Отзывы об агентствах недвижимости в Москве — BLIZKO

«недвижимость и инвестиции» петрозаводск.

Историческое измерение

В отличие от многих видов инвестиций — инвестиция в недвижимость сегодня классический вариант среди прочих. Такой вариант до недавних пор был одним из самых понятных и доступных в развитых странах – оставим особую ситуацию с распределением квартир в Восточной Европе в 20-м веке за скобками.

С растущим распределением задач в экономике – вопрос собственности дома или хотя бы квартиры становится менее критичным для полноценной жизни. Снимать жилье стало обычным явлением. Возрастающая миграция по рабочим и личным соображениям также означает, что жить в одном и том же месте всю свою жизнь становится не само собой разумеющимся явлением для многих. Это обстоятельство влияет на выбор: покупать или не покупать недвижимость для собственного проживания.

Это измерение вопроса, которое можно еще называть консервативным, берет свое начало в убеждениях, ценностях и реалиях старших поколений и как они организовали свою жизнь. Неудивительно, что по сей день покупка недвижимости считается самой надежной и порой понятной инвестицией.

Развитие по личному опыту

Для наглядности начну с собственного примера, из-за которого решил более детально разобрать вопрос доходности недвижимости для себя.

В июле 2022 года я снял 2-х комнатную квартиру площадью 45 кв. м. за 33.000 рублей с простым евроремонтом и старой мебелью в Москве. По тогдашнему курсу – 1 евро = 39,19 рублей – аренда равнялась 842 евро в месяц. С августа 2020 года в соседнем доме снимаю 3-х комнатную квартиру площадью 74 кв. м. за 80.000 рублей, с новой мебелью и техникой, что при курсе 1 евро = 86,41 рублей – равняется 925 евро в месяц.

Таблица 1. Аренда квартир в сравнении

Новая квартира выше по этажу и с видом, имеет вместо никакого сразу два балкона и сдается после капитального ремонта впервые. Старая квартира – с новыми окнами и такой же старой мебелью – была летом 2020 г. на рынке предложена (и, скорее всего, сдана) за 37.

000 рублей/месяц, что соответствует среднерыночной цене подобных предложений судя по одному известному агрегатору аренды жилья. Можно возразить, что маленькие квартиры всегда дороже сдаются, что сейчас кризис, спрос на жилье упал и сдавать сейчас не выгодно и т. д., но для общей картины в такие дебри залезть нет особого смысла – речь здесь пойдет только об общей картине и о развитии.

Если мы берем развитие цен по сдаче старой квартиры, то выходит, что ее сегодня сдать можно вместо за 842 евро всего лишь за 428 евро в месяц – это почти половина. Доходность актива в валюте уменьшилась в двое!

Таблица 2. Сравниваем аренды 2022 и 2020

Без вложений, даже в рамках косметического ремонта, выходит, что арендная плата не только не растет, а заметно падала. Но даже после затратного капитального ремонта – от инженерных сетей через пол до кухни с ванной – сдать ее по старой цене в 842 евро или, при курсе 86,41 за 72.750 рублей, нереально.

2. Чистая доходность

Попробуем хотя бы приблизительно посчитать чистую доходность. Ведь не стоит сравнивать грязную доходность (аренда) до уплаты налогов и доходность с учётом трат, которые невозможно переложить на нанимателя, недополученной аренды при простое, накопления денежного резерва на мелкий ремонт и т.д.

Из расчётов исключаем счетчики на воду, электричество и телефон/интернет, так как они либо есть и оплачиваются нанимателями либо их нет. Также исключаем платы за консьерж и других статьей жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), которые не везде встречаются.

Берем только следующие расходы: отопление, вывоз мусора, капитальный ремонт, текущее обслуживание, отложим 2% на мелкий ремонт, налог на имущество и НДФЛ от сдачи по найму.

Таблица 3. Чистая доходность сдачи квартиры (2 примера)

(1) Приблизительная оценка, т. к. точных данных нет(2) Предварительный расчет налога по общей формуле

В итоге 25-30% необходимо вычесть из полученной аренды. Если у кого-то есть более точные данные или я что-то упустил – напишите в комментариях.

