Названы города, где выгоднее всего покупать квартиру для заработка — Российская газета

Названы города, где выгоднее всего покупать квартиру для заработка — Российская газета Инвестиции

Облигации: доходнее вклада, надежнее акции

Реальная доходность российских банковских вкладов (с учетом инфляции) почти всегда была отрицательной. Облигации почти так же надежны, а проценты по ним вдвое выше.

Как это работает

В апреле 2021 года государство начало продажу облигаций ОФЗ-н. Буква «н» в их названии расшифровывается как «народные». Министерство финансов разрабатывало эти бумаги так, чтобы непрофессиональные инвесторы могли понять, в чем прелесть такого вида инвестиций.

Одна бумага стоит 1 тыс. руб., минимум, который можно приобрести — 30 штук. Вложенные деньги государство возвращает в апреле 2020-го, однако продать бумагу по цене приобретения можно в любой момент в офисе Сбербанка и ВТБ.

Раз в полгода инвестор получает процент от вложений — купонный доход. Этот процент постепенно увеличивается от 7,5% до 10,5% годовых, в среднем он составит 8,5% годовых. То есть покупка таких облигаций равносильна размещению трехлетнего банковского вклада со ставкой 8,5%. При этом в январе 2021 средняя ставка в топ-10 российских банков составила 7,83% и ближайшие два года будет только падать — вслед за снижением ключевой ставки ЦБ.

Трехлетние ОФЗ имеют самый высокий уровень надежности внутри России. Выплаты по ним гарантированы государством — как и по вкладам. Получаем инструмент, сопоставимый с депозитом по надежности, и более выгодный с точки зрения доходности.

Впрочем, мир облигаций гораздо богаче «народных» ОФЗ, и чтобы ими торговать, не нужно ходить в банковский офис, а достаточно открыть брокерский счет . Причем, зачастую, те же банки обещают по выпущенным ими облигациям гораздо большую доходность, чем по своим же депозитам. Но чтобы правильно выбрать бумагу, нужно знать детали.

Облигации  против акций: что выбрать

Строго говоря, выбирать и не нужно.

Облигация — это ценная бумага , дающая право своему владельцу на получение заранее определенных сумм в оговоренные сроки. Покупая облигацию, инвестор фактически отдает деньги в долг под некоторый процент. У этих выплат есть фиксированный размер и срок. И то, и другое эмитент  должен выплатить по закону.

Акции обычно позволяют больше зарабатывать, но и вероятность получить убыток при инвестициях в них выше. Поэтому сравнивать игру на акциях и облигациях бессмысленно: они дополняют друг друга. Если инвестор решил составить грамотный портфель, включающий акции, без облигаций ему не обойтись. Они — своеобразный амортизатор рисков.

Из чего сделана облигация

У облигации есть три основных параметра:

  • номинал: сумма, которую эмитент обязуется выплатить владельцу облигации в конце срока ее действия. Выплата номинала называется погашением облигации.
  • купон: плата эмитента за право пользования деньгами владельца облигации до погашения. Измеряется в процентах к номиналу. Эмитент выплачивает купоны раз в полгода или раз в год.
  • дата погашения: дата, когда эмитент облигации полностью рассчитается с инвестором, т.е. выплатит номинал и последний купон.

Существует много разновидностей облигаций. У некоторых, например, вообще нет купонов: во время размещения их продают со скидкой, а доход инвестор получает в момент погашения — по полному номиналу. Есть бумаги с амортизацией долга, по ним эмитент выплачивает не только купоны, но и часть номинала. Есть бессрочные («вечные») облигации, по которым эмитент вообще не обязан выплачивать номинал, а платит только купоны. У облигаций с переменным купоном выплаты привязаны к какому-нибудь макроэкономическому параметру, например, ставке межбанковского кредитования. Пока мы остановимся на наиболее распространенных параметрах этого инструмента: бумага с фиксированным купоном и сроком выплаты.

