Что такое ипотека: виды ипотеки, снижение ставки и досрочное гашение, ипотека или аренда? | Путь к финансовой свободе

Что такое ипотека: виды ипотеки, снижение ставки и досрочное гашение, ипотека или аренда? | Путь к финансовой свободе Инвестиции
Содержание
  1. Что такое ипотека: виды ипотеки, снижение ставки и досрочное гашение, ипотека или аренда?
  2. Что такое ипотека
  3. Кредит и ипотека: разница
  4. Как работает ипотека
  5. Ипотечный рынок в россии
  6. Виды ипотеки
  7. Льготная ипотека
  8. Семейная ипотека
  9. Военная ипотека
  10. Валютная ипотека
  11. Ипотека с плавающей процентной ставкой
  12. Инвестиционная ипотека: ипотека или инвестиции
  13. Ипотека или аренда: что выгоднее
  14. Риски в ипотеке: о чем стоит помнить ипотечным заемщикам
  15. Зачем гасить ипотеку досрочно
  16. Соблюдать сроки и суммы платежей банку
  17. Не иметь финансового плана с включенным досрочным гашением
  18. Долго копить большую сумму и только потом гасить
  19. Финансовая подушка — must have при ипотеке
  20. Нет возможности погашать ипотеку: что будет, если не платить
  21. В каких случаях банк может забрать ипотечную квартиру
  22. Закон об ипотечных каникулах
  23. Новая ипотека: рефинансирование и реструктуризация
  24. Как гасить ипотеку выгодно
  25. Как получить субсидию на погашение ипотеки
  26. Снижение ставки по ипотеке
  27. Погашение ипотеки за счет материнского капитала
  28. Досрочно погасить ипотеку: как быстрее и выгоднее
  29. Частичное гашение
  30. Сокращение срока ипотечного кредита
  31. Уменьшение платежей по ипотеке
  32. Комбинируем: одновременно уменьшать платеж и сокращать срок
  33. Погасить ипотеку досрочно полностью
  34. Как досрочно погасить ипотеку материнским капиталом
  35. Возвращается ли страховка при досрочном погашении ипотеки
  36. Как получить субсидию на погашение ипотеки
  37. Как происходит продажа квартиры по переуступке

Что такое ипотека: виды ипотеки, снижение ставки и досрочное гашение, ипотека или аренда?

Это страшное слово — ипотека… О ней слагают легенды, придумывают шутки и ей пугают старшеклассников в историях о взрослой жизни. Но на самом деле не так страшны ипотечные кредиты, как о них говорят. Достаточно только разобраться в их особенностях, чем мы и займёмся в этой статье. Уже к заключению вы научитесь отличать ипотеку от потребительского кредита,  узнаете о том, как устроен рынок ипотечного кредитования в России и какие существуют программы господдержки.

Что такое ипотека: виды ипотеки, снижение ставки и досрочное гашение, ипотека или аренда? | Путь к финансовой свободе

Также мы поговорим о насущном — что выгоднее: аренда или ипотека, как правильно досрочно погасить ипотеку и чем может помочь материнский капитал. А в конце статьи бонус — чек-лист, что нужно сделать после того, как вы внесли последний платёж.

Что такое ипотека

Понятие «ипотека» появилось в древней Греции и изначально применялось для обозначения ответственности должника перед тем, кто выдал ему кредит в виде земельных владений. Со временем термин только укрепился, но уже в значении «залог недвижимого имущества», и сегодня он знаком каждому.

Ипотечный кредитэто заём, предоставляемый гражданам для покупки жилья или дорогостоящих товаров под залог недвижимости.

Что такое ипотека: виды ипотеки, снижение ставки и досрочное гашение, ипотека или аренда? | Путь к финансовой свободе
Слово «ипотека» переводится с греческого как «основание», «залог», «предупреждение»: так называли столбы, которые ставили на границе заложенного земельного участка, как предупреждение должнику, что в случае неуплаты кредитор может забрать землю.

В ипотеку можно приобретать жилье, автомобили, предметы роскоши, а также использовать кредитные средства для оплаты обучения или дорогостоящего лечения.

Отношения между банком и клиентом регулируются с помощью 2 договоров:

  • основной, или кредитный договор, в котором указываются соглашения между заёмщиком и банком, а также условия передачи денежных средств;
  • дополнительный, или договор об ипотеке, в котором прописан залог — предмет ипотеки, его рыночная стоимость, а также размер обязательства и срок его исполнения.

В зависимости от вида приобретаемой недвижимости и условий кредитования придётся заплатить от 15% от стоимости жилья в виде первоначального взноса.

Кредит и ипотека: разница

Главное отличие ипотечного кредитования от обычного — крупная сумма по ипотеке выдаётся только под залог недвижимости. Её стоимость должна быть не меньше суммы кредита, поэтому чаще всего закладывают приобретаемое жилье. Но можно заложить и уже имеющееся в собственности. Таким образом банк страхует себя от невыплат по кредиту. То есть, если клиент платит исправно, то после последнего взноса он полностью закрывает обязательства по кредиту и становится собственником. Если нет — банк может забрать заложенное имущество и выставить на торги, чтобы возместить сумму кредита вместе с неуплаченными процентами.

В основном, банки не торопятся забирать залоговое имущество — они предлагают клиенту альтернативные способы решения проблемы: изменение размера платежей, сроков ипотеки или даже замораживание выплат.

Кредит и ипотека разница
Главное отличие ипотечного кредитования от обычного — крупная сумма по ипотеке выдаётся только под залог недвижимости.

Несмотря на такие условия, спрос на ипотеку стабильно высокий, так как это самый доступный способ покупки жилья. Чтобы стимулировать клиентов оформлять ипотеку, банки предлагают более низкие ставки в сравнении с обычным кредитованием. А разница даже в 1-2% в долгосрочном периоде сэкономит приличную сумму для заёмщика.

Как работает ипотека

Хоть все и слышали про ипотечное кредитование, но мало кто понимает как это работает на самом деле:

  1. После выбора недвижимости покупатель обращается в банк с запросом на предоставление денег для дорогостоящей покупки. Жилье можно приобретать как у застройщика в новостройке, так и у физического лица с рук на вторичном рынке.
  2. Банк изучает кредитную историю клиента и, если организацию всё устраивает — заключает с ним ипотечный договор, в котором указано, что будет являться залогом.
  3. Клиент вносит первоначальный взнос и становится заёмщиком, а банк доплачивает недостающую сумму за недвижимость.
Созаемщик по ипотеке
Благодаря включению в ипотечный договор созаёмщика, можно увеличить доход до необходимого уровня.

Конечно, это упрощённая схема, но она вполне раскрывает суть. Далее заёмщик уплачивает ипотечную ссуду — сумму, которую выдал банк и проценты за её использование. Для этого кредитная организация формирует график платежей, которого нужно придерживаться, чтобы постепенно снижать остаток ссудной задолженности, или ОСЗ в ипотеке. 

Может случиться так, что доходов клиента не хватает для выдачи ипотеки. Тогда он может увеличить их размер, указав в договоре созаёмщика.

Созаёмщик по ипотекеэто тот, кто имеет равные права и обязанности с заёмщиком. Так как доходы созаёмщика учитываются при выдаче кредита, он также может стать совладельцем жилья. 

В основном созаёмщиками указывают родственников: супругов или родителей, но банки могут рассмотреть варианты с включением третьих лиц. В договоре прописываются условия ипотечного кредита: в какой степени заёмщик и созаёмщик несут ответственность, а также кем и в каком порядке будут уплачиваться взносы. 

Часто родители покупают квартиру ребенку и оформляют договор на него, а сами становятся созаёмщиками и платят по кредиту. После того, как родители рассчитаются с банком — ребёнок станет полноправным владельцем недвижимости.

