- Динамика показателей объемов ввода в эксплуатацию, чистого поглощения и уровня вакансии
- Ключевые сделки по аренде и продаже офисных площадей в москве в i полугодии 2021 года
- Крупнейшие объекты, запланированные к вводу во ii полугодии 2021 года
- Объем инвестиционных сделок с недвижимостью в россии вырос на четверть
- Объемы внутренних и международных частных инвестиций по странам, 2020 г.
- Офисная недвижимость москвы в i полугодии 2021 года
- Распределение введенных в 2021 году складских комплексов по типу строительства
- Распределение общего объема качественной складской недвижимости по расстоянию до мкад
- Торговые центры, планируемые к открытию до конца 2021 года
- Cbre: итоги 2021 года на рынке торговой и складской недвижимости и прогноз на 2020 год — newretail
Динамика показателей объемов ввода в эксплуатацию, чистого поглощения и уровня вакансии
Совокупность этих факторов существенно влияет на динамику доли свободных офисов, где показатель в классе В уже снизился 1,4 п.п. с начала года – до 7,9% или 965 000 кв. м. За счет высокого, по сравнению с классом А, объема существующих офисов, текущие пополнения общего объема предложения слабо сказываются на балансе рынка, что позволяет продолжать поступательное снижение доли вакантных офисов в этом классе.
В классе А доля свободных офисов незначительно снизилась с начала года, несмотря на существенное пополнение объемов предложения. Показатель в этом классе достиг уровня 12%, или 518 000 кв. м, тем не менее до конца года ожидается его снижение.
Снижение доли свободных площадей наблюдается как в ключевых деловых районах города вроде ММДЦ «Москва Сити» и Центральном деловом районе, так и в нецентральных локациях. В Центральном деловом районе доля свободных площадей достигла уровня 7% в классе А и 4% классе В.
В классе В доля свободных площадей в ММДЦ «Москва-Сити» составляет 11,9%. В силу дефицитного состояния предложения офисов в ЦДР и «Москва Сити» многие арендаторы в качестве альтернативы рассматривают зону в пределах Садового кольца – ТТК. Так, показатель вакантности тут снизился на 0,7 п.п. с начала года до 10,3% в классе А и на 1,7 п.п. (до 6,1%) в классе В.
Ключевые сделки по аренде и продаже офисных площадей в москве в i полугодии 2021 года
| Компания | Объем сделки, кв.м | Тип сделки | Класс | Офисное здание |
| Газпромбанк | 18 800 | Покупка | А | Аквамарин III |
| ARKS | 8 200 | Аренда | В | Газойл Плаза |
| Трансстроймехиназация | 6 600 | Аренда | В | Легион III |
| Ростех | 6 400 | Аренда | В | Маяковского, 11 |
| Газпромнефть-СМ | 5 200 | Аренда | А | Академик |
| WeWork | 4 400 | Аренда | А | Аркус III |
| SOK | 3 800 | Аренда | В | Восток |
По итогам I полугодия 2021 года средняя запрашиваемая ставка аренды в классе А выросла на 2,1% с начала года и составила 25 735 руб./кв. м/год (без учета эксплуатационных расходов и НДС). В классе В рост был более стремительным – на уровне 7,1%, вследствие чего по итогам полугодия средняя ставка в этом классе достигла 15 919 руб./кв. м/год (без учета эксплуатационных расходов и НДС).
Стабильный спрос на офисы, продолжающийся уже третий год, побуждает собственников зданий в наиболее популярных локациях повышать ставки аренды на экспонируемые офисные блоки.
Крупнейшие объекты, запланированные к вводу во ii полугодии 2021 года
Объем сделок по аренде и покупке качественной складской недвижимости в Московском регионе к концу 2021 года может составить около 1 400 тыс. кв. м. Не ожидается существенных изменений в структуре спроса: лидирующую позицию продолжит занимать сегмент розничной торговли.
На фоне увеличения во II полугодии доли проектов в формате built-to-suit и прогнозируемого объема сделок, доля вакантных площадей, тем не менее, к концу 2021 года сохранится на текущем уровне 3%. Это связано с осуществляемым рядом компаний строительством собственных распределительных центров.
По завершении строительства компании переедут в новые объекты, освободив ранее арендуемые складские площади для потенциальных арендаторов. На рынке также сохранится доля спекулятивного девелопмента, объекты которого будут доступны для аренды во II полугодии 2021 года.
