт, развитие территорий, будущие планы благоустройства и строительства дорожной сети, а также найти сведения о районах города. Вся эта информация влияет на текущие цены и их динамику.

На форумах обычно заранее знают, какой застройщик где выкупил участок, что он там собирается строить. Хороший форум — это не только обсуждение тем, но и место, где аккумулируется важная информация с других ресурсов: строительных, дорожных, транспортных.

Если ввести в поисковике «форумы о недвижимости», выпадет множество ссылок на разные форумы. Наверняка на каждом из них есть полезная информация. Но ее сложно найти: некоторые форумы плохо модерируются, поэтому вместо полезных сведений там множество сообщений от троллей или представителей застройщика, нередки случаи холиваров между участниками.

В разных регионах разные форумы. Я инвестирую в московскую недвижимость, поэтому пользуюсь форумом «Домкад». Именно там я получил основные знания о рынке московской недвижимости. Там же я узнаю о начале продаж в новостройках и читаю мнения специалистов. Возможно, в других городах есть столь же полезные форумы. Если знаете — напишите в комментариях.

Если мне нужна более подробная информация о каком-то комплексе, я дополнительно ищу ее через поисковик. Для этого формулирую запрос так: «форум жильцов ЖК…», «форум ЖК…». Если комплекс популярный, то у него уже наверняка есть странички жильцов или дольщиков в соцсетях, группы в «Вотсапе», телеграм-каналы.

Если я хочу посоветоваться по сложному или спорному юридическому вопросу, касающемуся сделки или налогообложения, задаю этот вопрос на форуме, на «Циане» в разделе «Вопросы» или на сайте «Правовед». Спрашиваю, только если не смог найти ответ в открытых источниках.

На форуме «Домкад» есть удобная карта новостроек, где можно найти не только строящиеся и уже построенные объекты, но и перспективные комплексы, на которые только еще оформляют документацию и получают разрешения. Нажав на интересующую точку на карте, можно перейти в соответствующую ветку форума и узнать подробности

Совет № 2
смотреть на транспортную доступность

Это важнейший фактор, если покупать квартиру как инвестиционную. Перед покупкой я всегда оцениваю, смог бы я жить в этом месте или нет. Если понимаю, что смог бы, и мне ясно, как добираться от этого места до цивилизации, я смело могу продолжать думать о покупке. Дальше все решает цена.

Для Москвы главный вид транспорта — метро. Но когда появилось Московское центральное кольцо, МЦК, а часть радиальных направлений обычных электричек вошли в Московский центральный диаметр, МЦД, возможностей передвигаться по Москве на рельсовом транспорте стало больше.

Ликвидность квартир у метро тоже выше. Если расстояние до станции больше километра, круг возможных покупателей сужается: не все любят много ходить пешком, тем более в плохую погоду.

Важен и другой общественный транспорт. Даже если до метро больше километра, но, например, автобусы ходят часто и не стоят постоянно в пробках, можно считать, что у объекта хорошая транспортная доступность.

Кроме самого расстояния до метро обращайте внимание на то, где проходит путь. Одно дело, если до метро нужно идти через приятный парк. И другое — через промзону или по узкому тротуару вдоль загруженной трассы. Вдыхать выхлопные газы, рискуя быть обрызганным проезжающими машинами, мало кому понравится.

Например, ЖК «Вестердам» отделен от остального района двумя оживленными трассами и железной дорогой и расположен рядом с промзоной Очаково. На первый взгляд, не самое удачное место. Но в 100 метрах от комплекса строится станция Большой кольцевой линии метро, а сам комплекс входит в Западный административный округ Москвы — один из престижных. Все это и сделало его в свое время одним из лидеров продаж

Также следует учитывать, насколько удобно добираться до центра, сколько пересадок и времени понадобится на поездку.

Метро. Ветки, которые пересекают центр Москвы, считаются, как правило, более удобными: нужно меньше пересадок, чем на укороченных. Раньше короткая ветка была только одна — желтая, Калининская. Сейчас к ней добавились Солнцевская и Некрасовская линии.

В последние годы в Москве проектируют и строят много новых станций. Если станция уже активно строится, застройщик закладывает транспортную доступность в цену. Например, сейчас продлевают Люблинско-Дмитровскую, Солнцевскую и Сокольническую линии — и близость новых станций уже заложена в цены на жилье.