Так как ипотечное кредитование подразумевает выдачу денежных средств на долгий период, банк защищает себя всевозможными способами от финансовых потерь. И страхование сделок с недвижимостью — один из них. Обычно банки предлагают 3 вида страховки: жизни и здоровья заёмщика, залогового имущества и титула.

  • Страхование залогового имущества — обязательно для клиента. Так банк страхует заложенную недвижимость от происшествий, которые могут повлечь утрату или снижение её рыночной стоимости. То есть, от пожаров, затоплений, землетрясений и т. д.
  • Страхование жизни и здоровья — чаще необязательно для клиента. В случае болезни, инвалидности или смерти заёмщика остаток долга банку возместит страховая компания.
  • Титульное страхование недвижимости — не обязательно для клиента, потому что это относится к жилью на вторичном рынке. Страхование титула защищает заёмщика от случаев, когда сделка с недвижимостью признаётся недействительной. Например, если объявился наследник или были нарушены права несовершеннолетних при распределении долей. В таком случае страховая компания выплачивает остаток долга банку, а с заёмщика снимаются все кредитные обязательства.

Несмотря на то, что часть страховок не обязательна — банк может стимулировать клиента оформить их путём повышения процентной ставки в случае отказа. Также условия страхования изменяются в зависимости от схемы. Главная разница между агентской и коллективной схемой — в страховщике.

  • При агентской схеме страхует страховая компания, она же выбирает тарифы и размеры взносов для клиента в зависимости от его возраста и состояния здоровья. Договор с компанией придется продлевать ежегодно, а процесс признания случая страховым и получение премий может затянуться надолго.
  • При коллективной схеме страхует непосредственно банк. Тарифы едины для всех клиентов, независимо от их возраста и состояния здоровья. Договор действует на протяжении всего периода кредитования, а премия выплачивается сразу же при наступлении страхового случая.

Ипотечный рынок в россии

Ипотечный рынок объединяет в себе участников ипотечной системы — банки, ипотечных брокеров, страховые компании, застройщиков, риэлторов, заёмщиков и т. д. Основное влияние на развитие ипотеки в России оказывают банки — они решают, какой будет процентная ставка, разрабатывают стимулирующие программы и регулируют объемы кредитования.

Ипотечный рынок в России
В 2022 году прогнозируется рост ставок по ипотечным кредитам до 10% и более.

Благодаря льготным программами и низким ставками в 2021 году в России объем выданных ипотечных кредитов достиг рекордных значений — банками было выдано ~2 000 000 займов на общую сумму 5,7 триллионов рублей. На фоне быстрого роста цен на новостройки, поднялся спрос и на вторичку. Мягкая денежно-кредитная политика Центробанка в пандемийный период привела на рынок недвижимости много инвесторов. В связи с этим эксперты начинают бить тревогу — какой будет процент невыплат по кредитам и не лопнет ли пузырь, как это произошло в 2008 году и привело к ипотечному кризису в США?

Нельзя сказать, что всё будет развиваться по точно такому же сценарию. На момент написания статьи известно, что в 2022 году прогнозируются:

  • повышение ставок по ипотеке до 10% и более;
  • снижение объема предложения на вторичном рынке;
  • снижение спроса на ипотечные кредиты;
  • рост стоимости жилья как в новостройках, так и на вторичном рынке. 

Самые выгодные ипотечные кредиты остались в 2020-2021 году, дальше курс только на подорожание недвижимости и рост процентных ставок.

Виды ипотеки

Существует несколько классификаций ипотек в зависимости от сравниваемых качеств. Но в общем смысле ипотеку можно разделить на 2 основных вида:

  • целевая — на конкретные цели: покупку недвижимости, строительство, ремонт, оплату обучения и т. д. Банк не выдаёт деньги клиенту, а переводит напрямую получателю — застройщику, образовательной организации, строительной фирме.
  • нецелевая — на личные нужды заёмщика. Вся сумма передаётся клиенту на руки или переводится на банковский счёт. 
Виды ипотеки
Под ипотекой в России чаще всего понимают целевой ипотечный кредит.

Целевая ипотека на приобретение жилья наиболее популярна среди россиян. Поэтому банки регулярно предлагают специальные ипотечные программы, на условия которых могут влиять самостоятельно. Например, на:

  • покупку жилья от застройщика 
  • покупку жилья на вторичном рынке
  • строительство жилья
  • покупку жилья с господдержкой

Последний пункт заслуживает отдельного внимания, так как в нём кроется множество вариаций. Но об этом мы поговорим отдельно, а сейчас я расскажу про наиболее интересные виды ипотечного кредитования в России.

Льготная ипотека

Программа льготной ипотеки по сниженной ставке предлагается для тех граждан Российской Федерации, которые не попадают под другие программы. Она действует с апреля 2020 года по 1 июля 2022 года и не имеет ограничений по составу семьи, возрасту заёмщика, региону проживания и покупки жилья или месту работы.

Изначально льготная ставка составляла 6,5%, а в июле 2021 года её подняли до 7%. По правилам программы на первоначальный взнос потребуется минимум 15%, а максимальная сумма кредита — 3 000 000 рублей на срок до 30 лет. При этом приобрести можно жилье только на первичном рынке у застройщика. 

Семейная ипотека

Семейная ипотека — программа льготной ипотеки по сниженной ставке до 6%. При этом первоначальный взнос должен составлять не менее 15% от стоимости жилья. Воспользоваться этой программой могут семьи, где хотя бы один ребенок родился в период с 1 января 2022 года по 31 декабря 2022 года или семьи, где есть ребенок с инвалидностью. 

Семейную ипотеку можно оформить для покупки частного дома, земельного участка, квартиры в новостройке или на вторичном рынке. Также банки могут рефинансировать уже имеющийся ипотечный кредит по льготной ставке. 

Семейная ипотека
Семейная ипотека — программа для семей, где есть дети, родившиеся с 1 января 2022 года по 31 декабря 2022 года или ребенок-инвалид. 

Например, молодая семья взяла квартиру в ипотеку в 2022 году, а в 2022 году у них родился первый ребенок. С этого момента у родителей появилось право на изменение условий ипотеки в сторону снижения процентной ставки.

Про бизнес:  Что означает эффект вытеснения?, Как определяется государственный долг? - Финансовая система и бюджетно-налоговая политика

Важный момент — продавцом должно выступать юридическое лицо. То есть купить «с рук» по сниженной ставке не получится, как и рефинансировать ипотеку на жильё, приобретенное у физического лица. Исключение — покупка у частника в сельской местности на территории Дальневосточного федерального округа.

Военная ипотека

Военная ипотека — программа льготной ипотеки для покупки жилья военнослужащими в России. Особенность военной ипотеки в том, что государство выплачивает кредит за человека, пока тот служит по контракту. При этом неважно, владеет ли он уже недвижимостью, какое у него семейное положение или регион проживания.

Чтобы приобрести жилье по военной ипотеке военнослужащий должен участвовать в программе накопительно-ипотечной системы, или НИС. Участники НИС имеют специальный счет, на который ежегодно перечисляется определенная сумма — в 2022 году она составляет 311 044, 50 рублей. Через три года военнослужащий может использовать накопления в виде целевого жилищного займа как первый взнос за ипотеку. А может продолжать копить деньги до конца службы и купить жилье единой выплатой.

Военная ипотека
Особенность военной ипотеки в том, что государство выплачивает кредит за человека, пока тот служит по контракту.

Сколько будет стоить недвижимость — неважно, но максимальный размер целевого жилищного займа зависит от того, сколько гражданину осталось служить. Банк рассчитывает сумму кредита, которую государство способно оплатить за него до выхода на пенсию. Этого не хватает для покупки жилья? Военнослужащий может увеличить первый взнос за счет личных сбережений или материнского капитала. 