На фоне низкой доли вакантных площадей ряд девелоперов и собственников качественной складской недвижимости продолжит пересматривать коммерческие условия на готовые объекты, в связи с чем до конца 2021 года ожидается постепенный рост средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды на качественную складскую недвижимость в Московском регионе.
Рынок Московского региона находится в начале цикла роста ставок аренды. Продолжение роста ожидается в 2020 году как в связи с увеличением себестоимости строительства, так и в связи с увеличением доли проектов в формате built-to-suit в структуре нового строительства II полугодия 2021 года.
Объем инвестиционных сделок с недвижимостью в россии вырос на четверть
Больше всего вкладывают в офисную недвижимость — на нее пришлось 35% от общего объема инвестиций, выяснили аналитики
Смягчение монитарной политики Банка России и укрепление рубля привели к тому, что на российском рынке недвижимости стал расти объем инвестиционных сделок: по итогам первого полугодия 2021 года он составил $1,6 млрд — это почти на четверть (24%) больше, чем за такой же период 2021 года ($1,3 млрд), подсчитали в компании JLL.
Чаще всего российские и зарубежные игроки вкладывают в офисную недвижимость — на нее пришлось 35% от общего объема инвестиций. Среди крупнейших сделок — продажа здания в комплексе «Аквамарин III» и покупка банком «Авангард» ряда объектов в Москве. Жилая недвижимость — еще один востребованный сегмент для инвестиций, который привлек 31% всех вложений. Прежде всего речь идет об участках под строительство и апартаментах.
Самой крупной сделкой, по оценке JLL, стала покупка ГК «ПИК» территории Московского жирового комбината в Текстильщиках под строительство жилого комплекса. Еще 22% инвестиций пришлось на сектор торговой недвижимости. Самой крупной сделкой здесь стало приобретение инвестиционной компанией Bonum Capital обязательств универмага «Цветной» перед Сбербанком.
Москва по-прежнему остается самым привлекательным российским городом для инвесторов в недвижимость: с января по июнь здесь совершено 72% всех сделок против 56% годом ранее. На втором месте — Санкт-Петербург, который сократил свою долю с 38% в 2021-м до 21% в текущем году. Сделки с региональными активами по результатам первых шести месяцев 2021 года составили 7% по сравнению с 6% за тот же период 2021 года, говорится в материалах JLL. Публичных сделок с иностранным капиталом во втором квартале 2021 года не было, что, в свою очередь, привело к сокращению доли зарубежных инвесторов в общем объеме транзакций в первом полугодии — до 12% (в прошлом году — 28%).
«Несмотря на слабый макроэкономический фон, мы видим умеренный рост инвестиционного интереса на фоне более привлекательных условий финансирования и улучшения фундаментальных факторов — превышение спроса над предложением, сокращение вакантных площадей и рост реальных ставок аренды во многих секторах коммерческой недвижимости», — добавляет директор департамента рынков капитала Colliers International Денис Платов. По его оценке, до конца года ожидается закрытие ряда крупных сделок, общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость может составить $2,5–3 млрд.
Российская недвижимость останется привлекательным активом для инвесторов, прогнозируют аналитики. По оценке JLL, объем инвестиционных транзакций в 2021 году достигнет $3,5 млрд. Потенциальных инвесторов будет стимулировать ожидание дальнейшего снижения ключевой ставки ЦБ и положительная разница между ставками капитализации и стоимостью банковского финансирования, которая сформировалась около года назад впервые за всю историю рынка коммерческой недвижимости.
О росте инвестиционной привлекательности российской недвижимости ранее заявили в компании CBRE, оценив вложения в коммерческую и жилую недвижимость в 35 млрд руб. по итогам второго квартала текущего года. Это на 23% больше показателей за аналогичный период прошлого года (28 млрд руб.). По прогнозу CBRE, объем инвестиций в недвижимость по итогам 2021 года может достигнуть 250 млрд руб.
Объемы внутренних и международных частных инвестиций по странам, 2020 г.