Если посмотреть на доходность в целом, то получается следующая картина:

Таблица 4. Чистая доходность

(1) Цифры чисто субъективные. Но чем дороже квартиры, тем ниже доходность…

Доходность в случае непрерывной сдачи квартиры колеблется с районе 3-5% годовых. Если включить в эти цифры еще простой из-за смен нанимателей, время, которое необходимо потратить на обслуживание в течение года и пр. непредвиденные расходы, то доходность еще ниже. Из-за высокой вариативности данного фактора я решил это не включить в этот – в любом случае примерный – расчет.

3. Развитие рынка недвижимости в Москве в целом

Психологическая составляющая

Квартиру или дом можно потрогать, там можно сделать ремонт под собственный вкус. С ним можно делать все, что душа требует и на что денег хватает. Недвижимость дает чувство безопасности и обеспеченности, показывает, что собственник чего-то достиг в своей жизни.

И кому не нравится быть «сам себе хозяином»? Сладость этой фразы поймет каждый арендатор, который хоть раз сталкивался с не совсем адекватными арендодателями или соседями по квартире – но от них не убежишь… Эта психологическая составляющая главная мотивация для многих (будущих) собственников недвижимости. Быть собственником – это образ жизни, который понятен (почти) всем.

Второй важный момент с психологической точки зрения – это эффект дисциплинирования будущего собственника в своем финансовом поведении. Ведь часто покупают квартиру или строят дом беря деньги в долг. И выплачивать ипотеку или кредит означает, что можно потерять все, если не вносить в банк очередной платеж на протяжении нескольких (или долгих) лет.

Здесь не будем вдаваться в математические расчеты сколько придется переплачивать за 5, 10 или 20 лет ипотеки, так как это можно легко проверить – факт регулярной платы и таким образом накопления имущества – важный и правильный. Минус лишь в том, что капитал отдается банку в виде процентов – и он тоже «дядя», кто берет «плату за хату» в виде аренды.

Желание выбраться из долголетнего финансового рабства для некоторых – это вопрос дисциплины и собственного образа жизни. И то и другое требует большие усилия и вызывает уважения, но и имеет свои риски.

Экономическая выгода

Предыдущие два фактора часто играют решающую роль в принятии решения о покупке квартиры или дома. И фундаментальные споры порой рождаются именно при попытке обосновать это решение не выбором желаемого образа жизни, а экономическими соображениями.

С точки зрения экономической выгоды можно и нужно сравнивать инвестиции в недвижимость с другими инвестициями и их доходностью, которые доступны инвесторам сегодня. О других написано в других материалах этого блога, поэтому ограничиваюсь здесь расчётом доходности именно недвижимости с точки зрения инвестиции.

Этот вопрос должен, на мой взгляд, стоять на первом месте, когда речь идет о недвижимости для сдачи в аренду. В таком случае историческое убеждение и психологическая составляющая уходят на второй план и вопрос экономической выгоды занимает решающую позицию.

У меня есть следующие три причины, почему я на данный момент не покупаю себе квартиру или дом и они в первую очередь связаны с экономическими расчетами. Это – доходность при сдаче, развитие цены самой недвижимости (как разновидность приносящегося доход актива) и то, какие временные затраты требуются со стороны собственника-инвестора.

Временные затраты

Я в свое время был управляющим многоквартирного дома, принадлежащего моей семье (не мне). С тех пор знаю, что даже если наниматели адекватные и особого простоя (незаселенности) нет, то все равно кое-какие заботы регулярно возникают – напр. подготовить документы для налоговой, договорится с риэлтором при смене нанимателей и иногда необходимо делать (мелкий) ремонт или решать общедомовые вопросы.

Приобретение недвижимости, чтобы сдавать – является активным инвестированием с некой непредсказуемостью и привязанностью к определенному месту.

История компании

Купить квартиру в петрозаводске в агентстве недвижимость & инвестиции — 38 объявлений по продаже квартир на мирквартир

Ооо "недвижимость и инвестиции" — петрозаводск — директор рыжак игорь васильевич

Семейные инвестиции

Семейные инвестиции — агентство недвижимости

Агентство недвижимости «Семейные инвестиции

НАШИ КЛИЕНТЫ. Как правило, к нам приходят по РЕКОМЕНДАЦИИ друзей, родственников, знакомых. Со многими клиентами мы сохраняем приятельские, а то и дружеские взаимоотношения на долгие годы. Вопросы о недвижимости встают вновь, и вновь, а Вы, по-прежнему, обращаетесь к нам за советом и помощью .