Если все условия программы выполнены, то после последнего платежа недвижимость становится собственностью военнослужащего. В противном случае, если человек преждевременно увольняется со службы — он обязан не только платить дальше самостоятельно, но и возместить все затраты государству. Поэтому многие стараются заранее спланировать, как погасить военную ипотеку досрочно — отказать в этом банки не могут. Необходимо только заранее оповестить Росвоенипотеку — учреждение, которое выступает кредитором для военнослужащего.

Валютная ипотека

Если брать кредит на покупку жилья не в рублях, а в долларах или евро — это валютная ипотека. Главное отличие от обычного ипотечного кредитования в том, что размер выплат зависит от курса валюты. Если курс растёт, то увеличиваются и платежи, и наоборот. Кредитование в иностранной валюте даёт возможность снизить ставку по ипотеке, но и несёт большие риски.

Валютная ипотека
Кредитование в иностранной валюте даёт возможность снизить ставку по ипотеке, но и несёт большие риски, как в кризис 2022, который ударил по каждому ипотечному заемщику.

Яркий пример — события 2022 года. До этого времени валютная ипотека была популярной, особенно в крупных городах, где цены на недвижимость значились в валюте. Длительное время курс доллара не превышал 40 рублей, поэтому люди спокойно оформляли валютную ипотеку на 15-20 лет. Но кризис 2022 года ударил по каждому. Вслед за ростом курса доллара почти в два раза увеличились и долги россиян по валютной ипотеке. Порой новые платежи даже превышали размер заработной платы. После нескольких лет затишья часть банков предложили рефинансирование, а часть — отказаться от жилья в счет обнуления долгов.

Люди, которые получают зарплату в долларах или евро — та категория граждан, кому выгодно брать валютную ипотеку. А для тех, чей заработок исчисляется в рублях, покупка жилья в валюте может привести в долговую яму. 

Ипотека с плавающей процентной ставкой

Плавающая ставка по ипотеке предполагает, что в течение действия кредитного договора процент по кредиту может изменяться. Плавающая ставка состоит из постоянной и переменной величин. Постоянная прописана в договоре, а переменная зависит от какого-то рыночного индикатора. Это может быть курс валют, независимая ставка вкладов и кредитов на фондовой бирже, стоимость золота на международном рынке, ключевая ставка Центробанка и так далее. Банк самостоятельно выбирает к чему будет привязана переменная величина, а также с какой периодичностью она будет пересматриваться.

Единственное достоинство плавающей процентной ставки — она может быть ниже фиксированной. Но может быть и выше. Это очень рискованно, так как предугадать, сколько придется платить в следующем месяце нельзя. Может получиться так, что платёж окажется неподъемным. Поэтому в России плавающая ставка непопулярна, так как наш рынок изменчив и не поддается прогнозированию. 

Инвестиционная ипотека: ипотека или инвестиции

Купить квартиру в ипотеку, чтобы потом сдавать, а арендными платежами покрывать ипотечные. Эта фраза звучит лучше, чем есть на самом деле, ведь помимо расходов на ежемесячные платежи заёмщику придётся ремонтировать жилье, покупать технику и мебель, оплачивать страховку и решать бытовые вопросы. Недвижимость даже в самом удачном районе не будет покрывать все эти расходы, а значит придётся выделять средства из своего бюджета. Более того — рынок аренды полон предложений, особенно эконом- и комфорт-класса, а значит жилье может несколько месяцев простаивать без арендаторов. Но платежи по ипотеке никуда не денутся и, в результате, инвестиция может загнать заёмщика в большие долги. 

Инвестиционная ипотека: ипотека или инвестиции
Купить квартиру в ипотеку, чтобы потом сдавать, а арендными платежами покрывать ипотечные. Эта фраза звучит лучше, чем есть на самом деле…

Другой вариант — инфляция и ипотека, а именно сохранение сбережений в недвижимости. Заёмщик вкладывает деньги в покупку жилья, чтобы избежать их обесценивания в период экономической нестабильности. Но и здесь есть подводные камни: если выбрать объект бездумно, то в дальнейшем его будет сложно продать, и затраты просто не окупятся. Особенно это касается вторички — то, что сегодня считается пригодным для жизни, через 10-15 лет может быть признано ветхим.

Оба варианта инвестиций в недвижимость могут быть успешными, но только для тех заёмщиков, которые подходят к этому с умом. Важно рассчитать свои возможности и силы, грамотно выбрать объект и обязательно составить финансовый план, в котором будет прописано, как выгодно досрочно погасить ипотеку. Тогда ипотека действительно может стать инвестиционной.

Может быть так, что у вас на данный момент нестабильный доход или в следующие 5-10 лет планируется переезд. В таком случае хорошо подумайте, а стоит ли вообще брать ипотеку? Тем более для инвестирования, а не для жизни. Ведь ипотека относится к долгосрочным обязательствам, для которых нужна финансовая стабильность. А если её у вас нет и в ближайшее время не предвидится — подумайте о том, чтобы вложить сбережения во что-то более доступное. 

Например, сформировать сбалансированный инвестиционный портфель на 10 лет с целью накопить на личное жилье. Вы не будете привязаны к ежемесячным взносам и региону — пополнять счёт можно когда угодно и где угодно, и при этом сохраните и приумножите свои деньги. На это период можно снимать жилье или даже пожить с родителями, чтобы снизить нагрузку на нестабильный бюджет. А любые свободные деньги направлять на увеличение портфеля. Тогда через 10 лет, когда вы уже будете уверенно стоять на ногах или определитесь с местом проживания — бонусом получите финансовую возможность приобрести недвижимость без оформления ипотеки.

Ипотека или аренда: что выгоднее

Важный вопрос, который интересует каждого — что выгоднее: ипотека или аренда жилья? Статей по этому поводу написано много, а мнений ещё больше. Но невозможно однозначно ответить, что лучше. Поэтому просто рассмотрим плюсы и минусы каждого варианта:

Ипотека или аренда: что выгоднее
Вопрос, который интересует каждого — что выгоднее: ипотека или аренда жилья? Оба варианта имеют плюсы и минусы.
Достоинства арендыНедостатки аренды
Возможность быстро менять место проживания Жилье находится в чужой собственности
Ежемесячные платежи ниже, чем по ипотекеБольшое количество мошенников на рынке аренды
Не нужно переживать из-за содержания квартиры и общедомового имущества — за это отвечает собственникНельзя сделать жилье под себя» без согласования собственника
Можно подобрать вариант по бюджетуЧаще всего — отсутствие регистрации по месту проживания
Платежи по аренде могут вырасти
Достоинства ипотекиНедостатки ипотеки
После уплаты последнего взноса жилье переходит в собственность заёмщикаБольшие платежи по кредиту могут “съедать” до 50% зарплаты
Возможность обустроить жилье полностью под себяЖилье находится в собственности государства до полной уплаты по кредиту
Можно получать дополнительный доход, сдавая в аренду Большой первоначальный взнос по ипотеке
Жилье постоянно растёт в стоимости и со временем его можно продатьНельзя быстро переехать при необходимости
Возможность взять у банка каникулы до полугода при сложном материальном положенииСрок ипотеки может доходить до 30 лет
В случае неблагополучных соседей — придётся с ними уживаться

Снимать квартиру или брать ипотеку — личное дело каждого. Выбор зависит от жизненных обстоятельств, семейного положения и желаний конкретного человека. Если перед вами встал такой вопрос, то:

  • выпишите плюсы и минусы каждого варианта — почему аренда или ипотека предпочтительнее для вас;
  • оцените финансовое положение — сможете ли вы регулярно вносить взносы в банк или аренда доступнее, а также есть ли у вас денежные резервы для экстренных случаев;
  • распишите свои цели на 5-10 лет — собираетесь ли вы переезжать или планируете обзавестись семьёй, нужна ли вам мобильность в ближайшие несколько лет;
  • посмотрите различные варианты квартир для сдачи в аренду и на продажу — убедитесь лично в том, что вам подходит больше;
  • оцените дополнительные расходы, связанные с каждым вариантом: комиссии риэлтору, залог за квартиру, ремонт, обслуживание жилья, оплата коммунальных услуг и так далее. Подумайте, получится ли у вас покрывать ипотечные и бытовые платежи одновременно? Или по силам скорее арендная плата с коммунальными платежами?