Страна | 2020 год, $млрд | Доля внутренних инвестиций | Доля трансграничных инвестиций |
США | 141,7 | 97% | 3% |
Германия | 11,1 | 67% | 33% |
Великобритания | 10,6 | 47% | 53% |
Швеция | 8,3 | 100% | — |
Франция | 7,5 | 95% | 5% |
Южная Корея | 6,0 | 100% | — |
Япония | 5,5 | 92% | 8% |
Канада | 5,4 | 99% | 1% |
Нидерланды | 5,4 | 83% | 17% |
Китай | 3,7 | 99% | 1% |
Офисная недвижимость москвы в i полугодии 2021 года
В I полугодии 2021 года совокупный объем новых офисов составил 113 000 кв. м, что близко к совокупному годовому значению в 2021 году. Доля вакантных площадей на конец I полугодия 2021 года достигла уровня 12% в офисах класса А и 7,9% в офисах класса В.
Рост средних запрашиваемых ставок аренды продолжился и составил в офисах класса «А» 2,1% с начала года – до 25 735 руб. за кв.м в год, в офисах класса «В» 7,1% – до 15 919 руб. за кв. м в год.
Константин Лосюков, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank, комментирует: «Результаты I полугодия 2021 года оказались соответствующими нашим прогнозам. Увеличивающиеся объемы нового предложения говорят о растущей уверенности девелоперов, законсервированных проектов на высокой стадии готовности становится все меньше, еще до официального запуска офисного центра собственники в основном уже получают запросы от потенциальных арендаторов.
В случае сохранения схожей ситуации, в перспективе двух-трех лет мы вероятнее всего будем наблюдать восстановление практики предварительной аренды и покупки площадей, ведь спрос остается стабильно высоким и факторов, способных повлиять на уменьшение объемов не наблюдается. В свою очередь спрос продолжает децентрализацию, доля сделок за пределами Садового кольца и ТТК растет.
Свободных офисов в ключевых деловых районах остается все меньше, а будущие проекты, заявленные к вводу, не смогут в полной мере удовлетворить интерес компаний к офисам в центре города и ММДЦ «Москва-Сити». Несмотря на это, в нецентральных локациях за пределами ТТК еще остается много свободных офисных помещений.
Такой географический дисбаланс позволяет говорить, что в целом офисный рынок в столице еще не встал на сторону арендатора или арендодателя и такая ситуация сохранится, но лишь до тех пор, пока состояние дефицита не начнет наблюдаться в зоне до ТТК и далее вне ее пределов».
Распределение введенных в 2021 году складских комплексов по типу строительства
Стабильный спрос и низкая доля вакантных площадей стали факторами, повлиявшими на уверенность девелоперов в реализации спекулятивных проектов. За отчетный период произошло снижение доли складских комплексов, строящихся под собственные нужды компаний в общей структуре нового строительства.
По итогам I полугодия 2021 года доля таких объектов снизилась на 11 п.п. и составила 37%, или 150 000 кв. м в абсолютных значениях. В структуре нового строительства, доля новых объектов, построенных для собственных нужд, представлена объектами, построенными главным образом, для производственных компаний.
В связи с низкой долей вакантных площадей и высоким спросом, который отмечается на рынке Московского региона с начала 2021 года, наблюдается повышение интереса к спекулятивному девелопменту со стороны игроков рынка. Сохранение данного тренда прогнозируется до конца I полугодия 2020 года.
Внутри 45-километровой зоны вокруг МКАД расположено 90% от общего объема предложения качественной складской недвижимости в Московском регионе. Максимальный объем предложения сконцентрирован на расстоянии от 15 до 30 км от МКАД. На таком удалении находится 4,7 млн кв.
Наименьший объем предложения, как и наименьшая доля вакантных площадей, представлены на расстоянии до 7,5 км от МКАД и более 45 км от МКАД. Общий объем качественных объектов, находящихся на расстоянии до 7,5 км, составляет 2,2 млн кв. м, доля вакантных площадей составляет порядка 2%, что эквивалентно 38 000 кв. м.
Распределение общего объема качественной складской недвижимости по расстоянию до мкад
В I полугодии 2021 года минимальная доля складского девелопмента (около 3%, или 12 000 кв. м) пришлась на расстояние до 7,5 км от МКАД. Незначительное количество было введено в эксплуатацию на расстоянии 7,5-15 км от МКАД. В абсолютном выражении это менее 12 000 кв. м.
39% от общего объема новых объектов было введено в эксплуатацию на расстоянии от 15 до 30 км от МКАД, что составляет около 162 000 кв. м. На расстоянии от 30 до 45 км от МКАД наблюдался максимальный за отчетный период прирост предложения, который составил 55%, или 228 000 кв. м в абсолютном выражении.