Как считается доходность облигации

Таких доходностей используется две, и обе они, как правило, указаны на сайте биржи или в торговом терминале:

  • текущая доходность — это отношение ближайшего купона к текущей цене. Если в нашем примере эмитент платит купон 10% от номинала (т.е. 100 руб.), а облигация продается по 1000 руб., то текущая доходность облигации равна 100 руб. / 1000 руб. * 100% = 10%.
  • доходность к погашению — отношение к текущей цене всех будущих платежей (купонов и выплаты номинала в дату погашения). Измеряется в процентах годовых, поэтому от текущей доходности отличается не кардинально. Подходит для принятия долгосрочного инвестиционного решения.
Про бизнес:  Приказ Федеральной службы государственной статистики от 25 ноября 2016 г. N 746 "Об утверждении официальной статистической методологии определения инвестиций в основной капитал на федеральном уровне"

Сколько стоит облигация

Облигации, как и акции, торгуются на бирже. Расчеты происходят в рублях или иностранной валюте, но курс этой бумаги обычно измеряется в процентах от номинала. Перейти от процентов к деньгам, впрочем, несложно: если на сайте биржи текущий курс бумаги равен 95,5%, а номинал — 1000 руб., то цена облигации 955 руб. На РБК Quote цена облигаций сразу рассчитана в рублях.

Бумага, за которую эмитент обещает 1000 руб., стоит 955 руб. Возможно ли такое вообще, и нет ли подвоха? Да, такое возможно, и да, подвох тоже вполне может быть.

Цена облигации зависит от трех факторов:

  1. Надежность эмитента. Основной риск инвестора, вложившегося в облигации — если дела у компании пойдут плохо, и она не сможет обслуживать долг, то есть вовремя выплатить купоны и номинал. Просрочка с выплатой называется дефолтом. Если эмитент банкротится, можно потерять значительную часть вложенных в облигации средств. За такой риск инвесторы требуют повышенной доходности. Если бумага обещает подозрительно большую доходность (например, 50%) — с эмитентом что-то не так. Надежность обычно определяют по кредитному рейтингу, которые рассчитываются специальными агентствами.
  2. Спрос на деньги. У денег, как ни странно, тоже есть «цена» — это процент, под который инвестор готов их одолжить, а эмитент облигаций — занять. Например, если свободных денег в экономике много, эмитенты смогут продать (разместить) облигации по более низкой ставке купона. Понять, много ли денег в экономике, можно в том числе по движению ключевой ставки, которую определяет Центробанк, по ставкам кредитования и депозитов. Цена облигаций движется в противоположном направлении по отношению к ставкам денежного рынка. Причина в фиксированном купоне. Представим себе в примере с нашей 1000-рублевой облигацией и 100-рублевым купоном (доходность 10%), что ставки по депозитам снизились с 10% до 8%. Держатели депозитов начнут искать более выгодный способ вложения капитала и обратят внимание на нашу бумагу. Спрос на нее вырастет, вырастет цена в рублях, а значит, доходность (отношение купона к цене) упадет. Закон, правда, работает и в обратную сторону: если ЦБ повышает ставку, банки увеличивают ставки по вкладам, инвесторы с большей охотой отдают деньги на депозит, спрос на облигации падает, их стоимость снижается.
  3. Дата выплаты купона. Цена облигации также имеет свойство повышаться с приближением выплаты купона из-за так называемого накопленного купонного дохода (НКД). Откуда он берется? Допустим, цена облигации из нашего примера на бирже составляет 100%, т.е. те же 1000 руб. Допустим, завтра по графику эмитент выплачивает купон. Отличная идея — купить сегодня облигацию за 1000 руб., получить завтра купон 100 руб. и снова продать бумагу за 1000 руб. Доходность операции 10% за один день, или 365 дней * 10% = 3650% годовых. Конечно, желающих так заработать найдется немало, и трудно представить себе владельца облигации, который будет продавать ее всего лишь по 1000 руб. за день до гарантированной «надбавки» в 100 руб. Начиная с самого первого дня в цене облигации, помимо номинала, появляется еще одна составляющая — тот самый НКД. Это доля купона, на которую может рассчитывать держатель облигации, исходя из времени до выплаты купона. Например, если купон составляет 100 руб., и до выплаты осталась половина срока, НКД будет равняться 50 руб. Накануне выплаты облигацию можно купить по цене номинала (с поправкой на риск, о котором говорилось выше) плюс почти весь размер купона. Сразу же после выплаты купона цена снова падает на величину купона.