Риски в ипотеке: о чем стоит помнить ипотечным заемщикам

Ипотека — это, в первую очередь, кредит. С большими суммами и огромными сроками. Прежде чем обязывать себя на много лет вперёд банку, необходимо позаботиться о личных финансах, поискать способы снизить ипотечные риски и рассчитать, насколько возможно погасить кредит досрочно в вашем случае. 

Риски в ипотеке: о чем стоит помнить ипотечным заемщикам
Прежде чем взять на себя многолетнее тяжелое обязательство перед банком, очень важно всё заранее учесть и просчитать.

Зачем гасить ипотеку досрочно

Некоторые до сих пор уверены, что ипотеку нельзя погасить досрочно небольшими частями. И что для этого нужно внести крупную сумму денег и полностью закрыть долг единым платежом. Но это не так. Даже если удастся сократить срок ипотеки с 20 до 17 лет — это будет считаться досрочным погашением. Самый главный плюс досрочного погашения — экономия на переплате. 

Например, вы взяли ипотеку на 4 000 000 рублей под 9% годовых, сроком на 20 лет. Размер ежемесячных платежей — 35 989 рублей. У вас есть возможность раз в полгода вносить 50 000 рублей на досрочное погашение кредита в течение всего периода кредитования. Таким образом, полностью ипотеку вы выплатите за 12 лет и 8 месяцев вместо заявленных 20 лет. А переплата по процентам составит 2 742 270 рублей вместо 4 633 059 рублей, если бы вы вносили платежи строго по графику.

Соблюдать сроки и суммы платежей банку

Здесь всё просто — внимательно изучите график платежей и ипотечный договор. В последнем будет чётко прописано, сколько будет стоить каждый день просрочки. Вносите нужную сумму точно в срок и проверяйте счёт, с которого происходит списание: если денег будет недостаточно, то платёж просто не пройдёт. В итоге вы даже и не узнаете, что стали должником, а банк за каждый день просрочки может применять штрафы или пени. 

Соблюдать сроки и суммы платежей банку
Чем больше дней клиент не платит — тем выше пеня за каждый новый день просрочки.

Размер штрафов постоянен, независимо от количества просрочек и их длительности. Пеня же начисляется сверху на уже набежавшую сумму. То есть, чем больше дней клиент не платит — тем выше пеня за каждый новый день просрочки. Поэтому банки в последнее время отдают предпочтение ей.

Конечно, редкие просрочки в 1-2 дня не испортят вашу кредитную историю, но систематические пропуски обязательно на ней отразятся. А бесконечные штрафы будут подъедать и без того пошатнувшийся семейный бюджет.

Про бизнес:  ТОП 10 лучших книг по инвестированию для начинающих инвесторов

Не иметь финансового плана с включенным досрочным гашением

Финансовый план необходим для комфортной жизни и уверенности в будущем. С его помощью можно взять контроль над своими поведением и привычками, особенно денежными. Ведь без плана любые случайные и большие доходы быстро растрачиваются, а на создание капитала и достижение целей ничего не остаётся. Поэтому понимание того, чего вы хотите добиться в ближайшие 10-15 лет, только облегчит путь к этому.

Это относится и к покупке жилья. С помощью финансового плана можно понять, например, как быстро погасить ипотеку за 10 лет — составить схему того, где урезать расходы, а где поднажать, чтобы заработать. Знание того, сколько денег и куда уходит, позволит направить случайные доходы на досрочное погашение, а не на импульсивные траты. А в случае непредвиденных обстоятельств всегда можно скорректировать план так, чтобы не потерять в качестве жизни и при этом продолжать добиваться поставленной цели.

Долго копить большую сумму и только потом гасить

Некоторые заёмщики решают долго копить приличную сумму, а потом досрочно гасить ипотеку единым платежом. Но такой вариант обычно не выгоден в силу особенности формирования ипотечных взносов. Большинство банков используют аннуитетные платежи для ипотечного кредита.

Долго копить большую сумму и только потом гасить
Долго копить, а потом досрочно гасить ипотеку одним большим платежом не выгодно в силу особенности формирования ипотечных взносов.

Аннуитетные платежи состоят из двух частей — выплаты основного долга и выплаты процентов. Размер платежей одинаков в течение всего периода кредитования, меняются только пропорции: в начале большая часть взноса идёт в счет уплаты процентов, а тело долга гасится ближе к концу ипотеки.

Проще говоря, заёмщик сперва возвращает проценты за кредит и только потом сам долг. Поэтому ответ на вопрос, что выгоднее: гасить досрочно небольшими суммами или копить —  однозначный. Лучше вносить часто и понемногу, чем разово и много. Только тогда получится сэкономить на переплате по процентам

Финансовая подушка — must have при ипотеке

Перед тем, как покупать жилье в ипотеку, даже если у вас хороший стабильный заработок, позаботьтесь о финансовой подушке. Влезать в любой кредит, не имея при этом резервов, очень опасно. Мировые события непредсказуемы — коронавирусная пандемия яркий тому пример. Тысячи людей потеряли бизнес, а десятки тысяч — работу. В таких случаях остро встаёт вопрос о средствах на покупку продуктов питания и оплату счетов, не говоря уже о кредитных обязательствах. И если за просрочку по потребительскому кредиту вам грозят штрафы и бесконечные суды, то длительная просрочка по ипотеке может привести к изъятию залогового имущества, даже если это ваше единственное жилье.

Финансовая подушка — must have при ипотеке
Влезать в любой кредит, не имея при этом резервов, очень опасно. Мировые события непредсказуемы — коронавирусная пандемия яркий тому пример.

Поэтому на экстренный случай важно иметь финансовую подушку в размере 6 месячных зарплат. Если вы оформили ипотеку, то постарайтесь включить платежи в подушку. Тогда в кризисные моменты не придётся влезать в другие долги, а за полгода вы сможете найти выход из ситуации.

Нет возможности погашать ипотеку: что будет, если не платить

Потеря работы, серьезное заболевание, трудное финансовое положение, банальное нежелание и забывчивость — причиной просрочки платежей по ипотеке может быть что угодно. И чтобы не остаться без жилья и в долговой яме, нужно знать, в каких случаях банк может оставить заемщика ни с чем и как этого избежать.

В каких случаях банк может забрать ипотечную квартиру

Проще сказать, когда банк не может забрать ипотечную квартиру:

  • если сумма задолженности не превышает 5% от стоимости квартиры;
  • срок просрочки не более 3 месяцев.
Нет возможности погашать ипотеку: что будет, если не платить
Если у заёмщика уважительная причина просрочки, то стоит заранее сообщить об этом банку.

В остальных случаях, даже если это единственное жилье, там прописаны дети или родственники с инвалидностью — кредитная организация имеет право подать в суд с требованиями выплатить долги или продать квартиру на торгах. 

В целом, банки стараются не доводить до изъятия — большинство напоминает о просроченных платежах уже через несколько дней. Но они не обязаны делать этого — поэтому бывают случаи, когда должники узнают о просрочке из повестки в суд.

Если у заёмщика уважительная причина просрочки, то стоит заранее сообщить об этом банку. Кредитная организация пойдёт навстречу и предложит компромиссы: оформить ипотечные каникулы, рефинансировать или реструктурировать ипотеку.