Девелоперы крупных проектов продолжают удаляться от МКАД вплоть до 45 км. По-прежнему минимальной остается девелоперская активность рядом с Москвой – на расстоянии до 15 км от МКАД, что связано с высокой стоимостью земли в данной локации и тем фактом, что застройщики предпочитают рассматривать участки на таком удалении от МКАД под многоквартирные жилые проекты.
Девелоперская активность также минимальна на расстоянии более 60 км, где в I полугодии 2021 не было введено в эксплуатацию ни одного объекта, что объясняется низким спросом на объекты, находящиеся на столь значительном удалении от Москвы.
В I полугодии 2021 года наблюдается существенное сокращение вакантных складских площадей. В годовой динамике доля свободных помещений снизилась практически в 2 раза (с 6,1% до 3%) – это самый низкий показатель с 2021 года. Доля свободных площадей составила порядка 456 000 кв. м в абсолютном выражении.
Торговые центры, планируемые к открытию до конца 2021 года
| Название | Адрес | GBA | GLA |
| Остров мечты | Нагатинская пойма | 280 000 | 70 000 |
| Квартал W | Аминьевское ш., вл. 15 | 125 000 | 68 000 |
| Novaya Riga Outlet Village | Новорижское ш., д. Покровское | 38 000 | 25 280 |
| Сказка | Боровское ш./Корнея Чуковского ул. | 29 000 | 18 608 |
| The Outlet Moscow | Новорижское ш., 5 км от МКАД | 27 000 | 14 500 |
| ТЦ в ТПУ «Рязанская» | Нижегородская ул. | 20 000 | 14 000 |
| Смоленский пассаж, фаза II | Смоленская пл., вл. 7-9 | 14 000 | 13 000 |
| Проекты ADG Group | |||
| Будапешт | Лескова ул., 14 | 19 103 | 9 736 |
| Ангара | Чонгарский бул., 7 | 12 479 | 6 785 |
| Рассвет | Зои и Александра Космодемьянских ул., 23 | 9 365 | 6 460 |
| Марс | Инженерная ул., 1 | 8 070 | 6 184 |
| Высота | Юных Ленинцев ул., 52 | 8 944 | 6 139 |
| Орбита | Андропова просп., 27 | 9 066 | 5 958 |
| Нева | Беломорская ул., 16А | 8 664 | 5 890 |
| Эльбрус | Кавказский бул., 17 | 6 919 | 4 701 |
Объем нового предложения за 2021 год, согласно заявленным планам девелоперов, составит 394 000 кв. м. Однако с учетом сложившейся на рынке практики переноса сроков открытия части объектов на следующий год фактический объем нового предложения по итогам текущего года может составить не более 250 000 кв. м.
С начала 2021 года отмечается активность девелопмента торговых центров малых форматов: ежеквартально в Москве открываются по 2-4 новых торговых центра площадью 3-20 000 кв. м (GLA). Помимо небольших торговых центров, новое предложение столицы в ближайшие годы будет сформировано в том числе за счет торговых площадей, реализуемых на базе ТПУ. Для части проектов город привлекает инвесторов через торги, часть – готов брать в самостоятельную работу.
Кроме того, до конца 2021 года к открытию запланировано сразу два аутлет-центра на Новорижском шоссе – The Outlet Moscow и Novaya Riga Outlet Village, а также в начале 2020 года планируется открытие аутлет-центра Vnukovo Premium Outlet на Киевском шоссе.
К этому же стоит отметить, что в I квартале 2021 года открылся XL Family Outlet – проект реконцепции ТРЦ XL на Ярославском шоссе. Анонсированы следующие проекты торговых центров: ТРЦ «Павелецкая Плаза» (GLA/GBA – 35 000 кв. м/73 000 кв. м), сроки реализации – конец 2020 года, выдано разрешение на строительство ТРЦ «Город Косино» (GLA/GBA – 72 000 кв. м/ 127 000 кв. м), анонсировано начало строительства в 2020 году МФК «Прокшино» группы «Сафмар» (GBA – 332 000 кв. м).
Проекты районных торговых центров представлены объектами торговый центр на ул. Авиаконструктора Миля общей площадью 11 000 кв. м по соседству с действующим ТЦ «Миля» и торговый центр в ЖК «Ленинский, 38» арендопригодной площадью 10 000 кв. м, планируемое открытие в 2021 году.