Как на них заработать

Первый способ пассивный: купить облигации и получать купонные выплаты вплоть до погашения. Такой способ почти не требует усилий: если эмитент надежен, а рыночные ставки стабильны, инвестор поможет получить небольшую, но почти гарантированную реальную (то есть выше инфляции) доходность. На РБК Quote мы специально ограничили набор доступных инструментов несколькими выпусками с ближайшими датами погашения.

Про бизнес:  АО ЭКСАР, Москва, ИНН 7704792651, ОГРН 1117746811566 ОКПО 37143970 - реквизиты, отзывы, контакты, рейтинг

Более агрессивный путь — выбирать бумаги с ценой заметно менее 100% в расчете на то, что эмитент будет стабильно выплачивать купоны, а в конце срока вернет и номинал. Доходность таких облигаций заметно выше рыночных ставок, и риски тоже немалые. В какой-то момент они становятся сопоставимы с рисками инвестиций в акции, и возникает вопрос в целесообразности таких вложений.

Как определить надежность эмитента

Надежность эмитентов облигаций неодинакова.

  • Для инвестиций в рублях внутри России самыми надежными являются государственные бумаги, или облигации федерального займа (ОФЗ). Их выпускает Министерство финансов РФ. Сейчас на Московской бирже торгуется около 40 выпусков общим номиналом 6,16 трлн руб. ОФЗ различаются параметрами (с индексируемым по инфляции купоном, с плавающим купоном, с амортизацией и др.). Из-за минимальных рисков доходность этих бумаг также самая низкая.
  • Отдельно среди ОФЗ стоят так называемые «народные» облигации, или ОФЗ-Н. Это трехлетние облигации с погашением 29 апреля 2020 года и доходностью к погашению 8,5% годовых (при условии трехлетнего владения), эмитированы на сумму 15 млрд руб. Эти облигации позиционируются как альтернатива банковским вкладам — для развития у населения понимания особенностей биржевых инструментов.
  • Помимо федеральных властей, долговые бумаги выпускаются также регионами (такие облигации называются субфедеральными) и даже отдельные города. Муниципальные облигации, как правило, отличаются большей, чем федеральные, доходностью и низким (а то и нулевым) объемом торгов. Такие облигации покупают с расчетом держать их до самого погашения.
  • Корпоративные облигации выпускаются компаниями и банками. Их надежность ниже государственных, но и доходность выше. В середине 2021 года объем корпоративных облигаций в обращении составил 10 трлн руб.
  • Еврооблигации номинируются в иностранной валюте (обычно доллары или евро) и обращаются на международном рынке. Их выпускают как компании, так и государство. Общий объем торгующихся сейчас еврооблигаций незначителен. Например, за первые полгода 2021 года их было выпущено на сумму около 800 млн руб.

Что с налогами

Итак, на облигациях можно зарабатывать, получая купоны, или купить дешевле, продать дороже. Кроме того, облигации могут быть государственными (федеральными, региональными, муниципальными) или корпоративными. От вида дохода и типа эмитента зависит налогообложение.

В случае с государственными облигациями инвестор полностью освобожден от уплаты налогов.

Если облигация корпоративная, 13%-ным налогом облагаются:

  • купоны облигаций, выпущенных до 1 января 2021 года;
  • все купоны, ставка по которым превышает ставку рефинансирования ЦБ на 5 процентных пунктов (т.е. для купонов более 12,75% на январь 2021 года). В этом случае налог платится с разницы между ставкой купона и ставкой рефинансирования плюс 5 процентных пунктов.
  • положительная разница между ценой продажи и ценой покупки облигации (если владелец решил избавиться от бумаги, не дожидаясь погашения).