Закон об ипотечных каникулах

Закон об ипотечных каникулах позволяет людям в трудной жизненной ситуации уменьшить размер взносов или взять перерыв на срок до полугодапо ипотеке. При этом все платежи переносятся на конец кредитного периода. Оформить ипотечные каникулы могут заёмщики:

  • получившие инвалидность I или II группы;
  • потерявшие трудоспособность более, чем на 2 месяца из-за травмы или болезни;
  • у которых появились несовершеннолетние на иждивении или кто-то в семье получил инвалидность I или II группы, при этом заработок заёмщика за предыдущие 2 месяца сократился на 20%, а платежи по ипотеке съедают более 40% от дохода;
  • чей заработок сократился за предыдущие 2 месяца на 30% и более и при этом размер ипотечных платежей съедает более 50% от дохода;
  • потерявшие работу и зарегистрированные в статусе безработного в центре занятости.
Закон об ипотечных каникулах
Ипотечные каникулы — это возможность для заемщиков уменьшить размер взносов или взять перерыв на срок до полугода по ипотеке.

Но даже если заёмщик попадает под одну из категорий — банк может отказать в оформлении ипотечных каникул, если:

  • сумма кредита превышает 15 миллионов рублей — такая недвижимость считается элитной, и на неё не распространяются льготы;
  • право на ипотечные каникулы уже было использовано;
  • ипотечное жилье — не единственное в собственности у заёмщика. Доля в другой квартире, комната и даже дача могут стать причиной отказа в ипотечных каникулах.

Новая ипотека: рефинансирование и реструктуризация

Если заёмщик не попадает под закон об ипотечных каникулах, то он может воспользоваться альтернативными способами: рефинансированием или реструктуризацией ипотеки.

Рефинансирование — услуга, которая позволяет полностью или частично закрыть старый кредит, оформив новый на более выгодных условиях.

Рефинансирование можно проводить только в другом банке. По сути — это новый кредит, для которого придётся заново подготавливать пакет документов, оплачивать комиссии и госпошлины. Часто банки на время перехода повышают ставку на 1-2%, чтобы стимулировать клиентов быстрее завершить процедуру.

Новая ипотека: рефинансирование и реструктуризация
Рефинансирование позволяет полностью или частично закрыть старый кредит, оформив новый на более выгодных условиях.

С помощью рефинансирования можно совершить:

  • изменение процентной ставки по ипотеке в меньшую сторону — особенно актуально для недавних кредитов, взятых под большой процент;
  • увеличение или уменьшение срока кредитования;
  • объединение нескольких кредитов из нескольких банков в один общий.

Поэтому прежде чем рефинансировать старый кредит, стоит подумать, насколько выгодно это будет в конкретном случае. Важно просчитать, сколько заёмщик экономит при рефинансировании и сколько потратит на эту услугу.

Бывает так, что рефинансирование старой ипотеки, которая погашена более, чем на 50%, увеличивает общий срок кредитования. А чем дольше мы платим кредит, тем меньше экономим на переплате по процентам. В результате — затраты на переход к другим условиям будут больше суммы сэкономленных выплат. 

Более простой способ справиться с ипотечными выплатами в затруднительном положении — реструктуризация.

Реструктуризация — услуга, которая позволяет изменить условия кредитного договора без оформления нового.

Реструктурировать кредит можно в том же банке, в котором его выдали. Обратиться за этой услугой может заёмщик в связи с:

  • потерей работы или существенным сокращением доходов;
  • уходом в декретный отпуск;
  • болезнь родственника, за которым нужен уход;
  • призывом в армию;
  • временной потерей трудоспособности.

Реструктуризация похожа на ипотечные каникулы, так как с её помощью также можно:

  • уменьшить размер ежемесячных платежей путём увеличения срока кредитования;
  • увеличить срок действия кредитного договора;
  • временно отсрочить выплаты;
  • в редких случаях — перевести кредит в другую валюту.

Главное отличие — реструктуризация действует в течение всего срока, а ипотечные каникулы — не более 6 месяцев. Но обе услуги негативно сказываются на кредитной истории заёмщика.

Как гасить ипотеку выгодно

С каждым годом ипотека только дорожает и у людей становится всё меньше возможностей обзавестись личным жильем. Особенно это относится к молодожёнам и многодетным семьям, молодым сотрудникам бюджетных учреждений и жителям отдаленных регионов. Их уровень жизни и размер зарплаты не позволяют влезть в многолетние долги.

Как гасить ипотеку выгодно
С каждым годом ипотека только дорожает, и у людей становится всё меньше возможностей обзавестись личным жильем.

Поэтому государство и кредитные организации предлагают специальные программы, чтобы сделать ипотеку доступной: материнский капитал, субсидии и снижение процентных ставок.

Как получить субсидию на погашение ипотеки

Субсидия на погашение ипотеки — государственная поддержка определенных категорий граждан страны. Чаще всего людям, попадающим в эти категории, предоставляется субсидированная ставка по ипотеке. При этом разницу от обычной ставки банку компенсирует государство.

Право на господдержку есть у:

Субсидия для молодых семей полагается тем, у кого нет жилья в собственности или площадь жилого помещения слишком мала. Воспользоваться господдержкой может даже семья из 2 человек: мужа и жены или родителя и ребенка. При этом каждому из родителей должно быть не более 35 лет. По нормативам положено 42 м2 на двоих или 18 м2 на одного для семей из 3 и более человек.

Как получить субсидию на погашение ипотеки
Субсидия для молодых семей полагается тем, у кого нет жилья в собственности или площадь жилого помещения слишком мала.

Кредит выдаётся под 6-6,5% годовых на срок до 20 лет. Период действия программы доступной ипотеки для молодых семей — до конца 2024 года.

  • многодетных семей и семей, где есть дети с инвалидностью

Семьи, где в период с 1 января 2022 года родился второй и более ребёнок имеют право на получение социальной субсидированной ставки по ипотеке. Это же право есть у семей, где до конца 2022 года появился ребёнок с инвалидностью, при этом он может быть единственным. Ипотека выдаётся под 6% годовых и на срок до 30 лет и только для покупки недвижимости на первичном рынке.

Для семей, где в период с 1 января 2022 года по 31 декабря 2022 года родился третий и более ребёнок существует программа, по которой они могут получить 450 000 рублей на погашение ипотечного кредита. Субсидия распространяется на ипотечные кредиты, взятые до 1 июля 2023 года.

  • тех, кто приобретает жилье в Дальневосточных регионах

Для заселения Дальневосточных регионов государство также предоставляет программу господдержки. Стать участником могут молодые семьи, имеющие прописку на территории Дальневосточного федерального округа, владельцы “дальневосточного гектара” и те, кто недавно приехал в Дальневосточные регионы.

Ипотека должна быть оформлена в период с 1 декабря 2022 года по 31 декабря 2024 года. По этой программе банк выдаёт кредит под 2% годовых на срок до 20 лет. Важное условие — заёмщик и его семья должны быть прописаны в приобретённом жилье не менее 5 лет после регистрации права собственности.

  • тех, кто приобретает жилье в сельской местности

Аналогично программе по заселению Дальневосточных регионов государство поддерживает переселение и в сельские местности. По этой программе можно оформить ипотеку по ставке до 3% годовых на срок до 25 лет.

Приобретаемое жильё должно соответствовать нормативам и быть пригодным для проживания. Заёмщиком может стать любой гражданин Российской Федерации проживающий или планирующий переехать жить в сельскую местность. Кстати, что именно относится к сельской местности — решают региональные власти. Важное условие — заёмщик должен быть прописан в приобретённом жилье в течение полугода после оформления права собственности.

  • сотрудников бюджетных учреждений и госслужащих.

В некоторых регионах Российской Федерации есть программы для сотрудников бюджетных и государственных организаций. Государство может компенсировать до 30% от стоимости жилья молодым специалистам в виде субсидии на первоначальный взнос или предложить ипотеку по более низкой процентной ставке. 