Введен в эксплуатацию долгострой на Кронштадтском бульваре – ТЦ «Гавань» (GLA – 18 200 кв. м), однако арендная кампания на объекте еще продолжается.
На фоне ввода новых торговых площадей в 2021 году ожидается небольшое увеличение доли вакантных площадей в торговых центрах – до 7,7%, однако вакансия в стабилизированных торговых центрах, работающих больше двух лет, будет снижаться.
Cbre: итоги 2021 года на рынке торговой и складской недвижимости и прогноз на 2020 год — newretail
CBRE, ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости, подвела итоги текущего года и проанализировала основные тенденции на инвестиционном рынке, рынках складской и торговой недвижимости, а также определила перспективы наступающего 2021 года.
* * *
На неделе состоялся традиционная предновогодняя встреча CBRE с журналистами и представителями сегмента коммерческой недвижимости, на которой специалисты ведущей международной консалтинговой компании поделились итогами уходящего года и наметили основные тенденции развития сектора в 2020 году.
Инвестиции
Ирина Ушакова, старший директор, руководитель отдела рынков капитала и инвестиций CBRE дала оптимистический прогноз в отношении инвестиционной активности на рынке коммерческой недвижимости и назвала предпосылки для его оживления.
По предварительным итогам 2021 года объем инвестиций в недвижимость России может увеличиться в 1,4 раза по сравнению со значением прошлого года (181 млрд руб.) и может достигнуть порядка 250 млрд руб. ($3,8 млрд). Устойчивый макроэкономический фон (ожидания по основным показателям оправдались, либо продемонстрировали более положительный результат) усилил мотивацию инвесторов к вложению средств в недвижимость России. Понижение Центральным Банком ключевой ставки до минимального с начала 2021 года уровня создает предпосылки для улучшения условий привлечения заемного финансирования, что также способствует мотивации инвесторов.
В 2021 году увеличится объем вложений в объекты недвижимости в инвестиционных целях. На такие сделки придется порядка 80% объема инвестиций, а средний размер такой сделки увеличится с 1,7 млрд руб. в 2021 году до 2,4 млрд руб. по итогам этого года. В 2021 году инвесторы стали больше направлять вложения в объекты незавершенного строительства (участки с проектами, строящиеся объекты, объекты под редевелопмент). Объем инвестиций в такую недвижимость может достигнуть 80 млрд руб. (на 34% выше значения прошлого года).
Сегмент торговой недвижимости третий год подряд лидирует в структуре инвестиций с долей порядка 30%. Уже было закрыто и еще ожидается к закрытию до конца года несколько знаковых сделок с крупными торговыми центрами, за счет чего объем вложений в этот сегмент по итогам года может достигнуть почти 80 млрд руб. против 55 млрд руб. годом ранее.
Инвестиции в офисную недвижимость также превзойдут объем прошлого года (61 млрд руб. в 2021 году и 50 млрд руб. по итогам 2021 года), однако их доля по-прежнему остается относительно низкой и составляет 25% от всех вложений. Инвесторы проявляют большой интерес к этому сегменту, однако сказывается ограниченность предложения качественных офисных объектов. Изменение законодательства в части долевого строительства продолжает оказывать влияние на активность инвесторов по приобретению участков под жилое строительство. Крупные девелоперы стараются воспользоваться ситуацией и усилить позицию на рынке, приобретая проекты у непрофильных игроков. Объем вложения в этот сегмент (51 млрд руб.) может увеличится почти на 60% по сравнению со значением прошлого года (33 млрд руб.), а его доля вырастет с 18% до 21%. Вложения в складской и гостиничный сегменты составят по итогам 2021 года 13% и 7% в объеме инвестиций соответственно.
Доля рынка Санкт-Петербурга может увеличится на 13 п.п. по итогам 2021 года до 37%. Данное изменение во многом будет являться фактором закрытия нескольких крупных сделок, что не является показательным. Объем вложений в объекты недвижимости Москвы увеличится на 16%, а доля рынка столицы составит 56%. Интерес инвесторов к региональным рынкам стабильно невысокий, их доля в объеме инвестиций составит порядка 7%.
Вложения со стороны российских компаний формируют основной объем инвестиций. В 2021 году на них придется порядка 70%. Вложения со стороны иностранных компаний единичны, но как правило сделки с их участием достаточно крупные. В 2021 году ожидаются к закрытию сделки как с западными, так и с ближневосточными инвесторами.