В целом подходы к налогообложению дохода от облигаций и банковского вклада максимально похожи. И это еще один повод задуматься о том, как распорядиться накоплениями.

Макроэкономический термин, обозначающий значительное снижение экономической активности. Главный показатель рецессии – снижение ВВП два квартала подряд. Лицо, выпускающее ценные бумаги. Эмитентом может быть как физическое лицо, так и юридическое (компании, органы исполнительной власти или местного самоуправления).Финансовый инстурмент, используемый для привлечения капитала. Основные типы ценных бумаг: акции (предоставляет владельцу право собственности), облигации (долговая ценная бумага) и их производные. ПодробнееДолговая ценная бумага, владелец которой имеет право получить от выпустившего облигацию лица, ее номинальную стоимость в оговоренный срок. Помимо этого облигация предполагает право владельца получать процент от ее номинальной стоимости либо иные имущественные права.

Облигации являются эквивалентом займа и по своему принципу схожи с процессом кредитования. Выпускать облигации могут как государства, так и частные компании. Брокерский счет позволяет физическим лицам покупать и продавать ценные бумаги и валюту на фондовых рынках. Поскольку участниками торгов на биржах могут быть только брокеры и дилеры, обычным гражданам требуется заключить с такими посредниками договор, благодаря которому брокер будет проводить сделки от лица инвестора. Брокерский счет нужен, чтобы проводить через него деньги на покупку ценных бумаг.Подробнее

Совет № 1
читать форумы и прислушиваться к мнению специалистов

Помимо информации о новостройках и самих застройщиках там можно узнать важные новости про транспорт, развитие территорий, будущие планы благоустройства и строительства дорожной сети, а также найти сведения о районах города. Вся эта информация влияет на текущие цены и их динамику.

Про бизнес:  Тема 16 ПОТРЕБЛЕНИЕ, СБЕРЕЖЕНИЯ, ИНВЕСТИЦИИ. РЫНОЧНЫЙ МЕХАНИЗМ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ДОХОДОВ НА ПОТРЕБЛЕНИЕ И НАКОПЛЕНИЯ. Экономическая теория. Учебник для вузов

На форумах обычно заранее знают, какой застройщик где выкупил участок, что он там собирается строить. Хороший форум — это не только обсуждение тем, но и место, где аккумулируется важная информация с других ресурсов: строительных, дорожных, транспортных.

Если ввести в поисковике «форумы о недвижимости», выпадет множество ссылок на разные форумы. Наверняка на каждом из них есть полезная информация. Но ее сложно найти: некоторые форумы плохо модерируются, поэтому вместо полезных сведений там множество сообщений от троллей или представителей застройщика, нередки случаи холиваров между участниками.

В разных регионах разные форумы. Я инвестирую в московскую недвижимость, поэтому пользуюсь форумом «Домкад». Именно там я получил основные знания о рынке московской недвижимости. Там же я узнаю о начале продаж в новостройках и читаю мнения специалистов. Возможно, в других городах есть столь же полезные форумы. Если знаете — напишите в комментариях.

Если мне нужна более подробная информация о каком-то комплексе, я дополнительно ищу ее через поисковик. Для этого формулирую запрос так: «форум жильцов ЖК…», «форум ЖК…». Если комплекс популярный, то у него уже наверняка есть странички жильцов или дольщиков в соцсетях, группы в «Вотсапе», телеграм-каналы.

Если я хочу посоветоваться по сложному или спорному юридическому вопросу, касающемуся сделки или налогообложения, задаю этот вопрос на форуме, на «Циане» в разделе «Вопросы» или на сайте «Правовед». Спрашиваю, только если не смог найти ответ в открытых источниках.

На форуме «Домкад» есть удобная карта новостроек, где можно найти не только строящиеся и уже построенные объекты, но и перспективные комплексы, на которые только еще оформляют документацию и получают разрешения. Нажав на интересующую точку на карте, можно перейти в соответствующую ветку форума и узнать подробности

Совет № 2
смотреть на транспортную доступность

Это важнейший фактор, если покупать квартиру как инвестиционную. Перед покупкой я всегда оцениваю, смог бы я жить в этом месте или нет. Если понимаю, что смог бы, и мне ясно, как добираться от этого места до цивилизации, я смело могу продолжать думать о покупке. Дальше все решает цена.