Для участия в программе сотрудник должен проработать в организации не менее 1 года, а также не иметь жилья в собственности или проживать в помещении с метражом, не соответствующим нормам. В различных организациях требования к участникам программы отличаются, поэтому условия льготного кредитования стоит уточнять в отделе, занимающемся вопросами обеспечения жильем государственных работников.

Про бизнес:  Даю 50 баллов жұмыс дәптерге 1 мысал келтіру арқылы қысқа жауап беріңіздер. 1) табиғи ресурстарды экономикалық бағалаудың мақсаттары мен міндеттері не? 2) табиғи ресурстардың бағалау маңызы қандай? 3)«табиғи ресурстарды тиімді және тиімсіз пайдалану» дегенді қалай түсінесің? 4)елдің экономикалық дамуында табиғи ресурстардың алатын орны қандай? 5)өнеркәсіптің дамуы елдің экологиясына қандай қауіп төндіруі мүмкін? 6)лас өнеркәсіпті болдырмау мақсатында баламалы энергетикаға көшудің рөлі қандай? 7)сенің ойыңша, ол барлық елдерге тиімді ме? 8)табиғи ресурстарды мүлдем өндірмесе, экологиялық тепе-теңдік сақталады, алайда елдің экономикалық дамуы тежеледі. осы мәселені шешу үшін қандай ұсыныс айтар едің? — Знания.org

Субсидия положена тем, кто служит по контракту и является участником накопительной ипотечной системы более 3 лет. Подробнее об этом в пункте про военную ипотеку.

Снижение ставки по ипотеке

Мало кто знает, что клиент банка может уменьшить процент по ипотеке, даже если он не относится ни к одной льготной категории граждан. Но подумать об этом стоит до приобретения жилья.

Снижение ставки по ипотеке
Клиент банка может уменьшить процент по ипотеке, даже если он не относится ни к одной льготной категории граждан. Но подумать об этом стоит до приобретения жилья.

Как правило, чтобы снизить переплату по кредиту нужно:

  1. Оформлять ипотечный кредит в организации, которая обслуживает вас на постоянной основе. Открытый депозит и чистая кредитная история в банке говорят о вас как о надёжном платежеспособном клиенте, которому можно предложить более выгодные условия.
  2. Оформлять ипотечный кредит в банке, в котором была выпущена зарплатная карточка. Часто кредитные организации предлагают понижение ставки по ипотеке сотрудникам компаний-партнёров.
  3. Предоставить как можно больше документов, подтверждающих ваш уровень дохода. Банк заинтересован в получении прибыли и пойдёт навстречу платёжеспособному клиенту, предложив более низкие процентные ставки.
  4. Внести как можно более высокий первоначальный взнос. Если при первоначальном взносе клиент может оплатить  более 50%, то некоторые банки предлагают снижение процентных ставок по кредиту.
  5. Оформлять ипотечный кредит через партнёра банка — например, у застройщика. Банки дают клиентам некоторых партнёров преференции — скидки от базовой процентной ставки. Но об этом стоит заранее уточнить у организации или риэлтора.
  6. Изучить все виды и условия добровольного страхования, которые предлагает банк. Бывает так, что пониженный процент ипотеки предоставляется за оформление какой-то определённой страховки. И если на первый взгляд это кажется лишним, то при пересчёте клиент экономит больше со страховкой и пониженной ставкой.
  7. Привлечь надёжных платёжеспособных поручителей. Или указать в качестве залога недвижимость, которая уже есть в вашей собственности. 

Погашение ипотеки за счет материнского капитала

Материнский капитал — господдержка семей с детьми. С 1 января 2020 года его выдают за рождение или усыновление первого ребёнка, а также за второго и последующих детей, появившихся в семье с 1 января 2007 года. На момент написания статьи срок действия господдержки продлили до 31 декабря 2026 года. Размер маткапитала зависит от количества детей в семье и в 2022 году составляет:

  • 524 500 рублей за первого ребёнка.
  • 693 100 рублей за второго и последующего детей, если право на субсидию за предыдущих не было оформлено и 168 600 рублей, если было оформлено.
Погашение ипотеки за счет материнского капитала
Материнский капитал можно использовать в качестве первоначального взноса по ипотеке или для погашения уже имеющегося кредита, причем сразу же после рождения или усыновления ребёнка.

С 15 апреля 2020 года сертификат на материнский капитал формируется автоматически в Пенсионном фонде после получения сведений о регистрации ребёнка. Воспользоваться им может только мать, если она является гражданкой Российской Федерации, не лишена родительских прав или усыновление не было отменено. В случае смерти — владение сертификатом переходит к отцу детей, независимо от его гражданства. 

Материнский капитал можно использовать в качестве первоначального взноса по ипотеке или для погашения уже имеющегося кредита. Причем на эти цели право на использование возникает сразу же после рождения или усыновления ребёнка. Главное условие — жилье должно находится на территории Российской Федерации, владелец сертификата должен выступать заёщиком или созаёмщиком по договору и родители обязаны выделить в нём доли для каждого из детей после снятия обременения.

Досрочно погасить ипотеку: как быстрее и выгоднее

Когда видишь сроки кредитования в договоре, то ненароком начинаешь размышлять, как быстрее погасить ипотеку. Ведь чем дольше мы платим по кредиту, тем больше переплата по процентам. Да и кто не захочет избавиться от долговых обязательств перед банком как можно раньше и наконец стать полноправным владельцем недвижимости.

Частичное гашение

Частичное погашение представляет собой внесение внеочередных платежей по кредиту, которые полностью не покрывают сумму оставшейся задолженности. Неплохой вариант — взять ипотеку на максимальный срок, чтобы сделать платежи удобными, а потом гасить с появлением свободных денег.

Частичное гашение
Частичное погашение представляет собой внесение внеочередных платежей по кредиту, которые полностью не покрывают сумму оставшейся задолженности.

Прежде чем досрочно погасить ипотеку стоит изучить договор с банком. В нём будут прописаны срок, за который необходимо известить организацию о досрочном погашении, минимальная сумма, возможные комиссии и штрафы. После этого — обратиться в банк и написать заявление, в котором указываются дата, сумма и решение заёмщика о том, что лучше уменьшить за счёт досрочного погашения: срок или платёж. В соответствии с выбором банк составит новый график платежей, который нужно предоставить в страховую компанию, где оформлено страхование недвижимости. С учётом досрочного погашения сумма по страховым взносам также должна уменьшиться. 

Помните, что вносить досрочные платежи нужно с умом. Например, ваш ежемесячный платёж по ипотеке составляет 30 000 рублей, а вы хотите досрочно внести 50 000 рублей в день списания. 

Вы внесли 50 000 рублей, написали заявление в банке и забыли об этом. Но в день списания со счёта сперва снимут 30 000 рублей, как основной платёж по кредиту, а потом система попробует снять ещё 50 000 рублей для досрочного погашения. Но так как на счёте осталось всего 20 000 рублей досрочного погашения не произойдёт, а вы узнаете об этом только при следующем платеже. 

Чтобы всё прошло успешно на счёте должно быть 80 000 рублей, чтобы покрыть ежемесячный и досрочный платежи.

Сокращение срока ипотечного кредита

При сокращении срока кредитования размер взноса по ипотеке остаётся прежним. Платёж пойдёт на погашение части основного долга. Соответственно, если ипотеку погасить досрочно, уменьшив срок — переплата по процентам также уменьшится.

Сокращение срока ипотечного кредита
Если ипотеку погасить досрочно, уменьшив срок — переплата по процентам также уменьшится.

Такой вариант подходит заёмщикам, которые неожиданно получили большую выплату: субсидию, премию или материнский капитал. Это поможет разобраться с долговыми обязательствами как можно быстрее.