Спасибо огромное! Римма Евгеньевна, Сергей Николаевич, Ира и Коля, Наталья Николаевна, Андрей, Нина Михайловна, Денис и Полина, Марк, Ольга Григорьевна, Светлана Аркадьевна, список большой, не обижайтесь, если не перечислила кого-то, всех помню, и прошу, продолжайте присылать к нам своих друзей, знакомых и родственников, не подведем, поможем так же добросовестно, как и Вам в свое время .

Да, и правильно это, в нашей стране РЕКОМЕНДАЦИЯ всегда значила больше любой, самой красочной, рекламы. Для всех Вас двери всегда открыты ! Этот сайт для вас, и уютный офис, и гибкие РАСЦЕНКИ НА УСЛУГИ !О компанииНАША ИСТОРИЯ. Под новым именем «Агентство недвижимости «Семейные инвестиции» ( или «АНСИ») мы зарегистрировались в июле 2007-го года и переехали в новый офис по адресу, где и были зарегистрированы – Партийный переулок, дом 1, офис 524.

Несмотря на такое строгое название и весьма революционное прошлое ( бизнес-центр расположен на территории «Электромеханического завода имени Владимира Ильича », где в свое время в вождя стреляла Каплан), мы довольно уютно и комфортно расположились.

Да и, честно говоря, новое местоположение гораздо удобнее предыдущего – все-таки метро « Серпуховская » приближено к центру ( см. схему в рубрике «Обратная связь» ). А до этого мы трудились в небольшом агентстве недвижимости « Фирма ДАНАТ» с 1992 года, но переросли его и отделились, сохранив при этом опыт, основной костяк коллектива и КОНЦЕПЦИЮ !

Не забывайте, что самую подробную информацию об организации Семейные Инвестиции в Москвe вы всегда можете получить на официальном сайте, в офисе компании или позвонив по телефону ↓

Год основания: 1992

Отзывы о доходный дом

Агентство недвижимости семейные инвестиции на партийный переулок — отзывы, адрес и телефон, режим работы — поиск недвижимости в москве

Отзывы об агентстве недвижимости 8 авеню

Инвестиции в недвижимость — отзывы, телефон и режим работы | рубрикатор

Итоги

1. Диверсификация

Положить большую часть своего портфеля в один единственный актив означает ставить все на одну карту. Этот риск в моем понимании слишком большой. Или иными словами – я еще не достаточно богат, чтобы позволить себе жилье под сдачу в аренду.

2. Свобода

Если мне завтра надоедят (шумные) соседи, вид из окна, если нужна квартира побольше/поменьше или если я послезавтра уеду в другой район, город, страну – для меня это возможно без особых проблем. Собрал свои вещи и вперед. Цена свободы для меня? – бесценна!

3. Образ жизни

Единственная веская причина покупать недвижимость – это решение жить именно в собственном доме, следовать этому образу жизни. Но пока такое желание не появилось.

4. Альтернативы

Можно инвестировать в REIT (real estate investment trust) или другие фонды ценных бумаг. В таком случае недвижимостью занимаются профессионалы, которым многие услуги выгоднее покупать в связи с их объемами – ремонтировать одну квартиру на кв. м. дороже чем сделать ремонт сразу в большом количестве квартир по однотипному стандарту.

Но REIT имеет особенность, что они обязаны выплатить почти все доходы в виде дивидендов и другие фонды, как правило, берут не мало за управление. Дополнительный поток денег мне не нужен на данный момент. Это ведь и логично – я же откладываю, поэтому дополнительный доход означает только больше налогов надо платить сегодня и реинвестировать вручную придется.

Через две платформы все-таки косвенно инвестирую в недвижимость. И на краудлендинговой платформе Blendnetwork* и на EstateGuru* проекты обеспечены недвижимостью и, как правило, связаны с развитием проектов в этой области. Оба варианта – маленькая доля в рисковой части портфеля.

5. Доходность

И последний аргумент, почему я не покупаю квартиру для сдачи в аренду: инвестировать в актив, где непонятно, растет ли он по стоимости и где доходность падает и на данный момент меньше инфляции, меня не убеждает. У меня и фантазии не хватает, чтобы придумать сценарии, при котором цены на недвижимость в Москве падают, а доходность от сдачи в аренду вырастают…

Отзывы — ооо мфцн | все решения по недвижимости в едином центре

ᐈ 2 отзыва — семейные инвестиции в москве | отзывы на

Отзывы об агентствах недвижимости в москве — blizko