Для Москвы главный вид транспорта — метро. Но когда появилось Московское центральное кольцо, МЦК, а часть радиальных направлений обычных электричек вошли в Московский центральный диаметр, МЦД, возможностей передвигаться по Москве на рельсовом транспорте стало больше.

Ликвидность квартир у метро тоже выше. Если расстояние до станции больше километра, круг возможных покупателей сужается: не все любят много ходить пешком, тем более в плохую погоду.

Важен и другой общественный транспорт. Даже если до метро больше километра, но, например, автобусы ходят часто и не стоят постоянно в пробках, можно считать, что у объекта хорошая транспортная доступность.

Кроме самого расстояния до метро обращайте внимание на то, где проходит путь. Одно дело, если до метро нужно идти через приятный парк. И другое — через промзону или по узкому тротуару вдоль загруженной трассы. Вдыхать выхлопные газы, рискуя быть обрызганным проезжающими машинами, мало кому понравится.

Например, ЖК «Вестердам» отделен от остального района двумя оживленными трассами и железной дорогой и расположен рядом с промзоной Очаково. На первый взгляд, не самое удачное место. Но в 100 метрах от комплекса строится станция Большой кольцевой линии метро, а сам комплекс входит в Западный административный округ Москвы — один из престижных. Все это и сделало его в свое время одним из лидеров продаж

Также следует учитывать, насколько удобно добираться до центра, сколько пересадок и времени понадобится на поездку.

Метро. Ветки, которые пересекают центр Москвы, считаются, как правило, более удобными: нужно меньше пересадок, чем на укороченных. Раньше короткая ветка была только одна — желтая, Калининская. Сейчас к ней добавились Солнцевская и Некрасовская линии.

В последние годы в Москве проектируют и строят много новых станций. Если станция уже активно строится, застройщик закладывает транспортную доступность в цену. Например, сейчас продлевают Люблинско-Дмитровскую, Солнцевскую и Сокольническую линии — и близость новых станций уже заложена в цены на жилье.

Но есть линии, которые находятся на высокой стадии проектирования, например Рублево-Архангельская или Бирюлевская. Цены в районе этих станций тоже постепенно растут, но у некоторых проектов есть потенциал роста.

Однако всегда есть риск, что поменяются сроки или даже планы строительства. Информацию о возможной трассировке новых линий и дальнейших перспективах развития я обычно узнаю на форумах.

Периодически информация о перспективных проектах ближайшего времени выставляется в телеграм-канале «Недвижимость инсайды». Эта информация берется из публичных источников, но автор структурирует ее в виде списка. Правда, сведения о возможных стартовых ценах и тем более о потенциале роста — скорее фантазии автора. На эти значения можно вообще не смотреть

Электрички. У пригородных электричек есть неоспоримое преимущество перед автобусами: они ходят по расписанию и им не страшны пробки на дорогах в часы пик. Минусов тоже хватает: большие паузы в расписании, качество самих составов. Если вам необходимо сделать пересадку на метро, то придется покупать отдельный билет.

Сейчас на существующих линиях перестраивают станции: придают приятный глазу внешний вид, делают комфортной пересадку в метро. Строятся новые пути — власти заявляют, что это позволит уменьшить интервал до 5 минут. Все это должно сделать МЦД аналогом городской электрички. Такие проекты есть во многих городах Европы и считаются полноценными ветками метро.

Поэтому станция МЦД недалеко от комплекса — это весомый плюс.

Цены вблизи станций двух уже действующих диаметров — D1 и D2 — выросли после запуска. Для остальных трех диаметров — D3, D4 и D5 — цены еще могут вырасти, особенно на конечных станциях. Так что есть смысл следить за появлением новых комплексов поблизости от них.

Оцените статью
Бизнес Болика
Добавить комментарий