Уменьшение платежей по ипотеке

При уменьшении платежей по ипотеке снижается нагрузка на кошелёк заёмщика. То есть, платёж также погасит часть основного долга, но при этом банк пересчитает размер ежемесячных взносов в сторону снижения.

Уменьшение платежей по ипотеке
При уменьшении платежей по ипотеке платёж гасит часть основного долга, но при этом банк снижает размер ежемесячного взноса.

Этот способ также уменьшает переплату по процентам, но меньше, чем при сокращении срока. Подходит тем, кто хочет повысить уровень жизни или понимает, что в скором времени не сможет вносить ипотечные платежи в обычном размере.

Комбинируем: одновременно уменьшать платеж и сокращать срок

Заёмщик имеет право комбинировать уменьшение платежей и сокращение сроков за время ипотеки. Например, сперва написать заявление о намерении уменьшить платежи. Далее — свободные деньги, появившиеся в результате снижения финансовой нагрузки, накопить и направить на досрочное погашение с сокращением срока кредитования. Такая комбинация позволит снизить переплату по процентам и улучшить качество жизни практически одновременно.

Погасить ипотеку досрочно полностью

Полное досрочное погашение подразумевает внесение клиентом одного крупного платежа, покрывающего оставшуюся часть задолженности. Но даже если у заёмщика есть деньги на это, просто принести их в банк и рассчитаться по кредиту не получится.

Погасить ипотеку досрочно полностью

В первую очередь, клиент должен известить банк о планах на полное досрочное погашение. Кредитная организация подготовится к этому моменту: пересчитает проценты  с момента последнего платежа, чтобы удостовериться в отсутствии долговых обязательств как со своей стороны, так и со стороны заёмщика.

В 2022 году в некоторых кредитных организациях больше не нужно лично писать заявление в отделении. Если клиент использует мобильное приложение банка, то все действия с ипотечным кредитом можно проводить через него. В том числе — полное досрочное погашение.

В назначенный день клиент либо лично посещает отделение банка, либо вносит всю сумму на счёт, с которого происходит списание по ипотеке. После этого ипотека считается закрытой, а с недвижимости снимаются ограничения на распоряжение. 

Как досрочно погасить ипотеку материнским капиталом

Ипотеку можно погасить досрочно полностью или частично с помощью сертификата на материнский капитал. Для этого нужно:

  1. сперва обратиться банк, чтобы получить справку об остатке задолженности по ипотечному кредиту;
  2. далее справку и определенный пакет документов нужно приложить к заявлению в Пенсионном фонде. В заявлении указывается, что владелец сертификата хочет направить средства на досрочное погашение задолженности и указать сумму, которую он хочет использовать. Если договор по ипотеке оформлен на мужа — к заявлению нужно приложить паспорта обоих супругов и свидетельство о заключении брака;
  3. после одобрения заявки в Пенсионном фонде необходимо получить выписку об остатке средств материнского капитала. Срок действия выписки всего 3 дня;
  4. с сертификатом, выпиской и паспортом заёмщик обращается в банк и пишет заявление о том, что он хочет уменьшить: платежи или срок. В большинстве банков за счёт маткапитала можно сократить только сумму ежемесячных платежей. Условия необходимо уточнить заранее и рассчитать, что будет выгоднее;
  5. после одобрения заявки уже в банке придётся обратиться туда ещё раз. Если ипотека была погашена полностью, то получить документ об отсутствии обязательств заёмщика перед банком. Если частично — получить новый график платежей.

На этапе подачи заявлений Пенсионный фонд может отказать в использовании сертификата. Заёмщика об этом обязательно оповестят, а также укажут причину. Если не хватило каких-либо документов, то достаточно собрать их и повторно обратиться в организацию. Если же Пенсионный фонд отказал по другой причине: потеря права на использование сертификата, жилье признано ветхим или помимо супругов есть другие владельцы недвижимости — оспаривать решение придётся в суде.

Возвращается ли страховка при досрочном погашении ипотеки

У каждого заёмщика есть право на возврат страховки, если он смог досрочно погасить ипотеку. Главное условие — за время действия договора страховой случай так и не наступил.

Обращаться нужно непосредственно в страховую компанию после того, как заёмщик рассчитался по кредиту и снял обременение. Вернуть деньги можно только за добровольное страхование:

  • в полном размере в течение 14 календарных дней с момента, когда договор подписан, но ещё не вступил в силу;
  • в размере, пропорционально оставшемуся периоду срока использования страхового полиса.
Возвращается ли страховка при досрочном погашении ипотеки
Главное условие возврата средств за страховку — за время действия договора страховой случай так и не наступил.

1 сентября 2020 года в силу вступил закон, который упрощает возмещение средств за страхование при досрочном погашении. Но и распространяется он только на страховку, оформленную с 1 сентября 2020 года. Для полисов, полученных раньше этой даты, условия возврата прописаны в договоре.

Если по договору добровольного страхования полис был привязан к сумме кредита, то клиент может рассчитывать на возврат. Если же страховка оформлялась отдельно, то погашение кредита не прекращает её действие. Значит, и вернуть деньги за такой полис нельзя.


В конце статьи поговорим о самом приятном — что делать, когда последний платёж по ипотеке внесён, и заёмщик больше ничего не должен банку.

Когда погасил ипотеку
Ипотека погашена! Теперь только жить да радоваться! Или нет?…
  • Во-первых, необходимо взять справку в кредитной организации о том, что у вас отсутствует задолженность, и банк не имеет никаких претензий.
  • Во-вторых, убедиться в закрытии кредитного счёта. Чаще всего, это происходит автоматически, но лучше дополнительно взять в банке выписку о том, что на счёте нулевой остаток по кредиту.
  • В-третьих, забрать из кредитной организации закладную на недвижимость. На закладной должно быть две печати — об отсутствии претензий и о выполнении обязательств.
  • В-четвертых, обязательно снять обременение с недвижимости в Росреестре. Для этого придётся собрать необходимый пакет документов и передать его в организацию лично, заказным письмом, либо через МФЦ. Если на погашение ипотеки был использован маткапитал, то не забыть выделить доли всем детям в семье после снятия обременения.
  • В-пятых, получить свидетельство о праве собственности на приобретённое жилье. 

Елена Феоктистова в ТВ-передаче «Полезная консультация» на канале «Санкт-Петербург»

Хотите научиться управлять своими финансами, повысить доход и начать инвестировать? Подпишитесь на рассылку! Обещаем: будут только полезные письма💌, нечасто и всегда с юмором!⤵️

Дата публикации: 28.01.2022

Как получить субсидию на погашение ипотеки

Субсидия на погашение ипотеки — государственная поддержка определенных категорий граждан страны. Чаще всего людям, попадающим в эти категории, предоставляется субсидированная ставка по ипотеке. При этом разницу от обычной ставки банку компенсирует государство.

Право на господдержку есть у:

Субсидия для молодых семей полагается тем, у кого нет жилья в собственности или площадь жилого помещения слишком мала. Воспользоваться господдержкой может даже семья из 2 человек: мужа и жены или родителя и ребенка. При этом каждому из родителей должно быть не более 35 лет. По нормативам положено 42 м2 на двоих или 18 м2 на одного для семей из 3 и более человек.

Как получить субсидию на погашение ипотеки
Субсидия для молодых семей полагается тем, у кого нет жилья в собственности или площадь жилого помещения слишком мала.

Кредит выдаётся под 6-6,5% годовых на срок до 20 лет. Период действия программы доступной ипотеки для молодых семей — до конца 2024 года.

  • многодетных семей и семей, где есть дети с инвалидностью

Семьи, где в период с 1 января 2022 года родился второй и более ребёнок имеют право на получение социальной субсидированной ставки по ипотеке. Это же право есть у семей, где до конца 2022 года появился ребёнок с инвалидностью, при этом он может быть единственным. Ипотека выдаётся под 6% годовых и на срок до 30 лет и только для покупки недвижимости на первичном рынке.