«По нашим прогнозам, до конца 2021 года ставки капитализации для премиальных объектов офисной недвижимости снизятся на 25 б.п. до 9%, для премиальных объектов торговой и складской недвижимости останутся на прежнем уровне и составят 9,5% и 11% соответственно. В сложившейся конъюнктуре рынка мы видим предпосылки для компрессии ставок капитализации в 2020 году», – отметила Ирина Ушакова.
Тренд на рост рынка инвестиций в недвижимость России может продолжится и в следующем году. По ожиданиям экспертов CBRE, объем вложений в 2020 году превысит показатель этого года и увеличится до порядка 300 млрд руб., тем самым достигая уровня 2021-2021 годов.
Торговые помещения, Москва
Марина Малахатько, директор отдела торговых помещений CBRE в Москве рассказала не только о том, с какими показателями рынок торговой недвижимости завершает год, но и о наиболее эффективных торговых форматах, которые уже активно появляются на торговой карте Москвы.
Предложение
По итогам 2021 г. ввод в эксплуатацию торговых площадей составит 286 тыс. кв. м. (10 объектов с торговой составляющей), что на 53% превышает показатель 2021 г., когда открылось 186,9 тыс. кв. м. Рост показателя связан с открытием двух крупных объектов – ТРЦ «Саларис» (GLA 105 тыс. кв. м) и ТРЦ «Остров мечты» (GLA 70 тыс. кв. м, открытие заявлено на декабрь 2021 г.). В ближайшие 2 года мы ожидаем снижение объемов нового ввода и сокращение средней площади новых объектов. Заявленный девелоперами объем ввода в 2020 г. составляет 250 тыс. кв. м. Средняя площадь открытых ТЦ в 2021 г. составила 28,6 тыс. кв. м. , в 2020 г. – 14,5 тыс. кв. м.
Актуальными форматами в торговой недвижимости сегодня являются ТЦ в составе МФК, инфраструктурный ритейл, ТЦ в составе ТПУ, районные ТЦ (community malls).
Уровень вакантных площадей
Уровень вакантных площадей в торговых центрах Москвы снижается последние 3 года. Вакансия в торговых центрах, открытых в 2021 -2021 г. выше среднего показателя по всем ТЦ Москвы – как правило, новые объекты открываются не полностью заполненными арендаторами. Мы ожидаем сохранение этого тренда (открытие незаполненных арендаторами ТЦ) и показатель вакантных площадей на уровне 6% к концу 2021 г.
Серьезных предпосылок для роста уровня вакантных площадей в торговых центрах Москвы в 2020-2021 г. нет, так как строящиеся объекты представляют собой либо небольшие районные торговые центры (площадью менее 15 тыс. кв. м), либо торговые площади в составе или рядом с новыми жилыми комплексами и инфраструктурными объектами (ТПУ), которые будут гарантировано обеспечены спросом со стороны торговых операторов в виду наличия трафика.
Спрос
Макроэкономические факторы (снижение реальных располагаемых доходов населения, инфляция) по-прежнему сдерживают рост потребительского рынка, что отражается на слабом росте товарооборота ритейлеров. Оптимизация (сокращение размеров всех форматов, сокращение торговых точек) и консолидация (сокращение количества игроков на рынке) текущего бизнеса продолжится в ближайшие несколько лет, что отразится на структуре спроса в 2020 г. – замедление развитие фэшн-ритейлеров среднего ценового сегмента, гипермаркетов и рост различных развлечений, сервисов, общепита, health&beauty. Меняющаяся модель потребления, развитие онлайн-торговли и совершенствование методов и скорости доставки привели к росту доли онлайн-торговли в Москве почти до 20%.
Читайте также: Рынок торговой недвижимости Москвы: итоги 2021 года и планы на 2020
Международные бренды
С начала 2021 г. на российский рынок вышло 16 новых международных брендов, которые открыли полноформатный магазин. 9 международных брендов открыли корнеры. Стратегия выхода через открытие корнера содержит меньше рисков и не требует столь значительных финансовых вложений в сравнении с открытием магазина стандартного формата.
О закрытии своих магазинов заявили Under Armour (спортивные товары) и Thomas Sabo (ювелирные изделия и часы) и Superdry (одежда).
«Международные бренды рассматривают российский рынок в числе перспективных, однако предпочитают выходить на него максимально сокращая капитальные расходы на открытие полноценных торговых точек. Они заходят в формате корнеров, поп-апов, таким образом проводя «разведку» потребительской активности и целесообразности запуска стационарных магазинов», – подчеркнула Марина Малахатько.