Но есть линии, которые находятся на высокой стадии проектирования, например Рублево-Архангельская или Бирюлевская. Цены в районе этих станций тоже постепенно растут, но у некоторых проектов есть потенциал роста.

Однако всегда есть риск, что поменяются сроки или даже планы строительства. Информацию о возможной трассировке новых линий и дальнейших перспективах развития я обычно узнаю на форумах.

Периодически информация о перспективных проектах ближайшего времени выставляется в телеграм-канале «Недвижимость инсайды». Эта информация берется из публичных источников, но автор структурирует ее в виде списка. Правда, сведения о возможных стартовых ценах и тем более о потенциале роста — скорее фантазии автора. На эти значения можно вообще не смотреть

Электрички. У пригородных электричек есть неоспоримое преимущество перед автобусами: они ходят по расписанию и им не страшны пробки на дорогах в часы пик. Минусов тоже хватает: большие паузы в расписании, качество самих составов. Если вам необходимо сделать пересадку на метро, то придется покупать отдельный билет.

Сейчас на существующих линиях перестраивают станции: придают приятный глазу внешний вид, делают комфортной пересадку в метро. Строятся новые пути — власти заявляют, что это позволит уменьшить интервал до 5 минут. Все это должно сделать МЦД аналогом городской электрички. Такие проекты есть во многих городах Европы и считаются полноценными ветками метро.

Поэтому станция МЦД недалеко от комплекса — это весомый плюс.

Цены вблизи станций двух уже действующих диаметров — D1 и D2 — выросли после запуска. Для остальных трех диаметров — D3, D4 и D5 — цены еще могут вырасти, особенно на конечных станциях. Так что есть смысл следить за появлением новых комплексов поблизости от них.

Совет № 3
оценить район

Если у дома в Москве хорошая транспортная доступность и привлекательная цена, квартиры в нем раскупят, даже если он построен на месте полей аэрации или бывшего кладбища и к тому же окружен ТЭЦ и промзоной. Но не у всех комплексов гладко с транспортной доступностью.

Если из строящегося комплекса до метро, МЦК или МЦД добираться тяжело, то придется пользоваться автобусами, личным автомобилем, такси или каршерингом, а также закладывать время на пробки в часы пик. Однако сразу исключать такие проекты из списка тоже не следует.

Стоит подумать, чем еще такой комплекс может привлечь будущего покупателя. Есть примеры, когда у комплекса было не все хорошо с транспортной доступностью, но квартиры в нем покупали из-за других плюсов: приятного парка поблизости, дефицита нового жилья в этом районе, хорошей школы около дома и т. д. Серьезным плюсом будет большой офисный или торговый комплекс рядом с ЖК.

Если вынести за скобки ЦАО, то ценообразование по мере отдаления от центра не всегда однородно. Например, Строгино, Крылатское, Юго-Западный, Раменки, район Северного речного вокзала находятся далеко от центра. Но они пользуются большой популярностью, и жилье там стоит довольно дорого.

В рамках округа районы тоже разнородные. Например, промзона Очаково — вряд ли лучшее место столицы в плане экологической обстановки. Непрестижный район тоже не стоит сразу сбрасывать со счетов. Так, на востоке столицы много зеленых зон. Если комплекс находится рядом с парком, на него будет хороший спрос.

Если верить сайтам мониторинга, на западе столицы с чистотой воздуха далеко не всегда все хорошо — из-за близости к промзоне Очаково. По ночам там периодически жгут мусор и гарь идет на жилые кварталы

Москва очень большая, поэтому желательно перед покупкой изучить все плюсы и минусы конкретного района. Найти в интернете информацию нетрудно.

В Москве все еще много промзон. В последние годы их активно преобразуют в более дружелюбную среду, для некоторых уже есть планы реорганизации. На форумах, как правило, эта информация подробно обсуждается, там же выкладывают документы о дальнейшей судьбе промзон.

По карте хорошо видно, какую огромную площадь занимают промзоны на востоке. Становится понятно, почему эти районы сейчас не очень ценятся. Но когда на месте промзон появятся современные ЖК, торговые центры и общественные пространства, ситуация изменится
Оцените статью
Бизнес Болика
Добавить комментарий