Для семей, где в период с 1 января 2022 года по 31 декабря 2022 года родился третий и более ребёнок существует программа, по которой они могут получить 450 000 рублей на погашение ипотечного кредита. Субсидия распространяется на ипотечные кредиты, взятые до 1 июля 2023 года.

  • тех, кто приобретает жилье в Дальневосточных регионах

Для заселения Дальневосточных регионов государство также предоставляет программу господдержки. Стать участником могут молодые семьи, имеющие прописку на территории Дальневосточного федерального округа, владельцы “дальневосточного гектара” и те, кто недавно приехал в Дальневосточные регионы.

Ипотека должна быть оформлена в период с 1 декабря 2022 года по 31 декабря 2024 года. По этой программе банк выдаёт кредит под 2% годовых на срок до 20 лет. Важное условие — заёмщик и его семья должны быть прописаны в приобретённом жилье не менее 5 лет после регистрации права собственности.

  • тех, кто приобретает жилье в сельской местности

Аналогично программе по заселению Дальневосточных регионов государство поддерживает переселение и в сельские местности. По этой программе можно оформить ипотеку по ставке до 3% годовых на срок до 25 лет.

Приобретаемое жильё должно соответствовать нормативам и быть пригодным для проживания. Заёмщиком может стать любой гражданин Российской Федерации проживающий или планирующий переехать жить в сельскую местность. Кстати, что именно относится к сельской местности — решают региональные власти.

  • сотрудников бюджетных учреждений и госслужащих.

В некоторых регионах Российской Федерации есть программы для сотрудников бюджетных и государственных организаций. Государство может компенсировать до 30% от стоимости жилья молодым специалистам в виде субсидии на первоначальный взнос или предложить ипотеку по более низкой процентной ставке.

Для участия в программе сотрудник должен проработать в организации не менее 1 года, а также не иметь жилья в собственности или проживать в помещении с метражом, не соответствующим нормам. В различных организациях требования к участникам программы отличаются, поэтому условия льготного кредитования стоит уточнять в отделе, занимающемся вопросами обеспечения жильем государственных работников.

Субсидия положена тем, кто служит по контракту и является участником накопительной ипотечной системы более 3 лет. Подробнее об этом в пункте про военную ипотеку.

Как происходит продажа квартиры по переуступке

Я вернулся к идее продажи квартиры в марте 2021 года. Снова выставил объявление, на этот раз с ценой 5 500 000 Р. Я был готов уступить, лишь бы продать побыстрее. По сути, я продавал не живую квартиру, а лишь право получить ключи у застройщика. Но быстро продать не получилось.

У покупательницы была в наличии вся сумма. Это немного сократило сроки заключения сделки: нам не пришлось ждать, пока банк одобрит ипотечный кредит. И все равно процедура продажи квартиры по переуступке показалась мне очень долгой.

Сначала мы пришли в наш банк и уточнили, можно ли продавать квартиру по переуступке — на юридическом языке это называется «договор цессии». Сделали мы это потому, что квартира находилась в ипотечном залоге у банка — нам в любом случае потребовалось бы его разрешение. Банк — «Дом-рф», бывшее АИЖК, — был не против. У него было два требования:

  1. Все расчеты проводить через его отделение.
  2. Погасить ипотечный кредит до снятия обременения и перехода права к покупателю.

После этого мы обратились к покупательнице с вопросом, как ей удобнее. Она решила, что хочет нотариальный договор купли-продажи — это договор, заверенный у нотариуса, который позволяет минимизировать риски при сделке: нотариус проверяет, вменяем ли продавец, и ставит свою подпись.

Для подготовки договора купли-продажи нотариус попросила меня заранее предоставить следующие документы:

  1. Договор долевого участия в строительстве между мной и компанией «Главстрой СПб».
  2. Кредитный договор между мной и банком «Дом-рф».
  3. Приходники на зачисление первоначального взноса в банк от февраля 2020 года.
  4. Нотариальное согласие супруги на продажу квартиры по договору цессии — альтернативой может быть брачный договор.
  5. Справку из банка «Дом-рф» о том, что у меня нет задолженности по ипотечному кредиту и я не допускал просрочек. В ней должна быть указана сумма остатка задолженности.
  6. Справку из банка застройщика о том, что на эскроу-счете лежат средства в размере 100% от стоимости строящейся квартиры. Вот тут меня ждал сюрприз, потому что эскроу-счет у меня был открыт в другом банке: «Дом-рф» перечислил их в банк застройщика — «Газпромбанк». Мне пришлось идти в «Газпромбанк» за справкой о том, что деньги на эскроу-счете лежат и никуда не пропали. Эти деньги застройщик — «Главстрой СПб» — получит, только когда сдаст квартиру.

С двумя справками — о полном погашении кредита и об открытии аккредитива — мы пошли к нотариусу.

Нотариус прочитала нам договор цессии, выяснила, есть ли вопросы, поставила свои печати. Мы расписались в ее журнале. После этого она выдала нам договор купли-продажи для Росреестра и отправила нас обратно в банк — снимать обременение.

Я полностью закрыл кредит, но это еще не означало, что с квартиры снято обременение в пользу банка: требовалась отдельная процедура. Отдав договоры купли-продажи банку, мы уточнили сроки снятия обременения и стали ждать. Нам сказали, что это произойдет в течение 5—7 дней.

Через семь дней я позвонил в банк «Дом-рф» и спросил, сняли ли уже обременение с моей квартиры. Мне довольно резко ответили, что у банка на это есть до 30 календарных дней. Это меня очень расстроило, тем более что в отделении мне сообщали совсем другую информацию.

Но на банк я повлиять не мог. Видимо, таким образом «Дом-рф» старается побольше заработать. Аккредитив в мою пользу открыт у них, но забрать его я не могу — и банк как может задерживает сроки: это же для него бесплатные деньги.

Смс о том, что с квартиры снято обременение, пришло 9 июня, то есть через три недели. Я пулей понесся за документами, забрал их у банка и отнес нотариусу. Нотариус снова отправила документы в Росреестр, но теперь уже на регистрацию квартиры без обременения на нового собственника. Квартира была зарегистрирована 16 июня, то есть через семь дней.

17 июня, получив документы о регистрации на нового собственника, мы пришли в банк «Дом-рф» с договором купли-продажи раскрывать аккредитив. Банк потребовал, чтобы при этом обязательно присутствовал и продавец, и покупатель. Я уже обрадовался, что сейчас мне отдадут деньги, но не тут-то было: аккредитив раскрыли, но дальше сообщили, что он должен «раскрываться» в течение одного рабочего дня — видимо, как хорошее вино. От меня в отделении потребовалось только показать паспорт операционистке. Непонятно, зачем было нужно мое присутствие.

18 июня я наконец-то пришел в отделение за своими деньгами, но тут выяснилось, что деньги надо было заранее заказать. Аргумент, что я заказывал их еще 19 мая, не возымел действия. Пришлось заказать деньги на следующий день.

20 июня я снова пришел за деньгами. Кассир удивленно спросил: «Вы что, всю сумму будете наличными снимать? У нас нет информации, что вы заказали всю сумму. А давайте мы вам 100 тысяч выдадим, а остальное на счет переведем в любой банк, какой скажете?

Тут я пришел в ярость. Мало того что банк месяц не отдавал мне мои деньги — собственником квартиры я уже не был, а денег так и не видел, — так мне еще и пытались навязать комиссию на пустом месте! Поговорив с кассиром на повышенных тонах, я получил на руки всю сумму и покинул отделение.

Так завершилась продажа нашей квартиры.

Оцените статью
Бизнес Болика