Коммерческие условия
Арендные ставки в ТЦ Москвы в течение года оставались стабильными, однако заметен незначительный рост в ставках аренды по закрытым сделкам. В 2020 г. для Московских торговых центров ставки останутся примерно на том же уровне, показывая незначительный рост в пределах инфляции/индексации 2-4%.
Топовые торговые центры сохранят более значительный рост ставок, однако этот рост компенсируется снижением аренды в устаревших проектах расположенных на магистралях без прямого доступа из метро, где трафик посетителей снижается, соответственно падают обороты.
Средневзвешенная премиальная ставка (первый этаж, оператор категория «одежда/обувь») в топовых ТЦ составляет 256 тыс. руб./год, в других качественных ТЦ с высокими показателями посещаемости и конверсии – 85 тыс. руб/год.
Торговая недвижимость. Регионы
Михаил Рогожин, директор отдела региональных торговых помещений CBRE отметил, что до сих пор регионы испытывают дефицит качественных торговых объектов. Во многих городах крупноформатная торговля представлена одним или двумя объектами, которые давно требуют значительного обновления. Однако владельцы ТРЦ пока не готовы вкладываться в дорогостоящую реновацию и занимают выжидательную позицию, стабильности которой способствует дефицит мест для шопинга и досуга.
Предложение
По предварительным итогам 2021 года в региональных городах России объем ввода новых площадей составит 374 тыс. кв. м и превысит прошлогодний показатель в 1,8 раз. 40% объема введенных площадей (150 тыс. кв. м) расположены в городах Дальнего Востока – Владивостоке (ТРЦ «Калина Молл» — 46,3 тыс. кв. м), Уссурийске (ТРЦ «Уссури Молл» — 16 тыс. кв. м)- 46,3 тыс. кв. м, Хабаровске («Броско Молл» — 58,5 тыс. кв. м), Южно-Сахалинске («Мега Березка» — 20 тыс. кв. м). Дальний Восток интересен в первую очередь его «не насыщенностью», при высоком уровне благосостояния граждан (федеральный округ находится на 3-м месте по уровню заработной платы после ЦФО и СЗАО) и активном развитии региона на федеральном уровне.
В 2020 году ожидается объем ввода новых площадей на уровне 630 тыс. кв. м. 340 тыс. кв. м строящихся торговых площадей с заявленным вводом в 2021-2021 гг. расположены в городах Приволжского федерального округа – Казани («Казань Молл» 53 тыс. кв. м), Перми (ТРЦ «Планета» 83 тыс. кв. м), Кирове (ТРЦ «Время Простора, 2 фаза – 60 тыс. кв. м), а также в Самаре и Нижнекамске.
Для таких городов, как Пермь, Нижнекамск и Киров сегодня характерно отсутствие качественного предложения. В Казани – средний возраст профессиональных торговых центров составляет 12 лет, в связи чем, город испытывает потребность в новых проектах с современной концепцией.
Продуктовый ритейл и FMCG: актуальные форматы
Сопоставимые (Like-For-Like) продажи, число покупателей и средний чек в последние годы в гипермаркетах снижаются, а для некоторых сетей характерна отрицательная динамика продаж. Снижение интереса потребителей к гипермаркетам связано с переориентацией потребителя на покупки у дома, ростом онлайн-продаж непродовольственных товаров, составляющих большую долю ассортимента гипермаркетов. Замедление органического роста гипермаркетов наблюдается практически среди всех крупнейших игроков. Наиболее быстрыми темпами растут дискаунтеры и формат «магазин у дома».
Fashion-операторы
Для расширения своих сетей fashion-операторы как правило рассматривают преимущественно качественные объекты, в связи с чем интенсивность их экспансии во многом зависит от выхода на рынок новых торговых центров. Из них более активно развиваются российские fashion-операторы: зачастую международные бренды ограничивают географию своего присутствия крупными городами с численностью населения от 500 тыс. человек, в то время как российские бренды готовы развиваться в малых городах. Товарооборот одежных ритейлеров в России растет на уровне 2-4% в год с 2021 года.
Электроника и бытовая техника
Рынок бытовой техники и электроники с начала 2021 года демонстрирует рост, обусловленный активной экспансией в регионы и ростом продаж в онлайне. Торговые сети по продаже электроники и бытовой техники внедряют магазины малого формата. С начала 2021 года «Эльдорадо» запустил магазины площадью 600 кв. м, которые располагаются в небольших торговых центрах, в шаговой доступности для покупателей. Продолжается процесс по укрупнению и консолидации торговых операторов.
Интернет-торговля
Динамичный рост интернет-торговли, который мог бы трансформироваться в конкуренцию для традиционной торговли, характерен на сегодняшний день только для Московского региона, Санкт-Петербурга и некоторых городов-миллионников, на которые совокупно приходится более 50% объема рынка российской интернет-торговли (согласно данным Ассоциация компаний интернет-торговли).
Склады
Антон Алябьев, старший директор, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости, CBRE рассказал о том, что сохраняющийся дефицит свободных складских площадей продолжают усиливать тренд на рост арендной ставки, который будет определять жизнедеятельность сегмента в наступающем году. И, безусловно, рост онлайн-торговли во многом меняет «лицо» рынка складской недвижимости.
• На 11% подорожали за год склады в Московской области
Рост ставок аренды стал главным трендом 2021 года на рынке складской недвижимости. Темпы роста этого показателя стали максимальными за последние 6 лет – на 11% увеличилась базовая ставка аренды по сравнению с прошлым годом.
• Свободно только 4,5% помещений
Одной из причин роста ставок стал дефицит свободных площадей в Московском регионе. Только 4.5% складов свободно на данный момент. Дефакто дефицит ещё больше: средняя площадь вакантного блока составляет 7 тыс. кв. м, тогда арендаторы в среднем занимают около 8-9 тыс. кв. м.
• Сделок в 1,5 раза больше, чем новых площадей
Рынок складской недвижимости продолжает движение в сторону форвардной модели отношений. Объёмы строительства существенно отстают от показателей спроса. При этом 73% зданий, введённых в эксплуатацию в 2021 году, строились «под клиентов», по договорам подписанным в предыдущем году.
Общая площадь сделок ожидается на уровне 1.4 млн кв. м – 2-й результат за всю историю рынка, больше было только в прошлом году. 76% сделок было закрыто по готовым площадям, при этом соотношение нового предложения и объектов вторичного рынка среди них примерно равное. Остальные 24% — это предварительные договоры аренды и купли-продажи по ещё непостроенным объектам.
В следующем году показатель спроса будет сохраняться на текущем уровне в 1.2-1.4 млн. кв. м, но в его структуре будет происходить изменения: сделок про предварительным договорам будет больше, а аренда и покупка готовых площадей в основном будет относится ко вторичном рынку.
• 500 тысяч кв. м новых складов появится внутри Москвы в ближайшие 3 года
Складская недвижимость в Московском регионе – это не только логистические парки за МКАД. Прошедший год ознаменовался ростом востребованности объектов внутри Москвы. Основными потребителями складов в городе выступают онлайн ритейлеры и обслуживающие их логистические операторы. Формат этих объектов существенно отличается от стандартных складов класса А, в частности 2-х этажной конструкцией здания с доступом для грузового транспорта на верхний этаж.
В ответ на спрос в пределах МКАД девелоперы запускают новые проекты в черте города. На данный момент уже анонсировано строительство 2-х таких комплексов – PNK Парк Медведково (100 тыс. кв. м) и PNK Парк МКАД-М4 (120 тыс. кв. м) на юге Москвы. В течение следующих 3 лет на рынок городских складов в Москве может выйти до 500 тыс. кв. м новых площадей.
Рынок складской недвижимости регионов России (за исключением Санкт-Петербурга)
• Онлайн ритейл покоряет – 57% всех сделок 2021 года
2021-й стал годом развития логистики для онлайн ритейла в регионах. 57% сделок 2021 года (около 400 тыс. кв. м) – это площади под онлайн торговлю, которые брали как онлайн ритейлеры, так и логистические операторы. Для сравнения за предыдущие 3 года (2021-2021) сделок этого сегмента набралось только на 50 тыс. кв. м.
Это только начало: развитие крупнейших игроков онлайн торговли, а также масштабных логистических проектов в этой сфере приведёт к дальнейшему росту активности на региональных складских рынках – 1.5 млн. кв. м складских площадей понадобится для развития интернет торговли в регионах России в ближайшие 3 года.
Аналитика рынка подготовлена экспертами CBRE – международной консалтинговой компании в сфере торговой, складской, офисной и гостиничной недвижимости.
